ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

金融機関

民泊って3年後どうなっているの?

民泊関係の話を業者さんとしているときによく言われる言葉があります。


『それって今だけでしょ?』
『3年くらいしたらあかんようになるんじゃないの?』

そういう声を聞いたら私なりの見解をいろいろと説明はしていくのですが、返ってくる答えは
『だってホテルもいっぱい建ってきてるし。』
『こないだも民泊の部屋で事件もあったし。』
『そもそも外国人旅行者ってそのうち来なくなるんじゃない?』
否定的な意見ばかりです。

そりゃそうです。

不動産業者さんって革新的なことにいつも反応が悪い。
でも別にみんなに参入してもらおうとしているわけでも、巻き込もうとしているわけでもないのでどっちでもいいのですけど。

20数年前私がパソコンで物件看板作成していたら、
『不動産広告はやっぱり手書きじゃなきゃ。味が出ないよ。』
インターネット広告に変化していったタイミングでも、
問い合わせが入っても
『メールじゃなくて電話してこいよ。』
『ネットじゃ物件の良さは伝えられないぞ。』

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売買広告に関しても未だに物件資料に広告不可の文字をたくさん見かけます。
時代遅れなんでしょう。

今の時代の流れのスピードに気付いてさえいない。
時はずっと同じ流れで刻まれていると思っている。

加速度というものを考慮していないのですよね。

車でもアクセルを踏み込んだ瞬間に時速100kmは出ませんよね。
徐々にスピードアップして、そのスピードに到達する。

時代の変化も今は加速度が付き目で追いきれないくらいのスピードで進化しています。

3年後?

何やっていても安泰した未来なんか描けてませんよ。

仮想通貨をやっていた人も、数ヶ月前までは
『もうおれの未来は安泰。』
こう思っていたはず。

昨年末までは株をやってるだけで、
『もう仕事しなくてもこれだけで生活できるんじゃ?』

そう思っていたはず。

でもどうですか?

仮想通貨は大暴落。

日経平均も25,000円、30,000円って言われだしたら22,000円を割り込んでいます。

そんな状況の中、3年後までの未来が見える話に興味を示さないことが不思議で仕方がありません。

『やったことないから。』
『分からないから。』

そりゃそうでしょ。

あなたがやったことがあって成功しているなら、私に話など聞きに来ないでしょうし、分からないから聞きにきているわけですよね?

不動産業を開業したときに
『やったことないから。』
と言って不動産取引を断ったんでしょうかね?

その点お客さんの方が反応が早い。

『それ、面白そうですね。』
『これくらいしか資金用意できないのですけど、何とかなりませんかね?』

『いくらくらいあればできそうですか?』

やる前提で話を聞きにきている人と、やらない前提で話を聞きにきている人の差は歴然としています。

やらない前提の人はやらない理由を探していて、やる前提の人はやらない理由があるのかを確認しにきている。

それは話を聞く姿勢にも態度にも現れていますよ。

やると決めた人でも、私から物件を借りたり買ったりするかどうかなんか分かりません。

別に何かを売りつけようとしているわけでもありません。

買うって言ってくれたって、全額融資でお願いしますって言われるとまだ今の私にはそのスキームがありませんし。

かぼちゃの馬車と同じことをしようとしているわけではありませんし、私は自分で運営管理をしてみたい。

今のままの不動産取引をしていても見えない未来があり、その未来を明確な明るい未来に変えたい、その一心で取り組んでいます。

そのためなら情報収集に割く時間は惜しくはありません。

普通の賃貸経営に比べると格段の手間はかかります。
管理を任せると言っても、そのノウハウを持っている会社はそんなに多くはありません。

なので不安な気持ちはよく分かります。

ですから、無理強いすることもありません。

やりたい人だけやればいいし、分からないと思うならやらなきゃいい。
それだけの話です。

でも、何かにチャレンジしていなくて不安じゃないのかな?

来年も再来年も不動産バブルが続き、買い手数多だと思っているのでしょうか?

先日心斎橋の地価が梅田の地価を抜いたというニュースが出ていました。

坪5,200万円ですよ。

バブル絶頂期より高いかもしれません。


そちらのバブルの方が早く弾けそうだと思っているのは私だけでしょうか?

収益マンションバブルもどうなるのでしょう?

スルガスキームも一旦休憩でしょうか?

