ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

金融機関

レオパレス21が自社保有物件400棟を売却?



こんなニュースがありました。
レオパレス21が自社保有物件約600棟のうち400棟を売却するということです。
驚いたのは自社保有物件の2/3を売却、総額100億という金額にも驚きです。
一棟あたり2,500万。
安くないですかー?

ちょっと2、3棟分けてくれないですかね?(笑)

ま、それはさておき、日本国内の所有物件を売却して海外不動産に投資するそうです。
1990年代に建てられた物件が中心ということで、木造建築物の耐用年数22年が経過して減価償却が終わり、ほぼ土地値で売却するということなんですかね。
物件の一覧を見ているわけではないので詳細は分かりかねますが、ところで一括で購入する国内不動産会社ってどこなんでしょ?

そこが気になります。
オリックス?
東急??
これらの物件は再販で市場に売り出されるのでしょうか?
ね。
とても気になります。

レオパレス21といえば、法人に強くウィークリーやマンスリー契約で一般家賃より高めの家賃設定になっていました。
家具付き賃貸物件はレオパレス21の看板であり、初期費用の安さも一般賃貸物件に比べ魅力ではありました。
そういう一風変わった形式を取っていたとしても収益性は悪化していたということなのでしょう。
残った物件に関しても順次売却していく予定だそうです。

このニュースを見ていると益々賃貸不動産経営というものに不安を覚えます。

日本の賃貸需要の何年か先を見てしまうと恐ろしいものしか見えません。
だって借り手はどんどん減っていて、アパート建築はどんどん増えている。
家賃は下落傾向にも関わらず物件価格は上昇傾向。
明らかに末期症状です。

とは言っても、まだ数年先までは低金利は続きそうですし、急に収益性が悪化するとは思えません。
もちろん心配だけしていてもどうすることもできませんから、今から何らかの手を打っておく必要があります。
売れるうちに売っておいたらどうですか?
これが私の今の本音です。

マンション経営は楽なもの。
マンション経営は片手間にできる投資。
自己資金が少なくても大丈夫。
今ならまだ間に合う?

うーん。
これは危険な思考です。

マンション経営は甘くない
片手間にしている大家さんは淘汰される。
自己資金が少ない方はやるべきではない。
こう思っておいた方がいいと思います。

ただ今でも間に合います。
やり方、買い方によっては。
でも、掘り出し物や買い得物件は見つかると思ってはいけません。
これだけ不動産投資家さんが増えた今、割安感のある物件は秒速で売れていきます。
資金力のある人しかそうした物件は購入できなくなっています。
物件価格が上昇し、金融機関の評価額との乖離が大きくなっています。
自己資金や資産がない人ではなかなか融資が受けれません。
それでも融資してくれる金融機関はありますが、金利は安くありません。
同じ物件を購入する場合、例えば1億円の物件を購入するとして、Aさんは借入額9,000万円、金利0.6%、借入年数30年、この場合の毎月支払額は約27.3万円。
Bさんは満額1億円借入れて金利2.9%、借入年数30年、毎月支払額は約41.6万円。
この差は約14万円。
1億円で表面利回り7%とすると、毎月の家賃収入は満室の状態で約58.3万円。
このクラスの物件なら年間の固定資産税は50万円ほど。
満室でも10万円ほどのキャッシュフローしか生まれません。
方や毎月24万円ほどのキャッシュフローを生み出します。
差は明らかでしょ?
今物件を購入していいのはAさんだけ。
しかも物件価格の1割程度は諸費用と別に用意して、やっとこさ購入していいレベルになります。
今投資用不動産価格が高騰しているのは、本来なら購入できなかった層のお客さんに物件を売っているだけのこと。
その物件、そのお客さんに融資を無理やり付けていること。
これに尽きます。
つまり融資先のなくなった金融機関に踊らされているだけのことです。
築30年の物件に30年ローン、金利は毎月のキャッシュフローが残るギリギリの4%前後・・・

これってバブル末期の金融機関がやっていたことと同じ??

借りれるなら買っちゃえ、手持ち資金を使わずに毎月のキャッシュフローが残るなら買っちゃえ、なんでしょうか?

これってもっともっと不動産価格が上昇すると思っているときにする行動ですよね?
今購入している方ってそう思ってる方なのかな?

