ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

金融機関

金融スコアで融資金利とか決めればいいのに

不動産業界に入って26年、長いこと売買取引に関わっています。

そして、住宅ローンから不動産投資のアパートローン、そして事業融資、不動産売買のプロジェクト融資、創業資金まで多くの融資取引にも関わっています。




その中でいつも疑問だったのが、なぜ住宅ローンはお客さんの内容に関わらずこんなに低金利なの?

アパートローンでもこの人とこの人の内容が全然違うのに、大して金利が変わらないのということでした。

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今住宅ローンを借りる場合、0.5%で借りれる人もいれば0.7%〜0.9%あたりとほとんど差はありません。
変動金利の話ですが。

0.2%の差というと、3,000万円借りた場合でも年間6万円弱の差です。

でも、お客さんの内容で比べるとその差は歴然です。

自己資金、貯蓄額が何千万円、方や貯蓄はほとんど0、年収も返済比率も大きく変わっていてもその金利は然程差が生まれません。

事故率でいうと大きく変わるはずなのですが。

またアパートローンでも同じです。

金融機関ごとに金利の差はありますが、お客さんの内容による差は然程変わりません。

a銀行でAさんは1.8%、Bさんは2.3%。
b銀行でAさんは0.6%、Bさんは1.3%。
この程度の差ではないですかね。

もちろんヘビーユーザーというか、長いお付き合いをしている金融機関では、良客と一見のお客さんではもっと金利差は出るでしょうが、カードローンのような金利差の開きは生まれていません。

住宅ローンでもアパートローンでも、カードローンのような金利差があってもいいんじゃないのというのが個人的な意見です。

カードローンっていうのはもちろん無担保の融資商品です。

判断基準は個人情報しかありません。
高額の融資の場合は収入証明の提出は必要ですし、自己申告ではありますが他の資産の状況も開示します。

今カードローン破産とかの問題もたくさん起こっていますが、その人の借入金利っていくらなんでしょうね?

例えば楽天銀行カードローンの広告では1.9%〜14.5%となっています。

14.5%というと利息制限法で定められている上限金利15%(100万円以上の場合、その他借入金額により異なる)ほぼ一杯の金利です。

8倍近い差がありますが、この最低金利で借りれるような人の事故率ってどのくらいあるのでしょう?

具体的なデータが見つからなかったので、検証するのはまた見つかったときにということにしますが、最初の貸出時に審査を行っていますからカードローンを低金利で貸出ししている人の事故率はかなり低いのではないでしょうかね。

不動産の場合、融資を受ける際にその不動産を担保にしますので無担保の金融商品より金利は低くなります。

返せなかったら、その担保権を実行すればいいわけですので。

ただ、今の住宅ローンしかもフルローンの場合、担保権を実行して貸出額の全額を回収できるかといえばほとんどのケース回収はできません。

その時点での相場になりますので価値の判断は難しいでしょうが、100%近く回収の見込みがある場合は超低金利、7割、8割程度しか回収の見込みが立たない場合はその部分に関しては高金利。

融資も二本立てにして、低金利の部分、高金利の部分に分けてあげれば債務者も挙って高金利の部分から繰上げ返済するでしょうから取りはぐれも少なくなり、低金利の分の担保は十分確保できる。

そんな仕組みに沿って融資組みをしていけば、金融機関も収益向上、融資利用したい人も金利は高くなるけど融資を受けやすくなる利点が生まれそうです。

今のローン審査と言えば、承認か否決、条件付の保留、このいずれかです。

否決になった人、例えば年収が低い人、勤続年数の浅い人、歩合給など収入にばらつきのある人、自営業者の人でも購入したいという意思は人一倍ある方もいます。

そういう方の受け皿が住宅ローンの場合は、スルガ銀行だったりしたのですよね。

ただし4%前後の金利にはなっていました。

本来ならこれでいいじゃない。
仕方ないじゃない。
勤続年数が長くなったり、収入が上がったときに借換えすればいいじゃない。
自営業者ならきちんと申告をして税金を納めてから借換えすればいいじゃない。

