ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

還付

会社経営と消費税

法人を設立してまず最初の一年を乗り越えれるどうか、それはまず売上を見込み通り建てれるか?
それは当然のことですし、最初は運転資金を含め資金調達をしているはずですから、何とかやり繰りはできるかもしれません。
また資本金一千万円以下で設立した企業は設立して2年間は消費税を免税にすることもできます。
そして年間売上1000万円を超えなければ、翌年、その翌年も消費税免税業者となりますが、いつまでたっても1000万円を超えない事業なら開業するのもどうなのかなというレベルなので、このラインを超えていくことを前提にお話しします。
初年度、次年度は消費税免税業者となり、法人税、事業税等の支払いだけで消費税を支払わなくても良かったものが、3期目で課税業者となったとします。
この支払い分を予定していなかったため資金繰りに窮してしまうというのとはよく聞く話です。
私たち不動産業者を例にとって考えます。
まず年間売上が消費税除いて3,000万円。
経費が2,500万円。
売上は課税売上100%、非課税売上0。
経費は給与が1,000万円、課税対象経費1,500万円だったとします。
3,000万円に対しての消費税は現在ですと8%の240万円ですね。
給与には消費税は課税されませんからここでの支払い消費税は0、消費税支払い分の1,500万円の8%、120万円が支払った消費税、つまり240万円ー120万円=120万円が消費税ということになります。
この120万円が納税するべき消費税額となるわけです。
この他に、3,240万円ー(1,000万円+1,620万円+120万円)=500万円。
この500万円に対しても法人税が課税されます。
今なら15%ですかね。
75万円法人税、消費税120万円なのですが、前年までなら
3,240万円ー(1,000万円+1,620万円)=620万円の15%ですから、93万円の法人税だけでよかったので102万円も支払いが増えることになります。
この程度の売上でこれほどの金額が変わってきますので、年商1億、2億となればもっと大きな差になります。
もちろんこの程度の額なら気にならないよというくらいキャッシュフローを潤沢にしておくことに越したことはありません。
でも儲かったら儲かった分次の事業展開に資金を投入したいですし、給与としても受け取りたい。
それが自営業者の本音です。
いつ経営が苦しくなるかもしれない、赤字経営に陥るかもしれない、そんな不安は抱えてしまうものです。
ならば、残せる資金はできるだけ確保しておきたい。
そう思う気持ちは痛いほどよく分かります。
だって、私もそうですもの。


実は、これを何とかする方法があります。
もちろん消費税課税仕入れを増やせば消費税の支払額は減りますが、決算が赤字になってしまえば元も子もありません。
経費を増やすのではなく資産を増やし、なおかつ消費税の支払いを抑えるには不動産の取得という選択肢をすればいいのです。
不動産は土地と建物に分かれます。
土地は非課税項目なので、建物についてのみ消費税が課税されることになります。
土地2,500万円、建物2,500万円、建物消費税200万円の物件を購入した場合、経費部分の先ほどの120万円の消費税にプラスして200万円の支払い消費税があったということになりますから、先ほどの例でいうと
もらった消費税240万円ー(120万円+200万円)で逆に80万円の消費税還付を受け取ることになります。
もちろんこれは消費税課税業者である年度に限られたことです。
つまり消費税が課税される年度で不動産を購入することが、消費税支払いに対抗する有効的手段になり得ます。
対抗するというのは少し語弊がある言い方ですが、税制をうまく活用するというのは会社経営を行う上で必要なことです。
うちの会社も物件購入(長期保有の収益物件)を考えていますが、まだ今年度消費税非課税なので、今期に購入するより来期に購入した方がメリットがあるかなと思い現在顧問税理士さんと打合せ中です。
もしくは、決算期を早めて今期を終了してしまい来期を開始するか。
そこを協議中なんですよね。
でも多分、決算期を早め、翌期に物件購入という流れになると思います。

新規法人、不動産保有法人を立ち上げる時に最初の年度から消費税課税業者として設立し、いきなり消費税還付を受けるスキームが一時期ありましたが、このスキームも居住用賃貸住宅の取得である場合使えなくなっています。
それは消費税の課税割合というものがあるからです。
全体の売上に対して課税売上がいくらあるのか?
賃貸住宅の家賃は非課税売上です。
つまりその売上が100%の場合は課税売上が0%になりますから、消費税の割戻も・・・

