ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

集客

お客様が増えたから物件が集まったのか?それとも物件があるからお客様が集まるのか?

『卵が先かニワトリが先か』
みたいな話ですが、
私たちのような不動産仲介の仕事をしていて最初に当たる壁です。
『お客様をまず集めるべき』なのか
『物件をまず集めるべき』なのか。

開業しました。
いきなりお客様がわんさか集まります。
紹介できる物件も山ほどあります。
こんな訳にはいきません。

私たちの業界の人だけが見れる情報に『レインズ』というものがあります。
ここには仲介可能な物件がたくさん載っているわけですが、これだけで商売できるほど今の世の中は甘くありません。

一般賃貸や居住用住居ならともかく、収益物件などは情報が一般公開される前に紹介していかないと間に合いません。
いい物件はあっという間に売れてしまいますし売れにくい物件が流通に流れていきます。
まぁ中には稀にその中にもいい物件も混じっていたりしますが、それを掘り起こすためには目を皿のようにしてチェックしておくことが必要です。

せっかくいい物件を見つけても、自分で買うわけじゃなければお客様を探さなくてはいけません。
お客様がいなければいい物件情報を持っていても宝の持ち腐れです。

ブローカーと呼ばれているおじさんたちはそうした物件を持ち歩きますが、自分の直接のお客様は持っていません。
よく不動産は千三つと言われますが、千件物件資料集めて成約するのは三件と言うところから来ていますが、いくらいい物件資料を持っていてもお客様がいなければ意味がありません。
といっても今の時代いい物件があればすぐ売れちゃうのですよね。

ブローカーのおじさんたちがそんな物件を持ってきても成約に結びつかないのは、スピードが追いつかないからです。
『あっ。この物件いいですね。レントロールもらってください。』
と言っても、
『ごめん。あれ、もう買付入ってるねんて。』
とか
『ごめん。契約終わってた・・』
こんな話も少なくはありません。

いい物件資料を集めることと同時にいいお客様も集める。
これが出来れば鬼に金棒ですよね。

でも。
お客様がいないところにはいい物件情報が回ってきません。
またいい物件情報を持っていない会社にはお客様が回ってきません。

どうすればいいのでしょうね?

うちでは最近ようやく物件情報が多く集まるようになってきました。
それはみなさまのような属性のいいお客様が多数私にお声がけいただいているお陰で、物件資料を持ってきてくれる売主さん、仲介業者さんが増えたからです。

また取引の件数が増えると、金融機関との付き合いも増えます。
相談しやすい環境もできるので、お客様に少しでも有利な条件で下交渉することも可能になってきます。

こうして段々と仕事がやりやすくなってくるわけです。

でも当然最初からこんな流れが作れることはありません。
これから不動産業を新しく始めようとするなら、まず自分が買主になって物件情報を集めるのが一番手っ取り早い情報収集ではないでしょうか。

不動産会社は自分に仲介手数料を落としてくれるお客様にまずお声がけします。 
その次に決めてくれそうな業者に、お客様を持ってる業者に声がけします。
つまり自分が買主になることにより一番の風上の情報が手に入るわけです。
ただその情報は仲介させてもらえない情報も含まれていますからねー。

売主直の物件情報をたくさん集めることができればそれが一番いいのですが、容易いことではないですよね。
私も区分所有のマンション全世帯分の謄本をあげてDMを送ったりもしましたし、賃貸マンションの謄本をあげてDMを送ったりもしました。
でもこれこそ千三つでした。
ほとんどの人は売却のことなどこれっぽっちも考えていない所有者ですから、なかなか当たりません。
ネットで謄本を取得しても一件324円。DMで92円。
その他封筒代、返信用封筒代、DMに折り込むチラシ代など考えると一件500円ほど経費がかかります。

1,000件送れば50万円です。
3本契約が取れれば十分元は取れるのですが、1回目のDM、2回目のDMではなかなか反響も入りません。

ここに労力、費用をかけるのか、それとも一見のお客様を多く呼び込むのがいいのかとても悩んでいたことを思い出します。

いずれにせよ不動産会社にとって、自社の方向性は決める必要があります。
この会社はどういった会社なのか?
何に強い会社なのか?
ここを明確にしていかないと集客には繋がりません。
私の友人の会社では
『居住用マイホームを中心としてローンに強い会社』
『競売に特化した会社』
『戸建投資にこだわった会社』
『老人福祉に特化した会社』
など自分の会社の特性を活かした戦略で活躍している人たちがたくさんいます。
逆にオールマイティやワンストップを謳って、何もかも中途半端な会社さんもたくさんあります。
相談したり、訪問したりするお客様の立場からすれば、何らかに特化している会社の方が分かりやすい指標になっていたりします。

そりゃこれだけ街中に多くの不動産会社さんが存在していれば、自分の悩みごとを相談する会社、自分に適した会社を探すことさえ一苦労します。

そういう意味では何らかに特化するというのは一つの大きな戦略です。
地域に根ざすというのも同様です。
この駅、このエリアの不動産に関してはどこの会社にも負けない。
これも分かりやすい指標です。

賃貸も売買もやっています。
エリアはどこでもOKです。
あっ。収益物件も取り扱っています。

こういう会社さんって何もかも中途半端になってしまう可能性は大ですよね。

でも私はあえてその道を選択しています。
なぜって??

