ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

起業

不動産投資はするべき?

今日はこんなテーマでお話しします

ここ数年、『金持ち父さん貧乏父さん』の本の影響を受け、多くのサラリーマン不動産投資家さんが増えました。

今回この本の中身について語るわけでも、まして批判するわけでもありません。

自らが動かなくてもお金を生む仕組み、ここに惹かれて不動産投資を始めた人が多いのではないでしょうか?

でも、これって。

株式投資でも投資信託でも同じじゃないでしょうか?

『いや、株とかFXは毎日ボードに張り付かなきゃいけないし、経済情勢や市況に常に注目してないとダメでしょ?』

こんなことを言う方もいるのかな?

結論から言うと、不動産も同じです。

経済の流れがどうなってるのか?

現在の市況、近隣物件の相場はどうなってるのか?

競合相手はいないのか?

常にこのくらいのことは考えていないと、オーナー業などつとまりません。

『その点、区分所有の投資は楽だよね?サブリースもあるし、一部屋だけだから滅多に空かないし』

そうなんでしょうか?

たしかにサブリースを付けて、一部屋しか持ってなければ何もすることはないかもしれません。

でもこれって逆に言うと、誰でもできる事業になっていませんか?

続きはこちら

過去を変えるのは偽造、未来を変えるのは創造

過去は変えることはできませんが、未来を変えることは誰にでもできます。

するかしないか。

行動を起こすか起こさないか。

それだけのことです。

未来は自分で切り拓くものです。

私も昔を振り返るとひどいものでした。

今でもその頃を知っている友人は言います。

『あの頃仕事を舐めてたもんなー。』
『全くやる気なかったでしょ?』

仕事を舐めてるつもりもやる気がなかったわけでも当時はなかったのですが、側から見るとそうにしか見えないぐらいグダグタでした。

『宅建とか取らなくていいの?』
『うん、大丈夫。取らなくても営業できるから。』

『ポスティングとかやらないの?』
『汗水垂らして働くの性分じゃないんだよね。』

もうクズでしょ?(笑)

いつ変わったって?

賃貸営業の会社に7年ほど勤めていた時期がありました。

その頃は自分が特に動かなくても勝手に会社が集客してくれましたし、(あっ、もちろんポスティング以外の集客作業は滅茶苦茶手伝っていましたよ。)来たお客さんを決めることが一番の仕事だと勘違いしていました。

広告宣伝費をかけて反響を取る、この作業には長けていましたから、泥臭い集客作業をどこか子バカにしていたところがありました。

そんな感じで仕事をしていても何かのスキルを得ることもなく、ただ無駄な時間ばかりが経過していきました。

その会社を退職し、近所の小さな不動産屋さんに転職した、そこが一つの転機でした。

その会社には広告宣伝費をかける資金も余力もそのノウハウすらなく、お金をかけずに集客する必要がありました。

『社長、こんな広告打ちたいんだけど。』
『やっていいし、とりあえず広告費は立て替えとくけど、給料から清算してな。』

すごいこと言うでしょ?

でもそんな会社でした。

自分の身銭を切って広告活動するわけですから、一生懸命知恵を絞りますし、出来る限り経費を節減して集客する必要が自然と出来上がります。

その代わりと言っては何ですが、歩合給はやればやるほど貰えるシステムに切り替えてもらい、経費はこっち持ちでも頑張れば報酬は今まで以上、こんなやるしかない状況に恵まれ自分は大きく成長できました。

ただ集客のしんどさは以前の会社と比べ物にならないほど厳しく、満足のいく集客活動ができないので仕方なく店の前にふらふらっと立ち寄った通行客にどんどん声掛けし、毎日1来店を目指し頑張りました。
その結果そんな会社でも営業マン2人で1ヶ月の売上300万円を超える月も出るようになりました。

努力ってこんな簡単に報われるんだ。

そう思ったことを思い出します。

今はネット集客主体の時代ですから同じ戦法は取ることはできないと思いますが、たまたま運が良かったのか大きな経験を積むことができたように思います。

その会社では集客から経費管理、そして売上を作ること全てが学べましたので(社長が放任主義で全く何も関与してくれなかったおかげ)次の起業に繋がったわけですね。

若いうちの苦労は買ってでもと言いますが、その時の私は30歳前後、もう若くはない年齢で初めて気付けたのです。

そうした経験を踏まえ起業するわけですが、そこでも苦労の連続でした。

全くの0から集客する、このことをかなり甘く考えており知名度のなさ、聞いたこともない不動産屋さんの敷居の高さを痛感しました。

前の会社は小さな町の不動産屋さんでしたが、創業20年近くになる老舗の不動産屋さんで地元ではそれなりに知名度、認識度がありましたので後から考えるとまだ恵まれていたのですよね。

