ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

選択肢

不動産の流通は今後変わる

今、仕事仲間とプロジェクトを推進中です。

ただ、やはり宣伝力が足りません。

まだまだしたいことはたくさんあります。

不動産業界を革新的に変えていきたい、そんな野望もあります。

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不動産屋を介してしか売主と買主が繋がれない、貸主と買主が繋がれない、この仕組みの隙間で不動産会社は生き抜いています。

本来ならお客様自らが業者を仲介させるべきか、自らで契約を完結するかを選べる立場なはずです。

でも、今は自らでという選択肢を持つことができていません。

自分の家を貼り紙を貼って募集したり、物件をサイトに登録して募集もしていません。

サイト側も賃貸大家さん自らが募集したりしやすい環境を作ればいいのでしょうが、そうはなっていません。

売買物件も高い仲介手数料を支払わないと売る手段もありません。

それはその手段がないだけではなく、情報に信頼性を持たせれないからです。
塀に囲まれた立派な建物に『ForSale』と貼り紙がしてあって個人の名前と電話番号が書いてあってもなかなか電話しづらいですよね。

それは本当に売ってくれるの?

どんな契約内容になるの?

この建物は大丈夫な建物なの?

手付金渡して連絡つかなくなるとかないかな?


そんな心配はやっぱり出てきます。

それがネット上に出てる物件なら、まだポータルサイトの信用力で

『あっ、これ大丈夫なのかな?』

なんて信用してしまいそうですが、先日仮想通貨の件で問題がありましたよね?

出川哲朗のCMでお馴染みだったコインチェックです。

『TV CMやってるから大丈夫だろ?』

その信用は一気に失いましたよね。

仮想通貨流出騒動で預けていたお金が引き出せなくなりました。

昨日のニュースで日本円の出金手続き済みの分に関しては再開しますということにはなりましたが、CMやっていても信用してはいけないんだ、こういう教訓が生まれたのではないでしょうか?


それなのにポータルサイトに載ってる情報が全て信用できるかというと、そうではないですよね。

やはり怪しい情報も中には埋もれています。


今は業者が預かった物件や広告掲載可の物件を営業マン・事務員さんが手入力していますので、中には打ち間違いもありますし、情報を精査せずに入手した情報をそのまま入力していてその情報が間違えていたという状況も起こります。

その中で個人が自分の物件を入力したとしても、その情報がどの程度信頼できるのか疑わしいですよね。

せめて広告の段階で重要事項説明書で義務付けられている内容くらいはきちんと列記し、売買契約書、賃貸契約書のひな型まで掲載しておく。

この内容の物件ですがいかがでしょうか?

そのくらいのことまでしないと、

『言わなくていいことは言わない。』

『聞かれていないことは教えない。』

こういった考え方が染みついた今の業界の信頼を払拭することができません。

まして、個人が自分の物件を売るときにはイヤな情報はできる限り開示したくない、そんな気持ちになるのもやむを得ないところです。

でもそうなると、個人間の不動産流通の機会は失われてしまいます。

今の売買契約では重要事項説明書でいろいろな項目が追加され、契約時には『知らなかった』『聞いていなかった』ということは少なくなりました。

でも契約の意思決定のタイミングまで、そういった情報が分からないことに不信感を覚えた記憶はありませんか?

募集する段階できちんと調査を行い、契約内容の取り決めをを行っておく。

その作業のお手伝いは私たち不動産業者が担う。

住宅ローンの利用の際には、様々な金融機関がお手伝いをする。

リフォームの際には、不動産業者を介さずとも自らで発注できる

そんなことができれば不動産の流通はもっと活発になると思います。

そこには募集写真を撮影するプロのカメラマンや、物件のキャッチコピーを考えるコピーライター、募集する側が雇用し、より高く売却するためのチームが存在する。

予算のない売主や大家さんは自らの物件を自らの手でプロデュースし、そういうノウハウをレクチャーする教室があってもいいかもしれませんし。

ネット通販の大手『楽天』などはそういったサポートを楽天の出店者に行いますし、メルカリなんかでも自らの商品をプロデュースする力が強い人が成果を残しています。

不動産だけが業者に頼りっきりの世界なのです。

もちろんプロの手を借りた方がいい、そういう選択をする人も多いかもしれません。

でも中には、個人間の流通を望んでいる人もいるはずです。

そういった人たちの橋渡しになりたいなという野望があるのですが、そのためにはまず流通網を作ることが必要ですし、そもそも協賛する人が現れなければ話にもなりません。

多くの不動産会社の営業マンと今までお会いしました。

契約業務の調査をきっちりできる人はあまり話が上手じゃなかったり、売り方がうまくないケースが見受けられます。

逆にこの営業マンすごいなと思う人は、物件調査が下手だったり・・・

得手不得手があるのですよね。

不動産会社は不動産物件の調査をする会社、売るのは別の販売網、ローンは金融機関が請け負い、リフォームはリフォーム会社が。

じゃあ不動産屋は調査するだけの会社??

