ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

資金調達

まだ資金に余裕があるから資金調達はいらない?

コロナウィルスが世界中を震撼させています。

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今朝のニュース報道では、トランプ大統領がアメリカ国内のコロナウィルスによる死亡者が最低でも10万人と予測されるという声明が出されました。

命の危機だけではなく、経済的損失も計り知れない規模になってきそうです。

大都会が封鎖されるなど、今までで類を見ない政府の対応策により、宿泊業・飲食業は大打撃を被り、閉店に追い込まれるお店や倒産するホテルや旅館が続出しています。

旅館やホテルなどの施設を閉鎖することはすぐにできたとしても、雇用している従業員をすぐに解雇はできないですし、休業中もランニングコストは生じていきます。

当然経営者ですから、売上減少に耐えうるだけの資金力は確保しながら経営はしているでしょうが、それってせいぜい通常時の数%減、1割減、2割減程度の想定しかしていないでしょう。

今回のように売上げが8割減、9割減とかになってしまうと、2-3ヶ月で資金ショートすることも十二分にあり得ます。

コロナウィルスの影響が出始めた初期の段階で、旅館やホテルが閉鎖し倒産に追い込まれた際には

『1ヶ月や2ヶ月で資金ショートするなんて、経営者としてあるまじき行為だ』

というような、自ら経営もしたことのないような人たちから多くの声が寄せられていました。

毎月数百万単位、数千万単位の経費が必要な企業も少なくはありません。

それに伴う収入があるからこそその経費も払えるわけですが、その収入が一切途絶えたとしたら。。。

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月々1万円台でマンションオーナーに・・

月々1万円台でマンションオーナーに。

こんな広告が自宅に届きました。
物件を特定すると問題が出てきそうなのであえて触れませんが、こんなシュミレーションが記入されてあります。

購入価格が3420万円。
見込み家賃収入が11.5万円。
ローンの支払い額が116,848円。
この時点ですでに赤字・・

しかも区分所有なので、管理費、修繕積立金が別途必要です。

この数字を差し引いて実質約1.4万円でマンションを買えますよというお話なのでしょうが、これって固定資産税も含まれてなければ、空室になったときの損失など当然書かれていません。

しかも家賃の88%で借上します。
集金代行の場合は家賃の5%必要ですとも書かれてました。

すごいですね。

こんな話に乗る人たちが世の中にはいてるということなのでしょう・・

毎月赤字のマンションオーナーになって何の意味があるのでしょう?
キャピタルゲインが見込める物件なら毎月1万円そこそこの投資ならもちろんありかもしれません。

うーん。
この物件が高いのか安いのか、うちの営業エリアではないので分かりかねますが、不動産投資で赤字っていう意味がそもそも分かりません。

減価償却費を使って帳簿上赤字にして所得税、住民税の還付を受けるという方法は分かりますよ。
それでも毎年のキャッシュフローは黒字なことが前提です。

完全に不動産屋さんのプレゼンにはまってしまうとこんなスキームさえもありなのでしょうか?

こんな提案をされれば言ってあげてください。
『○○さんも何室か買われるんですか?』
と。

不動産屋である以上、自分が買わないであろう物件を他人に売ってしまったらダメですよ。

最近実は私、木造アパートを購入しようと試行錯誤しています。
もちろんただ賃貸に貸すだけではなく、有効活用の仕方を模索しながらそれなりに勝算があって購入しようとしているわけですが、私自身の属性が弱すぎて調達金利がバカ高い・・

同じような規模の物件をお客様に販売したときにお客様が借りた金利は1.0%を切る金利でした。
しかも年数は30年。
私が借りれそうな金利は2%半ば。
しかも25年・・

単純に8,000万円借り入れたとして、0.8%で30年なら毎月の支払いは約25万円。
2.5%で25年なら35.9万円。
11万円も月々変わるんです・・

2部屋分の収入が吹き飛びます。

これが属性の違いです・・

本人の属性って、個々が歩んできた道のりなのですぐに作れるわけではありません。
以前の会社は10年ほど経営していましたから、金利は1%半ばでは調達できていました。
でも今の会社を始めてまだ丸2年です。
この違いがこの金利の差になっているわけです。

同じ物件、例えば私が購入しようとしている物件を他のお客様が購入すれば毎月の手残りは大きく変わります。

逆にお客様が購入しようとしている物件を私が購入すれば、かなり知恵を絞らないと収支をプラスにできません。

だから知恵を絞るのです。
だから戦略を練るのです。
場合によっては当然売却も視野に入れながら。

もちろん今の調達金利がずっと続くようでは困ります。
でもいつか改善するでしょう。
そのために頑張っているのですから。

今のうちですよ。
私から物件情報が出てくるのは。

安い金利で調達でき、融資枠の上限がなくなればお客様に紹介するより自分で物件取得しちゃいます。

不動産屋さんとお付き合いするなら、出来上がった金融スキーム、販売スキームを持っている会社より、これからの会社とお付き合いするべきです。

ただ、新しい会社さんはいい情報を持っていなかったり、知識を持ち合わせていない場合もありますので、その辺りの見極めは大切ですが・・

あと2、3年はみなさまのためにガンガン情報提案しますね。

そのあとはオーナー業でゆったりとした生活を営む予定です。(笑)