新規オープンした店では、店に入ってくるお客さん全てが店内をグルグル見渡し、
『この店入って大丈夫?』
そんな雰囲気で恐る恐る席に着きます。

信頼関係が全くないところからのスタートでした。

15分ほど話をすればだんだんと打ち解けてくれて空気は一変するのですが、最初の頃はサクラのお客さん(友だちの女の子とか)に席に座っていてもらったりいろいろ苦労したものです。

この時もそうですが、前の会社に転職した時も、
『あれ?辞めなきゃよかったかな?』
こう思ったことは少なくはありません。

でも、後ろを振り返ったところで何も変えれるわけもなく。

後悔することより、どうやって集客するか、どうやって売上を作るか、それを考えるのに多くの時間を取られるほどやることは山積みでしたので、前だけを見ることしかできなかったことが今考えると幸せだったのかな。

後悔という言葉は、後ろ(過去)を悔やむと書きます。

後ろを振り返るということはもちろん必要なのですが、振り返るのはゴール手前だけでいいのかなと。

いつの頃からか悩むことをやめました。
1時間悩んで解決しないことは1日考えても結論が出ない。

なのでいつも壁にぶち当たった時に1時間だけ真剣に悩みます。
それで答えが出ない時は、後は行動するのみ。

行動してから修正していく、このスタンスに変えました。

どうしようこうしようと悩んでいる間にどんどん時間は過ぎ去っていきます。

その過ぎ去った時間で、ひょっとしてこの犯したミスを取り返せる仕事ができたかもしれない。
ミスはミスで仕方ないし、なかったことにはできないでしょ?

それならその時間を生産的なことに費やすようにしよう。

これが今の自分の基本姿勢です。

失敗は避けることはできません。
どんなに優れた人でも何一つミスを侵さず完璧に全てのことをこなすことは容易ではないはずです。

まして、私は人間的にも性格的にも少々欠点のある人間ですから、当然のようにミスは侵します。

失敗した分を別の何かで取り返すようにすればいいだけの話なのではないかなと。

今日も賃貸の決済金の明細をお客様に渡した時に、
『大西さん下の名前の漢字間違えてます。』
こんなご指摘を受けました‥

『すいません。すぐ訂正しておきます。ごめんなさい。』

・・・

ミスは取り返せばいいのです。
みなさまご迷惑をおかけします・・・

そんなこんなで失敗の連続ですが、チャレンジを続けていると成功するケースも当然出てきます。

起業して3年以内で潰れる会社が7割と言われています。
その残りの3割には残れたということですね。

5年では85%、10年では94%の会社が生存していないというデータもあります。

まぁ今の会社は上の娘が生まれた後に作った会社です。
この子が成人するまで存続できる会社を作るために設立しました。

なのであと17年は存続できる会社、存続できる企業モデルを確立する必要があります。

そのためにはまだまだ後ろを振り返る余裕はありません。
まずは目先の3年後を確立すること。

これが今の最重要課題です。

未来は変えることができます。
だって今の自分は10年前はもちろん5年前、新たに起業した3年前でも想像できていなかった自分です。(いい意味で)

3年前の自分が、多分3年後にはこうなってるだろうなと思う自分であることってつまらないですよね?

自分のことを自分で客観的に見ていますから、過大評価も過小評価もしていません。
落ちぶれる自分の姿なんて想像したくもありませんし、そうならないように努力はしているつもりです。

自分の期待を裏切る(いい意味で)自分でいつまでもありたいものです。

未来を変えるのはいつでも挑戦です。
そして即座に行動すること。

勘違いしてはいけないのは、誰かの話に丸乗りすること。
自分の考えで進んだものではなく、他人の意見に流されて進んだ道には後悔が付いて回ります。

自分が選んだ道で仮に失敗したとしても、自分が決めたことなら後悔する必要はありません。
その失敗は必ず次に活かせますから。

でも、他人に乗っかって失敗したとするとその経験は
『誰かを信用してはいけない。』
この教訓しか残りません。
そして、その教訓が次の自分のチャンスを阻んでしまう教訓になってしまうかもしれません。

