ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

購入

民泊は購入して始めるべき?賃貸で始めるべき?

他府県はどうか分かりませんが、大阪市内の民泊市況は盛況です。
非合法な民泊施設の大半が撤退し、今はブルーオーシャンの時代に戻りました。



私が運営している施設の稼働率も90%近くを維持しています。
ホテルの稼働率も相変わらず好調なのか、宿泊料が安いという理由で日本人旅行客、出張利用者も民泊施設を利用するようになってきています。

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民泊をやる場合、大阪市には特区民泊という制度があります。
民泊と一言にまとめてしまうと誤解されがちなのですが、現行法で言う民泊とは3種類あります。
簡易宿所
特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)
民泊新法(住宅宿泊事業法)
このいずれかを選択することとなります。

でも、どれが好きなものを選択できるという意味合いではなく、どの認可が取れるのか、それによって申請方法も運営日数も変わってくるということになります。


まず特徴でいうと、①簡易宿所と③民泊新法は1泊2日からでも営業は可能です。
②の特区民泊は2泊3日からの営業しか認められていません。
*話が行ったり来たりするのを防ぐため、規制関係、申請関係は全て大阪市の場合のお話とさせていただきます。他の自治体はそれぞれ自治体毎で規定が異なりますのでご確認ください。

次に年間の営業日数で見比べますと①簡易宿所と②特区民泊は年間365日フルに営業することが可能です。

でも、③の民泊新法は年間上限180日、自治体によっては土日のみの営業しか認められていなかったりします。

大阪市の場合でも5室以上を営業するときは、小学校の敷地周囲100m以内の場所では月曜日の正午から金曜日の正午まで営業することはできないという規制があります。

問題は許可を取得するためのハードルがどれだけ違うのかという話になりますが、180日規制があるから簡単に取得できるかというとそうでもないというのが現実です。

細かい要件についてはまた別の機会に書きますが、ハードルが対して変わらないのであれば日数制限のない簡易宿所特区民泊で申請するべきというのが私の見解です。

問題は今日の題名にもしてるように、購入して始めるのか?
それとも賃貸で始めるのかということです。

賃貸の利点は、儲からないと判断したらすぐにやめれること。

逆に問題点は、
家主に民泊を行うことの許可をもらう必要があるということ。
そして、消防設備の導入にあたり工事の許可をもらうこと。
購入した場合は必要のない手間がここでまず生じます。

次に、一般の賃貸を借りるのと同じ賃料では家主は貸してくれないということ。
一棟マンションの一室で行う場合、他の部屋は一般の入居者です。
民泊施設を運営することで、その一般入居者から苦情が寄せられることが安易に想像できます。
その苦情が元で退去に繋がることもあります。
その辺のリスクを補うため、民泊施設として部屋を貸し出す際には通常の賃料よりも3割から5割高く貸し出すことになります。

近頃では許可取得可能な物件については相場の倍ほどの賃料で募集している部屋もあるくらいです。。。

その賃料を支払ってなお利益を出せるのかというのが一番大きな問題になります。
逆に言うと、それでも儲かる物件ならオーナー自らで運営する方がメリットは高くなるので、微妙なラインに設定されていることが多いのが現実です。

購入して始める場合なら、誰かに家賃を払うわけじゃないので採算ベースに乗せれるかどうかは自分(運営会社)次第です。

よく賃貸で貸してくれる物件を探してほしいという依頼があります。
他の不動産屋さんにもたくさんの電話が入ってきているでしょう。
でもね。
確実に利益が見込める民泊可の賃貸物件があったとしたら、オーナーさん自ら、その次に賃貸の担当者が自ら借りませんか?
賃貸の契約費用なんて今どき30万円ほどのものです。
家具一式揃えても60〜70万円あれば始めることは可能です。
これだけ外国人旅行者が日本に押し寄せ、民泊運営のプラットホームが完成している今、そんな川上の情報が入ってきてやらない理由が見当たりません。
もうお判りですよね?