もちろん今と同じような形で仕事をしていくことは可能になるとは思います。

ただ仲介、双方の間に入り業務を遂行する代わりに手数料をもらう仕事から、売主、買主いずれかの立場にどっぷり入り込み代理人として業務を遂行する仕事へ変化していく必要があるとは思っています。

もちろんその専門家を要しないリスクの少ない取引なら代理人を立てる必要もなくなりますし、自己資金だけで不動産を購入する人にはローンの斡旋も要りません。

ただその場合、個人間で取引する場合でも、不動産がどういった不動産なのかは知らないといけませんし、その不動産にどういったリスクがあるかを知っておく必要はあります。

そこで不動産の調査資料、知るべきリスクが書いてある資料、法規制、遵法性などを調べた資料が必要になるわけです。

専門家の手伝いが必要な人は不動産会社を利用し、専門家の手伝いが必要のない物件や不動産取引を数多くこなし不動産知識のある人は自らの手で販売する。

そうなるだけで、個人の選択肢は大きく広がります。

選択肢はあるけど選ばないのと、選択肢がないからそれしか選べないのとでは大きく違います。

『ちょっと家を売ろうかなと考えているんだけど、調査だけ手伝って。』

『家を高く売るためにはどうすればいい?ちょっと相談に乗って。』

そんな業態になるのではないかと心配?

ちょっとそれも面白いかなと思ったり。

そんなことを考えながら、自分ができることを考えています。

そのうちAmazonとか楽天が乗り出して一気にそういう流れになっちゃうかもしれませんしね。

でもまだ待ってね。

もう少し。

自分を確立させるまで・・・





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都心のマンションがいいか、郊外の戸建がいいか?

都心のマンションがいいか?
それとも郊外の戸建がいいか?

これは不動産投資の話ではありません。
マイホームの話です。

夫婦共働きなら都心のマンション。
子育て重視なら郊外の戸建。
老夫婦だけになれば買い物の遠い郊外ではなく、都心のマンション。
など、家庭環境、家族構成によって選択肢は変わってきます。
ではどういった家選びが理想的なのか、ちょっと検証してみようと思います。
ただ今日はいつものようにデータ検証ではなく、かなり主観が入った話なのでお気に召さない方はスルーしてくださいね。

まず新婚当初、一般的に20代の時が多いと思われますから、旦那さんは一生懸命仕事に打ち込んでもらわないといけません。
奥さんもパートで家計のお手伝いをするということを考えると、都心での生活がベストと思われます。
また、お子さんが小さいときは目が行き届きやすいマンションの方が暮らしやすいと思います。
なので都心のマンションをチョイスします。

また、都心のマンションは値下がりしにくいという特徴もあります。
新築一戸建の場合なら3500万円で購入した物件でも5、6年で2000万円台まで値下がりすることもしばしばです。
マンションの場合は3000万円で購入した物件が5、6年後に売却しても、ほぼ新築当時の価格で売却できるケースが増えています。
売りやすさ、値落ちしにくさを考えても都心のマンションに分があるように思えます。