それは賃貸を探しているお客様にも新居を購入したいというお客様にも、収益物件を持って老後の生活資金を作りたいというお客様にも私にお声がけしてもらいたいからです。

欲張りなんです。(笑)
お金のことじゃなくて、気持ちが。

不動産に関わることで、私以外の人に相談されることにとてもジェラシーを感じてしまいます。

なので、どんなお話でも引き受けるようにしています。
あっ。
もちろんお声がけいただければ、賃貸の部屋探しの案内にも行っています。
私の知り合いは先日名古屋まで賃貸の案内に行ってきたらしいのですが、さすがにそれはちょっと・・

できることとできないことは予めお話するようにしていますので、気を悪くしてしまったらごめんなさい。

でも私とみなさまが知り合ったのは何かのご縁ですので、ぜひご遠慮なくご相談くださいね。

たくさんのお客様のいろいろなオーダーにお応えできるように日々勉強しています。
相続のこと然り、民泊のこと然り。
先日防火管理者の講習に行ってきました。
民泊をするためにですが。
みっちり2日間勉強すると、今まで知らなかったことがこんなにあるんだと実感します。

民泊申請をするのに、消防法何とかならないのかと思っていた自分が消え去ります。
消防署の方は国民の命を守るためにいろいろ活動しているのですものね。
民泊をビジネスとして行うなら。
賃貸住宅を所有して家賃を受け取るなら。
住民やゲストを守るためにこのくらいのことはしておきなさいよ。
こういうことを言われても
『ごもっとも。』
という気持ちになります。

知識を身につけると自分の視野が広がります。
自分の考え方も広がります。

知識を持っていない外野の立場からなら何でも言えちゃいます。

でもどうせなら知識を持った上で外野からではなく責任を持った立場でいろいろ発言していきたいですね。

そういうことでこれからもどんどん新しいことにチャレンジしつつ、知識を吸収していきたいと思います。

暇なときは次の仕掛けづくりの時間です

最近少し仕事が落ち着きました。

いろいろと考えれる時間もできました。

先月末くらいまでは息をつく暇もないくらいに忙しかったのが嘘のようです。

こうした余裕のある時間が生まれるといいことも悪いことも考える時間が出来てしまいます。

「このままずっと暇だったらどうしよう?」

とか、

「来月の売り上げ見込みがまだ立ってないぞ。どうしよう?」

とか。

悪い風に考え出すと不安でたまらなくなります。

なので、一生懸命知恵を絞り次の戦略作りの時間に充てることにしました。

今は一生懸命「売却依頼」のチラシのポスティングと、DM送付、そしてメルマガ。

お客様の掘り起こしと物件の掘り起こしです。

こうした作業は今すぐに芽が出ない作業なので忙しい時期にはついつい後回しにしてしまう作業です。

でも、時間のある時にはもってこいの作業です。

依然作ったチラシを改良し新たなチラシを作成したり、自転車でうろちょろした時に見つけた古ぼけた住宅や空き地にせっせせっせとDMを送っています。

この作業は根気がいる仕事で、数がまとまれば出費もかさみます。

でも、コツコツやっていると見てくれているお客様が一人や二人はいてくれてるのですよね。

たまに入る電話がたまらなくうれしく思えます。

そういえば、会社を興した当初もせっせせっせとDM作りに励んでいたことを思いだします。

今回はそのDMとうちの息子によるポスティング作業の両建てです。

ポストにうちのチラシを見たら捨てないでちゃんと読んでくださいね。

DMが届いたら一度くらいは目を通してくださいね。

一生懸命伝えたいことを文章にしたつもりなので。

時間が出来たので、新しい戦略をいくつか立てました。

戦略というと、何かお客さまを取り込むような悪いイメージに聞こえてしまうかもしれませんが、そういう意味ではなく、少しでも多くのお客さまと対面できるような仕掛け作りです。

