ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

過去

昔と今の賃貸事情の違い

私が若い時賃貸仲介の仕事をしていた時と今の賃貸事情は大きく異なっています。
今と昔とでは賃貸のお部屋を探しているお客様の数が圧倒的に違います。
人口がその当時の半分になっているわけではないのに、部屋探しをするお客様の数は半分以下になっています。
なぜそのような変化があったのでしょう?
私が賃貸仲介の会社に入社したのは23歳の時でしたから今から24年前の話です。
その当時の集客と言えば、インターネットも普及していませんでしたから紙媒体による集客がほとんどでした。
賃貸雑誌全盛の時期で主な集客はその雑誌、ポスティング、電ビラでした。
電ビラ??
聞き覚えのない言葉ですよね?
今はほとんど絶滅していますが、電柱とかにチラシをノリで貼り付けたり、両面テープで貼り付けたり。
街の美観を大きく損なっていたこともあり、またその内容も誇大広告がほとんどでしたから近隣の方やまともな内容で集客していた業者さんからも猛反発を受けてはいながら、たくさんの新規来店を呼び込んでいました。
一つの店舗で新規来店が200組というような時代でしたから、土日にはお客様の行列ができていました。
今同じようなことをしても、そのチラシの信憑性のなさに気づくお客様も多いでしょうし、そんなものに釣られて来店する方も少ないでしょう。
でもその当時はその広告に飛びつくほど引越する動機があったのです。
どういうことかというと、その当時の賃貸借契約書には家賃上昇に関しての取り決めが記載されていました。
契約期間更新の際、1年後には賃料の3%値上げしますとか、2年後の契約更新の際には5%の賃料上昇がありますとかです。
また契約更新時の更新手数料を取っていたマンションも数多くではありませんがありました。
つまり、契約更新の際に引越しを考える動機が発生していたのです。
今はこんな契約内容見かけることありませんよね?
また、大阪では敷金、礼金ではなく保証金という独自の仕組みでワンルームマンションでも保証金30万円、敷引き25万円という契約が一般的でした。
敷引きというのは、今で言う礼金の部分であり、契約した時点で無条件で家主が取得できるお金です。
ワンルームで25万円の礼金って高いでしょ?
これなら原状回復のリフォームをして、不動産業者に手数料を支払っても十分残るでしょ?
つまり不動産屋も儲かったし、家主も儲かった時代です。
ウィンウィンって思った方も中にはいるかもしれませんが、お気付きの方も多いとは思います。
入居者、借主に全てしわ寄せが行っていた時代です。
賃貸が高くて家賃も上がるなら購入したらいいんじゃないの?
そうなんですが、その頃は不動産バブルが弾けた直後です。
不動産価格は値下がりの一方で、金利もまだまだ高い時代でした。
購入という選択肢が消えれば自然と選択肢は賃貸になります。
引越しを考えた時に、次もまた賃貸という時代なのでお客様が次々と現れてきたわけです。
その当時の大阪の賃貸相場といえば、15平米のワンルームで5.5万〜6.0万くらい。
ファミリータイプのお部屋は新婚さんでも3DK、3LDKが人気でした。
住み替えに必要な初期費用が高額な時代でしたから、子どもが産まれて大きくなり部屋が必要になった時のためにと最初から広めのお部屋を借りていく方が多くいました。
家賃でいうと10万円〜が一般的でした。
その当時は大阪市内の賃貸物件には新婚補助という家賃補助の制度があり、月額2.5万円を上限として補助金が交付されていました。
この制度を活用してワンランク、ツーランク上の部屋に住むことができたわけです。
賃貸業界は家主も業者さんも潤っていた時代です。
今はどうでしょう?
15平米ほどのワンルームの価格相場は3.5万円〜4.0万円、その当時10万円ほどしていたファミリータイプのお部屋の賃料は7万円を切る家賃帯まで下がってきています。
また、賃貸住宅を借りる際の入居者側の仲介手数料もその当時は家賃の一ヶ月分が相場でしたが、今は入居者から仲介手数料を取らない業者さんも増えました。
家主さんからもらう手数料、広告宣伝費などといろいろな名目は付いてはいますが、これもその当時単身用で家賃の一ヶ月分、物件によっては二ヶ月分、ファミリータイプのマンションは家賃の半月分、一ヶ月分というお部屋も多かった時代です。
それも今は家主さんは単身用なら三ヶ月分、四ヶ月分という物件もありますし、ファミリータイプでも二ヶ月分、それ以上という物件もあったりします。
不動産業者さんはこの分で収益確保はできていますが、家主さんは負担が増大しています。
今度は逆に家主さんにとって受難の時代です。
借り手市場、貸し手市場でいうと、まさにその当時は貸し手市場、今は借り手市場です。
その借り手市場の今、この賃貸業界に飛び込むには知識戦略が必要です。
左団扇であったオーナー業は今や競争相手に勝ち抜かないといけない時代になっています。
でも悪いことばかりではありません。
昔の閉鎖的なこの業界が、今はいろいろな情報を自宅にいながらでも手に入れることができます。
賃貸相場はもちろん、成功しているオーナーの体験談や成功例などもネットで見ることができます。
他人の成功例を簡単に共有できる時代です。
成功するかしないかは家主さん次第、オーナーさん次第になってきているわけです。
なのに未だに、不動産業者さんに任せっきりで安定収入をのぞむために賃貸物件を取得する方が後を絶ちません。
これって、いいカモですよ。
ただでさえ薄くなった利益を、がっつりと自分の収益を確保しようとする不動産業者さんに丸ぶりして利益が残るわけがありません。
銀行さんも同じです。
がっつりと高金利で貸し出して、自社のリスクに対しての保全を図って貸し出している物件で利益が出るわけがありません。
どうしたら儲かるの??