と思うのですが、周りの人たちが金利0.6%、0.7%辺りで借りているのを目にすると、
『なんだかもったいないな。』
『きちんと申告してから買おうか。』
『収入上がってから買うことにするか。』

こういう選択肢に陥ります。

でもそういう人ほどこれからも申告はきちんとしませんし、収入を上げる努力もしません。

一旦購入してから借換えという選択肢を選べば、借換えできた時点から大幅に支払額が減りますから一生懸命努力するでしょう。

ただし、購入時点でフルローンという選択肢を選んでしまえば借換えの選択肢は持ちにくくなります。

借換先で担保評価割れをしてしまうからです。

なので、先ほどのケース、スルガ銀行でも自己資金は2割ほど必要ですよというのが前提でした。

アパートローンでも同じです。
担保余力以上に貸出します。
その代わり金利は高いです。
担保余力に不足している分は自己資金でご用意くださいね。

こういう話なのです。
本来は。

プラス借換えを想定して、他行の耐用年数に沿った借入期間内で借入れをしていれば
『スルガさんの物件はうち借換えできないですよ。』
こんな断られ方しないのですよね。

金利が高いのは仕方ない。
物件の問題や、借入する本人の問題です。

ただ、金利が高い金融機関で借りるなら、将来借換えすること、借換えできるような借り方をしておくこと、これが最重要です。

みんな使い方が間違っているだけのこと。

スルガ銀行が悪いのではなく、使う人の使い方が間違っています。
また、その使い方を指導していない業者に問題があります。

『売れればいいや。』
結局ここだけなんですね。

スルガ銀行=悪

ではないのですのね。

振り込み詐欺が多いから、プリペイド携帯、ATMを無くしてしまえみたいな議論です。

外国人旅行者にとってプリペイド携帯ってとても便利だと思うんですよね。

話は変わりますが、リーマンショックで話題になったサブプライムローンがあります。

これは外国人移民の人や低所得の人向けの住宅ローンでした。

アメリカでは中古住宅の価値が日本のように大幅に下がることがなかったのでできた仕組みです。

不動産を担保に取ることにより、取りはぐれを少なくする。
また、リスクのあるお客さんに対して、高金利をもらいカバーする。

とてもよくできた商品だと思います。

なんで破綻したのかというと、不動産バブルが起きて不動産価格が大きく上昇したからです。

不動産価格が上昇すれば融資金額も大きくなります。
融資金額が大きくなれば返済金額も増えます。

返済金額が増えれば、返済できなくなる人が増えます。

返済できなくなった物件は競売にかけられ、多くの物件が市場に出回ります。

すると、不動産価格は暴落します。

暴落すると担保割れが起こります。

一気に破綻・・・    

アメリカの場合はもともとノンリコースローンですから、不動産で担保回収できない場合でもその他の資産に負債は及びません。  

なので未回収の債権が膨れ上がったわけです。

日本の場合は、ノンリコースではありませんので不動産が競売にかけられ、借金が残り、さらに預金凍結や給料の差押えまで入ります。

それがあるので、担保余力以上に貸出ししているわけです。

そこにみんな気付いているのでしょうか?

不動産業者はきちんと説明しているのでしょうか?

『返せなかったら物件売ればいいんです。』

あたかも物件を売却すれば借金は棒引きのような話を真に受けていませんか?

不動産業者は金融知識がなくてもローンの斡旋を行なっています。

そもそもこの制度に疑問を覚えてしまいます。

また、金融機関担当者も金銭消費貸借契約(略して金消契約)の際にサラーっと流す説明をするだけです。

もちろんそこで債務者が
『恐いからやめとく。』
となって不動産契約が流れてしまうと大ごとですから、そういう説明になってしまいます。

不動産斡旋の業務と金融商品斡旋の業務、きっちり区分けして免許を発行した方がいいのでは?
  