賃貸物件を探すなら誰かに頼ってる時点でスタート地点にも立てません。
自らの努力で手に入れなければならないのが今の民泊です。

昔はなぜ不動産屋さんから民泊可の物件情報が回ってきたか?

今みたいに法規制がなかった時は、まず消防法をクリアする必要がなく(なくって言うのもおかしいけど、そもそも申請するわけじゃないので)物件は無限にありました。
その中からオーナー許可をもらえる物件という選択だけでよかったので(それでも全物件の1%程度)ある程度の物件情報はありました。
その多くの物件情報の中から選択ができたわけです。
賃貸の営業マンも何件も何件も運営することもできませんから、お腹いっぱいになりあぶれた物件が回ってきたわけですね。

でも今は民泊を始めるのに前述のいずれかの許可を取得する必要があります。
先ほど書いたように、全物件のうち民泊許可をくれる物件は1%未満です。
そのうちまず用途地域が当てはまる物件、平米数の規定をクリアできる物件、そして最難関の消防法令適合通知書を発行してもらえる物件はさらに少なくなります。

圧倒的に紹介可能な物件が少なくなった理由が分かったでしょうか?

賃貸が無理なら買うしかない?

買えれば一番いいんです。
購入前に消防法令適合証明が取得できるかどうか、用途地域が当てはまるかどうか、その物件で民泊運営して利益を出せるかどうかの調査を事前に行うこともできますから。

そこで無理と判断すれば買わなければいいだけの話です。

でもそうした条件をクリアできる物件は価格も高くなります。
みんな考えることは同じですよね?

じゃあどうすればいいの?

探せばいいんです。
不動産屋さんに頼むのではなく自分の力で。
自分の足で歩き回って探すのも一つ。
片っ端から電話しまくって物件を探すのも一つ。
でも、どんな物件を探したらいいか分かりませんよね?

また、空き家を見つけたところでどうやって所有者を見つけたらいいかも。

所有者を見つけて直談判すればいいんです。
自分が借主であり、買主になるかもしれないんですから。
無下に断られたりしません。

話は聞いてくれるでしょう。
あとはどう所有者を説得するかだけです。

『どうやって物件を見つけるか?』
『民泊運営が可能な物件をどう見極めるか?』
『どうやって所有者を探すか?』
『どうやって所有者を説得していくか?』


ここが問題なので、そういったお話を

L-style Club内でお話していきたいと思っています。

『えっ?ブログでは教えてくれないの?』
申し訳ございません。

この流れで教えるパターンって商材売るパターンのやつくらいじゃないですか?(笑)

私がお教えするのは特別なことではありませんし、誰でもマネできることです。
でも不動産物件って千差万別ですから、物件毎に内容も許可のハードルも変わってきます。
所有者さんも一人一人別人ですからアプローチ方法も変わってきます。

リアルタイムでその時その時どういう状況なのかを確認しながらでないと、適切なアドバイスを行うことは不可能です。
なので当クラブ内で一緒に探していこうではないでしょうかという話になってしまうのです。

民泊やるには賃貸でやるのがいいか、購入してやるのがいいか?

結論を言うと、
安く借りれるなら賃貸でいいと思うし、安く買えるなら買ってしまえばいい

問題は安い賃貸物件、売買物件をどうやって見つけるかだけの話なんですよね。

ちなみに私も民泊できる物件、賃貸物件でも購入物件でも、そして建物を一から建築できる土地をも探しています。

逆にそういった物件を発見できれば、自分で借りたり購入しなくても誰かに紹介することは十分可能です。

その情報をお金に換えるチャンスもL-styleClubにはあります。

民泊運営の仕方も物件の探し方もレクチャーします。

目的は多くの仲間を作ることです。

詳しくはこちらのページをご覧ください。

みなさまのご参加お待ちしております。

起業と不動産投資とは同じ

0から、つまり何もないところから何かを作ることって難しいものです。

起業もこれにあたります。



もちろん自分の過去の経験、経歴に基づいて起業する方がほとんどでしょうが、それでも顧客をごっそり引き連れて起業することも、開業前から売上が確定しているような起業の仕方もできるわけではないので、0から売上げを積み重ねていくことになります。

この作業がイヤだから、不安だから、自信がないから起業に踏み切れない方が多いのではないでしょうか?

