ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

購入

起業と不動産投資とは同じ

0から、つまり何もないところから何かを作ることって難しいものです。

起業もこれにあたります。



もちろん自分の過去の経験、経歴に基づいて起業する方がほとんどでしょうが、それでも顧客をごっそり引き連れて起業することも、開業前から売上が確定しているような起業の仕方もできるわけではないので、0から売上げを積み重ねていくことになります。

この作業がイヤだから、不安だから、自信がないから起業に踏み切れない方が多いのではないでしょうか?

でも新しいことにチャレンジすることをいつから恐れるようになったのでしょう?

こどもの頃って新しいことに興味津々じゃなかったですか?

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いくつおもちゃを持っていても新しいおもちゃが欲しい。

口にするものほとんどが今まで味わったことのない食べ物。

そして、母親の友だちのこども、保育所で新しい友だち、小学校でも新しい友だちを作り、学校で教えられたことをどんどん吸収していく。



公園にある遊具はブランコ、滑り台、鉄棒、砂場、スプリング遊具、どれを見ても目がキラキラ。

何をするにも興味津々、毎日発見の連続です。

このことにストレスなど感じるわけもなく、どんどん新しいことにチャレンジしていきます。

本来、新しいことにチャレンジすることって楽しいことなんだと思います。

『失敗したらイヤだな。』
『うまくできないことが格好悪い。』

そんな変なプライドが邪魔をしてしまうのです。

プライドってそんなに大事ですか?

って書きながらも、私はプライドを捨てることができないタイプなのでダメな部類です。

ただ、最初は失敗するもんやんって開き直ってるところがあるので、チャレンジすることに躊躇はしません。

誰だって最初は初めてすることばかり。

最初から上手くすることができたとしても
『おっ。最初にしたらうまいやん。センスあるねー。』
程度のもので、手慣れた人に勝てるはずもありません。

逆に言うと失敗しても
『最初だから仕方ないよ。』
で済むことですよね。

それならチャレンジしないと損です。
『上手くいったら儲けもん。』
ダメならいつでもやめればいい。

不動産投資も同じです。

ダメならいつでもやめればいいんです。

でも多くの人はやめれない状況から始めてしまうから、撤退も後退もできない。
前進するしかないのは辛い選択です。

何でそうなってしまうのか?

それは分不相応の借金をしてまで始めるからです。

年収800万円の人が1億円の自宅をフルローンで買わないでしょ?

元々返済比率の問題があるので、フルローンで組もうと思っても無理ですが。

でも投資用ローン、アパートローンなら
『家賃で返せるから。』
という理由で、あたかもその家賃が何もせずに、しかも永遠に入ってくるかのような錯覚で購入に踏み切ります。

これが経営者で事業融資を借り入れる時ならどうですか?
まず、資金を借入れてまでしないといけない事業なのか、資金を借入れてすることによるメリットはどのくらいあるのかっていう判断をしませんか?

今これだけ投資用不動産物件が流通しているのも、多くの物件が取引されているのも、この不動産投資向け融資が活発になったから、その理由が一番大きいのではないでしょうか?

経営者は、極力借入れを起こさず事業を展開していくことを考えます。
借入れするときには、その資金を使って事業展開をしよう、新規プロジェクトのために資金を投入しようなど明確な目的が存在します。

でも、今の不動産投資家の人たちはFXの取引のように、ただレバシッジをかけてキャッシュフローを増やそうとしている人が多く見受けられます。

FXをやっている人、株で信用取引をしている方は当然ご存知でしょうが、これって
得する時は得するけど、損するときには大損します。

株の世界に
買いは家まで、売りは命まで
という言葉があります。

信用取引をしていれば、こんなリスクもあるんですよっていう格言です。

(不動産取引では、売りから入ることはありません。というよりできません。)

でも、多額の融資を受けてアパート購入、マンション購入をするってことは、この信用取引と同じということに気付かなくてはいけません。

初心者がいきなりハイリスクの信用取引から始めるからダメなんです。

頭金500万円で1億円の不動産を購入。
レバシッジ20倍ではないですよ。
頭金500万円といっても、1億円の不動産を購入するのに諸費用で500万円以上はかかってしまいます。
ということは、レバシッジの倍率は∞です。

