ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

開業

自分なりの生き方って?

自分らしい生き方をするために独立起業したり、会社を辞めてフリーランスで働いたりということを考えている方も多いと思います。

でも組織に属さなかったら自由な生き方をできると思っていたら間違いかもしれません。

今の会社は私と息子2人で切り盛りしています。
自由でストレスのない生き方のようにみなさまには思われています。

確かにある意味そうなのですが、自分が働かなければ何も生み出さないという意味では不安を抱えます。

『人付き合いが苦手だからこの際開業しちゃおう。』
もしこんな考え方で独立開業するならやめておいた方が賢明です。
自分で事業をしていくには会社勤めする以上に人付き合いが大切ですし、それが出来ない人は大成できません。

社内のお付き合いが出来ない人がお客さんや他社の人とうまくお付き合いができるはずもありませんよね。

また自由な時間を作れる。
こう思っている人も、自由な時間を作れても満足いく報酬を得ることは難しいかもしれません。
自分で事業を行っていくことは決して容易くはありません。

企業の生存率について調べてみました。
開業して1年で3割から4割が廃業
5年後の生存率は15%〜20%。
そして10年後の生存率は5%。
最初の1年で廃業っていうのは、ただ会社登記しただけなのか、実際に開業しての数字なのかが怪しいので何とも言えませんが、10年後の5%という数字はどのデータでも近似値が出ているのである意味近い数字かもしれません。
10年ってあっという間です。
その間さえも乗り切れない会社、企業、自営業者がほとんどということです。
もちろん廃業すれば自由な時間は山ほど発生します。
でも収入を得る手段を失います。
これじゃ自由な時間なんかいらないーってなりませんか?

自由な時間を作りながら家族の生活を養っていく。
これって理想ですが、なかなかこんなうまくはいきません。
私も開業当初などほとんど休みなく働いていました。
『何のために働いているの?』
こんなことを考えたりもしました。
で、
『きっちり休みを取って家族と一緒の時間を過ごそう。』
こう思って行動し出すと仕事が激減します。
神様は見ていますよ。

きちんとしたビジネスモデルを確立するまでは休みなんて取れない。
こう考えて起業しておかなければなりません。
『お金を生みだす仕組み』ですよね。

そういった意味ではオーナー業って手っ取り早い独立開業です。
物件を購入した月から安定収入が入り、毎月の収支は大きく変動しない。
経営を手伝ってくれるプロは世の中にたくさん溢れています。
その中で自分に合った、自分に最も有益なパートナーを選ぶだけの話です。
もちろんこのパートナー選びに失敗してしまうとダメなんですけどね・・・

でもパートナーの調子が悪ければ替えればいいだけですし、セカンドオピニオン的な相談できる不動産屋さんを置いておけばリスク回避をすることも可能です。

不動産オーナーになれば1年で3割も4割も廃業しませんし、10年後オーナーで居続けることができる可能性も5%ということはありません。
そういう意味では開業資金があるなら不動産オーナーを目指すべきです。
今の世間で騒がれているのは自己資金を使わずフルローンでマンション経営、アパート経営を始めてしまっているケースです。
開業、起業するのに自己資金0では始めませんよね?

くれぐれも
『自己資金なしでアパート経営』
なんて甘い言葉に踊らされないでくださいね。

『自分なりの生き方』
『自由な生き方』
を実践するために。

お客様が増えたから物件が集まったのか?それとも物件があるからお客様が集まるのか?

『卵が先かニワトリが先か』
みたいな話ですが、
私たちのような不動産仲介の仕事をしていて最初に当たる壁です。
『お客様をまず集めるべき』なのか
『物件をまず集めるべき』なのか。

開業しました。
いきなりお客様がわんさか集まります。
紹介できる物件も山ほどあります。
こんな訳にはいきません。

私たちの業界の人だけが見れる情報に『レインズ』というものがあります。
ここには仲介可能な物件がたくさん載っているわけですが、これだけで商売できるほど今の世の中は甘くありません。