でも新しいことにチャレンジすることをいつから恐れるようになったのでしょう?

こどもの頃って新しいことに興味津々じゃなかったですか?

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いくつおもちゃを持っていても新しいおもちゃが欲しい。

口にするものほとんどが今まで味わったことのない食べ物。

そして、母親の友だちのこども、保育所で新しい友だち、小学校でも新しい友だちを作り、学校で教えられたことをどんどん吸収していく。



公園にある遊具はブランコ、滑り台、鉄棒、砂場、スプリング遊具、どれを見ても目がキラキラ。

何をするにも興味津々、毎日発見の連続です。

このことにストレスなど感じるわけもなく、どんどん新しいことにチャレンジしていきます。

本来、新しいことにチャレンジすることって楽しいことなんだと思います。

『失敗したらイヤだな。』
『うまくできないことが格好悪い。』

そんな変なプライドが邪魔をしてしまうのです。

プライドってそんなに大事ですか?

って書きながらも、私はプライドを捨てることができないタイプなのでダメな部類です。

ただ、最初は失敗するもんやんって開き直ってるところがあるので、チャレンジすることに躊躇はしません。

誰だって最初は初めてすることばかり。

最初から上手くすることができたとしても
『おっ。最初にしたらうまいやん。センスあるねー。』
程度のもので、手慣れた人に勝てるはずもありません。

逆に言うと失敗しても
『最初だから仕方ないよ。』
で済むことですよね。

それならチャレンジしないと損です。
『上手くいったら儲けもん。』
ダメならいつでもやめればいい。

不動産投資も同じです。

ダメならいつでもやめればいいんです。

でも多くの人はやめれない状況から始めてしまうから、撤退も後退もできない。
前進するしかないのは辛い選択です。

何でそうなってしまうのか?

それは分不相応の借金をしてまで始めるからです。

年収800万円の人が1億円の自宅をフルローンで買わないでしょ?

元々返済比率の問題があるので、フルローンで組もうと思っても無理ですが。

でも投資用ローン、アパートローンなら
『家賃で返せるから。』
という理由で、あたかもその家賃が何もせずに、しかも永遠に入ってくるかのような錯覚で購入に踏み切ります。

これが経営者で事業融資を借り入れる時ならどうですか?
まず、資金を借入れてまでしないといけない事業なのか、資金を借入れてすることによるメリットはどのくらいあるのかっていう判断をしませんか?

今これだけ投資用不動産物件が流通しているのも、多くの物件が取引されているのも、この不動産投資向け融資が活発になったから、その理由が一番大きいのではないでしょうか?

経営者は、極力借入れを起こさず事業を展開していくことを考えます。
借入れするときには、その資金を使って事業展開をしよう、新規プロジェクトのために資金を投入しようなど明確な目的が存在します。

でも、今の不動産投資家の人たちはFXの取引のように、ただレバシッジをかけてキャッシュフローを増やそうとしている人が多く見受けられます。

FXをやっている人、株で信用取引をしている方は当然ご存知でしょうが、これって
得する時は得するけど、損するときには大損します。

株の世界に
買いは家まで、売りは命まで
という言葉があります。

信用取引をしていれば、こんなリスクもあるんですよっていう格言です。

(不動産取引では、売りから入ることはありません。というよりできません。)

でも、多額の融資を受けてアパート購入、マンション購入をするってことは、この信用取引と同じということに気付かなくてはいけません。

初心者がいきなりハイリスクの信用取引から始めるからダメなんです。

頭金500万円で1億円の不動産を購入。
レバシッジ20倍ではないですよ。
頭金500万円といっても、1億円の不動産を購入するのに諸費用で500万円以上はかかってしまいます。
ということは、レバシッジの倍率は∞です。

あくまで諸費用除いて考えてくださいね。
株取引でも手数料引かれるでしょ。

1億円の物件で借入金9,500万円。
これで始めてレバシッジ20倍です。

諸費用500万円、借入金9,900万円。
自己資金600万円。
この場合ならレバシッジ100倍です。

せめてレバシッジ10倍、これがリスク回避できるギリギリのラインではないでしょうか?