あくまで諸費用除いて考えてくださいね。
株取引でも手数料引かれるでしょ。

1億円の物件で借入金9,500万円。
これで始めてレバシッジ20倍です。

諸費用500万円、借入金9,900万円。
自己資金600万円。
この場合ならレバシッジ100倍です。

せめてレバシッジ10倍、これがリスク回避できるギリギリのラインではないでしょうか?

『不動産投資なんかやーめた。』
って突然なったときでも、売却額で借入金を返済できるギリギリのラインです。

もちろん不動産の価格って長いスパンで考えると、上昇したり下落したりを繰り返していますので、いいタイミングで売却さえすればフルローンで購入しても生き残れるでしょう。

でももしタイミングを逸してしまうと、それこそ先ほどの話のように
『マンションだけでなく、自宅も貯金も全て失うことになります。』
ひいては家族までも。

不動産投資って、家賃収入を得る。
インカムゲインだけで考えてはいけません。

不動産投資の醍醐味ってこのインカムゲインではなく、キャピタルゲインなのです。

安いものを買って、高いタイミングで売る。

一番分かりやすい商売の基本です。

でも、フルローンで購入することを考えていると、この安いものを買うことが非常に難しくなります。

銀行が評価する価格より安く購入できればもちろん大丈夫ですよ。

でもそんな買い物、目利きができますか?

低金利で融資してくれる金融機関は評価の掛け値が低くなっています。

その掛け値で購入できているなら心配はないでしょう。

でも、金利の高い金融機関は評価にかさ上げしてくれています。

つまり、その評価額は市場の正当な評価ではありません。

『銀行が貸すから悪いのだ。』
こんな声がたまにメデイアに掲載されています。

でも、借りるときには
『ありがとうございました。おかげさまで・・・』
『フルローンでマンションオーナーになれた。やったぁ。』
こう思っていませんでしたか?

言い方悪いですが、マンションオーナーには誰でもなれます

いつも言ってるように
借入額<資産価値
こうなって初めて不動産は資産になります。

フルローンで組んだ瞬間に
借入額>資産価値
こんな物件購入して、何がオーナーですか。

私が若いときベンツの中古車を購入しました。
毎月支払額は8万円ほどでした。
駐車場代3万円。
ガソリン代4万円/月。

半年ほどで維持できず手放しました。

ローンの残債額に少し追い足した金額で売れたので助かりましたが。

これと何ら変わりはありませんよね。

借入れすることが悪いことっていう話ではありません。

うちの会社でも先日ローンで新築アパートを所有しました。

でも勝算あってのことです。

お客様にご購入いただいている不動産物件でも、いつでも再販売させてくださいねーって感じです。

購入時より高く売却できるかどうかは別にして、大幅に値下がりするような物件をお勧めしたりしていませんので、その辺りは自信を持っています。

まぁ、言ってもそんなに頻繁に取引しているわけではありませんから当然といえば当然なのですが。

不動産は購入した時点で半分以上、損するか得するかは決まってきます。

後の半分は時代の流れ、相場の流れです。

いいタイミングなら売却すればいいし、悪いタイミングならいいタイミングが来るまで待てばいい。

それだけのことです。

不動産投資って簡単でしょ??

特に、家賃を生む物件は持っていても損しないので、後は売却するタイミングだけです。

購入時に失敗しない。

これだけを回避していればいいのですから。

みなさん、買うときに失敗だけはしないようにしてくださいね。

買うときに失敗すると、抜け出すチャンスは難しくなります。

でも、方法はきっとあります。

それを見つけれるかどうかです。

そんなお手伝いもしています。

『今すぐ助けてー。』

できることとできないことはありますので、お約束はできませんが、
『こうしたら何とかなるのでは?』

というヒントくらいは見つけることができるかもしれません。

お気軽にご相談ください。

不動産の有料相談も随時受け付けております。

支払いストップ→自己破産
の前にご相談くださいね。

あっ。
最後に不動産投資で失敗したからといって、絶対に自殺とかしちゃダメですよ。

不動産の失敗くらいで命を投げる必要なんてありません。

いくらでも残りの人生で取り返すことはできます。
時間はかかるでしょうが、失敗は取り返せるものですからね。









賃貸がいいか購入がいいか?

