ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

銀行

こどもに資産を残すのではなく資産の増やし方を教えるべき?

『こどもたちに不動産を残してあげたくて。』
『自分が死んだ後もメシが食えるように。』

こう考えて収益用不動産を購入する方、遊休地にアパートを建てる方がいます。

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『お子さんたちの将来のことまで考えて、すごいですねー。』

なんですが・・・

本当に残してあげないといけないこと、それはあなたが築いてきた資産の作り方・守り方ではないでしょうか?

うちのお客様でご相談に来られる際、お子さんを同席させる方がいます。

これって私が言おうとしていることを実践できている方です。

物事の考え方、不動産屋さんとの接し方、話し方、そして契約、融資までの流れ。

『こどもを同席させていいですか?』
もちろん二つ返事でオッケーです。

家賃を生む収益物件を残してあげたとしても、その運用の仕方、不動産屋との付き合いの仕方、銀行との付き合い方、内装業者や工事業者との付き合いの仕方、全てを教えてあげないと同じように運営していくことはできません。

金融機関への融資が残っている状態で引き継ぐ。
大概はそうなるでしょう。
相続税のことまで考えると多少借金も作っていた方がいいこともありますしね。

でも、そうなると益々しっかりとした経営力が必要になってくるわけです。

同じ物件を所有したとしても、所有する人によって任せる管理会社も変わるでしょうし、そもそもセンスが違う。

銀行の付き合い方もそうです。
銀行は支店長が変われば支店の方針もガラっと変わることもあります。

前の支店長が次の支店長に
『◯◯さんは大事なお客様だから。よろしくお願いしますよ。』
こう引き継いでくれる人物でいないといけません。

それもこれも培ってきた実績と、人柄も影響してきます。

どうやって資産を残してあげれるかも大事ですが、どんな人格に育てるかも重要ですよね。

不動産を活用して資産を形成していくためには融資は欠かすことができませんし、融資を引き出すためには銀行とのお付き合いは必要です。

お付き合いが大切なのは銀行だけでなく、不動産会社とも、そして内装工事業者さんとも同じです。

会社を後継者に引き継ぐときに、当然ながら業務を教え込み関係取引先とも引き合わせてから引渡しますよね?
不動産の場合、そういう考えた方になっている人が少ないせいか、
『おれもう引退するから息子に全部任せようかと思って。』
こんなことが突然起こります。

体調が悪くなってそのまま入院した、急病で突然お亡くなりになった、こういうケースなら仕方ない一面もあるのですが、それでもそういった事態に備えて準備しておくべきです。

よく代替わりした際に、お父さんと息子さんの考え方が全然違う、こういうことがあります。

付き合いしていた業者さんからすると戸惑い困惑します。
『前の家主さんのときはやりやすかったのにな。』
このやりやすいというのが、不動産業者にいいようにされていたのか、いいお付き合いができていたのかは分かりません。

前者なら困惑されたついでに、違う業者に切り替えてしまうのも一つの手ですし、後者なら同じようなお付き合いができる業者さんを自らの手で探す必要が生じます。

満室経営をしていくために、また満室経営に近付けるためには周りの人の協力は必要です。

私みたいな不動産屋でも客付けに他社の力は借りますし、周りの業者から総スカン喰らえば満室経営なんて夢の夢です。

不動産という資産をこどもに遺してあげれるということは、その人が自分の人生で何かをやり遂げれたという人だと思います。

例え親から受け継いだ土地や資産があったとしても、守り抜けたということも一つの才能です。
でも、こどもたちが同じように資産を形成したり与えられたものを守り抜けるかというとまた別問題です。

その教育をしてあげないと、せっかく築き上げた資産も無に終わってしまいます。

不動産経営も一般企業の経営も何も変わりありません。

任せれる優秀な社員がいるか、何もしないで家賃という対価を生み出してくれる物件なのか、ただそれだけの話です。

一般企業なら、他がマネできない技術や特許、仕入れルートがあれば代替わりしても同じように経営できるかもしれませんが、不動産経営は誰でもマネができ、誰でも同じように仕入れができるビジネスです。

なので簡単に参入はできますが、他と差別化することが容易くはないのですよね。

どこで差を付けるかというと、情報とちょっとしたテクニックです。

優秀な管理会社と提携していればある程度は補えるのでしょうが、近隣の物件のオーナーさんにも同じようなことを提案していきますので、結局競争に巻き込まれていくわけです。

自らの力で新しいことを企画し現実化していく。

そんな力が必要なのがこれからの賃貸業です。

そのためには先代のときよりも勤勉であらなければならず、人付き合いも必要になってきますよね?