東京の三為業者さんからの電話も、スルガ銀行一辺倒から
『地元の信用金庫、信用組合さんで融資付けますので大丈夫です。』
少しテイストが変わってきました。

大阪厚生信用金庫、大阪協栄信用組合。
2、3年前に戻っちゃいましたね。

もう完全に容積率オーバー、耐用年数超過物件のバブルは弾けちゃいました。

かと言って、築浅のマンション、RCのマンションなどはまだ低利回りで売れています。

銀行も貸し出す先を見つけるのに躍起になっています。
貸したくない先には、
『最近本部の評価が辛いのでそこまで伸びないかもしれませんね。』
貸したい先には、
『全額融資出しますから物件探してください。』
あっ。
これって金利1%前後で借りれる人の話です。

3%、4%の金利なら創業間もないうちの会社でも
『融資付けますから何か物件ありませんか?』
そんな話はありましたよ。

あなたはどちら側ですか?
1%前後の金融機関に
『借りてください。』
と言われる側か、
3%、4%の金融機関に
『貸してください。』
と言う側か。

後者なら自分からアクション起こさないと何のムーブメントも起こせません。

『民泊?どうせ何年か経ったらダメになるんでしょ?』

あなたはどう思いますか?







不動産の売り時っていつ?(収益物件編)

不動産の売り時っていつ?
今日は収益物件のお話です。  

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収益用不動産にも種類はたくさんあります。
住居専用のマンション、アパートから、店舗や事務所などが入っているテナントビル、オフィスビル、駐車場、貸し土地まで用途は様々です。

テナントビルやオフィスビルはみなさんもあまりピンとこないと思うので、居住用のマンション・アパートの話をしますね。


売り時
って言われても
『いやいや。売るつもりなんてないよ。そもそも売るためになんか物件買ったりしていないし。』
そう言う方も多いかもしれませんね。

この不動産は息子に継がせてとか、こどもたちの将来のために。
こういう考えで不動産を所有している方も実際に多いですしね。

でも、本当にその不動産を大切なこどもさんたちに継がせて大丈夫なものなのでしょうか?

もちろん何の担保も付いてない(借金のないっていう意味でね)不動産で、これからもしっかりと家賃収入が見込める物件ならいいですけど、たくさんの借金を抱えてこれからもどんどん家賃が下がり続ける、そんな物件だったらどうでしょう?

『そんな物件要らないよ。現金残してくれてた方がありがたいんですけど。』

そう思われるかもしれませんよ。

入居者は高齢者ばかり、外壁塗装や屋上防水、入居者が退去したら多額のリフォーム費用。
『家賃は入ってくるけど出費も多いし、毎年の税金を払うのも大変なんだよ。』

せっかく頑張って遺してあげたのにこんなこと言われてはたまったもんじゃないですよね。

そう言われないためにも

健全な賃貸経営をしていくことがとても大切になるわけです。

健全な賃貸経営とは、空室率を少なく、修繕計画をしっかりと、そして収支のバランスをきっちりと取っていくことです。

空室をなくす努力なくして賃貸経営は成り立ちません。

それには空室を埋める努力だけでなく、退室させない努力も必要です。

修繕計画も外壁塗装や屋上防水だけでなく、エントランスの改修工事、廊下の電球のLED化(これは最近LEDも安くなってきたのでいつでもできますよね)、オートロックを取り付けたりエレベーターを交換したり。

全てを計画的に行なっていくことが必要です。

この大規模修繕が発生するタイミングで物件を売るということは少なくありません。

また、先ほどの空室が多くなったタイミングで売りに出すことを考える。

このパターンも多いですよね。

補修費や大規模修繕費で多額な出費が発生するのだが、そもそもそこにかけれるお金がない。
担保余力がないため、修繕費の借入ができない。

これが大きな要因ですね。

このタイミングで売りに出すと、買い側の印象はどうでしょう?

『何で空室だらけなんだろう?需要がないエリア?需要のない間取りなの?』
『大規模修繕にいくらかかるのかな?この調子なら他の修繕もしていないだろうし、他にも修繕の予算組みしておかなくてはいけないよな。』

印象は良くはないですよね。

それでも買いたいという人は
『安いのなら、購入して手掛けてみるか。』
『満室になればそこそこの収益になるから、そうなったら転売してみようか。』
こういった層のお客様に自然となってしまい、売却価格がプロ価格、セミプロ価格になってしまいます。

