ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

間口

自分の土地の価格を調べよう。『路線価図の見方』

今日は国土交通省が発表している『路線価』の見方を説明します。

簡単に自分で土地価格が把握できるので便利ですよ。

国税庁のホームページに入ると路線価図は入手できます。

まず住所から検索していきます。

都道府県から


都道府県をクリックするとこういう画面に切り替わります。

路線価を

矢印の路線価図というところをクリックすると住所選択画面に移行していきます。

住所から

ここで調べたい住所を順番にクリックしていけば図面を見ることが出来ます。
こういう図面になっています。

路線価図

白地図の道路の部分に数字とアルファベットが書いてあります。

白地図から物件の場所をまず特定しなければなりません。

場所が特定できれば道路に書いてある数字を読み取ります。

路線価図の見方

赤で囲んだ物件の場合で説明しますと、前面道路に書いてある数字とアルファベットは『160D』となっています。
まず160という数字は1平米あたりの単価(千円)で書かれています。

160,000円/平米がこの道路に面した土地の路線価です。

アルファベットは借地権割合です。

Dは借地権割合60%です。

借地の上に建物を自分が所有している場合、通常地代というものを底地所有者(地主)に毎月支払います。

土地は土地所有者のものなので価値がないかというとそうではないよというのが借地権割合なのです。

この土地が更地で5,000万円しているなら、その60%、3,000万円が借地を借りている人の土地の評価ということになります。

この路線価を計算するときに間口補正、奥行き補正なども調整していきます。

間口が2mしかない土地と、真四角の角地で同じ評価というのはあり得ないのできちんと計算方法があります。

まず角地でない土地の場合。

1方向の道路にのみ面している場合の計算方法です。

正面の道路の路線価に奥行価格補正率を掛けます。

奥行価格補正率は表をご覧ください。

奥行補正

住宅地で見ると10m~24mまでは補正の必要がありません。

それ以上、それ以下の奥行だと補正が必要になります。

土地

こういう敷地の場合だと、奥行きは20mになっていますので奥行価格補正は必要ありません。

次に間口の補正率です。

こちらも表がありますので、その表を見ながら補正をかけます。

間口補正率


普通住宅地で見ると、4m未満なら0.90を4m以上6m未満なら0.94を掛けて算出します。

8m以上あれば補正の必要はありません。

なので、奥行き20m、間口15mの土地ならば補正の必要はないことになります。

他にも奥行長大補正やがけ地補正などもありますので、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

これらの補正率を正面路線価にかけて自分の土地の路線価を計算することになります。

角地や2方向の道路に面した敷地の計算の仕方は後日またこのブログで説明します。

今日はここまで。



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住み替えを考えるならマンションを購入しておくほうがいいですよ

住宅購入の際に、マンションがいいのか戸建てがいいのか悩んでいるお客さまがいらっしゃいます。

どちらがいいですかとよく聞かれますが、家族構成、今後のプランによって答えは変わります。

マンションの一番の利点はセキュリティですね。

オートロックがあるなしだけではなく、防犯面ではマンションの方が圧倒的に優れています。

マンションのバルコニーに誰かが侵入してくることなどほとんどありませんが、戸建ての場合道路に面している住宅なら敷地内に知らない人が入ってくることもあります。

自宅裏の庭に他人がいたりしたらもう恐怖です。

自宅でご主人が仕事をしているなら別ですが、通常出勤で朝早く出かけますし帰宅も夜遅い時間になってしまいます。

安全を買うためにマンションを選択する人が多いのも事実です。

逆に戸建てのメリットは、毎月の管理費、修繕積立金が必要ない。

駐車場が敷地内についていれば駐車場代も必要ないということです。

ただ、管理費というのはマンション内の定期清掃、エレベーターなどの点検費用、管理人さんのお給料などが含まれています。

安全かつ快適に住むための費用ですのでこれを安いと思うのか、高いと思うのかによって選択肢は変わってきます。

次に修繕積立金です。

これはマンション全体の修繕費用として積み立てられています。

廊下やエントランスの改修費用、雨漏りなどの防水、壁の塗装とかに使われるのですが、玄関ドア、サッシなどの交換費用もここから捻出されます。

玄関ドアの外側、サッシの外側は共有部分という扱いになるからですね。

バルコニーも各部屋についているものですが、避難経路として使用されたりもしますのでここも共用部分です。

バルコニーの防水、塗装などの費用としても使われます。

マンションごとに修繕計画が施されており、10年毎、15年毎などで大規模修繕が行われます。

室内の改装費用は必要ですが、古いマンションの価格が落ちにくいのはこうした共有部分の修繕が定期的に行われているからなのです。

戸建てで10年毎、15年毎に外壁を塗装したり、屋根を修繕したりという人はあまりいないですよね。

15年も手入れしていなければ当然建物は古ぼけてきますし、老朽化していきます。

耐用年数22年。

22年で朽ち果てることはありませんが、何も手入れせずに20年、25年経過してしまえば見た目も悪くなりますよね。

マンションと同様に修繕計画を立てて毎月積み立て、ある程度の年月が経過する毎に外壁塗装、玄関周りのリニューアルなどを施していれば20年経ってもそれなりの金額では売却できるのですが、将来高値で売るために定期的に大規模修繕をするということは少しナンセンスかもしれません。

今まで数多くの売買に携わってきましたが、

『売却するときにお金をかけない。』

こういった人がほとんどです。

『どうせ売却するから、1円のお金もかけたくない。』

これが本音なのでしょう。

でも、業者が不動産を買い取り再販する時には内装工事、時には外壁、エントランスの工事も施します。

なぜだと思いますか?