なので、一緒に勉強して、一緒に銀行を開拓して、賃貸経営を学んだ上に事業継承。

これが理想的な形ではないでしょうか?

そんな勉強がしたい、そんな勉強をさせたいという方ぜひご相談ください。

一緒に学んでいきましょう。

またみなさまのご相談お待ちしております。

民泊施設の開業が終わればセミナーも開催しますので、そちらもご期待ください。

それではまた。

不動産投資『買える物件』と『買う物件』は違う

お客様からご相談いただく案件で、たまに
『あー。これはちょっとやっちゃってるな。』
と思うケースがあります。


詳しく話を聞いてると、
『ローンが借りれたら買おうと思ってたら、ローンが付いたので購入しました。』
この手のパターンが圧倒的に多いなと感じます。

サラリーマンをやっていると、何千万円、億単位の融資を受けるなんて今まで想像したこともないので、
『そんなの借りれるわけないんじゃないの?』
そう思っている方が多いように思います。

なので、
『貸してくれるということは、銀行もそれなりに審査しているから大丈夫。』
こう思ってしまうのですよね。

先日のカボチャの馬車のケースでもそうでした。

30坪程度の土地に30坪ほどの建物、これに1億円前後の価格がついているわけです。

普通に考えたら、土地値が坪100万だとしたら3,000万円、建物が坪80万かかったとしても2,400万円。
坪単価がいくらの土地かは分かりませんが、これだけなら流石に高い買い物だと気付くような話ですが、ここにサブリースという落とし穴が潜んでいるのですよね。

何部屋取っていたかは知りませんが、10部屋で6万円とかで借上ていたら月額60万円。
年間720万円。

1億円の買い物だとしても、サブリース付きの安定した収益が得れる。
一般の賃貸と違ってサブリースなので、空室リスクも入居者入替えの費用も発生しない。

金利との差額が丸々キャッシュフロー。

こんな説明だったのでしょうかね?

返済が完了するまで、この約束が守られていたとしたら確かにそうだったのでしょう。

騙す側はあの手この手で自分が話している内容を裏付けるような説明資料を用意しています。

会社案内から過去数年の建築実績、運用実績。

これって銀行を説得するための資料でもあるわけです。

スキームが出来上がっているものって、ほとんど融資スキームもくっ付いています。

新築アパート建築ラッシュの裏には、数年前まで借入期間25年が最長だった木造アパートに30年、35年融資が付き出したからです。

25年返済ではキャッシュフローが回らない物件でも、低金利かつ長期返済によってキャッシュフローが回るようになります。

あっ。
もちろん短期的に見たらという話です。

30年、35年間家賃が下落しないという根拠が存在するわけがない。

『でも、うちなら保証しますよ。』
『過去数年、サブリースの賃料を下げたことないです。』
こんなことを言う営業マンもいます。

軽々しくそんな発言をする営業マンからすると、
『5年後?おれもうこの会社いてないから知らないよ。』
『あと、2、3年したら独立するか転職してるから関係ないや。』
そんなとこでしょうか。

家賃は築年数が古くなれば下がるもの。
サブリースも何年かすれば引き下げられるもの。

家賃が下がらない、サブリースの賃料も引き下げられない。
でも、空き家は増え続けている。
しかも少子高齢化で賃貸人口は減っている。

下がらない理由を無理くり見つけるとすれば、インフレしかありません。

しかも、日銀が目指している2%のインフレではなくハイパーインフレです。

そんなことが起こるのではと思う方は、1億でも2億でも借りれるだけ借りてインフレが起こるのを待てば大資産家になります。

たぶんそう思ったのでしょうかね?

ノストラダムスの大予言で世界が滅亡すると信じて仕事もせず、好きなことをやっていて人生見失ってしまった人を見ました。

そこまで酷くはないですが、ハイパーインフレが起こると信じて人生を左右するほどの借金を背負うのは少々リスキー過ぎやしませんか?

国の借金が膨れ上がって、日本政府が破綻する、こんな説明をする税理士さんがいました。

肩書きがあるだけに、迂闊にも信じてしまいそうになりましたが、国が破綻するのが先か自分が破綻するのが先かと言われれば気付くのではないでしょうか?