お答えしましょう。
借入するなら、2%台の金利が上限です。
そしてフルローンで借りるくらいなら不動産投資はやめるべきです。
次に内装工事等の見積りは見れるようになること。
単価や施工面積、部材の単価くらいは自分で調べることはできます。
最後に不動産管理を任せることは本業の兼ね合いで仕方ないのですが、内装工事、募集条件等には関与しておくこと。
言いなりにならないということですね。
密に話し合いができる担当者がいる不動産管理会社に任せるということです。
話し合いですよ。
くれぐれも間違わないでくださいね。
一方的に相手の話を聞くだけでなく、自分の意見も交わせるようになっておくということが必要です。

賃貸オーナーにとっては楽な時代ではありません。
でも、どんな商売でも今の時代楽な商売などありません。
新規参入するには容易い業界です。
入りやすいということはライバルが多いということを知っておきましょう。
そしてライバルに勝つためには戦略が必要です。
知識も身につける必要があります。
その覚悟だけ持って参入してください。
悩んだ時にはライフコンサルティングがご相談に応じます。
当社でご購入いただいたお客様はもちろん、他社でご購入した物件のご相談にも応じています。
ご相談料は有料ですが、ぜひご活用ください。

国債の利回りってこんなに高かった時期があったんですね

今日はセミナーの題材にしようと、財務省発表の過去の国債金利情報をチェックしていました。

その統計を見ていたら過去の国債の金利ってすごかったんですよね。

1年物の国債で昭和50年2月に付けた金利が11.237%、3年物11.701%(昭和55年4月)、5年物10.656%(昭和55年4月)、10年物8.105%(平成2年9月)という金利がありました。

3年物国債金利推移


昭和55年の話ですから今からもう37年前話です。

その当時100万円を元本に10%で複利運用すると資金はいくらになっていると思いますか?

なんと3,400万円です。

たった100万円の原資が34倍になります。

国債なので複利計算ではなく単利計算なので、単純にこういった計算にはならないのですが、国債ですらこの金利でしたから、仮に一般の債権に投資していればもっと高い金利が得れたかもしれません。

10%はともかくとして、5%の金利を複利で運用すれば20年で2.65倍ですので、1000万円の自己資金を預けておけば老後の生活資金は十分に確保できたわけです。

でも今の時代はどうでしょう?

金利がゼロ金利どころかマイナス金利に突入しています。

預けていてもお金が増えるどころか・・・

そういった意味では、投資先がないということになります。

その行き場を失った投資用資金が不動産に向いてきているのも、ある意味必然と言えるかもしれません。

不動産物件の利回りが表面利回りで7%、調達金利が2%とするとその利ザヤは5%ありますので、とても優良な投資先に見えます。

ただここで考えなくてはいけないことは、表面利回りの7%は必ず入ってくる7%ではないということです。

この7%の中から固定資産税や管理料、その他の運営費を差し引かなくてはいけませんし、まず満室稼働させなくては予想通りの収益を生むことさえできません。

収入から年間の経費を差し引き、その利回りでもし7%あれば5%の利ザヤは確保できることとなります。

この利益が未来永劫確保できれば問題ないのですが、家賃は建物が老朽化することにより低下します。

空室率も高まってきます。

国債や債券の場合は期限が到来すれば額面の金額が償還されますが、不動産の場合購入した金額で売却できるとは限りません。

多くの場合、購入した金額より下回った金額でしか売却できないということを認識しておかなくてはいけません。

不動産を購入する際に、物件価格と別に諸費用が必要になります。

登記費用であったり、不動産取得税、仲介手数料等です。

この諸費用が物件価格の概ね7~8%ほど必要です。

売却時は購入時ほど諸費用は必要ありませんが、3%の仲介手数料は必要です。

つまり、往復で1割強の諸費用が発生するわけです。

購入価格と同じ価格で売却しても、売却益は得れません。

※同額で売却した場合、減価償却した分帳簿上の価格との差で売却益が発生することもあります。

つまり、購入した金額以上で売却できるタイミングがあれば、それは売り時と言えるかもしれません。

ここが、不動産投資の一番難しいところであり、一番大きな利益を得れるチャンスでもあります。

不動産投資は毎年、毎月のキャッシュフローを得ようと思い始めるものではなく、
『うまく資産を売却し利益につなげることができるもの』が勝利をつかむものだと理解してください。

利回りに左右されて資産価値のない物件を購入してしまうと、売却の出口が見えず苦労します。

逆に毎月のキャッシュフローは少なくても、売却時に多くの利益をもたらす物件もあります。

投資用で購入した時点で、
『いつか来る売却のチャンスに備えておく』。

こういうスタンスで捉えているとリスクは回避することができます。

今、大阪ミナミや日本橋周辺の土地相場は大きく上昇しています。

先日公表された公示価格でも前年比40%超と大きく報道されていましたが、こういった地域に不動産を所有している方にとっては今は千載一遇のチャンスです。

売却してもよし、インバウンド需要を活かし有効活用するのもよし。

今まで空室で困っていたのがウソのように、チャンスが到来しています。

ただ、こうした地域にはどんどん新しいマンションやホテルが建築されてきています。

数年後にはまた飽和状態になってしまう可能性も否定はできません。

今が売り時なのか、それともまだまだ相場は上昇するのか?

これは誰にも予測はできませんが、売り時を間違って動産にしてしまわないようにしてくださいね。

不動産売却のご相談もお待ちしております。




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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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