『不動産投資なんかやーめた。』
って突然なったときでも、売却額で借入金を返済できるギリギリのラインです。

もちろん不動産の価格って長いスパンで考えると、上昇したり下落したりを繰り返していますので、いいタイミングで売却さえすればフルローンで購入しても生き残れるでしょう。

でももしタイミングを逸してしまうと、それこそ先ほどの話のように
『マンションだけでなく、自宅も貯金も全て失うことになります。』
ひいては家族までも。

不動産投資って、家賃収入を得る。
インカムゲインだけで考えてはいけません。

不動産投資の醍醐味ってこのインカムゲインではなく、キャピタルゲインなのです。

安いものを買って、高いタイミングで売る。

一番分かりやすい商売の基本です。

でも、フルローンで購入することを考えていると、この安いものを買うことが非常に難しくなります。

銀行が評価する価格より安く購入できればもちろん大丈夫ですよ。

でもそんな買い物、目利きができますか?

低金利で融資してくれる金融機関は評価の掛け値が低くなっています。

その掛け値で購入できているなら心配はないでしょう。

でも、金利の高い金融機関は評価にかさ上げしてくれています。

つまり、その評価額は市場の正当な評価ではありません。

『銀行が貸すから悪いのだ。』
こんな声がたまにメデイアに掲載されています。

でも、借りるときには
『ありがとうございました。おかげさまで・・・』
『フルローンでマンションオーナーになれた。やったぁ。』
こう思っていませんでしたか?

言い方悪いですが、マンションオーナーには誰でもなれます

いつも言ってるように
借入額<資産価値
こうなって初めて不動産は資産になります。

フルローンで組んだ瞬間に
借入額>資産価値
こんな物件購入して、何がオーナーですか。

私が若いときベンツの中古車を購入しました。
毎月支払額は8万円ほどでした。
駐車場代3万円。
ガソリン代4万円/月。

半年ほどで維持できず手放しました。

ローンの残債額に少し追い足した金額で売れたので助かりましたが。

これと何ら変わりはありませんよね。

借入れすることが悪いことっていう話ではありません。

うちの会社でも先日ローンで新築アパートを所有しました。

でも勝算あってのことです。

お客様にご購入いただいている不動産物件でも、いつでも再販売させてくださいねーって感じです。

購入時より高く売却できるかどうかは別にして、大幅に値下がりするような物件をお勧めしたりしていませんので、その辺りは自信を持っています。

まぁ、言ってもそんなに頻繁に取引しているわけではありませんから当然といえば当然なのですが。

不動産は購入した時点で半分以上、損するか得するかは決まってきます。

後の半分は時代の流れ、相場の流れです。

いいタイミングなら売却すればいいし、悪いタイミングならいいタイミングが来るまで待てばいい。

それだけのことです。

不動産投資って簡単でしょ??

特に、家賃を生む物件は持っていても損しないので、後は売却するタイミングだけです。

購入時に失敗しない。

これだけを回避していればいいのですから。

みなさん、買うときに失敗だけはしないようにしてくださいね。

買うときに失敗すると、抜け出すチャンスは難しくなります。

でも、方法はきっとあります。

それを見つけれるかどうかです。

そんなお手伝いもしています。

『今すぐ助けてー。』

できることとできないことはありますので、お約束はできませんが、
『こうしたら何とかなるのでは?』

というヒントくらいは見つけることができるかもしれません。

お気軽にご相談ください。

不動産の有料相談も随時受け付けております。

支払いストップ→自己破産
の前にご相談くださいね。

あっ。
最後に不動産投資で失敗したからといって、絶対に自殺とかしちゃダメですよ。

不動産の失敗くらいで命を投げる必要なんてありません。

いくらでも残りの人生で取り返すことはできます。
時間はかかるでしょうが、失敗は取り返せるものですからね。









賃貸がいいか購入がいいか?

