ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

道路

不動産投資『戸建住宅』どこに気を付ければいいか?

少額の投資ということで戸建から不動産投資を始める方が多くなっています。

072


選択肢の一つとして悪い選択ではありません。

なぜなら表面利回りキャッシュフローが大きいからです。

一棟マンションならエレベーターの点検費用、敷地や共用部分の定期清掃、消防点検、共用部分の電気代、水道代など毎月のランニングコストがそれなりにかかります。

区分所有建物(分譲マンションの1室)なら毎月の修繕積立金、管理費が必要です。

戸建ての場合は、毎年の固定資産税くらいのものです。

あとの経費は全て所有者負担です。

修繕費用が掛からなければという前提ですが。

雨漏りや排水がおかしいなどと連絡が入った日には修繕がいくらかかるか予想も付きにくいですから、なるべく購入後にリフォームするかリフォーム後の物件を購入するのがベターかと思われます。

戸建て投資を始める場合、まず見極めなければいけないことはいくつかあります。

購入後にリフォームをかける場合は、まずリフォーム費用がどの程度かかるのか というのが一番のポイントです。

また、マンションなどと違い間取りも均一ではないので、どのくらいの家賃が見込めるのかということも事前調査が必要です。

事前調査をする場合、水廻りを交換した場合、間取り変更した場合ならいくら。

表面的なリフォームの場合はいくらと、ケース別で試算した方がリフォームにかけれる予算組みができるので理想です。

そうなると気軽に相談できる不動産屋さん、リフォーム屋さんを持っていると有利ということになります。

紹介で見積もりしてもらう場合と一見で見積もりしてもらう場合では、見積金額が2割、3割平気で変わったりしますので要注意です。

戸建て住宅の特徴としては、一度入居したら入居期間が長いというのが利点です。

単身で入居することがほとんどなく、家族で入居する場合が多いので2年3年で退去するというのは稀です。

表面利回り12%、15%という家賃設定で5年も入居してくれれば初期投資のほとんどを回収できますから、そこが人気のポイントです。

逆にリスクとしては、募集期間が長くなってしまう場合が多いということです。

先ほど言った通り家族で入居する場合が多いので、シーズンを外れた時期に退去されてしまうと案内も入らないということも起こりえます。

賃貸物件を探すときに『貸家』というキーワードで部屋探しをする方は年々減少しています。

貸家で探すお客様の多くは

ペットを飼えるから

駐車場が付いているから

という理由で貸家を探します。

また

マンションに比べて広くて安いから

こういう理由で貸家にたどり着く場合も少なくはありません。

つまりこういった事情に当てはまっている物件の方が決まりやすくなってきます。

戸建で購入価格が安い物件の中には当然駐車場が付いていない物件も多いので、購入するには駐車場が絶対必要というわけではないのですが、

駅からの距離

近隣の駐車場の空き状況

はチェックしておく必要があります。

以前自身で購入しようとしていた物件があったのですが、明石市の方でその周りの家族はほとんど車を所有している地域でした。

その物件は安い金額で購入できそうな物件で駐車場は付いていなかったのですが、周りの建物はほとんど駐車場付きでした。

なので、近隣に月極の駐車場が全くありませんでした。

300mほど離れた場所にやっと月極の駐車場がある。

そんな場所でした。

リフォーム費用もそこそこ掛かりそうだったので、購入を見送ったのですが賃料相場、物件の間取り、築年数から判断すると全てGOの物件でした。

ただ、駐車場の件だけがネックでした。

この判断が正解か失敗かは購入していないので分かりません。

案外駐車場を必要としなかったお客さまで、すぐに借り手が付いていたのかもしれません。

もしこれが商売だったら?

チャンスを逃すと次のチャンスはなかなかやってこないかもしれません。

でも、不動産の場合同じ物件は2度とありませんが、チャンスは何度でも回ってきます。

私の不動産購入の判断材料の一つとして

『懸念材料が2つあれば見送る。』

こういう基準を設けています。

懸念材料の全くない物件は誰もが欲しい物件です。

なので、安価で手に入りません。

何のリスクもなく、何の問題のない物件はお宝にはなりません。

多少のリスクは背負わないとチャンスは生まれませんので。

ただ、2つリスクを背負う物件は今まで苦戦したケースが多かったのです。

今まではうまく切り抜けては来れましたが、今後は分かりません。

なので、2つのリスクは背負わない

こう決めています。

前述の物件、もう一つのリスクは何だったのか?

前面道路が私道で現状道路部分を大きく浸食していました。

まだ建物はそんなに古くはなかったのですぐに建替えの心配はなかったのですが、セットバック後の敷地は半分くらいまで縮まってしまう物件でした。

3方向道路に囲まれていて、中心後退2m、道路幅員は2m。

『あれ?ほとんどなくなっちゃうぞ…』

それでもリフォームしたらそこそこの家賃は取れそうだったので購入しようと思い、いろいろ調査していたのですが先ほどの駐車場の件もあり見送りました。

買っていたらどうだったのでしょうかね?