東京オリンピック、大阪万博、カジノ?
値上がりする材料は確かにないわけじゃありません。
ただその先も値上がりする可能性ってあるのでしょうか?
もちろん賃金が上がり、みなさんの平均所得が上がれば家賃も上がるでしょうし、景気も上向き消費も増えるかもしれません。
今の日本経済、株価は確かに上昇しています。
でも景気が上向きだと実感できている人は多くないはずです。
消費も増えているわけではありません。
うちの家計の消費は増えていますが・・・
それはさて置き。

値上がりしたものは必ずいつか値下がりします。
値下がりしたタイミングでみんなが物件を手放し出すと一気に価格は暴落します。
株価と同じです。
物件を手放すタイミングはその前しかありません。
今がその時なのかまだ買うべきなのか?

もしまだ買おうとしているなら、極力値下がりしにくそうな物件を選ぶしかありません。
それか、しばらく手放さなくてもキャッシュフローが回る物件を購入しなくてはなりません。
値上がりするタイミングがあれば値下がりするタイミングもあります。
それは1週間、1ヶ月とかのタイミングではなく不動産の場合は何年周期とかでやってきます。
それが不動産投資の失敗しにくい理由です。
もし、売り時を逃しても後悔しなくて大丈夫です。
売り時が終わればそれは買い時ですから。
ただそのタイミングで購入できる状態を維持しておくということが大切なだけです。
そのタイミングを逃さないように、今から失敗しない程度に不動産投資をかじっておくくらいの必要はあるかもしれませんね。

不動産投資で失敗しないためには売るためのセミナーにはまらないことです。
◯◯に特化した何とかセミナーとか、自己資金0でも買える何とかセミナー、この手の営業に惑わされてしまえば即終了です。

セミナー選びは慎重に。


家賃は上昇していないのに収益価格は上昇?

景気が上向きになり家賃が上昇すれば収益物件の価格は上昇します。
当然収益が上がるわけですから、その物件の価格も上がるのも当然です。
利回りが上昇するからです。

ですよね?
でも今家賃は昔に比べ低下しています。
空室率も上昇しています。
なのに物件価格は上昇しています。

これはただただ金利が低下していること、そして貸出対象がサラリーマンにまで拡大していること。
法人であっても設立間もない資産保有法人という名目なら資金調達ができること。
これに尽きます。

資産保有法人といっても、審査基準はあくまで個人、その人の属性、資産によって融資対象としての判断をしているということです。
この方法で行くと融資先は個人ではなく法人ですから個人情報に載ることもありません。
もちろん連帯保証人にはなるでしょうから、連帯保証人として個人情報に登録することもあるかもしれませんが、あまり一般的ではないので登録されないということの方が多いかもしれません。

そうなると貸したい金融機関にとってはもうやりたい放題です。
特に資産をたくさん保有している個人や、高年収のサラリーマンなどは格好のターゲットです。
超長期で耐用年数が過ぎ去った物件などもターゲットです。
高金利、長期で貸し出すためにはキャッシュフローが一見回っているように見える築古のマンションが絶好です。
貸し出した後何年か経って空室だらけになり、毎月赤字になろうが知りません。
だって、日本は担保物件だけでなく他の資産からも回収していいからです。
根こそぎ資産がなくなるまで回収できるわけですから、何の心配もなくジャンジャン貸し出し可能です。
高収入のサラリーマンも同様です。
給料の差押えが出来ちゃいます。
一定額の生活に必要な金額以外は差押えが可能です。
今年収が1,000万円あろうが、2,000万円あろうが、一旦失敗してしまえばそこからは年収200万円台の生活が始まります。

『銀行が紹介してくれた物件だから大丈夫』
あー、そうですか。

でも銀行さんは空室だらけになったとしても、家賃がどんどん下がり続けても何もしてくれませんよ。
きっちりと返済計画を詰めてくるだけの話です。

今、買っていい物件は自分が買った価格以上に売り抜ける物件だけです。
『来年、再来年はまだ上がるから大丈夫。』

あー、そうなんですね?

なら、買えるだけ買っちゃいましょう。
でも、そんな夢みたいな話があるわけないじゃないですか。

不動産には相場があるのです。
新築物件にも相場があります。
土地価格があって、建築費があって。
今は土地価格も建築費も高騰していますから当然原価も上がっています。

中古物件もその当時の土地価格と建築費の原価がありました。

当然建物は年々古くなっていきますから、その価値は減少していきます。
この減少していく分が建物の減価償却であり、減少していくことを考慮して建物の評価を出します。

今中古収益物件市場は、この評価関係なしに価格が決められています。
高騰し過ぎて通常の評価基準では物件が購入できないからです。

これって正常ですか?