ただ子どもさんが大きくなって勉強部屋が必要になったり、親御さんを引き取るような話になった場合はマンションでは手狭になるかもしれません。
都心のマンションの平均サイズは60平米から70平米です。
70平米あればかなり広い方かもしれません。
なのでもともと60平米辺りのマンションは住み替えを想定した作りになっているのかもしれませんね。
この広さは、初めてマイホームを購入する人にとっては手が出しやすい広さです。
なので中古市場に出ても需要が高いと言えます。
ただここで注意しておきたいことがいくつか。
まず駅から遠いマンションは人気がありません。
物件が少なかった時期は駅から離れたマンションでも売れていきましたが、新築も中古も十分な供給量がある今の世の中、駅から離れた物件を選ぶという選択肢は、駅近の物件が予算に合わなかった時の二次的な選択肢です。
駅近物件が売りに出ている地域では、価格を下げて売り抜くという選択肢を選ばざるを得なくなることもありますので注意が必要です。
次にマンションは上の階になればなるほど人気が高くなります。
エレベーターのない物件は別ですが、今時の新しめの物件でエレベーターがないマンションは、ほぼほぼお目にかかれませんので度外視します。
一階でも専用庭のある部屋なら別ですが、通常のバルコニーなら人気は少し低くなります。
それよりも人気薄なのが二階のお部屋です。
一階の部屋は下階がないので、子どもたちが走り回ったりしても迷惑をかける心配が少なくなります。
そうした意味で多少の需要はあったりします。
でも上層階に比べると安くなりがちです。
二階の部屋は眺望も陽当たりも上層階に比べ劣ります。
建物が目の前にあったり、向かいに建物が建っていて視界が遮られていたり。
もちろんこれは都心の話ですが、マンションに住むのに視界が悪いというのは価値が低下する要因の一つにはなります。
賃貸なら多少の我慢もするのでいいのですが、30年、35年ローンを組んで永住しようとする人は選択肢に選ばない可能性があります。
住み替えを視野に入れるなら3階以上の階でお選びください。

子どもが成長し、住まいが手狭になってきた時次の選択肢としては戸建ということになります。
60平米で手狭になって引越しするのに70平米じゃあ少し物足りないですよね。
かといって、80平米以上のマンションってそうそうありません。
また数が少なくなる分希望の地域で物件を見つけにくくなります。
また価格も高くなります。
管理費、修繕積立金も高くなります。
選択肢は戸建になってくるかと思われます。
その場合、中古新築どちらを選ぶべきなのかという話です。
これが今日の本題なのですが、私事ながら今戸建住宅を探しています。
土地を購入して新築建築することも視野に入れていますが、家を新築する場合坪当り40万円から50万円ほど建築費がかかります。
100平米で1200万円から1500万円ってとこでしょうか。
私の場合事務所兼自宅を考えていますので最低150平米、45坪から50坪くらいの延べ床面積を考えています。
そうなると2000万円から2500万円の建築費、そこに土地代が乗っかってきますから土地建物で最低でも5000万円は見ておかなければなりませんが、都心で探すとなると20坪の敷地も購入できなくなります。
うーん・・・
ということで郊外の戸建を視野に入れ、中古物件も併せて見ています。
そこで気付いたことが。
豪邸と呼べそうな物件の価格が安いことです。
部屋数が異様に多い11LDKの物件とか、二世帯住宅、リビングが吹き抜けになってる物件や日本庭園と呼べるような庭がある物件、駐車スペース5台分はあるんじゃないかと思うような物件にも出くわします。
こんな物件が新築時の価格の半値以下ではという金額で売りにかけられています。
つまり中古市場、特に需要の少ない物件は大きく値下がりするということです。
戸建の場合は新築価格と中古価格の乖離がとても大きくなるということです。
それならば、値下がりした中古物件を購入し自分好みにリフォームして住むのが一番お得かも。

最近ではリフォーム資金も住宅ローンに組み込めるようになっています。
1000万円リフォームにかけても、新築に比べて6掛け、7掛けくらいで手に入れれそうです。
半値近くまで落ちた物件ならここからそんなに値落ちすることもなさそうです。
逆に手入れして、高値で売却することも可能かもしれません。
住宅購入する最大のメリットって、賃貸より安く住める。
これかもしれません。
先ほどのマンションの話でもそうですが、例えば5、6年住んで購入価格で売却できれば住んでいた期間の出費は0です。
つまり家賃0円で住めたことになります。
賃貸の場合どんなにうまく部屋探しをしても0にはできませんよね。
購入した場合なら、実質0円で住めたということもあり得るかも。
まぁ物件探しに失敗すればその逆もあるのでご注意を。

いずれにせよ、昔と違い今の時代は住み替えということを視野に入れた物件探しが必須です。
『将来子どもが大きくなった時に部屋が欲しいと言われるかもしれないから4LDKが必要なんです。』
こう言っていたお客様が、子どもが大きくなるまでこの家に住めなかったという話は一件や二件ではありません。
子どもが小さいうちはマンションでいいんじゃないですか?
新築じゃなくても中古でリフォームすればいいんじゃないですか?
戸建はお子様が中学生、高校生になってからでも遅くないですよ。
ってそんなアドバイスしてもらえる不動産屋さんを持っていますか?
自分の売りたい家を売り、住宅ローンが借りれるギリギリの価格の物件を提案し、住み替えの選択肢を持つことさえできない物件を押し付けられていませんか?
すぐに物件提案をしない不動産屋さん。
じっくりとお客さんのニーズに合った物件を探す不動産屋さん。
こんな不動産屋でありたいと思っている私は変わり者なのでしょうか?

