ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

違い

RE/MAX のエージェント制度とは?

RE/MAX L-styleでは、エージェント制度を導入しています。
というより、うちのオフィスだけでなくRE/MAX の加盟店は全てこのエージェント制度により活動しております。

海外の不動産取引では、各エージェントが顧客に寄り添い、顧客の利益の最大化を図るため活動しています。
エージェントが担当するのは、売主買主双方ではなく、売主側のみ、または買主側のみです。
それは、双方仲介することにより、双方の利益を確保することが非常に難しくなるからです。
多くの取引では、買主の利益=売主の不利益、売主の利益=買主の不利益に繋がります。
分かりやすく言うと、
高く売りたい売主と、安く買いたい買主の利益が合致することが難しいからです。
このことは以前から不動産業界で取り沙汰されていました。

囲い込みという、売主側業者が自ら買主も見つけるために広範囲で募集をかけず、直接のお客様のみに物件を紹介する、こういったことが長年行われてきています。
それはもちろん何のためにするのか?
売主側のみの担当をする仲介業務を行う場合、仲介手数料は売主側からのみ取得します。
逆に、買主側のみの担当をする場合、仲介手数料は買主側からのみ取得します。
仲介手数料の上限は、売買金額の3%+6万円(400万円以上の物件の場合)になりますから、3千万円の取引をした場合、買主側業者は最大96万円(消費税別途)、売主側業者も最大96万円(消費税別途)受け取ることができます。
これを双方仲介した場合、192万円(消費税別途)受け取ることができるので、大手不動産会社などでは、営業マンにこういう取引を推奨してきたわけです。

でも、私たちRE/MAX エージェントはお金のためだけに業務を行なっていません。
自分に依頼した依頼人にとって、最も有意義な売却方法、最も有意義な購入方法を提案しています。
それは、RE/MAX の基本理念、Everybody Winsに基づいているからです。

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うちの夫は仕事ができない

最近始まったTVドラマで『うちの夫は仕事ができない』というドラマがあります。

うちの夫は

錦戸亮扮する夫はイベント会社で働くサラリーマン。

上司である壇蜜にバカにされながらも奮闘していくというストーリーですが、奥さんを演じる松岡茉優さん、なんか好きなんですよね。

雰囲気と演技が大好きです。

なので今注目しているドラマですが、ふと仕事ができない男ってどういう男なんだろと考えてみました。
 
私はよく部下に話していた言葉ですが、

『上司に指示されてやる仕事で100%こなすのは普通。80%しかこなせなかったらダメ男。指示されたこと以上の解答を返して初めて認めてもらえるものだよ。』

こういう話をよくしていました。

営業の仕事、もっと言えばサービス業の根底ってここにあると思っています。

お客様が求めることをできるのは当然、できなければ非難を受け、お客様が求めている以上のことをできて初めてサービスだと。

仕事ができない人に共通して言えることがあります。

言われたことしかできない。

言われてから行動する。

自分で物事の本質を考えない。

目先のことしか考えない。

褒められることより怒られないことをまず考える。

その他にも

時間を守らない。

約束を守らない。

自分の言葉に責任を持たない。

他人のせいにする。

言い訳を考える。


などなど・・・

仕事って人に与えられるものではなく、自分で見つけるもの。

仕事って人に教えてもらうものではなく、人がやっていることを見て覚えていくもの。


私が若い時はこう教えられました。

でも、今の時代そんなことを言っていては時代錯誤と言われるでしょうね。

だって会社は給料を払っている以上、新しく入った社員を一日も早く戦力にすることを求めます。

上司はそれに沿って社員教育をしていきますから、仕事は盗み見て覚えろなんてことを言ったらそれこそバッシングを受けるでしょう。

『最近の若い者は』というセリフは嫌いな言葉ですが、社会を学校教育の延長と思っている人が増えたのかなと思ったりもします。

最近の社会風潮で他人の会社のことを非難したり、社風を非難したり、ブラック企業だとか社訓が軍隊チックだとかすぐにマスコミに取り上げられ関係のない第三者が騒ぎ出します。

ワイドショーの離婚問題や浮気問題なんかもそうですが、他人には関係のない話なんだから夫婦間に口を突っ込むなよと言いたいことがたくさんあります。

他人のことを気にする前に、自分のことを気にしたら・・・

そんなことばかり話題になるということは日本は平和ということですね。

話が少しずれていきましたので修正を・・・

私は自分自身仕事をしていく中で一番大切にしていることがあります。

それは、

自分の存在意義です。

他人に必要とされている、また自分が必要だと思ってもらっている。

これが私がその場所で働いている、その仕事をしている唯一無二の理由です。

以前働いていた会社、サラリーマン時代を含め自分の居場所が特別な場所でなくなったら興味を失いました。

その時の理由はいろいろです。

自分じゃなくてもできる仕事のように思えた。

会社に経営者の親族が入ってきてその特別感に失望した。

もう自分がいなくてもこの会社には関係ない・・・

など今考えたら幼稚な理由ばかりですが。(笑)