セミナーとかを開催していると不動産を購入したいと思っているお客さまの多さに驚きます。

でも市場にだ回っている物件というと低利回り、築古、悪立地という物件が多いのですよね。

それなら売却物件を掘り起こそうというだけの話なのですが。

これには地道な努力の積み重ねが必要です。

購入物件の場合は気に入った物件があればみんなすぐに電話してくれるのですよ。

でも売るときって、チラシが1枚入っているだけではなかなか電話してくれることなどありません。

そりゃ「やばい、今すぐ売らなきゃ」

って思っているときにたまたま手に取ったチラシがそうしたチラシなら分かりませんが、そんな奇跡などなかなか起きませんから、継続して手に取って見てもらい、会社名を覚えてもらうことから始めないと前には進みません。

そのためには、少しでも印象付けれる内容、インパクトも大事なんですよね。

なので、うちのチラシは改良に改良を加えています。

まだ発展段階です。

ですから、「こんなんじゃダメだよ」

とダメな烙印をまだ押さないでくださいね。(笑)

インターネット、このブログのように情報発信できるツールは非常に増えました。

でも、これって検索してくれないと発見されないのですよね。

そのためにはやはり社名を覚えてもらうことは大切です。

そういう意味ではセンチュリー21のフランチャイズの店舗とか、住友不動産販売、三井のリハウスなどのネームバリューは強いですよね。

「ライフコンサルティング??どこそれ?」

今はこんな状態です。

なので、せめて名前を覚えてもらうためにはせっせせっせと告知しなくてはいけませんから、コツコツと頑張ることにしました。

新しいことを考えていると楽しくなってきます。

出来上がったチラシを見て

「これはいけるんじゃない?」

などとほくそ笑むことがあります。

でも、電話が鳴らないと落ち込むのです・・・

同じ作業をするなら、楽しんでやらないと心が挫けそうなので、楽しんでやることにしました。

ついでにせっかく時間が出来たので、今までなかなか取れなかった家族と過ごす時間に充てようかななんて考えています。

早く暇を楽しめるようになりたーい。

余暇ってゆっくりしているイメージの言葉ですよね。

暇を余暇にできるための仕掛けづくりです。

何年後かには休日をのんびりと仕事のことを考えずに過ごせるようになるのでしょうかね?