今投資用アパートローンの金利、噂のスルガ銀行でも3.5%です。
地方なら4.5%らしいですが。

インフレになればこの金利は驚くほど跳ね上がります。

私が不動産業界に入った当初の住宅ローンの金利は7%、8%の時代でした。

例えば1億円借入れて30年返済元利金等払いで支払ったとします。
3.5%の場合で毎月支払いは44.9万円。
8.5%になれば毎月支払いは76.9万円にもなります。

最初の段階でもキャッシュフローはそんなにあるわけないので、30万円以上支払いが増えることになります。

でもね、同じような長期融資でも1%を切る金利で調達しているお客さんもいるわけですよ。
1%で計算すると支払い額は32.1万円。
何もせずに12.8万円の差が生まれます。

不労所得を目指して不動産投資を始めようとしているあなた。

まず、この12.8万円の差を埋めるところからスタートした方がいいですよ。

ちなみに創業3年目のうちの会社で調達した金利は2.5%です。
同じ30年返済だとすれば、支払い額は39.5万円。
その差は7.4万円。
5万円ほど差が埋まりました。(笑)

うちの場合はこの仕事が業なので、7.4万円の差は十分埋めれると思っての判断です。

なので今の情勢で、この金利より高い金利で調達している方はかなり危険信号です。

同じ物件を購入したとしても、これだけの差が生まれるわけです。

目を皿のようにして血眼になって物件探しをしても、その人たちの収支に勝てません。

まずは、銀行がお金を貸したくなる人になること。

そこが重要なんです。

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『銀行が貸してくれるなら買う。』
じゃなくて、
『この物件が欲しいんだけど、いくら(金利)で貸してくれる?』

『そっか。その金利ならやめとくわ。』

これが失敗しない人たちの考え方です。

『買えるなら、買えるだけ買っておこう。』

そりゃ私も金利0.5%くらいで貸してくれるなら、買えるだけ買っちゃいます。

だって、何買ってもお金残りますもん。

でも、2.5%でしか貸してくれないから厳選するんです。

4%なら買いません。
すぐに転売できる物件なら5%でも10%でも金利は払いますが。

転売できない物件を金利4%前後で買ってしまえば、それはマンションオーナーではなく多重債務者です。


騙される側が悪いわけではありません。
もちろん騙す側が悪いんです。

でも、そこに罪悪感を感じさせない業界の闇があるのです。

そういう業者さんがいるから、売れない物件も売れる。

そこそこのもの仕入れるだけで出口が見える。

この件の当事者だけでなく、その恩恵を受けている人たちも多くいるはずです。

建築会社さん、土地をおろしていた業者さん。

怖いでしょ?

この人たちは何も悪いことをしていません。
ただ建物を建てただけ。
ただ土地を仲介しただけ、売主だっただけ。

ですもんね。

銀行と売主、仲介業者さんの間にたくさんの忖度があったことと思われます。

ただ忖度という言葉が使いたかっただけですが。(笑)

不動産価値と融資金額には乖離があったはずなので、不動産鑑定とかも入れていたんでしょうね。

不動産鑑定士さんもお抱えだったのかな?

融資を決める要因はいくつもあります。

例えば純資産5億円ある方が、5,000万円の不動産を購入したい。
でも、その不動産の価値はどう見ても3,000万円。
普通なら取り組みしないでしょと思うのですが、その後ろに見え隠れする5億円のお陰でスーッと5,000万円の融資が下りてきます。

これは極端な話ですが、預金通帳の改ざんの話も出ていましたよね?

いくらに書き上げたのかは知りませんが、下手したら本来の預金額と一桁違っていたのかも。

買える物件を探すのではなく、貸したくなる人になる。
これが不動産投資で成功する一番の近道です。
今日はこういうお話でした。



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銀行が勧めてきた物件だから大丈夫?

銀行さんに勧められた物件だから大丈夫。
税理士さんに勧められた物件だから大丈夫。
こんな話をされるお客様がたまにいらっしゃいます。
これって本当に大丈夫な物件なのでしょうか?

税理士さんは税金のプロです。
銀行はお金を貸すのが仕事です。

じゃああなたは国税庁の公売物件なら何でも買いますか?
消費者金融がお金貸すからこの物件買いなさいと言われたら買いますか?