ローンに強い業者=金融商品の知識が高い業者

ではなく、ローンの通し方がうまい業者さんなんです。

『奥さんの収入を合算すれば多くの借入できますよ。』
『家具や家電を購入する資金を物件価格に乗せて、頭金を出している形を取りましょう。』 

収益物件なら
『修繕の実施履歴を売主に書いてもらうので、耐用年数を伸ばして融資年数伸ばしましょう。』
『家賃収入、実際よりも多いように書類書きなおしますので、それで提出しましょう。』

いくらでも方法はあります。

でもそれって、本来の評価以上のものに変換しているだけで返済能力とは別物です。

なのでそういう借り方をしていればいずれ収支(家計)を圧迫します。

正しい評価で融資を受けることが本来の正しい姿なんですけどね。

今の住宅ローンは頭金なしで、収益物件も自己資金なしで。
この風潮はダメです。

お金がない人がマンションオーナーになったり、貯金のない人が家を購入したり。

完済するまで所有し続けている姿が想像できません。

『こんなこと言ってたら不動産売れなくなるよ。』

そうなんですよね。
実際にマイホームも収益物件もそのような形での購入希望者がほとんどです。

でも、将来支払いができなくなって困ってる姿を見たくない。

そんな気分になるんです。

不動産屋に向いていないのかな?
今さらですが。(笑)

担保評価に対しての融資、市場再販価格での融資上限に決まりがあればそのようなことは起こりません。

なので、金融機関がまともな状態に戻ってくれれば私の悩みは改善されるのですが。

ようやく題名の金融スコアの話になります。(笑)

年収、年齢、勤務先、資産状況、国家資格、家族構成などで各個人の金融スコアをつけ、格付けする機関とかできないもんでしょうか?

企業でいうと帝国データバンクみたいな。

このデータは融資審査の際に活用でき、自らも随時更新でき自分の金融スコアを閲覧できる。
もちろん金融機関も個人情報の照会の同意があれば閲覧できる。

年収や資産が増えれば金融スコアが上がり、そのスコアにより金融機関の金利も連動する。

各金融機関にローン用の収入証明を提出する必要もなく、住宅ローンを組みたいという意思表示をすれば金融機関側からアプローチが来る。
『うちの銀行なら◯%で融資させてもらいますよ。』

0点から100点まで。
90点以上なら、どこの金融機関でも無条件に融資が受けられ、50点未満ならどこも貸してくれない。

でも、自分の現在置かれている立場が把握できるので改善しようと努力するかもしれないですしね。

通帳の改ざんみたいな下らない不正も防げるかもしれません。

そんな時代になるかもしれません。

信じるか信じないかはあなた次第です。



スルガ銀行とシェアハウス問題

かぼちゃの馬車、シェアハウスのサブリース破綻問題でスルガ銀行の融資体制、不動産業者の改ざん問題が騒がれています。

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不動産投資の新規相談に来られるお客様が月に数組ありますが、その半分くらいは
『自己資金なしで購入したいんです。』
という相談です。

『自己資金なしでマンションオーナー』
という広告は不動産投資のポータルサイトでよく見かけたフレーズです。



強烈なキャッチフレーズですよね。
高嶺の花だと思われていたマンションオーナーに、まさか自己資金なしでなれるなんて。

話を聞いてみたい。
ぜひともマンションオーナーになってみたい。
こう思うのも当然だったかもしれません。

また、マンションオーナー仲間からは
『おれは自己資金なしで物件購入したよ。』
『あー。そんなのみんなやってるから大丈夫。』
こんな話もよく聞いたのでしょう。

毎月うちのような会社の規模でも、このような相談者が数組来られます。

矢面に立たされているスルガ銀行だけでなく、どの金融機関も基本
『自己資金は2割。』
『最低1割は自己資金を入れてください。』
こういう話は最初にされます。

1億円の物件なら2割は2,000万円、諸費用入れれば2,500万円は自己資金が必要になります。

それなのに
『去年1年間で3棟買ったよ。』
『借入金5億くらいになったかな。』

いったいいくらお金持っていたんですか?
1億円?
2億円?

