ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

集客

AIの進化で不動産はどう変わる?

機械化〜IT化、そしてAIの時代へと変化してきました。
ITはInformation technology、情報を取得、加工、保存、伝送するための技術。

AIはartificial intelligence、人工的な知能の略です。

人工知能が機能し出すと一体どんな世の中になるのでしょうか?

不動産物件を探すとき、以前は物件に貼ってある看板、貼り紙で、そして店頭看板で。

それが情報雑誌やチラシに変わり、今はポータルサイトがメインになりました。

貼り紙、看板の時代は何件も何件も電話して家賃を確認したり、売買価格を確認する作業は大変な作業でしたから、入居者、購入者は相場をなかなか知り得ない状況にありました。

店頭看板や情報雑誌、チラシなどがメインになるとそこに掲載されている物件情報により相場を少しは把握することはできるようになりました。

ただ
『あー。この物件は日当たりがかなり悪いですよ。』
『家賃は安いのですが、隣に少し問題のある入居者さんがいらっしゃいまして。』
そんなこと言われたら別の物件を紹介してくださいと言っちゃいますよね。

なので、本当のところの相場はやはり一般の方は分かりにくい状況にありました。

ポータルサイト出現により、状況が変わるかというとその状況はすぐに改善したわけではありません。

ただ、多くの不動産業者さんが世の中に存在していることを、お客さんが知ることになりました。

またメールで複数の不動産会社さんから物件情報を取り寄せたりすることにより、より現実に近い相場観を知ることができるようになりました。

少しつづは進化しているのですよね。

不動産業界でもネットで集客するようにはなったのですが、ネットはあくまで集客のツールとしてしか捉えていません。

そのまま興味を物件を購入したり、賃貸したりする感覚があまりないからです。

『そんなこと無理でしょ。』
『中見といてもらわないと後から文句出たら大変だから。』

これが未だに現場の声なのです。

なぜそんなことになっているかというと、
掲載されている物件情報がありのままではなく、反響を取るためのものでしか存在していないからです。

『こういう角度で撮ると部屋が広く見えます。』
『こういう編集すると部屋が明るく見えます。』
『道路向かいの古いアパートは見栄えが悪いので、それが写り込まないように撮りましょう。』
テクニックといえばテクニックなのですが、現場に足を運ばないと分かり得ない情報がたくさん隠されていたりします。

それを読み取ることは一般の人には難しい話です。

紹介している物件をそのまま契約に結びつけるのではなく、その物件で契約してくれればラッキー、他の物件で契約に結びついてもそれはOK。

こういう考え方になっています。

でももしこれがAI化されていけばどうなるでしょう?

Amazonの商品のようにそのまま買い物カゴに入り、カード決済、ローン審査に移行みたいなイメージです。

こうなるためには、物件情報を正しく伝える必要が出てきますし、物件をネット上で細かい箇所まで見ることができる仕組みづくりも必要です。

現場だけでなく、駅からの経路、コンビニやスーパーなどの商業施設、小学校や中学校までの経路までも分かればありがたいですよね。

お客様が望んでいるもの全てをネット上で完結することができれば、もう営業マンは必要なくなります。

逆にいうと、営業マンが必要なくなるということは全ての物件が適正価格で取引されていくことになります。

売主側、貸主側は頃合いを見て価格変更したり、付加価値をつけてみたり。

今、賃貸物件を探しに行くには、事前に気になる物件を調べてそこからお店へアプローチします。
内覧して契約して鍵渡し。

そこまで何度も何度も足を運ぶ必要があります。

不動産を購入する場合はもっと大変です。

休日の度に不動産屋に足を運んで手続き。

契約が決まったら今度は家具や家電選び、カーテンやラグの寸法測りからカーテン選び、取付、住民票の移動から銀行やカード会社への住所変更手続き。

やることが多すぎます。

システムが効率化した時代に生まれた世代には
『引越しって面倒だ。』
この印象しかないのではないでしょうか?