最近また

『買う方がいいの?それとも賃貸のままの方がいいのと?』

こういう相談がありました。

個人的見解でいうと、そりゃライフスタイルの違いなんで一概には言えませんよ。

なんですが、それを言ってしまえば元も子もないので、今日はどっちかいいかというのを検証してみます。

住宅を購入して失敗するケースを見てみますと、
①自分のキャパ以上の物件を購入してしまう。

②住宅購入で貯蓄のほとんどを使い果たしてしまう。

③そもそも購入計画に無理がある。

今まで賃貸で家賃7万円で満足して生活していた人が、住宅ローンで9万円も10万円も払い続けると一気に生活は変化します。

マンションと戸建で光熱費は変わりますし、毎年の固定資産税も購入した場合は必要になってきます。

その分住宅ローン控除で年間30万円も40万円も返ってくればその足しにはなりますが、年間10万円程度の還付なら毎年家計から吐き出ししていくことになります。

まず、自分がいくらの住宅ローン控除を受けれるのかを知っておく必要があります。

住宅ローン控除は、正式名は『住宅借入金等特別控除』といい、年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税、住民税から還付を受けることができる制度です。

一般の住宅と認定住宅とでは上限の額が異なっており、平成30年現在から平成33年12月までは一般の住宅4,000万円、認定住宅で5,000万円の控除対象借入額となっています。

認定住宅かどうかの選別は①認定長期優良住宅又は②認定低炭素住宅かで判断します。
この場合は最高で年額50万円までの住宅ローン控除が受けられるということです。

年末ローン残高の1%、このことは大抵の方は知っていますが、ローン残高の1%分をそのまま控除してもらえると思っている方が大半です。

でも実際はそうではありません。
所得の少ない方、扶養家族の多い方は、支払うはずの所得税、住民税の範囲内でしか受けることはてきませんし、個人から中古住宅を購入した人は控除対象借入額は2,000万円まで下がります。

ということは、最高でも年間20万円までしか控除を受けれないことになっています。

あくまでこの住宅ローン控除の枠拡大は所得税が8%になる、10%になるときのための特別措置で、消費税がかからない個人の住宅購入には影響しないからです。

*認定住宅の場合は個人から中古住宅を購入した場合でも3,000万円まで控除対象借入額はアップします。

住宅ローン控除の計算方法は
①年末の住宅ローン残高の1%を算出する
②ローン控除前の所得税額をそこから控除する
③まだ控除額が残っている場合は、所得税の課税総所得金額の7%(最高136,500円まで)を翌年の住民税額から控除できます。

年末に会社からもらった源泉徴収票を見ながら計算するのがいいでしょう。

頼りない不動産営業マンはたくさんいますので、本当に自分がいくら控除を受けれるか、またその恩恵を受けることができるのかをきちんと知っておく必要があります。

ここで住宅ローン控除を受けれることが分かればそこから資金繰りです。

ただ、自営業者さんなどの場合で購入のタイミング2、3年だけ所得を増やしその後所得を減らす予定の方の場合は、所得の変動によって控除額が変わりますので注意が必要です。

住宅ローン控除の恩恵を受けることができ、その分で固定資産税、光熱費の上昇分は賄えたとして、賃貸のとき以上の支払額で住宅ローンを組むことはあまりオススメしません。

賃貸住宅の場合は、建物が老朽化したり設備が故障しても大家さんの負担で修復してもらえます。
でも自分が所有する建物ならもちろん直すのは自分です。

給湯器が故障した、キッチンから水漏れしている、屋根から雨漏りが。
こうした修理費用もいつ、どのタイミングで起こるか分かりません。

なので、貯蓄全て使い果たして住宅購入をしてしまうと、子どもの教育資金や老後の生活資金として貯蓄していた分も使い果たしてしまうことになります。

結局賃貸の方がいいってこと??