後悔しない道を選ぶこと。
それが明るい未来を創る唯一無二の道です。

最後にもう一度、
後悔したくないから何もしない
これが最悪の選択肢ということは覚えておいてくださいね。

それでは、みなさまの成功を祈っています。



起業と不動産投資とは同じ

0から、つまり何もないところから何かを作ることって難しいものです。

起業もこれにあたります。



もちろん自分の過去の経験、経歴に基づいて起業する方がほとんどでしょうが、それでも顧客をごっそり引き連れて起業することも、開業前から売上が確定しているような起業の仕方もできるわけではないので、0から売上げを積み重ねていくことになります。

この作業がイヤだから、不安だから、自信がないから起業に踏み切れない方が多いのではないでしょうか?

でも新しいことにチャレンジすることをいつから恐れるようになったのでしょう?

こどもの頃って新しいことに興味津々じゃなかったですか?

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いくつおもちゃを持っていても新しいおもちゃが欲しい。

口にするものほとんどが今まで味わったことのない食べ物。

そして、母親の友だちのこども、保育所で新しい友だち、小学校でも新しい友だちを作り、学校で教えられたことをどんどん吸収していく。



公園にある遊具はブランコ、滑り台、鉄棒、砂場、スプリング遊具、どれを見ても目がキラキラ。

何をするにも興味津々、毎日発見の連続です。

このことにストレスなど感じるわけもなく、どんどん新しいことにチャレンジしていきます。

本来、新しいことにチャレンジすることって楽しいことなんだと思います。

『失敗したらイヤだな。』
『うまくできないことが格好悪い。』

そんな変なプライドが邪魔をしてしまうのです。

プライドってそんなに大事ですか?

って書きながらも、私はプライドを捨てることができないタイプなのでダメな部類です。

ただ、最初は失敗するもんやんって開き直ってるところがあるので、チャレンジすることに躊躇はしません。

誰だって最初は初めてすることばかり。

最初から上手くすることができたとしても
『おっ。最初にしたらうまいやん。センスあるねー。』
程度のもので、手慣れた人に勝てるはずもありません。

逆に言うと失敗しても
『最初だから仕方ないよ。』
で済むことですよね。

それならチャレンジしないと損です。
『上手くいったら儲けもん。』
ダメならいつでもやめればいい。

不動産投資も同じです。

ダメならいつでもやめればいいんです。

でも多くの人はやめれない状況から始めてしまうから、撤退も後退もできない。
前進するしかないのは辛い選択です。

何でそうなってしまうのか?

それは分不相応の借金をしてまで始めるからです。

年収800万円の人が1億円の自宅をフルローンで買わないでしょ?

元々返済比率の問題があるので、フルローンで組もうと思っても無理ですが。

でも投資用ローン、アパートローンなら
『家賃で返せるから。』
という理由で、あたかもその家賃が何もせずに、しかも永遠に入ってくるかのような錯覚で購入に踏み切ります。

これが経営者で事業融資を借り入れる時ならどうですか?
まず、資金を借入れてまでしないといけない事業なのか、資金を借入れてすることによるメリットはどのくらいあるのかっていう判断をしませんか?

今これだけ投資用不動産物件が流通しているのも、多くの物件が取引されているのも、この不動産投資向け融資が活発になったから、その理由が一番大きいのではないでしょうか?

経営者は、極力借入れを起こさず事業を展開していくことを考えます。
借入れするときには、その資金を使って事業展開をしよう、新規プロジェクトのために資金を投入しようなど明確な目的が存在します。

でも、今の不動産投資家の人たちはFXの取引のように、ただレバシッジをかけてキャッシュフローを増やそうとしている人が多く見受けられます。

FXをやっている人、株で信用取引をしている方は当然ご存知でしょうが、これって
得する時は得するけど、損するときには大損します。

株の世界に
買いは家まで、売りは命まで
という言葉があります。

信用取引をしていれば、こんなリスクもあるんですよっていう格言です。

(不動産取引では、売りから入ることはありません。というよりできません。)

でも、多額の融資を受けてアパート購入、マンション購入をするってことは、この信用取引と同じということに気付かなくてはいけません。

初心者がいきなりハイリスクの信用取引から始めるからダメなんです。

頭金500万円で1億円の不動産を購入。
レバシッジ20倍ではないですよ。
頭金500万円といっても、1億円の不動産を購入するのに諸費用で500万円以上はかかってしまいます。
ということは、レバシッジの倍率は∞です。

あくまで諸費用除いて考えてくださいね。
株取引でも手数料引かれるでしょ。

1億円の物件で借入金9,500万円。
これで始めてレバシッジ20倍です。

諸費用500万円、借入金9,900万円。
自己資金600万円。
この場合ならレバシッジ100倍です。

せめてレバシッジ10倍、これがリスク回避できるギリギリのラインではないでしょうか?