住宅を契約したら、カーテンのサイズから家具の配置のシュミレーション、そしてそのまま発注できるようになれば引越しがお手軽な時代になるかもしれません。

物件情報が正確になるだけで、後のことが連鎖して波及していくことは容易に想像できます。

いつも思っていたことですが、契約して鍵渡しまでに採寸に行かなければならないこと、これは貸主、売主、仲介業者の怠慢ではないのかなと。

既製もののサッシを使い、その上にカーテンレールが付けてある。
高さも決まっているし、既製もののカーテンの長さも決まっています。
『この部屋は◯◯cmのカーテンを発注すればいいですよ。』

部屋の間取り図面も壁芯の寸法で書いてあります。
その寸法図を渡されたところで内寸と違いますから測り直す必要があります。
でも壁の厚み、この壁は◯mmですと記載してくれていればその手間も省けます。

でも逆に言えば、その情報があればそのままネット上でカーテンや家具を発注できることになります。

そうなると、売主にとっても貸主にとっても新たなビジネスのチャンスです。

自らがネットショップオーナーになれば、そのままお客様を取り込めますし、アフィリエイトでショップを紹介することで稼ぐことも可能かもしれません。

『面倒くさいよ。』
という人には、その業務をビジネスに結びつけたい人に採寸業務を請け負ってもらうこともありかもしれません。

仲介業をメインとしている会社さんでも、その正確な物件情報を提供するためのお手伝い、個人のオーナーさんの物件登録、写真や動画撮影のお手伝い、ネットへの物件登録のお手伝いという形で新たなビジネスチャンスが生まれるかもしれません。

だって、Amazonや楽天にはネット流通のノウハウはあっても、契約上のリスクを回避するノウハウはありません。

不動産って一つ一つが別個のものであり、リスクはそれぞれの物件により異なります。

それを補うのは地域に根ざした不動産業者であり、近隣相場を一番把握しているのも地域に根ざした不動産屋さんです。

個人と個人、売主と買主、貸主と借主が直接繋がる時代はもはやリアルです。

その中で私たちが何をできるのかとずっと模索してきました。

でも、この形なら私たち不動産屋さんも生き残れ、消費者にも有益です。

直接繋がれることによるコストダウン。
システムの効率化による流通量の拡大
仲介手数料、広告料などの名目で得ていた多大な報酬はなくなるかもしれません。

でもその分、成約した場合にしか支払われなかった報酬が定期的に安定した売上に変わるかもしれません。

そうなると物件価格、家賃に関わらず、業務に関する手間は同一になります。

マンションと土地、戸建では物件調査の手間が変わりますので、土地、戸建は少し割高。

一棟賃貸マンションは物件調査の手間は都度変わるわけではありませんから、戸数で割ると割安に。

どうですか?
現実的じゃないですか?

これがいろいろ考えてみた、みんながハッピーになる未来予測図です。

でも一人で始めてみたところで、物件情報の正確さ、寸法、ネットショップくらいしか実現できそうにないんですけどどうしましょ?

やっぱ、一人では何もできないなぁ。。

誰か私のアイデア実現してくださーい。

不動産業界をシステマチックに改革してくれませんか?

エンドユーザーも求めていることだと思います。

社会貢献ですよー。

大阪の小さな不動産屋さんの夢を叶えてください。

tatemono_fudousanya

何年後かには実現しているんだろうな。
私に関係のないところできっと。







不動産屋のTwitter活用方法

ブログの記事を書くときに
まず題名を決めてから書く人

記事を書き切ってから題名を決める人

そんなこと考えたこともなかった

大きく分けるとこんなところなのでしょうか?

私の場合、最初適当な題名を付けて書き出して、内容が最初の題名からズレていったなと気付いたら題名を変える。

こんな感じでやっています。

でも最近気付いたのです。

TwitterやFacebookでブログを更新した情報がみなさまに流れます。

やはり気になった題名はクリックして見てくれ、気にならない題名はスルー、これが普通ですよね?