そんな感じの話に進んでいますが、決してそういうわけではありません。

よく見られるケースとして、
新婚さんで借りたマンションがあり、子どもさんが生まれ、入学するタイミングで住宅購入に踏み切る、こういうケースです。
今までは50平米ほどの2DK、2LDKで満足して住んでいたのに、住宅購入となると100平米ほどの4LDKに。

家賃と住宅ローンの支払額がさほど変わらないから、将来のこと考えて・・・

もしこのまま賃貸住宅を選んでいたら、5年後、10年後100平米の4LDKに引っ越ししていましたか?

たぶんしていないですよね?

100平米もある4LDKの賃貸住宅ってほとんどありませんし、あっても家賃は15万円、下手したら20万円はします。
*大阪市を基準にして書いています。

賃貸なら選ばない選択肢を住宅購入で選んでしまうから、生活に変化が生まれます。

家が広くなれば家具も欲しいし、電化製品も大きいものに買い換えたくなりますよね。

バルコニーや裏庭に子どもの遊具も置きたくなります。

今までは部屋が狭くなるからといって我慢していたものが、どんどん増えていきます。

これが失敗の始まりです。

日本の住宅市場は、
『買ったら最後まで住む。』
『これが最初で最後の家。』
こんな考え方が一般的です。

なので、
『せっかく一生に一度の高価な買い物だから新築がいいな。』

こんな考え方になるのですよね。

家は投資の対象じゃなく、自分の居場所。
こう考えるからこうなってしまいます。

でも本当にそうでしょうか?

中古住宅市場を活性化するために、インスペクションの制度が始まりました。

スクラップ&ビルドの時代ではなく、中古流通の時代へと変化しつつあります。

今メルカリとかで中古品の売買が個人間でも活発になってきています。

洋服であったり、小物であったり、家電であったり。

それが住宅市場にも波及していくとは思いませんか?

そうなると、一生涯の住処ではなくなるわけです。

家族構成によってどんどん住み替えるライフスタイル、こんな時代に行く行くは変化していくでしょう。

今は新婚なので2LDKあれば十分、子どもが結婚して巣立っていったので夫婦二人なら2LDKで十分、こんなニーズに応えるのは今はマンションしかありません。

戸建は3LDK、4LDKが当たり前、誰が決めたのでしょうね?

2LDKの戸建、その分割安。

賃貸と同じくらい、もしくはもっと安い金額の住宅ローン支払額で購入ができる。

そうなれば住宅市場はもっと広がるのではないでしょうか。

そして、そういった住宅が中古市場に登場し、もっともっと中古住宅流通を促進してくれれば。
そんな期待を込めつつ今日は書いてみました。

『せっかく家を買うなら広いところで。』
『友だちが遊びにきたこと考えて駐車場は2台分で。』
こんなバカな発想をしたらダメですよ。

身の丈にあった物件を購入している限りは、住宅購入で失敗はありません。

家賃より支払額が安くつくなら購入すべきです。

そして、近隣相場が上昇したなら売ればいいんです。

自宅を売却し利益が出ても、3,000万円までなら特別控除がありますので非課税です。

こんないい投資物件はないですよね。

株式投資でも分離課税で20%ですから。

将来売却することも考えて購入する。

これが一番の正解ではないでしょうか。

値上がりしなければそのまま住んでおけばいいことですからね。

賃貸と購入どっちがいいという話でしたが、買うか買わないかではなく、どんな物件を買うか、いい物件がないなら賃貸で。

これが私の結論です。

みなさまのマイホーム探しも応援します。

土地探しから建築屋さん、設計士さんのご紹介までさせていただいております。

住替えのお客様には、売却のお手伝いはもちろん、仮住まいのお部屋のご紹介まで、何でもお手伝いいたします。

住宅ローンのご相談も随時受け付けておりますので、ぜひご予約の上お越しください。

お待ちしております。

今週の土曜日は こちらの物件でオープンハウスの現場待機をしていますので、ご相談事ありましたらご来場くださればご対応いたします。

宣伝をかねて。(笑)

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会社概要
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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