一般賃貸や居住用住居ならともかく、収益物件などは情報が一般公開される前に紹介していかないと間に合いません。
いい物件はあっという間に売れてしまいますし売れにくい物件が流通に流れていきます。
まぁ中には稀にその中にもいい物件も混じっていたりしますが、それを掘り起こすためには目を皿のようにしてチェックしておくことが必要です。

せっかくいい物件を見つけても、自分で買うわけじゃなければお客様を探さなくてはいけません。
お客様がいなければいい物件情報を持っていても宝の持ち腐れです。

ブローカーと呼ばれているおじさんたちはそうした物件を持ち歩きますが、自分の直接のお客様は持っていません。
よく不動産は千三つと言われますが、千件物件資料集めて成約するのは三件と言うところから来ていますが、いくらいい物件資料を持っていてもお客様がいなければ意味がありません。
といっても今の時代いい物件があればすぐ売れちゃうのですよね。

ブローカーのおじさんたちがそんな物件を持ってきても成約に結びつかないのは、スピードが追いつかないからです。
『あっ。この物件いいですね。レントロールもらってください。』
と言っても、
『ごめん。あれ、もう買付入ってるねんて。』
とか
『ごめん。契約終わってた・・』
こんな話も少なくはありません。

いい物件資料を集めることと同時にいいお客様も集める。
これが出来れば鬼に金棒ですよね。

でも。
お客様がいないところにはいい物件情報が回ってきません。
またいい物件情報を持っていない会社にはお客様が回ってきません。

どうすればいいのでしょうね?

うちでは最近ようやく物件情報が多く集まるようになってきました。
それはみなさまのような属性のいいお客様が多数私にお声がけいただいているお陰で、物件資料を持ってきてくれる売主さん、仲介業者さんが増えたからです。

また取引の件数が増えると、金融機関との付き合いも増えます。
相談しやすい環境もできるので、お客様に少しでも有利な条件で下交渉することも可能になってきます。

こうして段々と仕事がやりやすくなってくるわけです。

でも当然最初からこんな流れが作れることはありません。
これから不動産業を新しく始めようとするなら、まず自分が買主になって物件情報を集めるのが一番手っ取り早い情報収集ではないでしょうか。

不動産会社は自分に仲介手数料を落としてくれるお客様にまずお声がけします。 
その次に決めてくれそうな業者に、お客様を持ってる業者に声がけします。
つまり自分が買主になることにより一番の風上の情報が手に入るわけです。
ただその情報は仲介させてもらえない情報も含まれていますからねー。

売主直の物件情報をたくさん集めることができればそれが一番いいのですが、容易いことではないですよね。
私も区分所有のマンション全世帯分の謄本をあげてDMを送ったりもしましたし、賃貸マンションの謄本をあげてDMを送ったりもしました。
でもこれこそ千三つでした。
ほとんどの人は売却のことなどこれっぽっちも考えていない所有者ですから、なかなか当たりません。
ネットで謄本を取得しても一件324円。DMで92円。
その他封筒代、返信用封筒代、DMに折り込むチラシ代など考えると一件500円ほど経費がかかります。

1,000件送れば50万円です。
3本契約が取れれば十分元は取れるのですが、1回目のDM、2回目のDMではなかなか反響も入りません。

ここに労力、費用をかけるのか、それとも一見のお客様を多く呼び込むのがいいのかとても悩んでいたことを思い出します。

いずれにせよ不動産会社にとって、自社の方向性は決める必要があります。
この会社はどういった会社なのか?
何に強い会社なのか?
ここを明確にしていかないと集客には繋がりません。
私の友人の会社では
『居住用マイホームを中心としてローンに強い会社』
『競売に特化した会社』
『戸建投資にこだわった会社』
『老人福祉に特化した会社』
など自分の会社の特性を活かした戦略で活躍している人たちがたくさんいます。
逆にオールマイティやワンストップを謳って、何もかも中途半端な会社さんもたくさんあります。
相談したり、訪問したりするお客様の立場からすれば、何らかに特化している会社の方が分かりやすい指標になっていたりします。

そりゃこれだけ街中に多くの不動産会社さんが存在していれば、自分の悩みごとを相談する会社、自分に適した会社を探すことさえ一苦労します。

そういう意味では何らかに特化するというのは一つの大きな戦略です。
地域に根ざすというのも同様です。
この駅、このエリアの不動産に関してはどこの会社にも負けない。
これも分かりやすい指標です。

賃貸も売買もやっています。
エリアはどこでもOKです。
あっ。収益物件も取り扱っています。

こういう会社さんって何もかも中途半端になってしまう可能性は大ですよね。

でも私はあえてその道を選択しています。
なぜって??