つまり、記事を読んでもらうためにはまず必要なのは題名

もちろん題名に釣られて読んだみたものの中身がスカスカだったり、思った内容ではなかったということは出てくるでしょうが、
読んでもらわないことには始まらない

これが全てのような気がします。

そういった意味で言うと、私には
ネーミングセンス
がないぞ。

最近Twitterで昔の記事へ誘導させようとあれこれ書いているのですが、読み返してみると
『あれ?これ題名こっちの方がよくない?』
とか
『書いてる内容からすると読みたい人はこの題名ではこの事が書いてあると分からないな。』
とか、いろいろな反省点が出てきます。

今使ってるlivedoor blogでは、後から題名を変えても新着通知みたいなことをしてくれません。

もちろん一度その記事を落として再uploadをすれば新着にはなるのですが、何かそのやり方詐欺みたいでイヤだなって変なこだわりが登場します。

この件についての結論は、
投稿する前に題名が合致しているか確認する
たったこれだけのことです。

一つの記事が書き終わると
早く投稿したい
早くみんなに読んでもらいたい
こんな自己顕示欲が出ちゃいます。

どこかに依頼された記事ならもちろん読み返しますし題名も精査するのですが、自分のブログなので多少の誤字脱字くらいあってもいいや。

そんな細かいことより、書いてる中身、伝えたいことを早く伝えることに気持ちがイってしまっています。

落ち着いていきやー

何でしょうね?
これって。

誰かに急かされてるわけでもなく、誰かが待っていてくれているわけでもないのに。

最近Twitterに力を入れています。
『今さら?』

はい。今さらです。
アカウントを開設したのが2011年4月になってますので、もう7年前になります。

最初の頃はツイートしてもフォロワーがいないので、ただ寂しい気持ちになっただけでした。

次にフォロワーを増やそうと相互フォローの相手に自分からフォローしてフォロワー数を増やしました。

でも、結局自分に興味があるフォロワーではないので結果は同じです。


そんな感じでしばらくフェードアウトしていました。


Facebookを始め、Instagramを始め、ブログを始め、いろいろなものにTwitterを連携させました。


そうすると、何かに投稿するとTwitterにも自動的に投稿されるので知らない間にツイート数は増えフォロワー数も600人になっていました。


そこに目を付け、最近Twitterもブログと同じように更新頻度を上げました。


ブログにするまでもない短いコメントや、ニュースに対しての感想をツイートし出すと、あっという間にフォロワー数は700人に。


調子に乗った私は、ハッシュタグ
を使ったり。

そのハッシュタグも#を全角で打ってたり、#の後にスペースを空けなくて認識してもらえなかったりの失敗を経て今に至っています。


また最近は、同じようなことをツイートしている人をフォローして、その人のフォロワーが流れてこないかなとか実験したりもしています。


もう一つ、ニュースをリツイートする時に自分のツイートの後ろにニュースが表示されることに今さら気付き、自分のブログをリツイートしてみたら出来たんですよね。

7年越しの発見です。



そんな感じでTwitterからもこのブログへ誘導しようと奮闘中です。


もっといろいろな活用方法はありますが、今自分が実践しているのはこんなところです。


この実践最中に冒頭の題名のことに気付いちゃったわけです。

今さらだけどこの記事の題名どうしようかな?

『不動産屋のTwitter活用方法』
『記事につける題名って大事ですよね。』

みなさんどっちの方が良かったと思いますか?