購入していたら失敗談や成功談につながったのですが、前に進んでいないので何とも言えません。

私の場合、今の段階ではまだ不動産を購入しても販売するのを最終目的に考えています。

なので売るときのことを考えて判断してしまいます。

ずっと持っているならアリの物件だったのでしょうが、転売する際に先ほどの道路関係の重要事項説明書を書くのがイヤだなぁって思ってしまいました。

『再建築の際にはほとんど敷地が道路になってしまいます・・・』

他人の物件だったらまだしも、自分の物件の説明なので少し躊躇してしまいました。

売れない物件を売りつけられたと思われそうですものね。(笑)

少し難がある物件。

こんな物件が腕の見せ所になるので大好きです。

でも時間とお金の余裕のある時にしないと、手つかずでずっと寝てしまうことになりかねません。

最近はそんなに時間の余裕がないのでワクワクする仕事もできていませんが、また今年中には手掛けたいと思います。

ちょくちょく競売情報は見ているのですがね・・・

大阪市内は少し落札価格が高騰してきているので堺市とか、和泉市とか明石市とかで見ています。

駅から遠い物件で駐車場がない物件は見送っていますが。

また面白そうな物件があればご紹介することにしますね。

それでは。

長屋住宅に区分所有法が適用されるの?

長屋住宅(連棟式住宅)というのは、区分登記されているケースがほとんどです。

連棟登記簿


登記簿上では、一体の長屋住宅の建物の総面積が記載されており、専有部分という形で建物の登記が存在します。



これが区分所有法に該当するのではという見解なのです。

区分所有法の適用になるとどういったことになるのか?

区分所有法では

区分所有法第62条:(建替え決議)
第六十二条  集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

という条文と民法には

民法第251条:(共有物の変更)
第二百五十一条  各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

という規定があります。

これがもし適用になるとすれば、自己所有の連棟住宅のうちの1件を勝手に取り壊せない。

他の共有者の同意が必要ということになります。

全棟解体ではないので、共有部分の変更に当たるでしょうが、それでも3/4以上の同意が必要になります。

今まで実務では、隣接している建物の所有者に切り離しの同意書をもらい分離していたというのが実情ですが、こういう解釈になると棟続きの住宅所有者に同意をしてもらう必要が出てきます。

でも考え方によっては、切り離すことにより残った住宅の耐震強度の問題や、切り離した個所からの雨漏り等考えられることはたくさんあります。

実際に2013年にこういう事例がありました。

東京都大田区で1978年に建てられた全12戸の鉄骨の連棟住宅があり、そのうち北端の1戸を切り離して再建築した結果、残りの住戸に雨漏りが発生し、尚且つ切り離したことにより建築基準法の第2種高度地区に抵触する違法状態になったということで訴訟され、建て替えた建物の撤去命令と残りの住戸に対し560万円の支払い命令が出たという事例です。

このようなケースでは、連棟住宅の端っこだけ切り離してしまうと、残った住宅が全く道路に面していない住宅になってしまうことも想定されます。

例えば4棟で支えあっていた建物が3棟になってしまえば当然強度は下がるでしょう。

そう言われれば最もな話のような気はします。

連棟住宅が1つの建物というのであれば外壁や屋根瓦が欠落した建物があれば、その一連の建物所有者全員で金銭を分担する必要も出てきます。

4棟あるうちの2棟が建て直して新築同様になっていたとしても、残った2棟が倒壊すればその補修費用を負わなければいけないということにもなってしまいます。

でも、実際にそういった連棟住宅に居住している方々は経済的にけっして裕福ではなく、そういった費用負担が生じたとしても払えないケースが多いでしょう。

先ほどのケースで、切り離して建て替えた方には被害が被る可能性があることは認識しておいた方がよさそうですね。

切り離した場合のもう一点不具合が生じるのは越境の問題です。

元々柱は共有のものですし、半分だけ切り離すわけにはいきません。

その場合、土地の境界線上に柱が越境して残ってしまうのです。

これが、新築住宅の住宅ローンに影響を及ぼします。

越境物があるという見解になってしまいます。

なので、今後連棟住宅を取り壊して新築建築というのはリスクがありすぎるように思います。

これが連棟住宅を買わない理由になるわけではありませんが。

あくまで建て替え用地として連棟住宅を取得するというのは得策ではないという話です。

ただ、こういった事例が多くみられてくると売買価格が下がってくる可能性が大きくなります。

売買価格が下がると、リフォームして賃貸するという収益物件としては高利回りの物件になるわけで、収益率15%超、20%というのも決して無理な数字ではなくなるわけです。