先日私の以前からのお客様に物件購入の提案をしました。
築30年くらいの物件で3億くらいでした。
でも同じような場所で3年ほど前、築数年の物件を同じような金額で手放しました。
家賃収入はさほど変わりません。

自分で提案していておかしな話ですが、買っちゃっダメですよね、こんな物件。

もちろんすぐに撤回しました。(笑)

金融機関がいくらでもお金を出すので、どんな物件でもいいので情報が欲しいということで渡した資料でした。

逆に
『これ、面白いね。』
こう言われて少し戸惑いました。

それほど今巷には物件がないのです。

それなのに、今RCとか鉄骨のマンションをあえて買う必要ってあるのでしょうか?

うーん・・・

建築費が高騰している鉄骨やRCの物件を購入する意味って何なんでしょ?

金融機関が融資しやすい。
これだけのことですよね?

昭和50年代のRCと築浅木造アパート、利回り変わらないならどちらを選びますか?

木造アパートって、昔のレオパレスとかのイメージがあるから敬遠されがちなんですよね。

騒音、防音の問題があるでしょーって。

って言う割には鉄骨の1Roomを購入していたりして・・

今のアパートの方が下手したら防音しっかりしてますよ・・

RCだから大丈夫。
だからRCなら古くてもいいんだ。

こんな話しも聞きます。

でも、古くて安い賃料のRCの物件って隣の部屋との仕切りがブロック積んでいるだけってことも結構多いんですよ・・

あなたが信じこんでいる情報って大丈夫ですか?

新耐震になってからの建物だから大丈夫。

新耐震基準って昭和56年の話ですか?
その後、容積率オーバーや検査済証のない物件がどれだけ建てられているかご存知ですか?

その頃の検査基準なんてズブズブです・・

RCの耐用年数47年、木造22年、これは税務上の耐用年数です。
では、築47年(昭和45年)のRC物件、木造の築22年(平成7年)の物件見比べてみてください。

同じ耐用年数が経過してしまったと言われる年代の建物です。

もし仮にこれが同じ利回りだったらどちらを購入しますか?

っていつも思うのですよね。

分譲マンションの築47年はまた別ですよ。
だって15年おきくらいに大規模修繕をしていますし、共有部分のリニューアなんかも行なっているマンションがほとんどです。
でも賃貸物件の場合は違いますよね?

私の年齢は今47歳ですが、25年後には72歳になっています。
人間でもこの歳になれば色々なところにガタがきます。

マンションでも同じです。

定期検診に行きなさいよ。

よく言われる言葉です。

マンションでも同じです。

定期的に検査して補修して。

しっかりと検査して異常なし。
こう言われている物件ならアリかもしれません。
でもそうでなければ・・・

こういう物件を購入する場合は、しっかりとリフォーム資金の調達もしておいてくださいね。

私ならそういう物件を購入するくらいなら新築の木造アパートを購入します。

だって今時の新築って、耐震等級やら劣化等級やら、いろんな性能評価が付いてますよ。

新築ですから設備の交換やリフォームも必要ないですし。

融資の年数はできれば25年、30年まででは組みたいですね。
それでキャッシュフローがきっちり回っている物件なら購入してもいいんじゃないでしょうか?


5年、10年所有して、その時が売り時なら売ればいいでしょうし、家賃が下がってきたタイミングでは借換を考えてもいいかもしれません。

築30年、40年のRCを購入して数年後に借換なんて多分不可能に近いんじゃないでしょうか。

購入した時点で『やりましたー。』って喜んでいると大変です。
不動産オーナーは購入したときがスタートです。
数年後を見据えて物件を見極めましょうね。



『失敗しちゃったー。』
『早まったかも・・』
こう感じた方はぜひご相談ください。

まだ今なら間に合うかもしれません。

病気も失敗も早期発見早期治療ですよー。

それではまた、ご新規のお客様のご相談お待ちしております。

来週は少しスケジュール開いてるので、お気軽にお問い合わせくださいね。


不動産投資を始めようとしている方がやってはいけないこと

今日は、これから不動産投資を始めようとしている方向けのお話を少し。

不動産投資を始める方法として、『現金』で購入する方法と『融資』を受けて始める方法があります。

現金で始めることは誰にでもできます。
お金を持っていれば、例え90歳の方でも、フリーターの方でも、主婦の方でもいつでも始めることができます。
でも融資を受けることは誰にでもできるわけではありません。
『家賃が入ってくるから購入者の収入とか関係ないんじゃ?』
こう思われるかもしれませんが、いつも言っているように金融機関って
『晴れてる時に傘を貸して、雨が降っている時には傘を貸さない。』
こう思ってお付き合いしておくものです。
つまり、例え購入物件の家賃収入で返済原資が十分にあったとしても、それだけではお金を貸してはくれません。
万一の場合、その方の別の収入から返済できる原資や収入を見せておくことが必要だということです。

その前提で話を聞いてください。

金融機関がお金を貸したくなる人ってどんな人でしょう?