それは賃貸を探しているお客様にも新居を購入したいというお客様にも、収益物件を持って老後の生活資金を作りたいというお客様にも私にお声がけしてもらいたいからです。

欲張りなんです。(笑)
お金のことじゃなくて、気持ちが。

不動産に関わることで、私以外の人に相談されることにとてもジェラシーを感じてしまいます。

なので、どんなお話でも引き受けるようにしています。
あっ。
もちろんお声がけいただければ、賃貸の部屋探しの案内にも行っています。
私の知り合いは先日名古屋まで賃貸の案内に行ってきたらしいのですが、さすがにそれはちょっと・・

できることとできないことは予めお話するようにしていますので、気を悪くしてしまったらごめんなさい。

でも私とみなさまが知り合ったのは何かのご縁ですので、ぜひご遠慮なくご相談くださいね。

たくさんのお客様のいろいろなオーダーにお応えできるように日々勉強しています。
相続のこと然り、民泊のこと然り。
先日防火管理者の講習に行ってきました。
民泊をするためにですが。
みっちり2日間勉強すると、今まで知らなかったことがこんなにあるんだと実感します。

民泊申請をするのに、消防法何とかならないのかと思っていた自分が消え去ります。
消防署の方は国民の命を守るためにいろいろ活動しているのですものね。
民泊をビジネスとして行うなら。
賃貸住宅を所有して家賃を受け取るなら。
住民やゲストを守るためにこのくらいのことはしておきなさいよ。
こういうことを言われても
『ごもっとも。』
という気持ちになります。

知識を身につけると自分の視野が広がります。
自分の考え方も広がります。

知識を持っていない外野の立場からなら何でも言えちゃいます。

でもどうせなら知識を持った上で外野からではなく責任を持った立場でいろいろ発言していきたいですね。

そういうことでこれからもどんどん新しいことにチャレンジしつつ、知識を吸収していきたいと思います。

0を1にするのと、1を10にするのとどっちが難しい?

『1のものを2にしたり、3にしたりするのは簡単だ。』

『0を1にする方が難しい。』

『なぜなら1に2を掛けたら2になるし、3を掛けたら3になる。でも0には何を掛けても0だから。』

こんな話を私は人に言っていました。

でも昨日昔の友人と話ししている時に言われた言葉。

『大西くんは、0から作って2にも3ににもしている。これってすごいよね。』
『1から10にするのは簡単だけど、何もないところから作り上げることって大変だろ?』
と。

確かに今の会社で始めていることって、以前の会社でやっていた集客方法ではなく、実店舗に来るお客様を相手にしているわけでもなく、全く違うことをやっています。

民泊関係の仕事にしても一年半前には想像もできていなかった仕事です。

言われてみたら0から作っているのかもしれません。

元々今の会社を興した時に決めていたこと。
それは過去からの脱却であり、新しい仕組みの構築でした。
賃貸仲介、売買仲介いずれにしても居住用の物件をターゲットにしていれば右肩下がりなのは分かっていましたので、それとは全く別物の流通を作らなければ未来はない。
そのためにはお客様を拾い集めるのではなく、お客様のニーズを読み取ることだ。

そう決めてニーズの高い、よりお客様が注目している市場に目を向けただけのことでした。

それが競売であり、民泊であり、投資用不動産でした。

今までも不動産業界にはもう25年携わっていましたから全てのことには関わってきたつもりです。

民泊の市場は新しい市場ですから、知ったのは新しく会社を興してからの話ですが。

今おかげさまで定期的にメールを送らせていただいているお客様が150組ほどになっています。

その全てが、このブログかセミナー経由です。

最初は10組に満たない送信数だったメールが今では150通ほどまで膨れ上がりました。

SNSを含めブログの効果ってすごいですね。

お客様が集まってくれているわけですから、これを世間では集客と呼びます。
その集客の手法が何もノウハウのないところから始めているので0からの出発と位置付けられているのでしょう。