もったいないですよね。
転売するために購入しようと思う方が一人でもいるということは、より高く売却できる方法・手段があるということです。

その手段を知らなかっために、何百万円、物件によっては何千万円も損することになります。

私が収益物件の売却のご相談に乗らせていただく際に、
『まず満室にしてみましょう。』
と提案することがよくあります。

次に、
『気になる補修箇所直しておきましょう。』
こういった提案もさせていただくことがあります。

まず、満室にすること。
かといって、今までの家賃相場より安く貸してしまうと収益性が悪化しますので、売値が下がってしまうことになります。

どちらかというと、多少お金をかけてでも今まで以上の賃料を取れるような提案をします。

こういうと、
『どうせ売るのに、何で無駄なお金を使わなきゃいけないの?そんなん買った人がすればいいでしょ?』

もちろんこれが正論なのかもしれません。
中古の服をクリーニングに出してから売ったり、家電製品を修理してから売るのと同じです。

業者に引き取ってもらうなら、そのまま出せばいいんです。
でもメリカリのようなフリマサイトで売るためには、そのまま使用できるような状態で、より良く見せる必要があります。

不動産でも同じことをしましょうと提案しているだけの話です。

業者に引き取ってもらうより、ニーズのある個人のお客さんに買ってもらった方が高く売れやすい。
買う側も間に業者が挟まない分安く買える。

転売業者が一旦購入して手直しして再販売するためには、エンドユーザーに最終的に販売する価格と最低2割安く買わないと商売になりません。

この手間を掛けることにより、2割高く売れる可能性が残るんですよというお話です。

『2割高く売れても修繕費用が掛かるなら一緒だね?』

例えば、手直しして1.2億円で売れる物件があったとして、リフォームに500万円かかったとします。

それが業者が9,600万円で買い取って400万円でリフォーム(業者がやる分一般の方より安く仕上がるとして)、そこに購入時の諸費用800万円が必要です。

1.2億円で売却したとして、利益は1,200万円です。

ここから売りの仲介業者に支払う仲介手数料400万円近くを支払えば手残りは800万円。

最低この程度の利益が見込めないと再販業者は購入しませんよね。

つまり、同じことを売主さん自らやっていれば、
1.2億円ー500万円ー400万円=1.11億円
方や業者さんに引き取ってもらった場合
9,600万円。

この差は1,500万円になります。

ねっ。
もったいないでしょ?

いくらいい時期に売却しても、売る方法を間違えてしまえば損をします。
いや、損はしていないけどみすみすお金を捨てているようなものです。

捨てるお金があるなら私にください。

うちに売らせてくれれば、少しでも高く売却するお手伝いをします。

その代わり、仲介手数料としてうちにお金を落としてもらい、みんながハッピーってことになるのかな?

一棟もののマンション、アパートになれば数千万円から数億円規模になりますので、1%の違いが何百万円、何千万円に変わります。

普通のサラリーマンの年収分、何年か分が変わってきたりします。

これは購入時でも同じです。
1%の指値でも何十万円から何百万円変わってきますものね。

長々となりましたが、話は本題に入ります。
収益不動産の売り時の話です。

先ほども言いましたが、収益物件となると価格も数千万円、数億円規模になってきます。

現金で購入される方も中にはいらっしゃいますが、ほとんどが融資利用します。

いくら買いたいというお客様がいても融資が付かなければ買うことができません。

この融資情勢というのは日々変化します。

バブル経済の真っ只中、金融庁の行った総量規制でバブル経済は一気に崩壊しました。

その頃はまだ大蔵省と呼んでいましたが。

銀行の融資姿勢一つで一気に不動産市場は変化します。

融資が甘いときには、多くの人が不動産を購入できる機会が与えられ市況は活性化します。

市況が活性化すると、相場が上昇します。

買いたい人が増えれば相場が上がる
これは、どの投資でも同じです。

今はそういった市場でした。

でも、最近嫌なニュースが続々と報道されていますよね?

アパート建築に対しての警告、シェアハウスかぼちゃの馬車でのスルガ銀行の改ざん問題。

金融機関が、今までのように融資を進めていかない流れが出来上がりつつあります。

まだ、全ての金融機関が後ろ向きなわけでありませんが、一部の金融機関はアパートローンへの消極姿勢が見られるようになってきています。

これは、チャンスへの入り口なのか?
または、不動産バブル崩壊への序章なのか?

今年に入り、アパートローンが完全に止まっているわけではありません。

実際にまだどんどん買えているお客さまもいらっしゃいますし、物件も売れています。

価格が下がり気味になっている様子も伺えません。

でも、出口は狭まってきていることは否定できません。

買えるお客さんだけが今までよりも物件を仕入れやすくなり、低金利での融資を受けているだけの話です。

買いたいニーズと、貸し倒れしない先に貸し出したいニーズ、これが今は一致しています。

でもそんな�銀行が貸したいお客さんってたくさんいないですよね?