単純な話です。

『お金をかけた方が高く売れるから』です。

もし仮に売主さん個人がみなさんリフォームしてから売却するということをしたとしたら、不動産の流通が変わります。

中には

『売却するからきれに掃除したの。』

『売るとなったら、雨漏りを直しとかなくちゃ。手配して。』

という方もいらっしゃいます。

そうしたお客様の物件は売る側としてはとてもありがたい話ですし、実際すぐに買い手が付きます。

『売るんだからお金は使いたくない。』

こういう考え方の売主さんは物件を買いたたかれるだけなので結果的に損をしているのですが、そこに気づく前に売買契約は終了してしまいます。

そういうお客様がいらっしゃるから不動産会社の再販が成り立ちます。

話を戻します。

戸建てで築後20年経ち、手直しをしていない住宅は建物価値がどんどん下がっていきます。

よく戸建ての場合古くなっても土地は残るから売却時に有利だと聞きませんか?

土地値っていうのは更地価格です。

建物を取り壊して何も建っていない土地のことです。

土地値って土地の広さ、形状、間口、前面道路幅などによって大きく変わります。

『このあたりの坪単価は80万円はするだろうから、30坪で2400万。それくらいでは売れるでしょ?』

こうお話していたお客様の物件を見に行くと

間口は4m、前面道路3m、有効面積25坪って話もざらにあります。

2間間口の家を建築するには建物だけで3.6m、両隣の感覚を最低限30cm空けたとしても4.2m必要なのです。

しかも2間間口の家ってまともな間取りがはまりません。

間口2間

せいぜい頑張ってこの間取です。

家の前に車を停めれば玄関がほとんど見えなくなります。

しかも前面道路3mとなれば、再建築の際にセットバックが必要になります。

道路の中心線から2mの後退が必要になってくるのです。

3mの道路幅がどちらも後退していなかったとして仮定しても50cmの後退が必要になります。

間口4mなので、50cm×4m=2平米分敷地内から道路負担しなくてはいけない計算になります。

私道2


公図を見ているとこんな配置になっていたりすることがあります。

この上下の敷地の間に道路が挟まっていることがよくあります。

私道
こういうことです。

この場合、上下の土地の敷地の中で道路部分が含まれているということになります。

地番は一筆ですので、登記簿上はこの道路供託部分も含んだ面積で表記されています。

この道路部分を含んだ面積が土地の広さだと認識している人が多いのですが、実際の取引面積はその通りです。

でも、有効敷地面積となるとこの道路部分を除外した面積で判断することになります。

それが、30坪あると思うんだけどという話が、実質25坪だったという話になるわけです。

ここに用途地域、建蔽率、容積率の話が加わるともう少し煩雑になってくるのですが、前面道路4m未満の道路は4mあるとして計算します。

住居系の地域なら、道路幅に0.4をかけた数字が最大容積率になります。

容積率200%、建蔽率60%の地域だとすると、この敷地は4m×0.4=160%が最大の容積率ということになります。

先ほどのような25坪もあればまだ最大で建物延床面積40坪まで建てれるのですが、これが敷地面積30平米となってしまうと、30平米×160%=48平米。

建蔽率60%とすると、1フロアー18平米の建物しか建てれなくなります。

こうなれば新築で何かを建築するといってもまともな建物が建ちませんので、土地の価格としてはとても残念なお話になってきます。

場合によっては価格も付かない。

売却するとしても、100万、200万でしか売れない。

こんなこともあるのですよね。

『土地付き=土地値は確保できる』

安易にこう判断するのは危険です。

逆に都心部のマンション価格は築30年経っていてもまだ好調です。

大阪市内の中央区、北区、西区などの賃貸需要、購入需要の高い地域では昭和40年代の建物でも60平米もあれば1,200~1,300万円ほどで取引されていますし、昭和56年以降の新耐震基準の建物なら1,500万円を下りません。

新築で3,000万円で買ったマンションが30年経っても1,500万円で売れているとしたら、年間50万円で住めていたことになります。

その当時ならもっと安かったでしょうが・・・

中古で2,000万円くらいで購入している人なんかは、今の時世ですと購入時よりも高くで売れていることもあるのですよね。

でも戸建ての場合はどうでしょう?