最初は全てのことが手探りでした。
セミナーにしても、今の会社になって始めて開催したものです。

プログを立ち上げたのも今から一年半前のことです。

でもやっていることって、過去の経験に基づいてやっていることですから0からの始まりではありません。

私は自分自身の運命を不思議なものだなといつも感じています。

不動産業を始めてまだ一年半くらいの時、賃貸仲介の会社に入りました。
京橋のお店で営業に出たのが始まりでした。
すぐに天王寺に新店舗をOpenするからということで、新店舗立ち上げに関わりました。
ようやく店も軌道に乗り落ち着いたタイミングで、今度はあびこに新店舗をOpenさせるということで、そこでも新店舗スタッフとして関わりました。

いずれの店舗もすぐに軌道に乗り、営業マンとしと稼がせていただきましたが、その労力というのは大変なものでした。

物件収集から始まり、新規客の集客、スタッフの教育まで全て必要でした。

でも今覚えば、その時の経験が後々に活きてくるわけです。

その会社で7年間お世話になり、地元の神戸に戻って仕事をしようかと考えている時に、あびこの小さい不動産屋さんがマネージメントから全て任せるからやってみないかという話が入りました。

その時一緒に働いていた同僚に誘われ今度はその会社で自分の力を試してみたくなり入社しました。

その会社は創業20年からなる老舗の不動産会社でした。
ただ、営業マンがほとんど辞めてしまい開店休業状態でした。
月の売上は50万円そこそこまで落ち込み、家賃を払っていくのがやっとという状況でしたから、もう誰に任せてもいいやという状況だったんですね。

でももうすでにOpenしている店があり、管理物件もそこそこある状態でしたので、店を立て直すのは簡単な話でした。

2ヶ月目には売上が150万を超え、3ヶ月目には完全に会社を立て直すことができました。

そう考えると0から作るのと、1から作るのとでは大きな違いはあります。

これが12年前の話です。

そして、前の会社を立ち上げ、そして引退し、今のライフコンサルティングという会社を新しく立ち上げたわけです。

今お話しした会社は今でもまだ存続しています。
なのであまり細かい描写はできないことをご了承ください。(笑)

結局0からとか1からとか関係なく、自分で作り上げることが好きなんですよね。

何かを作っている時って夢中になれて楽しいでしょ。
出来上がったらあんなに夢中になって作ったのにいきなり興味なくなってしまう。

そんな性格なんです。

0から1を作ることができても、10にすることは私にはできません。

2とか3のものを10にするには、他人の力が必要です。
自分一人ではなし得ないのです。

他人の力を借りることが、どうも得意ではないようです。

もちろん業者さんとか、お客様に協力してもらうことはたくさんありますし、そのおかげで今があるわけです。

でも、社員というか部下というか、人に指示したり仕事を任せたりということが上手にできないのですよね。

これは性分というか、性格の問題ですね。

『大西くん、すごいよね。』
ではなく、

たぶんバカなんです。

よくお客さんにも
『私は不動産しか分からない、不動産バカです。』
とお話ししますが、その通りで日常的なことでしょっちゅう奥さんにも怒られます。

不動産の知識とか、自分の考えを人に伝える能力とかには長けていると思っています。

自慢してみました。(笑)

でも、経営とか人の気持ちを操るとか、そういうところがどうも苦手なようです。

うちの父親も自営業をしていたのですが、家族経営でした。
その父親も
『人に使われるのも人を使うのも無理やわ。』
と言っていましたが、巡り巡って私も同じことを言っています。

仕事は違ってもやってることは同じなのかな。

自分のやりたいことをやって、他人に喜んでもらえて。
これが一番幸せなことです。
 
なのでこのまま行こうかなという結論でした。










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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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