ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

赤字

仲介手数料の上限を緩和へ?

こんなニュースがありました。

手数料

売買の仲介手数料の上限を緩和するように国土交通省が検討しているとのニュースです。

先日のこのブログでも紹介しましたが、格安不動産物件流通がない理由として、間に入る不動産会社の仲介手数料が十分でないという話です。

重複しますが、不動産売買の仲介手数料は3%+6万円(消費税別途)ですが、200万円以下の売買金額の場合5%+消費税が上限です。

つまり50万円の不動産売買の仲介手数料は27,000円(消費税込)ということです。

これでは、登記簿謄本や公図を取得したり、市役所や現地で調査したりすると日当分を考えると大きな赤字になります。

これが少額不動産流通の妨げになっているという話をしましたが、改善に向けて現実に動き出したようです。

日本全国に点在している空家

老朽化してそのまま使用することが難しい建物などの流通改善へ一歩前進です。

ここでは18万円を上限に定めようとしているとの記述があります。

18万円あれば報酬とすれば十分動ける額なので、こういう格安物件流通を推進しようとしている私的にはWelcomeな話です。

支払う方からすれば18万円って高い金額に思うかもしれません。

でも私たち不動産会社って重要事項説明に対してとても大きなリスクを背負っているのです。

重要事項説明の調査不足により買主が損害を受けた場合、仲介会社にも責任追及の波がやってきます。

この調査も区分所有建物、比較的新しめの分譲マンションなどではとても簡単にできます。

でも格安物件、古い戸建てや連棟住宅などでは道路の権利関係も複雑ですし、境界もはっきりしていなかったりしますし、排水管が他人の敷地内を通っているとか予期しない出来事がたくさん存在します。

安ければ安いほど。

古ければ古いほど調査は難航します。

それなのに、報酬は新しい物件であればあるほど高くなり(物件価格が高いので)古い物件になればなるほど安くなります。

反比例の関係になっているわけです。

なので、お客さまが多い大手不動産会社などでは仲介を嫌がることが多いのです。

『境界を確定しないと売買できません。』

とか

『他人の排水が敷地内に入り込んでいるので撤去しないと仲介できません。』

とか。

まぁ、これはテイのいい断り文句であったりします。

18万円あればそんな言い訳をすることもなく、協力的に販売してくれるようになるかもしれません。

早く改正して、中古住宅の流通促進につながってほしいですね。


脱税調査ネットで調査も・・



こんなニュースが。

国税庁、財務省が脱税の摘発にクラウド上のデータや、夜間の調査も可能にするそうです。

これがどうなのかという話ではないですが、税の公平性についてはきちんと議論するべきですし、税務調査というものはきちんとされるに越したことはありません。

マイナンバー導入で税務調査にドキドキしていた人も多かったでしょうが、実際には大した影響もないまま推移しています。

個人情報のデータに関して取扱が慎重な今の世の中、全てのデータを一つにまとめるのは容易ではありません。

でもひと昔前なら節税して、決算を赤字にして税金を納めないというやり方も良かったのかもしれませんが、今の世の中これだけ低金利で金融機関が貸出先を探している状況では、お金を借りない手はありません。

1,000万円借りても金利2%なら、年間の利息は20万円です。
商売をやっている方なら誰もが1,000万円の原資があれば年間20万円以上は稼げると思いませんか?

不動産投資でもそうです。
利回り2%という物件はありませんので、今貸してくれる金利以上の収益を上げることは簡単です。

不動産投資するから貸してくれと言っても、その不動産物件の担保評価、会社の経営状況によって審査結果は変わります。

でも運転資金なら不動産の物件評価に関係なく貸してくれます。

本当は資金の使い道は違う用途に使用してはいけないのですが、自分の手持ち資金はどういった使い道をしようが問題はありませんから、手持ち資金で設備投資をし、借り入れた資金で不動産を購入するのと、手持ち資金で不動産を購入し、借り入れた運転資金で設備投資、運転資金に回すのと区別はつきませんよね。

つまり、資金に多少の余裕があれば不動産の購入資金の融資を引っ張るのにそんなに苦労はしないのです。

でもそのためには金融機関が貸したくなるような決算内容が必要です。
黒字経営で資産的にも余裕がある決算書を見せる必要があります。

ここを誤魔化してしまえば粉飾決算になりますからダメですよ。
でも、帳簿を操作してわざわざ赤字にするくらいならそのまま黒字経営で税金をきちんと納め、金融機関から融資を受けれる状況の方がよっぽど得じゃありませんかという話です。