最近また

『買う方がいいの?それとも賃貸のままの方がいいのと?』

こういう相談がありました。

個人的見解でいうと、そりゃライフスタイルの違いなんで一概には言えませんよ。

なんですが、それを言ってしまえば元も子もないので、今日はどっちかいいかというのを検証してみます。

住宅を購入して失敗するケースを見てみますと、
①自分のキャパ以上の物件を購入してしまう。

②住宅購入で貯蓄のほとんどを使い果たしてしまう。

③そもそも購入計画に無理がある。

今まで賃貸で家賃7万円で満足して生活していた人が、住宅ローンで9万円も10万円も払い続けると一気に生活は変化します。

マンションと戸建で光熱費は変わりますし、毎年の固定資産税も購入した場合は必要になってきます。

その分住宅ローン控除で年間30万円も40万円も返ってくればその足しにはなりますが、年間10万円程度の還付なら毎年家計から吐き出ししていくことになります。

まず、自分がいくらの住宅ローン控除を受けれるのかを知っておく必要があります。

住宅ローン控除は、正式名は『住宅借入金等特別控除』といい、年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税、住民税から還付を受けることができる制度です。

一般の住宅と認定住宅とでは上限の額が異なっており、平成30年現在から平成33年12月までは一般の住宅4,000万円、認定住宅で5,000万円の控除対象借入額となっています。

認定住宅かどうかの選別は①認定長期優良住宅又は②認定低炭素住宅かで判断します。
この場合は最高で年額50万円までの住宅ローン控除が受けられるということです。

年末ローン残高の1%、このことは大抵の方は知っていますが、ローン残高の1%分をそのまま控除してもらえると思っている方が大半です。

でも実際はそうではありません。
所得の少ない方、扶養家族の多い方は、支払うはずの所得税、住民税の範囲内でしか受けることはてきませんし、個人から中古住宅を購入した人は控除対象借入額は2,000万円まで下がります。

ということは、最高でも年間20万円までしか控除を受けれないことになっています。

あくまでこの住宅ローン控除の枠拡大は所得税が8%になる、10%になるときのための特別措置で、消費税がかからない個人の住宅購入には影響しないからです。

*認定住宅の場合は個人から中古住宅を購入した場合でも3,000万円まで控除対象借入額はアップします。

住宅ローン控除の計算方法は
①年末の住宅ローン残高の1%を算出する
②ローン控除前の所得税額をそこから控除する
③まだ控除額が残っている場合は、所得税の課税総所得金額の7%(最高136,500円まで)を翌年の住民税額から控除できます。

年末に会社からもらった源泉徴収票を見ながら計算するのがいいでしょう。

頼りない不動産営業マンはたくさんいますので、本当に自分がいくら控除を受けれるか、またその恩恵を受けることができるのかをきちんと知っておく必要があります。

ここで住宅ローン控除を受けれることが分かればそこから資金繰りです。

ただ、自営業者さんなどの場合で購入のタイミング2、3年だけ所得を増やしその後所得を減らす予定の方の場合は、所得の変動によって控除額が変わりますので注意が必要です。

住宅ローン控除の恩恵を受けることができ、その分で固定資産税、光熱費の上昇分は賄えたとして、賃貸のとき以上の支払額で住宅ローンを組むことはあまりオススメしません。

賃貸住宅の場合は、建物が老朽化したり設備が故障しても大家さんの負担で修復してもらえます。
でも自分が所有する建物ならもちろん直すのは自分です。

給湯器が故障した、キッチンから水漏れしている、屋根から雨漏りが。
こうした修理費用もいつ、どのタイミングで起こるか分かりません。

なので、貯蓄全て使い果たして住宅購入をしてしまうと、子どもの教育資金や老後の生活資金として貯蓄していた分も使い果たしてしまうことになります。

結局賃貸の方がいいってこと??