『不動産投資なんかやーめた。』
って突然なったときでも、売却額で借入金を返済できるギリギリのラインです。

もちろん不動産の価格って長いスパンで考えると、上昇したり下落したりを繰り返していますので、いいタイミングで売却さえすればフルローンで購入しても生き残れるでしょう。

でももしタイミングを逸してしまうと、それこそ先ほどの話のように
『マンションだけでなく、自宅も貯金も全て失うことになります。』
ひいては家族までも。

不動産投資って、家賃収入を得る。
インカムゲインだけで考えてはいけません。

不動産投資の醍醐味ってこのインカムゲインではなく、キャピタルゲインなのです。

安いものを買って、高いタイミングで売る。

一番分かりやすい商売の基本です。

でも、フルローンで購入することを考えていると、この安いものを買うことが非常に難しくなります。

銀行が評価する価格より安く購入できればもちろん大丈夫ですよ。

でもそんな買い物、目利きができますか?

低金利で融資してくれる金融機関は評価の掛け値が低くなっています。

その掛け値で購入できているなら心配はないでしょう。

でも、金利の高い金融機関は評価にかさ上げしてくれています。

つまり、その評価額は市場の正当な評価ではありません。

『銀行が貸すから悪いのだ。』
こんな声がたまにメデイアに掲載されています。

でも、借りるときには
『ありがとうございました。おかげさまで・・・』
『フルローンでマンションオーナーになれた。やったぁ。』
こう思っていませんでしたか?

言い方悪いですが、マンションオーナーには誰でもなれます

いつも言ってるように
借入額<資産価値
こうなって初めて不動産は資産になります。

フルローンで組んだ瞬間に
借入額>資産価値
こんな物件購入して、何がオーナーですか。

私が若いときベンツの中古車を購入しました。
毎月支払額は8万円ほどでした。
駐車場代3万円。
ガソリン代4万円/月。

半年ほどで維持できず手放しました。

ローンの残債額に少し追い足した金額で売れたので助かりましたが。

これと何ら変わりはありませんよね。

借入れすることが悪いことっていう話ではありません。

うちの会社でも先日ローンで新築アパートを所有しました。

でも勝算あってのことです。

お客様にご購入いただいている不動産物件でも、いつでも再販売させてくださいねーって感じです。

購入時より高く売却できるかどうかは別にして、大幅に値下がりするような物件をお勧めしたりしていませんので、その辺りは自信を持っています。

まぁ、言ってもそんなに頻繁に取引しているわけではありませんから当然といえば当然なのですが。

不動産は購入した時点で半分以上、損するか得するかは決まってきます。

後の半分は時代の流れ、相場の流れです。

いいタイミングなら売却すればいいし、悪いタイミングならいいタイミングが来るまで待てばいい。

それだけのことです。

不動産投資って簡単でしょ??

特に、家賃を生む物件は持っていても損しないので、後は売却するタイミングだけです。

購入時に失敗しない。

これだけを回避していればいいのですから。

みなさん、買うときに失敗だけはしないようにしてくださいね。

買うときに失敗すると、抜け出すチャンスは難しくなります。

でも、方法はきっとあります。

それを見つけれるかどうかです。

そんなお手伝いもしています。

『今すぐ助けてー。』

できることとできないことはありますので、お約束はできませんが、
『こうしたら何とかなるのでは?』

というヒントくらいは見つけることができるかもしれません。

お気軽にご相談ください。

不動産の有料相談も随時受け付けております。

支払いストップ→自己破産
の前にご相談くださいね。

あっ。
最後に不動産投資で失敗したからといって、絶対に自殺とかしちゃダメですよ。

不動産の失敗くらいで命を投げる必要なんてありません。

いくらでも残りの人生で取り返すことはできます。
時間はかかるでしょうが、失敗は取り返せるものですからね。









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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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