中古でうまく購入している人は別ですが、新築で購入し何年後かに売却している人でうまく売り抜いている人をほとんど見かけません。

それほど新築価格からの値落ちが激しいのです。

戸建ての場合なら、価格が下がったタイミングを見計らって購入し、リフォームして住むというのが損をしない買い方になります。

マイホームなので損とか得とかじゃなく、住みたいところに住むんだという人には関係ないお話ですが、どっちが将来的に得をするのかという観点から見るとマンションの方が今は得をしていますねというお話です。

でもマンションを購入していていれば何でもいいのかと言われるとそうではありません。

地方のマンションや駅から遠いマンションなどでは価格が暴落しています。

不動産を負の不動産に変えないために物件選びは重要です。

物件選びさえ間違わなければ、不動産は資産になっていきます。

自宅、マイホームも同じ購入するなら資産にしたいですよね。

それならば物件選びは慎重に。

住みたいところに住むということだけでなく、将来のビジョンをきちんと見極めて、売却する可能性があるなら売却しやすい物件、値下がりしにくい物件、そしてご自分の不動産価値を下げない使用方法をしていてくださいね。

そして売却するさいにはライフコンサルティングにご用命ください。

ご相談お待ちしております。

土地の価格を簡単に調べる方法

この土地っていったいいくらなの??

当然相場が分からなければ土地の価格など分かるわけもないのですが、ある程度の金額なら推測することができます。

どうするか??

これからご説明いたします。

まず、土地の価格には4つあるのご存知ですか?

まず1つ目は実勢価格

これは、実際に取引されている価格です。みなさんが知りたいのは当然これだと思います。

これは、公表されていません。業者間で見れる情報レインズというサイトでは、過去の取引事例が見れます。

その他、東京カンテイなどのデータ管理会社が持っている情報で過去の事例を見ることができます。

ただ、いずれもプロ用のサイトなので一般の方が見ることはできません。

でも、知りたいのはこの価格ですもんね。

さすがに、IDやパスワードを教えるわけにもいきませんので、違う方法で実勢価格を導くやり方をお教えしますね(^^)

2つ目の土地価格として、公示価格というものがあります。

これは国土交通省が毎年3月に発表している価格で、基準値を決めてその土地の価格を公表しています。

地図から都道府県、市区町村などから検索できます。

ただ、1km四方に1つのポイントくらいのものですから、ピンポイントで調べたい地域の情報は出てきません。

この公示価格は市場価格(実勢価格)の約90%と言われています。


次に路線価です。

これは国税局が1年に1回発表しているもので、ピンポイントでその土地の路線価が調べることができます。

国税局ホームページ

この路線価は市場価格の70%~80%と言われています。

路線価図を実際に見たことがない方もいると思いますので、

浪速区路線価図

こういうものですね。

これを元に詳しく説明していきますと。

路線価図説明


これで、調べたい土地の前面道路の路線価が分かりました。

この道路に面している土地は、170,000円/平米ということなんですが、前回ブログで書いたように間口によって土地の価格、人気って変わりますよね??

それはどう反映したらいいの??

それも計算方法があるのです。

聞きたいですか??


特別に教えちゃいます(^^)

路線価の計算方法

一方のみが道路の面している場合は

路線価(正面路線価)×奥行価格補正率=(ア)

(ア)×地積(土地の面積)=この土地の路線価となります。

奥行価格補正率というのは国税局が発表している表を基に算出します。

間口が狭い土地の場合や、奥行と間口の比率によっても補正率があります。

詳しくはこちらを参照ください。

ちなみに、間口が狭い土地は上記の(ア)に間口狭小補正率をかけます。

※住宅地では奥行10m未満では奥行補正が、同じく住宅地では間口8m未満なら間口狭小補正が入ります。

これで計算した路線価を70%、80%で割り戻せば実勢価格が算出できます。

最後にもう一つの土地価格。

固定資産税評価額です。

これは各市区町村が発表している価格で、固定資産税や都市計画税、相続税の基準になる金額です。

この価格は実勢価格の60%~70%と言われています。

ご自分所有の土地なら、固定資産税の評価額が毎年納付書に書いて送られてきますので、その数字を元に計算してみるといいでしょう。

路線価から計算するより早いですね(^^)

不動産屋さんの実務としては、評価証明書など相談時点で入手していないので、路線価をもとに計算していくことになります。

もちろん、過去の事例が多くある地域なら、実勢価格の事例をもとに出せますがね(^^)

ただ、このやり方が通用するのは都市圏だけでしょうか?

全国の主要都市以外では、路線価より実勢価格の方が低いという地域も多くあります。

また、注目度、人気が上昇している地域では、路線価が70%、80%どころか、実勢価格の50%以下なんて土地もあります。

あくまで参考にしていただくための目安ですので(^_^;)

不動産は勉強すればするほど面白いものです。

是非はまってください。そして私の不動産塾に入塾してください(笑)



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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