そんな感じの話に進んでいますが、決してそういうわけではありません。

よく見られるケースとして、
新婚さんで借りたマンションがあり、子どもさんが生まれ、入学するタイミングで住宅購入に踏み切る、こういうケースです。
今までは50平米ほどの2DK、2LDKで満足して住んでいたのに、住宅購入となると100平米ほどの4LDKに。

家賃と住宅ローンの支払額がさほど変わらないから、将来のこと考えて・・・

もしこのまま賃貸住宅を選んでいたら、5年後、10年後100平米の4LDKに引っ越ししていましたか?

たぶんしていないですよね?

100平米もある4LDKの賃貸住宅ってほとんどありませんし、あっても家賃は15万円、下手したら20万円はします。
*大阪市を基準にして書いています。

賃貸なら選ばない選択肢を住宅購入で選んでしまうから、生活に変化が生まれます。

家が広くなれば家具も欲しいし、電化製品も大きいものに買い換えたくなりますよね。

バルコニーや裏庭に子どもの遊具も置きたくなります。

今までは部屋が狭くなるからといって我慢していたものが、どんどん増えていきます。

これが失敗の始まりです。

日本の住宅市場は、
『買ったら最後まで住む。』
『これが最初で最後の家。』
こんな考え方が一般的です。

なので、
『せっかく一生に一度の高価な買い物だから新築がいいな。』

こんな考え方になるのですよね。

家は投資の対象じゃなく、自分の居場所。
こう考えるからこうなってしまいます。

でも本当にそうでしょうか?

中古住宅市場を活性化するために、インスペクションの制度が始まりました。

スクラップ&ビルドの時代ではなく、中古流通の時代へと変化しつつあります。

今メルカリとかで中古品の売買が個人間でも活発になってきています。

洋服であったり、小物であったり、家電であったり。

それが住宅市場にも波及していくとは思いませんか?

そうなると、一生涯の住処ではなくなるわけです。

家族構成によってどんどん住み替えるライフスタイル、こんな時代に行く行くは変化していくでしょう。

今は新婚なので2LDKあれば十分、子どもが結婚して巣立っていったので夫婦二人なら2LDKで十分、こんなニーズに応えるのは今はマンションしかありません。

戸建は3LDK、4LDKが当たり前、誰が決めたのでしょうね?

2LDKの戸建、その分割安。

賃貸と同じくらい、もしくはもっと安い金額の住宅ローン支払額で購入ができる。

そうなれば住宅市場はもっと広がるのではないでしょうか。

そして、そういった住宅が中古市場に登場し、もっともっと中古住宅流通を促進してくれれば。
そんな期待を込めつつ今日は書いてみました。

『せっかく家を買うなら広いところで。』
『友だちが遊びにきたこと考えて駐車場は2台分で。』
こんなバカな発想をしたらダメですよ。

身の丈にあった物件を購入している限りは、住宅購入で失敗はありません。

家賃より支払額が安くつくなら購入すべきです。

そして、近隣相場が上昇したなら売ればいいんです。

自宅を売却し利益が出ても、3,000万円までなら特別控除がありますので非課税です。

こんないい投資物件はないですよね。

株式投資でも分離課税で20%ですから。

将来売却することも考えて購入する。

これが一番の正解ではないでしょうか。

値上がりしなければそのまま住んでおけばいいことですからね。

賃貸と購入どっちがいいという話でしたが、買うか買わないかではなく、どんな物件を買うか、いい物件がないなら賃貸で。

これが私の結論です。

みなさまのマイホーム探しも応援します。

土地探しから建築屋さん、設計士さんのご紹介までさせていただいております。

住替えのお客様には、売却のお手伝いはもちろん、仮住まいのお部屋のご紹介まで、何でもお手伝いいたします。

住宅ローンのご相談も随時受け付けておりますので、ぜひご予約の上お越しください。

お待ちしております。

今週の土曜日は こちらの物件でオープンハウスの現場待機をしていますので、ご相談事ありましたらご来場くださればご対応いたします。

宣伝をかねて。(笑)

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モデルハウスでは家具を配置してご商談できるスペースも完備しております。

高槻市春日町 3,280万円 3LDK 土地約25坪


家賃を払うのと住宅ローンで購入するのとではどっちが得?