でもいずれの理由も『自分が必要とされていないのでは?』という理由でした。

多分究極の寂しがり屋なんですよね。

自分の居場所を求めていたら47歳になってしまいました。

でも今やっと自分の居場所らしき場所に出会えているような気がします。

お客様は私を信用、信頼してご来店くださり、物件販売をお任せいただいたり物件購入のご依頼をいただいたりします。

もちろんご購入前のご相談にも多くのお客様にお声がけいただけるようになりました。

これって私にとって何よりの栄養素なのかもしれません。

そのお客様のご要望、ご期待に沿うため全力で取り組んでいます。

最近不動産取引でお会いする業者さんに

『調査が細かいですよね。』

とか

『そこまでやるんですか?』

というようなお声をいただきます。

そんな難しいことをやっているわけではなく、ごく普通のリスク調査をしているだけの話です。

売主側なら売主側の、買主側なら買主側の。

金額交渉についても売り側の場合は買主はこういったリスクがあるので少し金額は割り引いても売却すべきですよとか、買主側ならこういったリスクがあるから少し指値を入れましょという風に。

指値を入れるのでもただ販売価格の1割は交渉してみようとか、端数を切ってくれないかと何の根拠もない交渉には応じたくありません。

それは売主に失礼な話であり、それがもとでこのお客様には売りたくないというようなことに発展することもあり得ます。

なので交渉の際にも交渉理由をなるべく述べるようにはしています。

普通のことを普通にやっているだけです。

私が仕事ができるわけではなく、仕事ができない人が世の中に多くなっているということなんですよね。

あっ。

でも最近の取引先でこの人仕事できないなと思ったわけではありませんよ。

ここは勘違いなく。

そういう意味ではないので。

今後の仕事がやりにくくなりますし。

最低でもうちの奥さんには

『うちの夫は仕事ができる』

と思ってもらえるようにがんばろっと。





月々1万円台でマンションオーナーに・・

月々1万円台でマンションオーナーに。

こんな広告が自宅に届きました。
物件を特定すると問題が出てきそうなのであえて触れませんが、こんなシュミレーションが記入されてあります。

購入価格が3420万円。
見込み家賃収入が11.5万円。
ローンの支払い額が116,848円。
この時点ですでに赤字・・

しかも区分所有なので、管理費、修繕積立金が別途必要です。

この数字を差し引いて実質約1.4万円でマンションを買えますよというお話なのでしょうが、これって固定資産税も含まれてなければ、空室になったときの損失など当然書かれていません。

しかも家賃の88%で借上します。
集金代行の場合は家賃の5%必要ですとも書かれてました。

すごいですね。

こんな話に乗る人たちが世の中にはいてるということなのでしょう・・

毎月赤字のマンションオーナーになって何の意味があるのでしょう?
キャピタルゲインが見込める物件なら毎月1万円そこそこの投資ならもちろんありかもしれません。

うーん。
この物件が高いのか安いのか、うちの営業エリアではないので分かりかねますが、不動産投資で赤字っていう意味がそもそも分かりません。

減価償却費を使って帳簿上赤字にして所得税、住民税の還付を受けるという方法は分かりますよ。
それでも毎年のキャッシュフローは黒字なことが前提です。

完全に不動産屋さんのプレゼンにはまってしまうとこんなスキームさえもありなのでしょうか?

こんな提案をされれば言ってあげてください。
『○○さんも何室か買われるんですか?』
と。

不動産屋である以上、自分が買わないであろう物件を他人に売ってしまったらダメですよ。

最近実は私、木造アパートを購入しようと試行錯誤しています。
もちろんただ賃貸に貸すだけではなく、有効活用の仕方を模索しながらそれなりに勝算があって購入しようとしているわけですが、私自身の属性が弱すぎて調達金利がバカ高い・・

同じような規模の物件をお客様に販売したときにお客様が借りた金利は1.0%を切る金利でした。
しかも年数は30年。
私が借りれそうな金利は2%半ば。
しかも25年・・

単純に8,000万円借り入れたとして、0.8%で30年なら毎月の支払いは約25万円。
2.5%で25年なら35.9万円。
11万円も月々変わるんです・・

2部屋分の収入が吹き飛びます。

これが属性の違いです・・

本人の属性って、個々が歩んできた道のりなのですぐに作れるわけではありません。
以前の会社は10年ほど経営していましたから、金利は1%半ばでは調達できていました。
でも今の会社を始めてまだ丸2年です。
この違いがこの金利の差になっているわけです。

同じ物件、例えば私が購入しようとしている物件を他のお客様が購入すれば毎月の手残りは大きく変わります。

逆にお客様が購入しようとしている物件を私が購入すれば、かなり知恵を絞らないと収支をプラスにできません。

だから知恵を絞るのです。
だから戦略を練るのです。
場合によっては当然売却も視野に入れながら。

もちろん今の調達金利がずっと続くようでは困ります。
でもいつか改善するでしょう。
そのために頑張っているのですから。

今のうちですよ。
私から物件情報が出てくるのは。

安い金利で調達でき、融資枠の上限がなくなればお客様に紹介するより自分で物件取得しちゃいます。

不動産屋さんとお付き合いするなら、出来上がった金融スキーム、販売スキームを持っている会社より、これからの会社とお付き合いするべきです。

ただ、新しい会社さんはいい情報を持っていなかったり、知識を持ち合わせていない場合もありますので、その辺りの見極めは大切ですが・・

あと2、3年はみなさまのためにガンガン情報提案しますね。

そのあとはオーナー業でゆったりとした生活を営む予定です。(笑)

それまでどれだけ多くのお客様と知り合えるか分かりませんが、普及活動に励みたいと思います。

みなさまのご相談、お待ちしております。




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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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