このお客さんが一周回ってしまえばどうなるのだろ?

少しそんな不安を感じます。

なので、今後の賃貸経営に不安を感じてる方にとっては、今が絶好の売り時ではないでしょうかね?

逆に、
『おれならもっとうまく賃貸経営を回せる。』
と思っている方には、最後のチャンスの時期かもしれません。

市場が冷え切ってしまってからでは、参入の機会すら失われてしまいますからね。

この流れをどう捉えるか?

その判断はあなた次第です。

自分が不動産投資に向いてるか向いてないかのご相談にも乗らせていただきますよ。

性格的に、何もかも人任せにして自分は何もしたくない、こういうタイプの人は残念ながら不動産投資に向いていません。

まぁそのタイプの人は、このブログを見てはいないでしょうけど。

不動産投資はまず相談から。

そして、自分の手の届く範囲から始めましょうね。

実家を相続することになった。
親が持っていたアパートを相続することになった。

こんなスタートなら理想ですね。

売却も賃貸経営のご相談にも乗らせていただきます。
ぜひ、お気軽に。


不動産業者に好かれるお客さん

不動産=融資

今の不動産投資の世界ではこれが当たり前になっています。



不動産は高額な買い物なので、融資を受けることを前提に話が進むことが多いのは仕方ありません。

不動産業者なら別ですが、一般の方なら『融資特約付き』の買付証明(購入申込み書)を提出することがほとんどです。

マイホームならほとんどこのケースとなるのですが、投資用物件になると少し話が変わってきます。

融資特約は受け付けません。』
『ローンの内諾が出てから申し込んでください。』
こういうことって少なくはないのですよね。

※融資特約:融資の承認が得れなかった場合、契約を白紙にすることができる特約

というのも、住宅ローンの可否は1日〜3日あれば事前審査の結果は出ます。
でも、投資用物件となると2週間〜3週間ほど内諾が出るのにかかることもあります。

購入申込みをしたが、1ヶ月近く経って
『ローンが付かなかったからやめときます。手付金返してください。』
って言われるとふらふらになってしまいます。

契約してしまっていれば、他のお客さんと商談することもできなくなるので大いなる機会の損失です。

なので先ほどのように
『ローンが付いてから契約しようね。』
となるわけですね。

こうなると当然
『最低限このくらいは融資が付くだろう。』
『評価に足りない分は自己資金出さないといけないだろうけど、とりあえず欲しい物件だから買っとこう。』
『何行か当たって一番条件のいいとこで借りようか。まぁほぼ物件価格くらいはどこでも出すだろう。』
こういうあたりが付けれる不動産業者がほぼ優先的に購入することになっていきます。

融資ありきで進めているとこの流れに乗ることはできませんよね。

全額現金・預金でも支払えるけど、融資使った方がいいかな。
このスタンスで勝負できる人ならスピード勝負で負けることもないですし、価格交渉も強気でできることになります。

『この金額まで下がるなら、融資特約もなしで明日でも契約するよ。』

こう言われたら売主側の仲介業者さんからすると大喜びです。

そこに加えて
『うち買主だから、この金額になったら手数料満額払うよ。』
『一旦所有するけど売る時また専任で任せるよ。』

売主側仲介さんからすると両手数料どころか、二回転目の両手数料まで見えてきました。

業者さんからすると
相手側に仲介業者がいるお客さん<直接のお客さん(所有目的・ローン特約あり)<直接のお客さん(所有目的・ローン特約なし)<直接のお客さん(転売目的)
こういう構図なんですよね。

買付の金額でいうと
相手側に仲介業者がいるお客さん>直接のお客さん(所有目的・ローン特約あり)>直接のお客さん(所有目的・ローン特約なし)>直接のお客さん(転売目的)

こうなるのですが。

モラルよりビジネス優先。
残念ながらこれが今の不動産業界です。

でもさすがに同時に買付が入って、価格より手数料優先というわけにもいきませんので、紹介する順番を優先順位の高い順番に置き換えちゃったりするわけです。

いい物件を購入するために必要なこと
①融資条件をつけない
②融資は大丈夫という安心感
③スピーディな返答
④手数料はきっちり払う
これが業者がまず最初に声をかけたいお客さんです。