元ヒルズ族じゃあるまいし。 

こんな話がついこないだまでまかり通っていました。

シェアハウスだけでなく『三為業者』と呼ばれる不動産業者さんも世の中を席巻していました。

『三為業者??何それ?』

一般の人はほとんど聞くことのない言葉ですよね?

物件を購入し、また転売すること、これは不動産業者の日常の業務です。

中古物件を購入し、建物を解体し新築を建てる。
中古物件を購入し、リフォームして売却する。

この流れをする中で不動産業者は買取資金を捻出し、所有権移転登記も済ますのですが、この所有権移転登記を省略し即転売する。

手付金だけ打って、決済金は直接のエンドユーザーの決済金で賄う。

つまり中間省略をするということです。

売主→不動産業者→買主

この間の不動産業者の登記を省略するということで中間省略と呼ばれていました。

ただこのやり方は問題があるということで認められなくなっていたのですが、ここ数年この中間省略が名前を変え復活しました。

『第三者のためにする売買契約』
略して三為契約です。

不動産業者が第三者のために取得し、売却することを前提とした売買契約に関しては登記の必要がないというものです。

もともと宅建業法でも、不動産業者は売買契約を締結した時点で、その物件の所有権がない状態でも売主になれることになっています。

なので法律上は何の問題もなく、登記を行わないことにより中間搾取する利益分が圧縮できるため、買主にも有利に働くべきものでした。

間に入る仲介業者は売主であり買主です。
そこに仲介手数料は発生する余地がありません。

なので売主から購入する金額と、買主に売却する金額に乖離があるのは当然です。

利益が一円もなければ誰が責任のある売主になるの?
って話です。

ついでに言うと、宅建業者が売主になってしまうとそれが第三者の為の契約であろうと、瑕疵担保責任を負ってしまいます。

話が少し難しい話になってきましたので、元の話に戻します。

不動産業者が売主になった時点で売買価格を決めるのも不動産業者になります。

1億円で仕入れた物件を1.5億円で売るのも2億円で売るのも自由です。

瑕疵担保責任を負わなければいけないから、売値は高くなるのは仕方ないですね。

その代わり基礎や雨漏りなど主要構造物に問題があった場合は、売主である宅建業者が責任を持って補修する。

だから安心だ。

こんな理屈なのか、どういった理屈なのかは知りませんが、担保評価よりはるかに多い融資金額を付けてくれる金融機関が登場しました。

また、法定耐用年数を過ぎている物件でも長期融資を付けてくれると言うではないですか。

これは不動産業者にとっては千載一遇のチャンスが登場したわけですね。

法定耐用年数といっても税務上のものであり、実際その年数が経過したから建物が使用できないというものではありません。

かといって、その決められた耐用年数を超えて融資してくれる金融機関は少なく、築年数の古い収益一棟もののマンションは出口を失っていたからです。

築年数が古い物件が新築物件、築浅物件と同じような家賃収入、表面利回りだと誰も購入しません。

なので必然的に、価格の割には家賃収入の高い物件がたくさんありました。

ただ長期融資が組めないため(10年返済、15年返済など。)毎月のキャッシュフローはほとんど残りません。

それが、25年、30年返済で貸してくれるという話が出てきたのです。

ぱっと見、毎月多額のキャッシュが手に残る絵が描けたわけですね。

ここに目をつけたのです。

でも普通に考えたらすぐに分かってしまう問題があります。

『今はいいけど、これから補修費がたくさんかかるな。』
『つぎ部屋が空いたら大規模改装が必要だな。』
『今で築30年、そこから30年返済って、支払い終わる頃には築何年?それまで建物もつの?』

そんな物件に2割+諸費用の自己資金を入れてまで購入しませんよね?