もちろんこの場合、賃貸需要のない連棟住宅は無用の長物ということにはなりますが・・・

こうなると、前面道路の道路認定があるかどうか(建築基準法上の道路かどうか?)というのは全く関係がなくなります。

だって、前面道路が建築基準法上の道路でない方が査定金額も実勢価格も下がるわけですし、安く買える可能性が高くなりますから。

いずれにせよ、築年数の古い物件や道路幅が狭い物件には調査が必要です。

リフォームする価値がある物件なのか、賃貸物件として需要がある物件なのかという調査です。

その辺りはプロの意見も聞きながら、購入金額も決定する必要はありますね。

もし、そういった物件を購入しようかどうか悩んでいる方はぜひご相談ください。

掘り出し物を見つけようという作業は面白いものですよ。

もちろん簡単にそんな物件は見つかりませんが、道中でいろいろ勉強になります。

そういう積み重ねが知識に変わっていくのです。

幸いなことに、私はずっとそんなことばっかり考えていたので多少の知識がございます。(笑)

なので、ぜひご活用ください。

ご相談お待ちしております。

重要事項説明書の調査

不動産取引で一番時間がかかるのは調査かもしれません。

物件を探したり物件提案をしたり案内したり、意思決定のための話し合いをしたり。
お客様によってこれらに要する時間は千差万別です。
すぐに物件が見つかったり、1、2件の案内で成約に至ったり、クロージングの必要など全くいらないお客様もいます。
でも成約に至り重要事項説明書を作ろうと思うといつもの同じ作業が始まります。

法務局に行って、市役所に行って、現地に確認しに行って、また再度市役所に向かって・・

それだけでなく水道やガスの引き込み状況や引き込み口径を調べたり。

やることは結構たくさんあります。
しかも役所が開いている時間は決まっていますから、月曜日と木曜日は特に混み合います。
時間がかかりそうな調査なら水曜日にやるのがお勧めです。
だって、ほとんどの不動産屋さんはお休みなので。

昨日もその調査で大阪市役所に行ってきました。
大混雑です。
先ほど行ってきた法務局も大混雑。
無駄に待ち時間をぼーっと過ごさされます。
これが南の島のビーチならきっとイライラもしないのでしょうが、ここは大阪です。
しかも周りにはスーツ姿のおじさんたちばかりです。

調査で一番大変なのは道路かもしれません。
まず認定道路かそうでないか?
認定道路なら道路幅員も決まっていますので調査も大変楽です。
次に建築基準法上の道路かどうか?
これが一番重要です。
建築基準法上の道路に2m以上面していないと基本再建築が出来ません。
建築基準法上の道路と認められていても今度は幅員が4mなければ道路後退が必要です。
いわゆるセットバックです。
道路中心線から2mの敷地後退が必要です。
後退した敷地は容積率、建ぺい率に参入できませんので事前に調査が必要なわけですね。
重要事項説明書を作るための調査に昨日は行っていたわけですが、区分所有のマンションなのに道路が複雑で・・

というのも前面道路が計画道路で現況幅員24mもあるのにさらに3m拡張して27mになるとのこと。
さらにこの3m拡張がこの区分所有のマンションの敷地側に4mも食い込んでしまうこと。
3m拡張なのになんで4mも収容されてしまうのか?
『うーん。頭が痛い・・』

ここまで辿り着くのに各部署をたらい回し。
しかも中之島の本庁から南港の建設局まで走らされる感じで。
最後にはさらに南港の道路課から測量明示課へ。
いくつの部署を回ったのでしょう。

まぁとにかく重要事項説明書を書くのに困らないほど調査はできましたが、帰って資料を見ているとまた疑問点が・・

『これって、土地が収用されちゃうと容積率、建ぺい率が超過しちゃうんじゃないの?』
4m×間口10mで40平米も取られてしまう。
一緒に取得してきた建築計画概要書を改めて確認すると、容積率は目一杯、ほぼほぼ使用しています。
『うーん。余裕がない。』
建築当初は計画道路が進行すると思っていなかったのか、はたまたこうなることも当然見越して建築していたのか?

計画道路が事業として告示されていたとしてもその計画道路上に建物を建てることは可能です。
木造建物など容易に取り壊せる建物なら計画道路上の土地であっても建築することが可能なのです。
今回は区分所有建物ですから、SRC造つまり鉄骨鉄筋コンクリート造です。
容易に取り壊しできる建造物ではないのでさすがに計画道路上には建築されていません。

なので現状では何も建築基準法に違反しているわけでも問題があるわけでもありません。

でももし事業完了したとしたら・・

これは事業主のモラルの問題なのでしょうが、これって新築、中古で購入している人はきちんと説明受けているのでしょうね?

説明受けても意味が分からないかな。

この件はまだ自分の中で解決できてないので、また改めて今日も市役所に出向いてきます。

それでは。
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