次に選ばれるのは
⑤融資付は必要だけど直接のお客さん 

これらのお客さんに声をかけあたりがなければ、
『仕方ないな業者にも声かけるか。』

こうして根付業者から仲介業者に情報は流れていきます。

ということは、
複数の業者と繋がりがある方がいい
こうなりますよね。

不動産業者が有利な点はこういった繋がりを持ちやすいというところにもあります。

一般のお客さんが
自分にまず一番に声をかけてもらうためには、大勢の顧客を持っている業者より小規模で顧客の少ない業者さんの方が、そのチャンスは広がります。

うちみたいな小規模経営している会社なら顧客は多くても数十人〜100人、200人規模です。

その中でアドバンテージを取っていれば、最優先でお声がけしてもらえるチャンスが生まれます。

よく、個人投資家さんが重視しているポイントとしてスピード回答を心掛けている方がいますが、それは先ほどの優先順位の優劣を決める上ではたしかに効果があります。

でもこれって、そこそこの経験があれば有利に導ける材料にはなりますが、未経験や経験が浅い場合には
『とんでもない物件を購入してしまった。』
とか
『相場より高い物件を購入してしまった。』
『人気のない地域の物件を購入してしまった。』
などのような失敗に繋がるケースも少なくはありません。

スピード、そこだけが取り柄というのは業者からするとまさに
鴨がネギを背負っている 
お客さんなのです。

慎重に進めていたらいつまで経っても物件が買えない。
いい物件はすぐ取られてしまう。

そりゃそうなんですが、焦って購入して失敗するよりはいいでしょ?

現金で購入できる金額の物件なら、まだ失敗してもその範疇で収まります。

でも、多額なローンを抱え込んだ上に失敗に気付いた。
これは取り返しが利きません。

毎月2〜3万円の支払いで済む話なら、まだ何とかお小遣いを減らせばリカバリーできるでしょう。

それが毎月何十万円もの支払いとしたら?

無理ですよね?

融資前提の物件なら決して焦って物件を購入しない。

当たり前の話なんですがね。

この当たり前の話ができていない人が多いので、不動産投資で失敗する人が後を絶たないのです。

あなたはどうですか?

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買いたい病になってはいけないというお話です。

買いたい病の患者さんは、不動産屋さんの餌食です。

しかもご丁寧に、私はカモですよと自ら教えてくれるのですから。

業者さんがお客さんより偉いわけでも
でも
お客さんが業者さんより偉いわけ
でもありません
業者さんとお客さんは対等な立場です。

それを理解している方は、うまく物件を購入し、うまく業者さんを利用します。

逆にそこを間違った捉え方をしてしまうと、業者さんにソッポを向かれたり、業者さんのカモにされてしまいます。

不動産投資ってビジネスですからね。

そのビジネスを成功させるためには、うまく業者さんを活用する、機嫌を取りながら対等な立場で話を進めるのは当たり前でしょ?

不動産屋さんに好かれても都合のいい物件を押し付けられては意味がありません。

逆に不動産屋さんに嫌われていい物件が回ってこないのも困ります。

一番いいのはとにかく多い物件情報を得れて、その中からいい物件を選定することです。

多くの業者と繋がることは簡単です。
なので、次にすることはまず見る目を養うこと。
そして、気軽に相談できる金融機関をいくつか
作ること。

サラリーマンならノンバンクから、自営業者・経営者なら地元の信用金庫・信用組合から始めるといいですよ。

金利は地銀や都銀に比べて少し高くはなりますが、耐用年数や物件評価に対応力があります。

入り口はすでにその金融機関で借入を起こしている家主仲間さんとか、仕事の繋がりから紹介してもらうのがいいと思います。

どこの業者からの物件でも持ち込みやすくなりますので。

何度も言いますが不動産投資はビジネスです。

資金調達はビジネスにとってとても大事なことですからね。

経営者なら自らが資金調達するのは当たり前でしょ。

そのくらいは自分で行なっていきましょう。

物件情報を元に金融機関に資料を持ち込み、どんな物件でも1〜2週間で回答が得れれば返答もスムーズにいきますし、
『購入前提で考えてます。融資特約ありならすぐに買付出します。1〜2週間で回答出てくると思いますので。』

こんな回答を出せればスピードでは引けを取りませんし、その間に自分なりの物件調査を済ませてしまえばいいだけですからね。

ここまでできれば、ほぼもうセミプロです。

そしてこれが、本当の意味の不動産投資の始まりです。

さらに、金融機関への資料の作り方、好まれる資産状況の情報の開示の仕方、金融機関との繋がり方、この辺はテクニックが必要なので是非事前にご相談ください。

株式会社ライフコンサルティングでは物件紹介だけでなく、不動産投資のご相談に応じております。

お気軽にご相談ください。



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