何となく聞いたことがあるから、その方法で進めれば大丈夫、そんなことを考えてたらあれっ??ってこともありますので、税務のことは税理士さんに、民事や法律のことは弁護士さんに、そして不動産のことはライフコンサルティングにご相談ください。
うちの会社でも先ほどのような税務のことは税理士さんに、そして民事や争いごとは弁護士さん、それぞれ顧問の先生にご相談に乗っていただいています。
顧問の先生ですから、もちろん毎月の顧問料はお支払いしていますが、税金にしても法律にしても改正改正の繰り返しですから、やはり専門家の知恵が必要です。
不動産のことも同じです。
3年前の相場と今の相場では売買でも賃貸でも大きく変わってきています。
需要の強い地域、弱い地域、人気のある場所、不人気の場所、これもいつの時代も同じわけではありません。
どのような価格で購入したり売却したらいいのか、またいくらで貸せるのか、どのようなリフォームをしたら今のニーズに合うかなど、専門家の知恵がきっと必要になるはずです。
そんな時に活用できるのが、ライフコンサルティングの不動産コンシェルジュサービスです。

コンシェルジュ契約を行うことにより、いつでもどこでも気軽に相談が可能です。
そんなサービスを始めています。
毎月の定期契約だけでなく、スポットの相談も随時受付けています。
こちらも是非ご利用ください。


*消費税のことについて、簡単に噛み砕いた説明をしています。専門家が説明している文章、国税庁の説明とかでは分かりにくいという方に向けて発信した情報です。
なので、この記事に関して厳しいご意見やご指摘はご勘弁ください。(笑)
私は税理士さんでも弁護士さんでもありません。不動産コンサルティングマスター、不動産の専門家ですのでそちらに関してのご指摘はいくらでも頂戴しますので。

月々1万円台でマンションオーナーに・・

月々1万円台でマンションオーナーに。

こんな広告が自宅に届きました。
物件を特定すると問題が出てきそうなのであえて触れませんが、こんなシュミレーションが記入されてあります。

購入価格が3420万円。
見込み家賃収入が11.5万円。
ローンの支払い額が116,848円。
この時点ですでに赤字・・

しかも区分所有なので、管理費、修繕積立金が別途必要です。

この数字を差し引いて実質約1.4万円でマンションを買えますよというお話なのでしょうが、これって固定資産税も含まれてなければ、空室になったときの損失など当然書かれていません。

しかも家賃の88%で借上します。
集金代行の場合は家賃の5%必要ですとも書かれてました。

すごいですね。

こんな話に乗る人たちが世の中にはいてるということなのでしょう・・

毎月赤字のマンションオーナーになって何の意味があるのでしょう?
キャピタルゲインが見込める物件なら毎月1万円そこそこの投資ならもちろんありかもしれません。

うーん。
この物件が高いのか安いのか、うちの営業エリアではないので分かりかねますが、不動産投資で赤字っていう意味がそもそも分かりません。

減価償却費を使って帳簿上赤字にして所得税、住民税の還付を受けるという方法は分かりますよ。
それでも毎年のキャッシュフローは黒字なことが前提です。

完全に不動産屋さんのプレゼンにはまってしまうとこんなスキームさえもありなのでしょうか?

こんな提案をされれば言ってあげてください。
『○○さんも何室か買われるんですか?』
と。

不動産屋である以上、自分が買わないであろう物件を他人に売ってしまったらダメですよ。

最近実は私、木造アパートを購入しようと試行錯誤しています。
もちろんただ賃貸に貸すだけではなく、有効活用の仕方を模索しながらそれなりに勝算があって購入しようとしているわけですが、私自身の属性が弱すぎて調達金利がバカ高い・・

同じような規模の物件をお客様に販売したときにお客様が借りた金利は1.0%を切る金利でした。
しかも年数は30年。
私が借りれそうな金利は2%半ば。
しかも25年・・

単純に8,000万円借り入れたとして、0.8%で30年なら毎月の支払いは約25万円。
2.5%で25年なら35.9万円。
11万円も月々変わるんです・・

2部屋分の収入が吹き飛びます。

これが属性の違いです・・

本人の属性って、個々が歩んできた道のりなのですぐに作れるわけではありません。
以前の会社は10年ほど経営していましたから、金利は1%半ばでは調達できていました。
でも今の会社を始めてまだ丸2年です。
この違いがこの金利の差になっているわけです。