そこで
『自己資金で使うお金は将来の改装費用に置いておきましょう。』
『今回自己資金をできる限り使わず購入できるように働きかけてみましょう。』

都合のいいことに売主は自分です。

1億円で売ろうが1.5億円で売ろうが自由です。

『うちのお客様でうちの物件を購入したいお客様がいるんだけど、頭金3,000万円用意させるから残りのローン付けてあげてくれない?』

1.2億円の物件の2割は2,400万円、諸費用500〜600万円、合計3,000万円です。

1.2億円の物件に対して9,600万円の融資、これは金融機関にとって取りはぐれがないように思える数字です。

銀行にとっては悪くない話です。
不動産の相場まで銀行側が全て把握できるかと言えば当然できません。

だって業務はそれだけでないからです。
不動産のことは不動産屋、鑑定士に任せてこちらは審査するだけ。

そうなるのは当たり前の話です。

でも実際は9,000万円の物件取引だった。

つまり購入者は自己資金なしで不動産を購入したことになります。

不動産業者はこのような物件を8,000万円で手に入れればいい。
しかも登記費用、不動産取得税、改装費用も要らない。

そう考えたら8,500万円でも十分お釣りがくる仕事です。

購入する側は、同じ物件を8,500万円で購入できたかもしれません。
でも仲介手数料が280万円ほどかかります。
しかも物件価格の2割、1,700万円と仲介手数料以外の諸費用300万円ほど、2,000万円の自己資金を入れなくていい代わりに500万円高く購入する。

購入者も不動産業者も、そして融資をする金融機関もみんな納得の上のスキームだったように思います。

毎月の家賃収入が予定通り入ってくればという話ですが。

当然買う側もそのくらいは気付きます。

そこで出てくるのが
サブリース
です。


『大丈夫です。家賃の保証は当社がします。ただし◯年間ですが。』

購入者も最初の何年、場合によっては何ヶ月かはローンの支払額と家賃収入の差額を手にしていたはずです。

いつまでもこの素敵な話が続くかのような錯覚に陥っていたということです。

不動産業者にも感謝していたはずです。
もちろん金融機関にも。

今回の話は可愛そうな話ではありますが、儲け話に迂闊にも乗っかってしまった方にも落ち度はないとは言えません。

『預金通帳の改ざんを勝手にされた。』
『銀行とグルで嵌められた。』

たぶんこのような主張はみんなするでしょうね。

でも不動産業者が勝手に一人で行うことは不可能です。

もし銀行マンとお客様の会話で
『今回の自己資金はどちらの金融機関から動かしたのですか?』
『えっ。今回は現金少しも出してないよ。』
と言われればどうなります?

大変なことになりますよね?
不動産業者は私文書偽造で捕まり、お客様は物件を買うことができません。
決済は当然中止です。

なので普通に考えて、
不動産業者は買主に対して
『今回自己資金を◯◯万円入れたことになってます。口裏は合わせておいてくださいね。』

百歩譲ってこのくらいの話は行なっているはずです。

金融機関も預金通帳のコピー、手付金等の領収書のコピーで対応していたということは、ある程度は分かっていながら対応していた。

そういうことですよね?

シェアハウス投資に私が絡んでいるわけでもありませんし、三為もうちはやっていませんから真実は分かりませんよ。

でもそういう話ですよね?

実際に自己資金なしで購入しているお客さんの話を聞いているとこれが実態です。

サブリースの賃料が振り込まれない。
これはとてもきつい話です。

金融機関が支払いを待ってくれない。

これも現実です。

でも、サブリースがなくなれば自分で家賃収入を得る方法を画策すればいい。

どうやったら満室にできて、どうやったら収支をプラスに持っていけるのか、改めて考え直す機会になります。

私のお客様でもサブリース付きの物件を購入してもらっています。

でもそのサブリース賃料は私から見るととても安い賃料でした。

『サブリースをつけて契約してもいいですし、一定時期を超えたら外してもいいかもしれません。』
『逆に外した方が収益アップになるかもしれませんよ。』
こう思った物件をご紹介しています。

