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35年で住宅ローンを組んでみた。



最初は家賃と変わらないから払えると思っていた。




夫婦共稼ぎだったのが、子どもができ、ご主人の収入だけで賄わなければいけなくなった。



住宅ローンが払えなくなった。

こういうケースが今でも多くあります。

安易にローンが通ってしまったから買っちゃったという流れでしょうか?

若い人たちによくみられる傾向です。

自己資金0、頭金0、フルローンで買えるなら買うべきでしょ!!

ってノリで買ってしまったのでしょう。

きちんと計画的に購入しないと競売に掛けられてしまいますよ。

住宅を購入する際には、まず最低限の貯蓄ができる状況で購入しましょう。

今現在の状況で貯金ができないのに、どうやって購入してから維持するつもりですか?

次に、お子さまが生まれ奥様のサポートがなくなる状況を想定して、ご主人の収入だけで払えるローン金額にしましょう。

でも、こういったことをきちんと考えて購入していても、離婚してしまえば関係なく手放すケースが多く存在します。

現実に、離婚するから売却したいという相談は後を絶ちません。

こういった場合問題になるのが、住宅ローンの残債が売れる金額より多い場合です。

というより、ほとんどこのケースに該当します。

特に新築で購入したお客さまはほとんど例外なく該当します。

もちろん購入時に頭金を1割、2割きっちりとご用意していた人は別ですよ。

フルローンで購入すればほぼ残債の方が多くなります。購入当初は支払額のうち金利が占めるウェイトが高いため、元金が大きく減っていきません。

それに対し、物件価格は新築時はプレミア価格みたいなもので相場より500万円くらい高い金額で購入しています。

築浅で売却した場合、この分、不足することが多いですね。

では、そうすればいいの??売却できないの??

結論から言いますと、売却できないことはありません。

借入先金融機関にまず相談しに行くことです。ご本人の内容が優秀ですと残った残債について分割で支払う方法がとれるケースがあります。

ただ、稀です。貸している側としては何の担保もなく、借金だけが残ってしまうのです。つまりリスクだけが。。。

連帯保証人を立てたり、別の物件を担保にすることを求められることが考えられます。

でも、なかなかそんなことできないですよね(^_^;)

その場合、別の方法としてというより、支払がきつくなって詰まった場合のケースだとほぼこのパターンになるんですが、

まず支払いを滞納します。今後も支払いを継続することが難しい旨を伝えます。

金融機関は担保物件がいくらで売却でき、いくら残債が残るのか調査します。

調査の上、今の市場で売却してもいくらいくらしか回収できなく、残債についてはこういった回収方法で回収できますという稟議を社内で回してもらいます。

OKが出れば売却許可が出ます。そして、残ったローンに関しては分割払いが認められます。

じゃあそれでいいです。と言われそうですが、ここで問題が。


金融機関はこういった処理をしていくのですが、金融機関は融資する際に、保証会社に加入しています。

保証料50万円とか、金利上乗せ0.2%とかで払っていたあれです。

保証会社に代位弁済してもらえば全額回収できるのです。

なので、どうしてもこの処理の仕方になってしまいます。

そうなると、個人情報には代位弁済した経歴が・・・

はい。頭の回転の速い方ならもうお分かりかと。

しばらくローンを組むことができなくなります。

買換えどころか、車のローンも難しくなります。

こうなりたくなければ残りの残債を一括払いしてくださいと言ってくるでしょう。


離婚などが原因で、支払いができなくなったのではない方などはこの選択肢が持てます。

でも、この選択肢が持てない方がどうするか??

最近よくあるケースです。


住宅ローンを支払いながら、今住んでいる住宅を賃貸に出します。

毎月の支払額と固定資産税だけ回収できればいいやと。。。

住宅ローン並みの家賃にすればすぐ入居者は決まります。1件落着のような気がします。

が・・・・

余裕があって賃貸に出している場合は別ですよ。。

たいがいこの選択肢を取る方って、余裕がない場合が多いのです。そうするとどうなるか??

入居者が退去した時にリフォームするお金がない。

設備が故障したときや、雨漏りなど修理が発生した時にお金を捻出できない(-_-;)

結局破たんです。。。。

それなら、早い段階、まだ若い段階で決着をつけておいて、10年かけて再生する方がいいんです。

本当は。


個人情報など時間があれば上書きできます。

ただ、時間は必要ですが(^^)

今、郊外の区分所有建物、分かりやすく言えば分譲マンションが賃貸マンション化しています。

たとえば、兵庫県明石市のマンションなど築15年くらいのマンションが600万円とか700万円とかで売られています。

3LDK60平米とかでですよ。。。

もちろん主要な特急停車駅や、快速停車駅などはまだそこまで下落はしていませんが。


2,000万、2,500万円のローンを組んで購入しているんですよね。

600万、700万円とかで売却しても到底返済できません。しかも1,000万円とか追い足しとか不可能です。

借りにできたとしても、それだけあるなら別の物件に投資しましょ(笑)

そういった物件が賃貸で募集されています。5.5万円、6万円とかの家賃で。

その金額で貸しても管理費や修繕積立金分は追い足ししているかもしれません。

まさに負の資産です。

退出したら前述したように出費が待ち受けています。今後ますます家賃も下落するかもしれません。

どうなるんでしょうね??

でも投資用として購入するならありかもしれません。


600万円で購入して、表面利回り12%くらいでしょうか?

三ノ宮で3点UBの1Roomを購入するよりはよさそうな気もしますが、どうなんでしょ??


ただ、こういった値下がりしている地域では、同じような物件が多く出ています。

ますます値下げに拍車がかかるかもしれません。

やはり不動産は需要が見込める地域で購入した方がいいですね。

需要が見込める地域で徒歩10分圏内。

これが一つの投資の指標にはなると思います。

駅から離れている物件、需要が弱い地域での物件は捨ててもいいと思える余裕資金で始めましょう。

意外と化ける可能性もありますから、宝くじ的要素でですね(^_^;)

大型スーパーや商業施設がやってきたらいきなり地価は上昇しますからね。

大阪の和泉市にららぽーととコストコができたら、和泉市の地価が上がったと先日取り上げられていました。

これはミニロトくらいが当たったくらいですが、駅のないところに電車がやってきたりということもあるかもしれませんので(笑)

不動産って見方を変えれば見え方が変わってきます。

この話を聞いて、面白いな明石の物件ってて思っている方もいれば、ダメだな明石の物件ってと思っている方もいると思います。

どちらが正解か??

たぶんどちらも正解です。難しいと思っている方が購入するときっとうまくいきません。

逆に面白いと思って取り組む方はきっと成功します。

面白いと思う人はそれなりにどうしたら決まっていくかというアプローチのやり方を持っている方です。

他に物件があっても自分の物件を気に入ってくれるはずだというやり方を持っている方です。

不動産ってやり方次第、見方次第で料理の仕方が変わってくるのです。

みなさん、一緒に勉強しましょ!

そして、同じ景色が見えるように鍛錬しましょう(^^)





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