同じ物件、例えば私が購入しようとしている物件を他のお客様が購入すれば毎月の手残りは大きく変わります。

逆にお客様が購入しようとしている物件を私が購入すれば、かなり知恵を絞らないと収支をプラスにできません。

だから知恵を絞るのです。
だから戦略を練るのです。
場合によっては当然売却も視野に入れながら。

もちろん今の調達金利がずっと続くようでは困ります。
でもいつか改善するでしょう。
そのために頑張っているのですから。

今のうちですよ。
私から物件情報が出てくるのは。

安い金利で調達でき、融資枠の上限がなくなればお客様に紹介するより自分で物件取得しちゃいます。

不動産屋さんとお付き合いするなら、出来上がった金融スキーム、販売スキームを持っている会社より、これからの会社とお付き合いするべきです。

ただ、新しい会社さんはいい情報を持っていなかったり、知識を持ち合わせていない場合もありますので、その辺りの見極めは大切ですが・・

あと2、3年はみなさまのためにガンガン情報提案しますね。

そのあとはオーナー業でゆったりとした生活を営む予定です。(笑)

それまでどれだけ多くのお客様と知り合えるか分かりませんが、普及活動に励みたいと思います。

みなさまのご相談、お待ちしております。




不動産収入、つまり家賃収入の経費計上の話

先日からこのブログで投資用ワンルームのお話をさせていただきました。

なぜ今でも投資用ワンルームが売れているのかというお話です。

売れるカラクリと売るターゲットが明確なのですよね。

よくセミナーでもサラリーマン年収700万円以上の方が対象ですと書いてあるセミナー、内容を読まなくてもアプローチ方法が分かってしまいます。

このブログを読んでいただいているお客さまも理解できたのではないでしょうか?

魔法の経費『減価償却費』を活用した手法です。

でも、この魔法の経費には副作用があるのをご存知ですか?

劇薬には副作用があります。

日本の税金の仕組みってよくできていて、計算方法もかなり複雑です。

よくこんな仕組みを考え付くなといつも感心させられます。

減価償却は経費を前倒しするもの。

毎年の不動産所得の申告時にはとても有効です。

でも、忘れてはいけないのがあくまで前倒しするということ。

例えば年間50万円を減価償却するとすれば、毎年30万円づつ不動産の帳簿価格が減っていくというものです。

例えば前回の新築の物件で考えていくことにします。

2,000万円で購入した不動産があって、その不動産をまず土地部分と建物部分に分けます。

土地が200万円、建物が1,800万円です。

そのうち建物本体が1,260万円、付属設備が540万円で考えました。

それぞれ47年と15年の償却でした。

建物本体の初年度の減価償却費が277,200円、付属設備部分が361,800円という計算でしたので、

つまり年間639,000円を減価償却費として計上できますねというお話でした。

5年後のことを考えると、単純計算で320万円ほど減価償却したことになります。

これがどう跳ね返ってくるかって??

帳簿価格ではこの320万円分減額されていることになります。

つまり土地価格の200万円はそのまま、建物部分が1,480万円まで下がっているということです。

何か問題でも??

売却した時に問題が発生します。

損して売却すれば関係ないのですが、残債以上で売却した場合不動産譲渡所得が発生するケースが出てきます。

仮に購入価格と同じ2,000万円で売却できたとしましょう。

不動産譲渡所得を計算する場合、まず次の計算式で計算します。

不動産譲渡価格(売却金額)-取得費-譲渡費用

この取得費の中には物件取得代金が含まれるのですが、前記の場合だとこの物件取得代金が2,000万円でなく土地200万円、建物1,480万円の合計1,680万円で計算することになります。

その他の取得費としては、取得時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、登録免許税、不動産取得税が含まれます。

また譲渡費用にも売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代は含むことができます。

ただし、売却の時の登録免許税は費用に計上できないのです。

なぜなら、売却の時にかかる登録免許税は抵当権等の抹消費用のみです。

抵当権抹消するのは売却とは関係ない費用ですよと言われてしまうのです。

でも安心してください。

投資用不動産の場合、賃貸収入からこの抹消費用の経費は控除することができます。

どこで引くことができるかという問題だけなのでここはあまり気にしないでくださいね。

購入時の諸費用が5%、100万円ほどかかり、売却時の諸費用が3%、60万円かかったとしたら、計算式は

2,000万円-(1,680万円+100万円)-60万円となります。

つまり、160万円に対して不動産譲渡所得が課税されることになります。

あれ??