サブリースをうちがやっているわけではありませんし、そのサブリースがなければやっていけない物件を紹介していません。

どっちでもいいのです。

サブリースが入っていても安定して返済できる。
サブリースがなくなっても困らない。

こんな物件を選択していればどうにでもなりますよ。

逃げ道のない物件、出口のない物件を購入してしまうと真っ暗闇の中を手探りで歩いているのと同じです。

そんな物件を購入してはいけませんよ。

物件を選定するポイントは
①出口が見える物件
②今より収益性を上げれる物件
たったこれだけです。

この見通しが立たなければ物件など購入する必要はありません。

『こうしたらもっとよくなるのにな。』
『こういう客層狙ったら満室にできるかも。』

マンションオーナーになった瞬間からあなたは経営者です。

アウトソーシングはいいけど、他人任せはいけません。

たったそれだけのことなんですがねー。









融資情勢が少し厳しくなってきたのかな

最近収益物件を取り扱っている業者さんとお話ししていて感じることがあります。

『以前より評価が辛くなってる。』

『サラリーマン投資家に対して警戒している。』

昨年までのように、ポンポンと融資承認が下りる状態ではなくなってきているように感じます。

かといって、全面的に規制が入っているわけではなく、資産が潤沢な顧客に対しては逆にウェルカムな姿勢が見受けられます。

選別が始まったというのが現段階での感想です。

金利が下がり金融機関の収益が圧迫し、それでもカードローンやアパートローンなんかで業績は維持してきたものの、ローン破綻が随所に見られ出し、金融庁の目も気になりって感じでしょうか。

いずれにせよ、私たち不動産屋にとってはあまり都合の良い話ではありません。

いくらこの物件買いたいと言っても、融資が付かなければ買えないことの方がほとんどです。

魔法のスキームもそろそろ終焉かなという感じさえ受けます。

このままの状態が続けばどうなるのだろ?

いきなり物件価格が下落する?

不動産価格が暴落する?

不動産バブル崩壊??

そんな心配はまだ必要ありません。

どういう時に不動産価格は暴落するのかを考えていきたいと思います。

不動産の価格を決めているのは需要と供給のバランスです。

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売りたいという人が買いたいという人より圧倒的に多くなれば価格は下落します。

これは株価と同じですよね。

今の収益不動産情勢で言うと、売りたいという人は圧倒的に少なく、売りに出ている物件も高値で売れそうだから売ってみよう、そんな感覚で売り出している物件が多いように感じます。

