ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

離婚

不動産購入で失敗しちゃった2『共有名義』『ローンの支払いに困ったら』

次に共有名義で失敗というケースを見ていきます。

共有名義にするケースとして、一番多いのが収入合算するケースです。

ご主人の年収だけでは希望する借入金額に届かない。

なので、奥さまの年収も合算して借入金額を増やそうとします。

その場合、奥さまの名前も共有しローンも二本に分けたりすることがあります。

あと、夫婦共有の資産という意味合いで、この際記念だからと言って夫婦共有名義にするケースがあります。


いい話に思えます。

先ほどの収入合算の話も、私も頑張って返していくよという夫婦仲睦ましい風景に感じます。

もちろんこのまま夫婦円満で仲睦ましくローンを返済していければ一番いい話です。

でも今の時代万が一離婚するという可能性も考えておかなければいけません。

もし離婚したら?

どうなるのでしょう?

この場合、この不動産の処分にとても困ることになります。

自宅を売却してローンが完済できる場合ならともかく、売却金額でローンの残債が不足する場合が問題です。

借金が残ることになります。

離婚する原因を作った本人が背負えばいいじゃないと思うのですが、金融機関はもう一方を返済義務者からなかなか開放してくれません。

自宅を失った上に借金が残り、さらにその借金を背負わされることも考えられます。

さらに、ローンの残債を売却額で返済できる場合でも、離婚に際しての財産分与の問題で双方の意見が割れることも考えられます。

旦那さんはすぐに処分して借金から解放されたい。

奥さんは少しでも慰謝料を上積みしたいのでこの金額以上で売却してほしい。

もちろん逆のケースもあります。

こうなるとなかなか売却手続きがスムーズに進行していくことはなくなってしまいます。

どちらか一方の名義ならそんなことにはなりませんよね。

共有名義のリスクは離婚により将来生じる可能性がありますよというお話です。

 

次に奥さんの実家の土地の上に新築の建物を建築し、住宅ローンを組むというケースです。

奥さんの実家の土地が余っているから、その上に建物を建てよう。

ついでに2世帯住居にしよう。

こういうケースです。

土地の購入費用分がまず浮き、そして土地に担保能力があるので、融資も受けやすいですよね。

なので、こうしたケースというのは少なくはありません。

でも、先ほどと同じで

もし離婚したら?

という話です。

これは処分に困りますよね。

土地と建物は一体にして処分しなければ価値が下がります。

また、住宅ローンを組む際にその土地の部分も共同担保として差し出しているということがほとんどです。

つまり、土地、建物一体で処分しなくてはいけないということです。

この場合、奥さんの実家の土地も処分されてしまうことになります。

両方を売却してローンを完済できた場合でも土地の処分価格はいくら残るのでしょう?

100万、200万?

それだけの価値しかなかった土地ならともかく、もっともっと価値のあった土地であったとしたらもう頭を抱えるしかありません。

離婚の際に、その建物を買い取りローンを返済して奥さん名義に替えることができれば幸いですが、その費用を現金で調達できればいいのですが、その分をローンで組もうとするとまた大変です。

この場合、この取引のことを家族間売買と言います。

家族間売買に関して金融機関はとても消極的です。

取引価格が公正かどうか判断できないというのが一番の理由ですが住宅ローンという名目で再度借り入れすることは困難を極めるとしか言えません。

住宅ローンでなければ長期間の融資が組めませんので、そうなると個人の返済比率が上がり融資を受けることが難しくなったり、融資を受けれた場合でも毎月の支払額が大きく上昇します。

こういったケースもあり得ますよということは覚えておく必要がありますね。

 

住宅ローンを組み住宅を購入するには生活設計をきちんと立てるということがとても重要になります。

結婚すれば、出産、そしてお子様がいれば小学校、中学校、高校へ入学していきます。

公立で進むのか私学に進むのか。

また大学に進むのか、自宅から通える範囲で大学に進むのか。あと子どもさんが結婚した際に協力してあげたいと思っていたら、そのイベントごとに費用が発生します。

それらの出費が伴うイベントをきっちりと把握しておくことが大切です。

住宅ローンは毎月決まった大きな金額の出費が伴います。

それ以外の大きな出費というものを予定していなければ、途端に支払いに窮するようになりますので気を付けてください。

最初のほうで少し触れましたが、転職ですね。

あと、起業とかもそうですが、これらの予定がある場合はきちんと軌道に乗ってから購入すること。

伸るか反るか分からない。
どうなるか分からないという状況で住宅購入を考えないということです。

次に自己資金0円で安易に購入しないということです。

自己資金0で購入するということは、それまでの生活で十分な貯蓄ができていないということになります。

それなのに住宅購入を考えるということはもう破たんへの道を突き進んでいるとしか思えません。

自宅を購入すれば諸費用として物件価格の5%~8%程度は必要ですし、そのほかにも引越代、家具や家電、カーテンなどの費用も必要になってきます。

また、万一のけがや病気の際にも支払えるよう多少のストックも必要です。

物件価格の満額の融資ならまだしも、それらの費用もローンでまかなうといった考え方はとても危険です。

最後に余裕を持った返済計画を立てましょうということです。

住宅ローンでいくらなら借りれるかという考え方ではなく、毎月確実に支払っていける金額はいくらなのかという考え方をしなくてはいけません。

住宅ローンを組む際に生命保険など家計の見直しもついでにしておくのがベストです。

そのうえでこれなら返せるという金額でローンを組むようにしておいてください。

 