多分永遠のテーマだと思います。

『賃貸』と『購入』 、どっちが得なのかというお話です。

最終的にどっちが得なのかは購入する物件、賃貸相場と購入相場との乖離がどのくらいあるかによってももちろん変わります。

単純に家賃10万円の物件があったとして、その物件を2,000万円で購入できたとしたらどうですか?

1年間で120万円、10年間で1,200万円。
2,000万円で購入できるとすれば200ヶ月分、16年半ちょっとで買える計算になりますから、いいお話かもしれません。

逆に4,000万円だったとしたらどうですか?
400ヶ月、33年ちょっとかかりますから、賃貸の方がお得なような気もします。

エリアにもよるとは思いますが、実際には住宅ローンの支払額と同じ家賃では購入する物件より1ランク下の物件になってしまいます。
もし単純に同じような支払額ならどうなのかなというシュミレーションを作ってみました。

家賃と住宅ローンの比較

家賃7万円(共益費込)の賃貸物件、価格2,500万円の分譲マンション、3,000万円の一戸建で10年間の支払い総額を計算した表です。

家賃の場合、10年間家賃の上昇、値下げがなかったとすると10年間の総支払い額は1,020万円です。
分譲マンションの場合、2,500万円を借入れ、金利0.7%、35年返済で考えています。
住宅ローン控除で所得税、住民税を控除した後の金額、固定資産税、都市計画税も組み入れて考えています。
その総額は1,011万円になります。
そして最後に一戸建の場合、こちらは3,000万円の借入で同じく金利0.7%、35年返済で考えています。
こちらの総額は1029万円でした。
多少の誤差はありますが、ほぼ同額ですよね?

これだけじゃ優劣はつきませんので、他の要素を組み込んでいきます。
住宅ローン控除は10年間しか受けることができません。
総額が同じでも、10年後からは控除の恩恵を受けれませんから賃貸物件の方が安くなっていきます。
賃貸物件の場合は、退去、引越しすればそこで終了です。
売却物件の場合は、売却価格ーローンの残債がいくら残るかによって、トータルの収支はここからマイナスになるか、プラスになるかが分かれます。
住宅ローン控除の額は年末の住宅ローン残高の1%です。
つまり、この表の住宅ローン控除の金額に100をかけた数字が年末の時点での残債額になります。
分譲マンションの場合、5年後の数字は217,923円ですので、住宅ローン残高は約2179万円になります。
同じく10年後は1847万円。
一戸建の場合は5年後で約2615万円、10年後で約2216万円です。
2,500万円で買ったマンションが5年後に2179万円以上、10年後に1847万円以上で売れればこちらの方が安くついた。
逆にこの価格以上で売れなければ賃貸物件の方が安くついたということになります。
戸建の場合も同様です。
3,000万円で購入した物件が5年後に2615万円、10年後に2216万円以上で売れればオッケー、それ以下なら残念といった結果です。

いずれの場合も5年、10年で大規模な修繕を施す必要もないでしょうから、単純にこの比較だけで見ることにします。

今の不動産市況なら分譲マンションでも戸建でも先ほどの数値は軽くクリアしそうな数字です。
つまり、5年前、10年前に購入している方は『家を購入していた方がだった。』
ということになります。
これも売却できて初めてそう言えるわけですから、いずれにせよ売却のタイミングはとても重要だということになります。
マイホームを購入する人は、最初から売却を視野に入れて物件探しはほとんど行いません。
売却するタイミングはネガティブな理由、離婚や死別、ローンが払えなくなったという理由がほとんどです。
景気の良かった時代は住み替え、ステップアップで住宅を売却していたことも多かったんですよ。
マンションから戸建へ。
小さな戸建から大きな戸建へというように。
今は逆のケースが増えました。
子どもが就職、結婚して親世代だけになり、戸建からマンションへというように。
これはネガティブな理由ではありませんけどね。