私の選んだ結論は表題の通りです。


ネーミングセンスあるかないかのご判断お願いします・・・

ついでにネーミングセンスがあるかどうかのご判断をお願いします。。。

物件をPRする時代から自分をPRする時代へ

SNSの重要性が加速しています。

FacebookTwitterInstagram、そして連絡を取り合うのは今や携帯のメールではなくLineに代わっています。

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使ったことないけどインストールしているViber(バイバー)ってのも出ていますよね。

無料で通話出来たりファイルも送れるということなのですが、LineでもPDFファイルを転送したり、ビデオ通話もできますし登録者数が多いのでまだLineの方が使い勝手がいいですよね。

そのうち、また新しいものはどんどん出てくるでしょう。

お客さまとのやり取りもLineを通じてすることが多くなっています。

物件のご紹介をする際にも写真をそのまま送れたり、リアルタイムでやり取りができますのでとても便利です。

このように業務のやり方も時代に取り残された不動産業界でも大きく変わってきているのですが、お客さまの取り込み方も変わりつつあります。

以前なら飛び込み客をたくさん集めれる駅前の店舗というのが主流でしたが、ネット全盛の時代になり

『部屋探ししてるんですけどー。』

って感じで飛び込んでくるお客さまより、

『ネットで物件見たんですけど・・・』

と来店するお客さまが大きなウェイトを占めるようになりました。

そこでネットで集客するためにポータルサイトに莫大な広告宣伝費をつぎ込まざるを得なくなったわけですが、また流れが変わりつつあります。

当社の場合、もともとポータルサイトに多大な広告費を計上するほどたくさんの集客を必要としていません。

かといって、全くお客さまが来なければ商売にはならない訳で、どうしているかというとブログからの集客、口コミ、紹介からの集客がメインとなっています。

これってほとんどといっていいほど広告宣伝費はかかりません。

ドメイン取得に関わる費用、問い合わせ用に使っているお問い合わせ用フォームくらいのものですが、ブログのTopに付けているGoogleのアフィリエイトの収入分で賄えきれる程度です。

前回の記事でも書きましたが、まだ私のFacebookの友人は700人、Twitterのフォローワー数も700人弱です。



そしてこのブログのアクセス数が月間8,000ほどなので、たったそれだけの拡散で一応ご飯が食べれるほどの集客があります。

ブログやホームページでの集客のやり方は千差万別でしょうが、ホームページも今や自分で作れる時代です。

一昔前なら会社のホームページを作るのに100万円~数千万円という時代もありました。

こういう時代はホームページからの集客は大手企業しかできませんでしたが、今の時代は小さな不動産会社でも、個人の大家さんでも集客できる土壌へと変化しています。

個人で集客ってどうすればいいの?

そうなりますよね?

SNSもブログも同じですが、

『何をやっている人なの?』

『何をやっている会社なの?』

これにつきます。

分かりやすいコンセプトがあればあるほど、ニッチな層が集まります。

『古家再生専門の不動産屋』

『再建築不可の住宅専門で買い取ります。』

みたいなやつですね。

ブロガーでもニッチな層を取り込んで人気ブロガーになっている人たちは多くいます。

これからはそういう時代なんですよね。

『総合不動産業』

なんて流行りません。

それと同じで、大家さんも自分の不動産を差別化させ

『〇〇のアパート』

『〇〇が集まる家』

みたいなコンセプトハウスへの変化は求められてきています。

竹を割ったような同じような間取り、設備、他の部屋と差別化しようとすると家賃や礼金などの条件面しかない。

これが今の原状です。

部屋で差別化しなくても、外国人が集まるパーティスペースを設けて

『英会話が自然に学べるマンション〇〇』

とか、

毎月、共用部分でバーベキュー大会や入居者の交流会が開かれるイベントマンションとか、ありそうでない企画を考えちゃうとか、そんなこと考えているとワクワクしませんか?

何を売りにするか?

ただスペースを提供するというマンション経営ではこの先の経営が少し心配です。

月極(つきぎめ)駐車場も建物を建築するでもなく、入れ替わり時に内装工事をする必要もなく、楽な不動産経営だと思われていましたが、今月極の駐車場を契約するお客さんは激減しました。

多くがマンションに建て替わり、建売住宅に建て替わりコインパーキングに取って代わられました。

何もしなければマンション経営も同じです。

同じ業態で継続できる業種って、何かに特化した事業ぐらいのものではないですか?