赤字決算のままでも事業に将来性があり、売上見込みがきちんと立っている場合には別でしょうが、あまりそうした会社は見たことないですし、特に中小零細規模の会社では黒字経営というのは最低限のノルマになります。

でも税金を誤魔化して何のお咎めもない状況がある世の中で、それなら自分もという気持ちはよく分かります。

でも今回の話のような税務調査の強化が進むのであれば話は別ですよね。

きっちり納めるものは納めて、でも納めるからには融資をきちんと利用してさらに収益を向上させる。

これが一番理想的な展開です。

今は零細企業にはチャンスです。

お金を貸したくなる会社に育てることができれば、もう勝ったも同然です。

銀行はよく
『雨降りの日には傘を貸さず、晴れてる日にしか傘は貸さない。』
と言われます。

その通りで、
『お金を必要としている会社にはお金を貸さず、お金を借りなくてもいい人に借りてくれ。』
と言います。

それなら必要ないよというかもしれません。
でもお金のある人は、さらにその借りたお金で新たなお金を作り上げます。

資金のあるところにはどんどん資金は流れ、資金のないところには資金は集まりません。

つまり、お金があることを見せる。
お金をうまく活用してくれるというところを見せる。
これが大切です。

不動産投資をしていく中で、所有物件が増えてくると、こうしたことを実感していくことと思います。

そのためにはまず最初の一歩をどう踏み出すかですよね。

最初の一歩を踏み出せれば、二歩目三歩目はだんだんスムーズに進めるようになっていきます。

その一歩目のお手伝いをできればと思っています。

そのためにはまず税金はきちんと納めましょうね。

不動産収入、つまり家賃収入の経費計上の話

先日からこのブログで投資用ワンルームのお話をさせていただきました。

なぜ今でも投資用ワンルームが売れているのかというお話です。

売れるカラクリと売るターゲットが明確なのですよね。

よくセミナーでもサラリーマン年収700万円以上の方が対象ですと書いてあるセミナー、内容を読まなくてもアプローチ方法が分かってしまいます。

このブログを読んでいただいているお客さまも理解できたのではないでしょうか?

魔法の経費『減価償却費』を活用した手法です。

でも、この魔法の経費には副作用があるのをご存知ですか?

劇薬には副作用があります。

日本の税金の仕組みってよくできていて、計算方法もかなり複雑です。

よくこんな仕組みを考え付くなといつも感心させられます。

減価償却は経費を前倒しするもの。

毎年の不動産所得の申告時にはとても有効です。

でも、忘れてはいけないのがあくまで前倒しするということ。

例えば年間50万円を減価償却するとすれば、毎年30万円づつ不動産の帳簿価格が減っていくというものです。

例えば前回の新築の物件で考えていくことにします。

2,000万円で購入した不動産があって、その不動産をまず土地部分と建物部分に分けます。

土地が200万円、建物が1,800万円です。

そのうち建物本体が1,260万円、付属設備が540万円で考えました。

それぞれ47年と15年の償却でした。

建物本体の初年度の減価償却費が277,200円、付属設備部分が361,800円という計算でしたので、

つまり年間639,000円を減価償却費として計上できますねというお話でした。

5年後のことを考えると、単純計算で320万円ほど減価償却したことになります。

これがどう跳ね返ってくるかって??

帳簿価格ではこの320万円分減額されていることになります。

つまり土地価格の200万円はそのまま、建物部分が1,480万円まで下がっているということです。

何か問題でも??

売却した時に問題が発生します。

損して売却すれば関係ないのですが、残債以上で売却した場合不動産譲渡所得が発生するケースが出てきます。

仮に購入価格と同じ2,000万円で売却できたとしましょう。

不動産譲渡所得を計算する場合、まず次の計算式で計算します。

不動産譲渡価格(売却金額)-取得費-譲渡費用

この取得費の中には物件取得代金が含まれるのですが、前記の場合だとこの物件取得代金が2,000万円でなく土地200万円、建物1,480万円の合計1,680万円で計算することになります。

その他の取得費としては、取得時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、登録免許税、不動産取得税が含まれます。

また譲渡費用にも売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代は含むことができます。

ただし、売却の時の登録免許税は費用に計上できないのです。

なぜなら、売却の時にかかる登録免許税は抵当権等の抹消費用のみです。

抵当権抹消するのは売却とは関係ない費用ですよと言われてしまうのです。

でも安心してください。

投資用不動産の場合、賃貸収入からこの抹消費用の経費は控除することができます。

どこで引くことができるかという問題だけなのでここはあまり気にしないでくださいね。

購入時の諸費用が5%、100万円ほどかかり、売却時の諸費用が3%、60万円かかったとしたら、計算式は

2,000万円-(1,680万円+100万円)-60万円となります。

つまり、160万円に対して不動産譲渡所得が課税されることになります。

あれ??

