ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

過去最高

昨年日本に訪れた外国人の総数は3188万人で過去最高に

日本政府観光局(JNTO)が発表している統計によると、昨年1年間の

訪日外客数は3188万2千人

と、過去最高の数値となりました。

2018年が3119万1千人だったので、伸び率は低下(前年比2.2%増)しましたが中国からの旅行者は959万人(前年比14.5%増)にもおよび、1千万人にも届こうかという勢いです。

今回大きく訪日外客数が伸びなかった原因は、日本と韓国の政治問題に起因しています。

韓国人だけの数字を切り取ると、2019年12月では68.1万人→24.8万人。前年比63.6%ダウンという強烈な数字となっています。

2019年全体でみても、753.8万人から558.4万人(前年比25.9%ダウン)、約200万人も減少したことになります。

韓国―大阪は飛行機の便も良く、LCCを利用して多くの若者が来日していました。

往復の航空運賃が1万円を下回る時期もあったりしたおかげで、韓国国内旅行よりも格安な大阪旅行というイメージが成り立っていたのに。。。

格安航空で来る韓国人旅行者の多くは『民泊』を利用していました。

数名で一緒に宿泊できる民泊を利用し、格安航空券で大阪に。

ここが、大打撃を受け大阪市内の民泊施設の経営を圧迫しています。

でも、2020年今年は東京オリンピックの年です。

そして、大阪では2025年大阪万博が控えています。

IRの件では政治献金など、嫌なニュースが世間を賑わしていますが、観光大国日本としてもう一歩踏み出すためには、近隣諸国との良好な関係性を保ち、世界中が注目する国へと進化していただきたいなと。。。

下の画像は、観光庁が出している『外国人旅行者受入数の国際比較(2018年)』です。

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マンション価格過去最高



マンションの平均価格が過去最高になったというニュースが流れました。

バブル期を超え、平均価格4618万円になったそうです。

首都圏では約9.1%も上昇したそうです。

これは建築費の高騰というのが最も大きな要因となっていますが、相次ぐタワーマンションの建築と平均床面積も大きくなってきていることも要因に挙げられると思います。

所得水準は上昇していないにもかかわらず建築費だけが大きく高騰し、マンションの販売価格が押し上げられると今後の売れ行きなどが心配になってしまいます。
現在の販売状況が活発なのは外国人投資家が日本の不動産に対して積極的になっているためであり、この状況も最近の円高傾向が水を差すことにもなりかねません。

ただ好材料としては史上最高の低金利に今なっているということ。

例えばバブル期の住宅ローンと比較すると1/10くらいの金利になっています。
現在安い金融機関なら0.57%とかの驚くべき数字が出てきています。
これは仮に平均価格の4600万円を35年返済で借入たとして、毎月の返済額120,800円で済みます。
総返済額で見ると5075万円になります。
35年借りていても金利はたったの475万円で済むという話です。

バブル期の金利で考えてみると恐ろしい数時になります。
バブル期は金利8%というような時期もありました。
今回は仮に7%で計算してみると、毎月の返済額は293,800円、総返済額は12,342万円になります。
金利は7742万円支払ったということになります。
もちろん今の低金利も、バブル期の高金利もずっと続くわけではないので単純には比較できませんが、明らかな大きな差になっています。

同じ返済額でも借入できる金額が大きくなり、購入できる金額も大きくなります。
そこだけが明るい要素でしょうか。

今はお金貸してくれるなら借りなきゃ損ですよね。

もちろんこの金利で借入できることが大前提ですが。

マンションでも中心部の物件や需要の高い地域は、中古物件でも価格は上昇しています。

でも逆にローカルエリアの物件や駅から遠い物件などの価格は下がっています。

戸建と比較して、マンションの利点は
1)交通の便がいい。
2)防犯面で優れている
3)価格が安い
などが挙げられますが、この交通の便が良くない物件の価格の下落が激しいのです。

こういったデータはあまり公表されてないので数字として出せないのですが、価格が下がっているというより価格がつかないといった方が的確かもしれません。
その中でも地域性が良いとか、学校区が人気あるといった地域の物件はまだいいのです。
そういった特性のない地域では本当に値段がつかなくなってきています。

昔の過疎化というものが、都心部周辺で起こってきているような気がします。
賃貸需要も弱く、購入者層も少ない。
こういった地域の不動産をどう流通させるか?
どう有効活用させるか?
こういった課題をクリアしていかなければいけませんよね。

売れる物件だけ売って、売れない不動産は放ったらかし。
これでは不動産業のプロとしてダメですものね。

でも需要のない地域の物件を活性化させようとすると、その地域の活性化自体も提案していかなければいけないところもありますよね。

町興しから地域イベント、地場産業の活性化など不動産に関係のないものも必要になってくる時代になりそうです。

でも元々不動産業というものは地域に根ざしたものであるべきで、開発業者などはそういった地域自体を掘り起こしてきた業界だったのですよね。

いいときはどんどん町を切り開き、悪くなったらどんどん切り捨てる。

ある意味ビジネス的にはこれが正論なのですが、地元の不動産業者としたらそういうわけにはいきません。

街を復活させ、新たなる需要や雇用を呼び込み住宅の必要性を呼び起こす。

こうした仕掛けづくりも大切になってきそうです。

これからの不動産業者には不動産知識だけでなく情報はもちろん、企画力というものも求められる時代になってくるのかもしれませんね。

やはり常日頃からアンテナを張り巡らせている必要があります。

そのためには不動産業界の話だけではなく、経済情勢はもちろん税金の話や国の政策もチェックする必要があります。

今国が力を入れている政策の一つにインバウンド需要の取り込みがあり、外国人の消費だけでなく雇用も含めますます拡大していくでしょう。

そういった流れに乗っていくことだけでなく、新しい形の不動産の活用方法というものを生み出していかなければいけませんね。

毎日勉強です。
日々努力です。

まだまだ道半ばなので鍛錬が必要です。

なので、さぁ今日も寝る間を惜しんで頑張りますか(笑)





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株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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