江戸時代から続くうなぎ屋さん、豊臣秀吉の時代からある包丁屋さん・・・

逆に今の時代にマッチングしてきていますよね。

今のお客さんが求めているのは、

『分かりやすい何か』

なのです。

そう言いながらも、私は何屋なの?

って話ですが、最近は不動産の専門家として身近なアドバイザーのつもりで活動しています。

コンサルティングというのは敷居が高いので、アドバイザーという立場でお客さんと一緒に知恵を出し合いながら考えていくスタイル、これが楽しそうだなと勝手に考え出しました。

気軽に相談できる相手。

その対価は相談料であったり、仲介手数料であったりという形で。

私が絡まない方がスムーズな場合は、ご相談料だけいただいて。

私が間に入った方がお客さまにメリットがある場合は、仲介者として。

会社名をライフコンサルティングからアドバイザーに変更するのは手続きが大変ですので、

住まいのアドバイザー、株式会社ライフコンサルティング

こんなキャッチフレーズにしましょうかね。(笑)

先ほども書きましたが、お客さまは分かりやすいフレーズを求めています。

自分が求めているものに合致する相談者、部屋、家主さんを求めています。

今までは幅広い客層に受け入れられるような内装、一般的に見て可もなく不可もない間取り、家賃設定が主流でした。

その結果どうなったかというと、こっちでもあっちでもいいやという部屋であふれました。

60㎡あれば3LDK。

この賃貸需要がめっきり減ったら、1部屋をリビングと一緒にして2LDK。

和室のニーズがなくなったら、和室から洋室に改装工事。

やることみんな一緒です。

結果的に同じような部屋が街にあふれます。

それならば、需要は多くはないですが60㎡の1Room。

部屋の真ん中にどかーんと浴槽を配置とかね。

そんな面白い部屋を求めている人もいるわけです。

『じゃあお前がやりなよ。』

はいはい。そうなりますよね。

私が手広く賃貸住宅経営をやっているなら宣伝活動の一環としてやっているかもしれません。

でも、そのニーズを拾ったところで1部屋しかなければ意味がなくなってしまいます・・・

どうプロデュースするかって、そういうことなんだと思います。

どかーんとした1Roomを作ったけど、そこの周りはファミリータイプの住民だらけ。

そんな中で作っても全く意味を成さないような気がします。。。

『うち(私)はこんな面白いことをやっている会社(家主)なんだよ。』

こういうことですね。

SNSは会社ではなく、どんな人物なのだということをアピールする場です。

私たち世代には少し抵抗があることですが、今の時代に対応していくためには必要なことなのではないでしょうか。

本名をさらすのがイヤなら匿名でやることはできますし、写真を公開するのがイヤならイラストでも似顔絵でもOKです。

契約ごとは匿名ではできませんが・・・

今まではポータルサイトに掲載していた物件から問い合わせが入って契約に結び付く。

これからは、この人に頼みたいと依頼が入って仕事に結びつく。

また、その人が持っている情報を知りたくて時間を買いに来る。

そんな時代に今まさになってきています。

Timebankというアプリがあります。


芸能人、専門家の時間と10秒単位で取引するというアプリです。

それが相談であったり、一緒に食事であったり。

求められている存在がお金に代わる時代になっています。

You tuberであったり、Instagrammerであったりもそうですよね。

年収何億という人たちも数多く存在します。

ただ、直接そうしたSNSから直接収入が入ってくる人たちはまだ一握りです。

でも、そこから普段の収入に結び付くことへのハードルはそう難しくはありません。

そこへの第一歩を踏み出すことが、ポータルサイトへ頼らない営業活動であったり、不動産業者に頼らない賃貸経営になるのではないでしょうか。

あなたもぜひ実践してみてください。

あっ。

タイムバンク登録するなら、私も登録していますのでぜひこちらから1票投票してくださいね。

よろしくお願いしまーす。




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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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