そうなるために頑張ります。



不動産のおとり広告ってなくならないですね



こんなニュースが出ていました。
東京都豊島区の不動産業者がおとり広告をして厳重警告されたという記事です。
1ヶ月半で192件の問い合わせというのもすごい数字ですが、未だにこんなことをやっている業者に失望です。
今賃貸業者の営業マンの大半の仕事はネット入力です。
会社によっては朝から晩まで机の前でネット入力。
しかもいろいろなポータルサイトに掲載して、やっと反響のメールが入ってくるという、いったい何屋さんか分からないような状況になっています。
おとり広告というのは昔からこの業界ではよくやられていた手法でした。
通常の家賃や礼金から格安に見える金額で情報発信し、お客様が来店してから『この物件は決まってしまいました。昨日お問い合わせいただいた時にはまだ空いていたのですが。』とか、
『この物件は少し難がありまして・・』などと話をはぐらかして違う物件を紹介するという詐欺まがいのやり方です。
昔はもっとひどかったのですがね。
あり得ない物件、架空の物件を掲載しておいて、いろいろな理由を付けてその物件を潰し別の物件を紹介していくという、もはや広告でもないおかしなやり方が横行していました。
3LDKが12万、13万円の相場の時に、新築3LDK家賃5万円などと無茶な広告でお客様を呼び込むようなやり方もしていました。
さすがにその流れにはメスが入り、架空の物件の掲載は出来なくなりましたが、決まっている物件でのお客様の呼び込みや、賃料を安めに広告してお客様を呼び込む今回のようなやり方は未だになくなっていません。
ネットで何もかもの買い物が出来てしまう世の中で、そのままの条件で契約出来ない物件が掲載されているこの業界はおかしいですよね。
売り切れの表示がない情報一覧に説得力はありませんよ。
Amazonで買い物してもYahoo!や楽天で買い物しても、売り切れの表示が出てきます。
不動産広告でも本来ならそうあるべきですし、そう出来ないのなら広告してはいけないと思うのですが、ポータルサイト側は掲載課金であるとか反響課金というやり方で、掲載物件が多いほど収益が上がりますから本気で誇大広告、おとり広告を淘汰しようとしているかどうかの疑問も残ります。
この話は賃貸の話だけではありません。
売買物件でも収益物件でも見られます。
賃貸業者に比べたら数は少ないのですが。
業界自体がお客様本位ではないというのが見てとれます。
賃貸業者自体もこのポータルサイトに頼り切った集客方法から脱却しないと多分この先、生き残っていけません。
そうは分かっていても他の方法が思いつかない。
そうすることで何とかお客様が拾えるので仕方なくというところでしょうか。
でもそもそもポータルサイト自体の数が多すぎるのですよね。
載っている物件も多すぎます。
お客様も検索するのも一苦労です。
同じ物件が複数の業者から広告されていたりしますし、ポータルサイト側もそれを前提で
『写真にこだわらないとダメですよ。そうじゃないと反響が取れません。』とか
『コメントにはこだわって下さい。そこで他の業者との差別化が出来ます。』
などとアドバイスしてくれます。
でもお客様の事を考えるなら、同じ物件はひとくくりにして表示すべきですよね。
この物件の取扱い業者は以下の通りです、みたいな。
でもそうすると登録した物件が目立たなくなり、不動産業者が広告宣伝費を落としてくれなくなるので、前述した通りの煽りが入るのです。
掲載されている物件数が多い中で、少しでも多くの反響を多く取ろうと、おとり広告、誇大広告を打つということになるのでしょう。
もし、家主さんが直接広告を打っていたとしたらどうでしょう?
実際よりも安くしてお客様を集めようと思いますか?
間取りを大袈裟に誇張して募集をかけますか?
多分しないですよね?
というより今はどの業界でもほとんど見られなくなってきました。
だってそんな時代じゃないですものね。
結局時代遅れなんです。
ポータルサイトに頼り切っている不動産業者も、そのポータルサイトに掲載するためのネット入力を朝から晩までやっている不動産会社の営業マンも。
今注目の民泊ではホストとゲストは直で繋がっています。
予約から宿泊、支払いまで全てそのサイト上で完結します。
韓国人専門のゲストハウス、中国人専門のゲストハウスなどではそのゲストハウス自身のホームページ上で旅行者とのマッチングをしています。
ポータルサイトになんか頼りません。
またシェアハウスなんかでもホームページメインに集客していますし、人気のあるシェアハウスではいつでも予約待ちという状況であったりします。
これからは家主さんも自らがブログやSNS上で情報発信していき、不動産業者に頼らない集客がメインになってくるかもしれません。
お客様が求めるものが提供出来ていれば集客ということに苦労することはありません。
だってこのブログを見ていただいているお客様はすでに広告宣伝費をかけていないこのブログに辿り着いているのですから。
賃貸業者さんも朝から晩までパソコンの前に座ってストレスを抱えるくらいなら、駅前でビラ配りしたり飛び込みで企業やお店を開拓したりすればいいのにといつも思っています。
賃貸のオーナー様なら不動産業者巡りだけでなく、学校や飲食店を回って自分の物件の紹介をすればいいのにといつも思ってしまいます。
集客方法なんて山ほどありますよ。
お金をかけなくても。
最近ではジモティなどのサイトにも賃貸物件が載っていたり、LINEのタイムラインにも賃貸物件の紹介が載っていたりしますが、こういうことなんですよね。
何でもかんでも掲載するってことではなくて、自分が本当にいい物件だと思っている物件を掲載すれば、コメントにしても写真にしても熱が入ります。
1日に何十件も物件登録するよりも、今日のオススメ物件みたいな感じで紹介してくれる方が探している方とすれば有り難いと思うのですが。
ポータルサイトでこだわり検索してもなかなか物件が絞り込めないのに、お客様が本当にいい物件を何千件の中から見つけ出せるわけがありません。
せっかく見つけたと思ったら、最初の話のようなおとり広告です。
もう頭を抱えるしかないですよね。

不動産業者だけが見れる情報にレインズというものがあります。
ここには自社が直接取り扱っている物件しか掲載できません。
しかも管理会社があればそこからしか物件登録はされていません。
決まった物件はすぐに登録を抹消します。
仕組みとしてはこうした仕組みも実現可能だと思うのです。
でも実現しないのですよね・・
業界自体が次のステップに進むためにも、業界自体が存続していくためにも超変革が必要です。
金本阪神の超変革は思うように進んでいませんが、変革していくためには少々の犠牲も必要ですし我慢が必要です。
部屋探しをしているお客様も、住宅購入を考えているお客様も減少傾向です。
その中でどういった形で集客していくか?
どこの業者さんも頭が痛いのかもしれません。
でも、騙して集客してもそんなビジネス長続きしないですよね。
業者さんもオーナーさんも、自分たちはどういう考えで、どういうコンセプトで経営しているよとお客様にアピールすることが必要ではないでしょうか。
これは成功している業者さん、業績を上げている業者さんに共通して言えることです。
そして、満室経営が出来ているオーナーさんも同様です。
業者さんの数、賃貸物件の数がこれだけ増えれば当然のことですよね。
お客様は選べるのですから。
なので、お客様に選ばれるような取組み方が求められます。
そのためにはやはり日々勉強していくことが大切です。
生涯勉強ですね。
というわけで、これからも死ぬまで知識欲というのはなくならないのでしょうね。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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