それまでどれだけ多くのお客様と知り合えるか分かりませんが、普及活動に励みたいと思います。

みなさまのご相談、お待ちしております。




事業規模を拡大していこうとすると融資は必要ですよね

融資を利用した方も利用したことがない方も、今日は融資というものについてのお話です。
融資といってもピンからキリまであります。
まず一般の方に馴染みが深いのは住宅ローンです。
初めてのマイホームを購入するする時にローンを利用せずに現金で購入する方はほとんどいません。
次に馴染みの深いのはオートローンでしょうかね?
車のローンです。
これら二つはみなさんも利用している方は多いのではないでしょうか?
周りの多くの人が利用していると自分でも融資を受けるということに抵抗がなくなるものです。
不動産投資を始めようとしている方、もうすでに始めている方の目指しているところはどこでしょうか?
もちろん人によって違うでしょうが、とりあえず目指すラインとしては一棟もののマンションというのが一つの指標になっているのではないでしょうか?
憧れのマンションオーナー、夢の家主生活を目指し不動産投資を始めている方が多くなっています。
この場合もちろん物件の規模によりますが、なかなか現金では購入できるものではありません。
現金で購入できなければどうするか?
もちろん融資を利用することになります。
今日のテーマはこの融資です。
不動産投資だけでなく、会社経営をするにあたっても事業資金の調達、その資金による事業拡大というのが必ずどこかのタイミングで一つの選択肢として登場します。
そのタイミングに乗っかって事業資金を調達し新たな事業に投資する、店舗展開や設備投資に投入するという選択肢と融資を受けず余剰資金でのみ設備投資や店舗展開をする、事業規模は拡大せず現状のままで安定路線を歩むなど複数の選択肢があります。
どの選択肢が正解かはもちろん分かりません。
でも事業規模を拡大していくために融資を利用するというのは、時間をお金で買うという選択肢になります。
もちろん事業を行って、そこから生じた余剰資金で成長戦略を取るというのが理想ではあります。
でもそうなると短期間で会社を成長させるということは難しくなります。
もちろん上場などによる資金調達ができるレベルの話は置いておいて、少数、零細の規模の話ですよ。
特に不動産業の場合は資金調達というものがとても重要なファクターとなります。
やはり物件を仕入れて加工し再販売するというのが一番儲かります。
特に毎日不動産を触っているとこの物件が安い、やり方によってはもっと高く売れるのにというのが見えてくるようになります。
そういう物件だけ仕入れて再販売すればそりゃ儲かります。
でもここで大事なことは儲からないと思えば仕入れないということだけです。
不動産さんで失敗するケース。
建売屋さんの場合は営業社員、設計、現場監督など多くの社員を雇用し、仕入れを止めれないというケースです。
この場合、現場がなくても社員の給料は毎月発生しますから現場を止めれなくなるんですよね。
高いと分かっていても、売れる見込みが薄くても仕入れを継続していくと経営は厳しいものになっていきます。
今でもきちんと残っている会社さん、その基準をきちんと持っている社長がいる会社は大丈夫だと思います。
でも仕入れが止まると怖くなるのですよ。
八百屋さんで明日販売する野菜がなければ困るでしょ?
会社の規模によって在庫の数の目安は変わるでしょうが、全く在庫がないというのは明日店が開けれないということですからね。
でも在庫が多すぎても困ります。
物件の仕入れには融資を利用しますから在庫がダブつくと金利負担が増大します。
私が以前経営していた会社では年間十数件仕入れ、販売していましたが在庫の目安は三件ほどに絞り込んでいました。
もちろん在庫が五件あるときもあれば、一件になっていることもありましたが。
でも全く在庫がなくなるとやはり不安になりました。
再販だけの会社でないのにです。
メインは売買仲介と賃貸仲介の会社でしたから仕入れが止まっても仕事が止まることはなかったのですが、それでもそういった気持ちになるのですよね。
在庫が少なくなると利益幅が多少少なくなっても仕入れるようになります。
これが悪循環に陥る一つの要因になります。
不動産会社にとって比較的再販物件の融資というものは、ハードルが低く融資付けをしてくれやすい金融商品です。
自己資金もそんなに必要なく融資付けが可能になっています。
ただどの会社でも、始めたばかりの会社でもしてくれるわけではありませんから、それなりの金融機関との付き合いも大切になります。
不動産会社さんの融資というのはこの商品物件の融資というものが始まりになるケースが多いように思います。
もちろん収益不動産の融資から始まることもありますが。
収益不動産の話は後に置いておいて、この商品物件の融資ですが、不動産業者であるなら物件購入費用だけでなく、工事費用なども対象になります。
新築住宅なら解体費用や造成費用もです。
つまり売買仲介の会社さんだけでなく、賃貸仲介の会社さん、賃貸管理の会社さんでも大した自己資金なしで再販物件の仕入れが可能になっているのです。
これは競売物件でも同様です。
一般個人の場合はこうした再販用の物件の融資というものは基本利用ができません。
業として登録されていないからです。
不動産業者の場合は不動産を再販すると再販した不動産の瑕疵担保を2年間負う義務があります。
個人の場合は特に義務付けられてはいません。
なので個人向けの再販用の融資を金融機関がやってしまうと不動産業者は太刀打ちできなくなります。
先ほど競売物件でもと書きましたが、競売物件の再販物件に対しても不動産会社向けには金融機関は積極的に融資しています。
比較的築浅の戸建てやマンションなど、瑕疵担保の責任が生じなさそうな物件に入札が殺到しているのはこの辺りの要因が影響しています。
今では市場価格の1割安くらいの基準にまで上がっています。
それでもまだまだ魅力的な市場ですけどね。
だって多くの不動産会社さんがまだ仕入れツールの一つとして使っているくらいですから。
ただみなさまがなかなか利用できるものではないので、この話はこのくらいで。