ネガティブではないお引越しでは、売却のタイミングを選ぶことができます。
『今は売りの市況じゃないから、そのまま住んでおこう。』
『売却するつもりがなかったけど、この家高く買ってくれそうだからこの際引越しするのもありだね。』
というように。

不動産を売るタイミングは、
『売らなきゃいけないから。』
このタイミングではなく、
『売った方が得するから。』
こういうタイミングで売却したいものです。

買った方が得なのか、賃貸のままが得なのか。
これは結局売却時の市況によって変わります。
不動産が値上がりしていっている状態なら、売却時のキャピタルゲインが得れるので購入した方が得。
逆に値下がりしていっている状況なら、含み損が増えていくので賃貸の方が損をしないということになります。
結局その時点より、値上がりするのかしないのか?
また賃貸相場がこの先上昇していく(賃貸相場が上昇すれば、今支払っている家賃の負担が増える可能性が高くなる)か、まだまだ家賃は下がると思うのか、どういった見方をするかにかかっています。

ここからは私の個人的見解です。
データに裏付けされたものではありません。
不動産価格は今が最高値というわけではないかもしれません。
でも超長期、15年、20年というスパンで考えた時には高値の時期になっていると思われます。
これは平均所得に比べての不動産価格で考えた時の話です。
家賃は10数年間下落を続けていますが、今後の上昇は見込みづらいと思っています。
新築住宅の着工を抑制するような政策が出されると状況は変わるかもしれませんが、そうなると不動産、建築業界は一気に冷え込みます。
日本の経済もどん底に陥ってしまうかもしれません。
なので、そうした施策は出せないと思っておいた方がいいでしょう。
人口は減少し続け、住宅着工件数は増加し続けている今、家賃相場が上昇するとすればインフレになるしかありません。
インフレになれば収入は増え、支出は増えますが住宅ローンとかの債務の金額は変わりません。

こうなると不動産を所有している人は大勝利です。

でもそんな施策に期待して不動産投資に大金を投じるのは危険ですよね。
ローンを組んで仮にインフレになったとして、不動産価格が上昇する前に金利が大きく上昇するかもしれません。
その金利負担に耐えれる資力がある方なら大丈夫かもしれません。
金利と家賃、不動産価格。
どの順番で高くなっていくのでしょう?
不動産価格、家賃、金利の順番に都合よく上昇してくれれば願ったり叶ったりですが、もし金利から上昇を始めたらどうでしょう?
毎月の支払いに耐えれそうですか?
恐ろしいですよね?

と言っても、金利の変化は突然1%の金利が5%、6%になるわけではありません。
多少の猶予期間はあるでしょう。
そのタイミングでは不動産価格も上昇していっているはずです。

今から不動産投資を始めようとしている方、すでに始めている方は長期の投資ではなく、常に出口を見ながら進めていくことをお勧めしています。
そのまま問題なく推移していけば長期保有でももちろん構いません。
20年、30年のローンを組んでも、その残債額以上で売却できれば何の心配も要りません。
今ならいくらで売却できる。
5年後には家賃が下がりそうだから、それまでに売却しよう。
こういった戦略を立てて不動産投資を進めていくことをお勧めしています。
お客様の資産が増えれば、私の仕事の依頼も増えます。
逆にお客様の資産が減っていけば、私への仕事の依頼は減っていくでしょう。
お客様にとって最良のアドバイスをしていく、これがライフコンサルティングの仕事です。

投資用物件だけでなく、マイホームのご依頼もお待ちしております。
購入する前に、まず相談。

これが失敗しないための最大の防御ですよ。






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代表取締役 大西 征昭
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