大したことないな。(笑)

長期譲渡(所有期間がその年の1月1日現在で5年を超えているもの)で住民税を合わせて20.315%

短期譲渡(所有期間がその年の1月1日現在で5年以下)で39.63%

つまり、160万円に対して短期譲渡でも634,080円ということですね。

その間に得た税金還付の額を考えると安いものでした。

新築で買って同じ価格で売れることなどなかなかないですから心配ないですね。

というよりも、そんなことが起こるのなら税金払ってでもラッキーなので売ってしまいましょう。

今日のテーマはこの話ではないので本題に移ります。

賃貸収入、家賃収入に計上できる経費のお話です。

収入は、家賃以外にもあります。

礼金です。

礼金というのは、もらった時点で返却する予定のないお金なので収入に計上します。

対して敷金の部分は返却することを前提としていますので、この時点では収入として計上はしません。

そのほか、水道代、電気代など如何なる名目でも徴収しているものはすべて一旦、収入で計上することになります。

例外として管理費部分は別途徴収し、使用した管理費部分以外の部分は預り金で処理すれば家賃収入を下げれますよという税理士さんもいましたが、実際はどうなのでしょう?

このあたりのお話は税理士さんに別途ご相談くださいね。

次に経費の部分です。

1)固定資産税、都市計画税

2)管理手数料

3)分譲マンションの場合は管理費、修繕積立金

4)修繕費(内装工事費用等)

5)募集にかかった経費(広告宣伝費、仲介手数料等)

6)損害保険料(これは長期で加入していた場合は1年ごとの経費のみ計上できます。年度途中で加入した場合は月割で計算します)

7)水道代、電気代、ガス代などの光熱費

8)エレベーター等設備の点検費

9)清掃費、ごみ収集などの費用

10)弁護士さん、税理士さんなどへの報酬

11)借入金がある場合はその利子部分(元本返済部分は経費に算入できません)

12)消耗品などの雑費

13)物件調査、物件チェックなどで使う交通費

14)物件管理上必要な車両費

15)法人の場合は事業税

16)そして減価償却費

それ以外にも物件購入に際してかかった経費のうち、以下のものも経費計上することができます。

17)売買契約時の印紙代

18)不動産取得税

19)購入時の登録免許税

これらの費用も不動産収入の費用として計上することができます。

ここまで書くともうすでにお気づきの方もおられると思いますが、初年度の不動産収入って必ずと言っていいほど赤字になります。

個人の場合は申告対象は1月1日~12月31日までの所得、経費です。

1月1日に決済をすることなどまずありません。

年度途中で購入した場合、減価償却などの費用も月割にはなってしまいますが、家賃収入も当然取得してからの計算になります。

でも、不動産取得税、印紙代、登録免許税はそのまま計上できます。

これで帳簿上の話ですが、この物件単体で見て赤字の不動産収入にならないということがなかなか起こりません。

つまり毎年投資用不動産を買い増ししている限り、赤字申告で税金還付ということも可能になります。

決算書、申告書は赤字はダメって言ってませんでした??

はい。以前そのようなお話はさせていただきました。

実際にその通りです。

でも、申告書、決算書の内容によるのです。

法人の場合は事業として運営するわけですから赤字は望ましくはありません。

でも個人の場合、不動産を購入している年度で赤字が出るということは金融機関のほうでも理解している話です。

しかも、不動産の帳簿価格自体は減少していっている話なので、売却した時に含み益があることも察することができます。

それに最近ではサラリーマンの方が税金還付の目的で不動産を購入するということは周知の事実ですので特に問題になることは少ないのではないでしょうか?

でもキャッシュフローをきちんと生んでいることは証明しておく必要がありますよね。

キャッシュフローでマイナスになってしまっていれば、本業のお給料から毎月お金が流出していることになってしまいますので、そこはプラスには必ずしておきたいですよね。

うまく税理士さんなどを活用して、キャッシュフローを生みながら帳簿上で赤字を出すというのが理想です。

不動産投資は勉強すればするほど、知識を身に着ければつけるほど物件の見方が変わってきます。

ある人が見て全然魅力的でない物件も、別の人が見ればとても魅力的になることってあるのです。

自分にとってだけ最良の物件、自分にとっては有効活用できそうな物件を見つけることが安くでいい物件を購入できる秘訣です。

だって誰が見てもいい物件って高いですからね。

見る角度を変えてみると面白いですよ。

今までスルーしていた物件をもう一度見返してみてください。

思わぬ掘り出し物が見つかるかもしれませんよ。
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代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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