大したことないな。(笑)

長期譲渡(所有期間がその年の1月1日現在で5年を超えているもの)で住民税を合わせて20.315%

短期譲渡(所有期間がその年の1月1日現在で5年以下)で39.63%

つまり、160万円に対して短期譲渡でも634,080円ということですね。

その間に得た税金還付の額を考えると安いものでした。

新築で買って同じ価格で売れることなどなかなかないですから心配ないですね。

というよりも、そんなことが起こるのなら税金払ってでもラッキーなので売ってしまいましょう。

今日のテーマはこの話ではないので本題に移ります。

賃貸収入、家賃収入に計上できる経費のお話です。

収入は、家賃以外にもあります。

礼金です。

礼金というのは、もらった時点で返却する予定のないお金なので収入に計上します。

対して敷金の部分は返却することを前提としていますので、この時点では収入として計上はしません。

そのほか、水道代、電気代など如何なる名目でも徴収しているものはすべて一旦、収入で計上することになります。

例外として管理費部分は別途徴収し、使用した管理費部分以外の部分は預り金で処理すれば家賃収入を下げれますよという税理士さんもいましたが、実際はどうなのでしょう?

このあたりのお話は税理士さんに別途ご相談くださいね。

次に経費の部分です。

1)固定資産税、都市計画税

2)管理手数料

3)分譲マンションの場合は管理費、修繕積立金

4)修繕費(内装工事費用等)

5)募集にかかった経費(広告宣伝費、仲介手数料等)

6)損害保険料(これは長期で加入していた場合は1年ごとの経費のみ計上できます。年度途中で加入した場合は月割で計算します)

7)水道代、電気代、ガス代などの光熱費

8)エレベーター等設備の点検費

9)清掃費、ごみ収集などの費用

10)弁護士さん、税理士さんなどへの報酬

11)借入金がある場合はその利子部分(元本返済部分は経費に算入できません)

12)消耗品などの雑費

13)物件調査、物件チェックなどで使う交通費

14)物件管理上必要な車両費

15)法人の場合は事業税

16)そして減価償却費

それ以外にも物件購入に際してかかった経費のうち、以下のものも経費計上することができます。

17)売買契約時の印紙代

18)不動産取得税

19)購入時の登録免許税

これらの費用も不動産収入の費用として計上することができます。

ここまで書くともうすでにお気づきの方もおられると思いますが、初年度の不動産収入って必ずと言っていいほど赤字になります。

個人の場合は申告対象は1月1日~12月31日までの所得、経費です。

1月1日に決済をすることなどまずありません。

年度途中で購入した場合、減価償却などの費用も月割にはなってしまいますが、家賃収入も当然取得してからの計算になります。

でも、不動産取得税、印紙代、登録免許税はそのまま計上できます。

これで帳簿上の話ですが、この物件単体で見て赤字の不動産収入にならないということがなかなか起こりません。

つまり毎年投資用不動産を買い増ししている限り、赤字申告で税金還付ということも可能になります。

決算書、申告書は赤字はダメって言ってませんでした??

はい。以前そのようなお話はさせていただきました。

実際にその通りです。

でも、申告書、決算書の内容によるのです。

法人の場合は事業として運営するわけですから赤字は望ましくはありません。

でも個人の場合、不動産を購入している年度で赤字が出るということは金融機関のほうでも理解している話です。

しかも、不動産の帳簿価格自体は減少していっている話なので、売却した時に含み益があることも察することができます。

それに最近ではサラリーマンの方が税金還付の目的で不動産を購入するということは周知の事実ですので特に問題になることは少ないのではないでしょうか?

でもキャッシュフローをきちんと生んでいることは証明しておく必要がありますよね。

キャッシュフローでマイナスになってしまっていれば、本業のお給料から毎月お金が流出していることになってしまいますので、そこはプラスには必ずしておきたいですよね。

うまく税理士さんなどを活用して、キャッシュフローを生みながら帳簿上で赤字を出すというのが理想です。

不動産投資は勉強すればするほど、知識を身に着ければつけるほど物件の見方が変わってきます。

ある人が見て全然魅力的でない物件も、別の人が見ればとても魅力的になることってあるのです。

自分にとってだけ最良の物件、自分にとっては有効活用できそうな物件を見つけることが安くでいい物件を購入できる秘訣です。

だって誰が見てもいい物件って高いですからね。

見る角度を変えてみると面白いですよ。

今までスルーしていた物件をもう一度見返してみてください。

思わぬ掘り出し物が見つかるかもしれませんよ。
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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