所有していても毎月赤字、持っているのが辛い、だから処分しよう。

こういう大家さんが増えれば、価格暴落のポイントです。

考えれる局面は、

①家賃相場が大幅に下落した。

②空室がどんどん増え埋まらない。

③金利が大きく上昇し、毎月の支払額が増えた。

このいずれかの要素になってくると思われます。

③の金利が大きく上昇というのは、まだ現段階では考えにくい状況です。

①の家賃相場が大幅に下落した。

これも、大学の近くの物件で大学が移転した。

大きな工場の近くの物件で工場が移転した。

こんな大きな要素がない限り、じわじわとは下がってもいきなり大幅に下がることは考えにくいです。

一番怖いのは②の空室がどんどん増え、新規入居者が現れず埋まらない。

このケースだと思います。

しかし、空室対策は知恵と手段ですることができます。

無策で放置していればそうなるのは明白で、それは大家さんの落ち度としか言えません。

つまり、いきなり手放さないといけない局地にはなかなか陥らないということです。

購入時にきちんと計画ができていればという前提ですが。

きちんとした計画がどういうものかというと、空室率10%、20%でシュミレーションして、それでも支払いに窮しないこと。

そして、一定期間で発生する空室に伴う修繕工事の費用をキャッシュフローの中で賄えること。

最後に大規模修繕に必要な費用を手元に確保していることです。


分譲マンションの場合は、管理組合が修繕積立金を毎月徴収します。

その積立額が将来不足しそうであれば、値上げや一時金の徴収などで対応します。

購入時点で外壁塗装の必要がある物件、屋上防水の必要がある物件なら、最初からその費用をプールしておかなければ破綻は目に見えています。


なので、一棟大家さんもそのくらいの積立はしておいた方がいいですよね。

まぁいずれにせよ、こうなるまではしばらく時間がかかるでしょうから、ここ1年、2年で価格崩壊が起こるとは考えにくい状況です。

かといって、融資が付きやすくなる状況になるかと言えばそうではないと思います。

融資は付きにくくはなるが、物件価格は落ち着いたまま。

そんな状況がしばらくは続くのではないでしょうか。

でも、このままの情勢が続けば、いずれ不動産価格は落ちてくるかもしれません。

そうなった時に役立つのはやはり手元資金です。

融資の評価が落ちれば落ちるほど、自己資金の多いお客様が有利になります。

また、そうなれば物件価格自体が下がってきますので利回りは良くなります。


勝ち残った人は今以上にいい物件を手に入れることができ、そうでない人は不動産投資市場から退場を余儀なくされます。

安定した賃貸経営を続けて、残債を計画的に返済している方はそういった情勢になったとしても金融機関の高い評価を受けます。

でも、資金繰りに詰まり返済計画の見直しを求めたり、赤字決算を繰り返していると融資を受けることは難しくなっていきます。

ここで選別が行われます。

今までは不動産投資は所得税の還付など、税金対策、節税対策として、赤字が出るのは仕方ないよね、こういう風潮がありました。

でも、本来なら赤字経営の業務に追加融資などあるわけもなく、事業単体で利益が出ていることをベースに融資判断は行われるものです。


そこを間違えて理解してしまうと、今後訪れるであろう荒波に完全に飲み込まれてしまうかもしれません。


ピンチはチャンスです。


いい波が来ているときは、みんな一斉にその波に乗ろうとします。

でも全ての人がいい波に乗れるわけではありません。

端っこの小さな波に乗って、大波に乗った気でいると足元をすくわれます。

いい波が過ぎ去った後は誰も波に乗ろうとしません。


でも、考えてみてください。

本当のチャンスはここにあるのです。


みんなが挙って集まっている市場で本当に良い物件など見つけることができますか?

でも、人気の少ない場所でならゆっくりとじっくりと吟味することができます。


そのチャンスを心待ちにして、しっかりと自己資金を貯めておいてください。


バブルはいつか弾けます。

そして、その時がいつ来るかは誰にも分かりません。


不動産税制の改正、金融庁の融資規制、大幅な円高、株価の大暴落、北朝鮮との有事、大規模災害、どれも考えられる要因であり、いつ起こってもおかしくない話ばかりです。


バブルはいつか弾けますが、必ずまた元の状態には戻ります。

バブルが弾けた時、それが絶好の仕込み場かもしれません。


その時にしっかりと力を蓄えている人、すぐに行動できる人、それがチャンスを掴みとる人です。


それまでは熱くならずに、ゆっくりと自分のスタイルで不動産投資を楽しみましょう。

ギリギリ目一杯ではなく、余剰資金で。

しかも一からリフォームしたり、民泊運営なども織り交ぜながら。

不動産は面白いですよ。

物件もお客様も千差万別です。

自分色にリフォームしたり、いろいろアレンジしたり。

長い間空いていた物件をリフォームしてお客様が付いたら、これはもう再生ビジネスですからね。


そんな楽しみをみなさまにぜひ享受してもらいたいと思います。

楽しみながら儲ける。

しかも、きっちりとした戦略を持って挑めば負けることのない戦いです。

そんな不動産投資を始めてみませんか?

小さい物件からコツコツと。

そんな楽しみ方もありますので、ぜひ一度ご相談ください。

ご相談お待ちしております。





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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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