はい。
暴論ですね。(笑)

でも考えてください。
税理士さんはこの物件を買ったら節税になりますよという観点から物事を見ます。
でもその土地や物件の相場って分かっていますか?
銀行さんは貸倒れが起こらないかチェックします。
でも同じ物件でも融資承認、融資金額に差が出るのは何故ですか?
それは物件だけではなく借入希望者の審査もあるからです。
なので
『この物件オススメですよ。○○さんにオススメしようと思って持ってきたんです。』
と言ってもその物件がいい物件だからというわけではなく、ただ単にその人に、その会社に貸したいだけということがほとんどです。
ただある程度どのくらいの物件評価が付くかということは分かっていて持ってきているので、融資付に苦労することはありません。
税理士が不動産を勧めてくる人は節税対策が必要な資産家。
銀行が不動産を勧めてくる人は銀行が貸したくなる高属性、または好業績、高評価の会社ということになります。

そういう意味では自分に、自分の会社に自信を持っていいと思います。

なので購入することは間違えていないと思います。
あとは購入物件の選択の話です。

以前私のお客様で税理士さんに勧められるまま福岡で収益物件を購入したお客様がいました。
全く誰も知り合いのいない土地での購入です。
大阪に物件を持っているならリスク回避の意味合いでも他地域に物件を持っていた方がいいのではというのが購入した理由です。
物件を持ったがいいが、入居者が一巡した辺りから空室が目立ち出しました。
私がご相談を受けたのは総戸数20部屋くらいのマンションで5部屋空きが出た状態でした。

『助けてー。相談に乗ってー。』
こういう電話をいただき内容をお聞きしましたら、
①税理士からの紹介でこの物件を購入した。
②建築会社の紹介で管理会社を決めた
③全て今までは任せっきりで見に行ったこともない。
こういう状況でした。

何がまずいって、まず相手がどんな相手か、どんな会社か分からないのに任せっきりにしてしまっていることです。
案の定、しっかり管理料は徴収された上リフォーム代金もそれなりに高額で、しかも空室が全然埋まらない。

『これって言い方には問題あるかもしれませんが、いいようにされているかもしれませんよ。一度現地に行きましょう。』
私は次の週に現地に赴きました。
管理会社に訪問するアポはもちろん取っていましたが、まずその前に現場を確認することが一番です。

現場に着くと、まだ築年数も新しい物件なので外観はさすがにきれいです。
駅からの立地も問題ありません。
周辺環境も悪くはありません。
何で決まらないのか分からないくらいです。
ただ、玄関入口のアプローチの部分のタイルが割れていてそのままになっていたり、チラシが散乱していたり管理状況は決していいとは言えない状況でした。

そこで申し訳ないが、管理会社を変更するように提案しました。
地元で評判のいい会社を選び、管理会社変更することがまず第一歩です。
賃料相場を調べると回りの物件に比べて少し高いことも分かりました。
空けておいても仕方ないですし、リフォームを施さないといけないほど築年数も経過していない。
そこで思い切って5000円ほど家賃を下げて募集することを提案しました。
するとシーズンオフにも関わらず、2ヶ月足らずでマンションは満室になりました。

結局、きちんとした管理がされており、相場通りの賃料で募集ができれば満室経営はできるということです。

その辺りを提案するのも管理会社の仕事です。
もちろん家賃を下げるという提案は一番分かりやすい提案であり、他に方法がないか模索するのが管理会社の仕事です。

そのオーナー様はもともと相続税対策で購入していますから、満室にならなくてもよかったわけです。
でも5部屋も空いてキャッシュフローが持ち出しになったので助けを求めてきただけです。
これで安心して今まで通りのんびりと任せておけると言っていました。
ただ年に一回くらいは福岡まで行こうかなと言っていましたが、たまに管理会社に訪問しておかないといいようにされかねないですから注意してくださいね。

話は戻りますが、最近では銀行さんも不動産業務を行うようになりました。
そんな時代なのですかね?
税理士さんも相続ビジネスに力を入れています。
自ら営業して顧客を開拓するような時代です。
決してサービスの一環でやっているのではないということを覚えておいてください。
『銀行さんの紹介だから大丈夫。』
『税理士さんの紹介だから大丈夫。』
ではないですよ。

自分の目を養うことが大事です。
これだけですよね。

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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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