こんなスタンスなので、今月中、次の四月までに引越したい。
こういうニーズになかなかお応えできません。
うーん。
商売人には向いていないようです。(笑)

でも本人も自分が商売人とは思っていないからいいか。

不動産の専門家、家計のアドバイザー、それがライフコンサルティングです。

あなたの生活をトータルサポートです。
うちのホームページのトップに書いているフレーズです。

そこを目指して頑張っています。
なので、これから住宅購入しようかなと悩んでいる方、是非購入に踏み切る前にご相談を。


こんな豪邸にどうやったら住めるのか考えながら就寝します。(笑)
それではまた。

人生が二度あれば・・

先日『人生が二度あれば』という番組をTVでやっていました。

阪神タイガースの掛布二軍監督が登場していたので興味深く見ていました。


引退した時ってまだ33歳だったのですね。
デッドボールをきっかけに打てなくなったのはよく覚えています。

いつ復活するのか?
いつ元通りのように打てるようになるのか?
大ファンだったのでTVの前で祈るように応援していました。

結局復活できずに引退してしまうわけですが、その話の中で
『4番を打つ精神力がなくなった時に7番を打てませんよ。』
この言葉がとても心に残ります。
掛布さんは現役時代小さな身体で阪神タイガースの4番を打ちチームを背負っていました。
『阪神は負けても掛布がホームランを打てばファンは納得して気分良く帰れる。』
そんな選手でした。

その掛布さんが4番を打てないと思ったから引退を決意したというのは、とても潔いというか、スター選手ならではの悩みなんでしょうね。

一流になることはとても難しいことですが、一流であり続けるということはもっと難しいということですね。

『あの時に戻れるならどうしますか?』
『骨折したまま4番を打ち続けていると思います。』

こんな超一流の世界では生きていませんが、私たちにも人生の岐路っていくつもあったはずです。
『あの時こうしていたら?』
『あの時こっちの選択肢を選んでいたら?』
こう思うことも少なくはないかもしれません。

私もそう考えたりしていた時期も確かにありました。

でも、これって考えても、後悔しても、取り返しがつくものではないのですよね。

ゲームならセーブポイントから再開できるかもしれません。
やり直しもできるでしょう。

でも私たちが生きている世界にやり直しはありません。

なら、
『自分が選んだ道は正しい道だった。』
と思うしかありません。

自分が選んだ道を正しい道にしていくためには努力していくしかありません。

悩んでいる時、自分が想像していた姿に自分がなれていない時、人は
『あの時こうしていれば。』
と考えます。

それは自分自身が頑張れていなかったという証拠です。
私は今の自分の人生に後悔はありません。
『回り道したなー』
とか
『もっとうまくできたんじゃないかな。』
と考えることはあります。

でも、悩んで、遠回りして来たからこそ今の自分があると思っています。

それに、違う選択肢を選んでいたとしたら今の奥さんにも、そして子どもたちにも出会えていなかったかもしれません。

それを考えた瞬間に、今の自分の人生、この道を選んでよかったと思うようになりました。

自分の人生は自分の努力次第でいくらでも切り拓くことはできます。
40歳からでも50歳からでも、人生は変えることはできます。

日本ってチャンスが溢れている国です。
職業選択の自由、生活金融公庫や保証協会を利用すれば開業資金の援助も受けることができます。

開業する勇気さえあれば、誰にでもチャンスはあります。

人生が二度あればじゃなくて、一度しかない人生だからこそチャレンジしないともったいないと思いませんか?

みなさんが失敗しないようにお手伝いするのが私の仕事です。

店舗を開業するなら、資金調達のお手伝いもしております。
不動産投資を始めるならもちろん融資の斡旋もいたします。
何から始めていいか分からなければ、将来のビジョンをお聞きした上でご相談に乗らせていただきます。

3月25日にこれから不動産投資を始めたい方向けのセミナーを開催いたします。
ホームページ上でお申込みができますので、お時間が合えばぜひご参加ください。

また、セミナーにご参加いただけない方も、チャレンジする勇気が持てたらぜひご相談ください。

みなさまにお会いできることを楽しみにしております。







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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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