次に不動産融資についてです。
先ほども書いたように、不動産投資の事業規模を広げていくためには融資は不可欠です。
どううまく金融機関と付き合っていくか、言い方は悪いですがどうやってうまく金融機関を使いこなすかが必要になってきます。
もちろん融資利用をお勧めしているという話ではないですよ。
自己資金だけで2、3件戸建てや区分所有建物(分譲マンションの一室)を所有して、月15万、20万の収入があれば十分だという方もいますし、今まだ30代、40代で年金もらう頃までには15万、20万の収入を確保したいという方にはこれで十分だと思います。
でも、早期退職して早めにリタイヤ生活の中を送りたい。
あと5、6年の間には定期的なそれなりの安定収入を確保したいと思っている方なら、とてもじゃないけど時間が足りません。
時間を短縮するために融資を利用する。
5年、10年かかる道のりをショートカットするために融資を利用するということです。
でも融資ありきで不動産投資を考えてはいけません。
基本金融機関は実績のないお客様に大きな金利を低金利で融資してくれることはありません。
よく大手ハウスメーカーやよく聞く名前の分譲マンション販売業者さん。
そこから物件を購入する場合、低金利で超長期の融資を組めることがあります。
でもそれはお客様の属性云々や資産背景ではなく、販売元の会社の内容で貸してくれているだけのものであったりします。
それでいいじゃない?
そうですよね。
一生売らないでその物件を所有しているなら。
でも私個人の意見として不動産って20年、30年不変のものではありません。
所有している間に値上がりしたり値下がりしたり、資産価値が上がったり下がったりします。
売りたいタイミングといい価格で売れるタイミングが奇跡的に合致すればいいですよ、でもそんな奇跡はほとんど起こりえません。
逆のことはよくあります。
自分が売りたいタイミングは多くのひとが売りたいタイミングであったりします。
これは同じ国の中で生活しているわけですから、景気動向も同じように影響を受けます。なので当然の現象なのです。
何が言いたいかという声が聞こえてきそうですが、売主の実績でなく、自分の属性でなく、物件に対してきちんと融資対象として見てくれる物件を購入すべきですよというお話です。
そういう物件を購入しておけば、いざ売却するというときに大きな損失が出にくくなります。
新築の時でしか融資がつかない、自分でしか融資がつかないという物件を購入してしまった日にはもう悲劇です。
実は同じ物件をあてがってもお客様によって金利や借入年数が変動するのは当たり前の話なのです。
だって20年同じ会社で真面目に勤続してきた人と、新しく事業を興し2年目、3年目という人と同じ金利なわけがありません。
それは私の場合でも同じです。
今の会社はまだ決算を一期しか終えていません。
仮に融資をしてくれたとしても以前の会社と同じ金利では貸してもらえません。
それが金融機関です。
公務員さん、上場企業の社員さん、お医者さんなどが調達できる金利でならキャッシュフローが回りますという物件もあまりお勧めしません。
もちろん別の出口が見える場合は別ですよ。
あなたが今どのくらいの金利で資金調達ができるのか?
またどのくらいの金額までなら融資を受けれるのか?
こちらは個別相談で是非ご相談ください。
不動産投資だけでなく、住宅ローンのご相談でも結構です。
事業の資金調達の方法も多少のアドバイスはさせていただけます。
こちらは私の会社では関与できませんが、個人的なアドバイスならさせていただきます。
うまく金融機関とお付き合いし、上手に資金調達をして資産形成しましょうね。
それではみなさまからのご連絡、ご相談お待ちしております。
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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