資産家
高額所得者

この辺りはもちろんのことですが、
独り身の方よりは妻帯者
賃貸暮らしよりは持ち家
住宅ローンはあるよりない方が。
車のローンはない方が。
預貯金はあればあるほど。
これから組むローン以外のローンがなければないほど。
そして所得は高ければ高いほど、勤続年数は長ければ長いほど。
職種は営業職より事務系、役職者ほど有利になります。

一つ一つ説明していきますと、
まず妻帯者の方がいい理由。
『人はいつか亡くなります。』
亡くなった時に相続が発生します。
そうなった時に妻帯者がいる場合は配偶者に相続権があります。
独身者の場合は配偶者がいませんし、おそらく子どももいてないでしょう。
そうなると相続権は親や兄弟に移行します。
相続が複雑になり、その相続人次第では不動産が不良債権化してしまうかもしれません。
スムーズに相続が進まない可能性があるということに嫌悪感を抱くことがあるということです。
例えその不動産が借金の方が多かったとしても、子どもや配偶者の場合は受け入れるケースが多いですが、兄弟の場合は相続放棄という手段を取ることも少なくはありませんよね。
そういう意味では妻帯者の方が都合がいいということです。

次に賃貸より持ち家ということについてですが、これは
『最初の不動産購入が投資用?』
こういう偏見が少なくはないということです。
『投資用不動産を購入するなら、まず自宅は持っておいてよ。』
ただこれもフルローンで自宅を購入して持っているより、借金のない貸家住まいの方がいいのではないかという見方もありますのでその状況次第でしょう。
住宅ローンがあるよりない方がというのもこの話と同じで、ローンがあってもそれ以上の価値のある不動産を所有している場合はプラス評価、ローンの残債の方が資産価値より少ない場合はマイナス評価ということです。

ローンがある場合には給与などの所得からローンの返済比率を見ます。
車のローンも住宅ローンも返済額がいくらなのか?
それを毎月の収入から差し引き、いくら余力があるのかという見方をします。
車のローンは5年や6年という短期の返済期間なので、この返済比率を大きく圧迫します。
その他のローンも同様の意味合いでない方が望ましくなります。

営業職より事務系の方がというのは、営業職の場合歩合給が反映されたりするケースもありますので、給料が変動しやすいという見方をします。
固定給で営業歩合等の変動の少ない会社の場合は気にする必要はありません。
毎月の収入が大きく変動する場合、少ない月を基準として収入を計算する傾向にありますので注意が必要です。

勤続年数が長い方がいいのは、転職のリスクが少ないという見方をします。
転職して収入が減るかもしれないというリスクを受けにくいということです。

これらの他に気をつけないといけないこととしては、
『カードローン』を利用しない。
『リボ払い』を利用しない。
『携帯の機種変更で分割払い』を選択しない。

これらは、お金持ちがしない行動だからです。

金融機関は
『晴れてる時にしか傘を貸さない。』
つまり
『お金がないところにお金を貸さない。』

ということを肝に銘じましょう。

最後にもう一つ。

口座引き落としなど、支払いを滞納しないこと。

万一遅れた場合はすぐに連絡して、速やかに支払うこと。
これを心がけてください。

金融機関は滞納情報、借入状況を個人情報として信用情報機関に登録をします。
Aという金融機関で支払いが遅れた情報をBという金融機関も閲覧できます。

でも一度引き落としされなかったくらいでは信用情報機関には通常登録はされません。
連絡が入って無視していたり、すぐに支払う旨を伝えないと登録されてしまいます。

この記録が2つも3つも残っていれば、融資は難しくなります。

『あー。もうやっちゃってるよ・・・』

という方でも手遅れではありません。

そういう方でも時間をかければまた融資可能な状況にはなります。

なので、諦めずにご相談ください。

個人情報を消すことも、個人情報をいじることもできませんが、時間をかければ個人情報は上書きできます。

まずはご相談ください。
人生という荒波に一緒に立ち向かっていきましょう。

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