最後にこれでもローンが支払えなくなった

または、もうすでに購入してしまっていて、今日ご紹介したような失敗しているケースにはまってしまっているという人に向けて。

ローンが返済できない時にどうすればいいかというお話です。

まず、ローンを滞納すると債権者、銀行さんですね。

ここから催促の電話や手紙が入ります。

『住宅ローンの引き落としができていません。引き落としできなかった分振り込んでもらえますか?』

また

『いつ振り込めますか?』

こういう連絡が入ります。

多くの方はこのまま放ったらかしにしてしまいます。

そうなるとどうなるか?

まず、滞納歴が個人情報に登録されます。

住宅ローンの滞納歴が度々登録されてしまえば将来の金利引き下げのための借り換えは一切できなくなります。

それだけでなく、3ヶ月滞納状態が続けば競売手続きに移行されてしまいます。

放っておいたらいきなり自宅に裁判所から怖い手紙が届いてそこで初めて焦るという例は少なくはありません。

そうならないためには、まずきちんと債権者と連絡を取るということです。

今の金融機関は支払えない理由をきっちりと示し、今後の返済計画をきっちりと示すことができれば支払い猶予や返済条件の変更に応じてくれることがあります。

もちろんこれにはリストラや転職などちゃんとした理由が必要です。

そうじゃない理由で返済ができなくなったという場合は、この時点で売却する方向で考えた方がいいかもしれません。

これらのように返済計画が立たない場合、競売じゃなく任意売却という方法が存在します。

これには金融機関の同意が必要ですので、いずれにせよ話し合う必要がありますので、滞納したからといって逃げないということが大切です。

任意売却に応じてくれた場合、その後民事再生や自己破産という手続きで生活を再建できるようにはなりますのでその時点で専門家にきっちりと相談するということが大事です。

相談できる相手がいるのといないのとでは大きな違いがあります。

また、早期に相談することにより解決方法も大きく変わってきます。

手遅れになるまえに、お気軽にご相談ください。

今回も動画で配信していますので、ぜひこちらもご覧ください。


不動産の共有名義ってどうなの?

今日は不動産の共有名義のことについてお話しします。

住宅購入の際にご夫婦で名義を共有するケースがあります。

この場合どんなメリットとデメリットがあるのでしょう?

まずメリットから。

1)奥さまと名義を共有することにより、2人の持ち物という気持ちになれる。

2)持分をいれることにより贈与税の対象から外れる。

3)相続が発生した場合共有にした持分の分は相続税の対象から外すことができる。

上のケースでデメリットと合わせて検証していきます。

まず1)の場合、自己資金が旦那さんの口座から支払われ、住宅ローンも旦那さんの名義で支払っていく場合、奥さまの名義を入れることにより、旦那さんから奥さまに対しての贈与と見られてしまいます。

なので、どうしても奥さまの名義を入れておきたい場合、贈与税がかからない範囲で入れこむことになります。
例えば1/10とか1/20とか。
もうこうなれば2人の家って感じではすでにしないような気はします。

次に2)のケースを考えます。
この場合は例えば頭金を奥さまのご両親から援助してもらい、旦那さんの名義にしてしまうと贈与税の対象になってしまいます。
そうならないようにその分を奥さまの名義を入れることにより回避できます。

3)の場合、旦那さんが亡くなった場合奥さまが所有している持分の分は当然自分名義なので相続税の対象から外れます。
でも、自己居住の不動産の場合小規模宅地等の特例というものがあって、330平米までの部分に対しては80%も評価減できるのです。
土地評価が5000万円の自宅だったとしたら1000万円まで評価額を落とすことができるのです。

つまりわざわざ共有名義にする必要も特にないような気はします。
また、配偶者の場合は婚姻20年以上の夫婦の場合居住用不動産の贈与に対して2000万円までの非課税枠がありますので、後から奥さまの名義にすることも可能なのです。

共有名義の一番のデメリットといえば不動産の処分の際に発生します。

夫婦円満にいっているときはいいのですが、今の時代熟年離婚も多い世の中です。


このグラフは婚姻率と離婚率をあらわしているのですが、人口1000人に対しての割合になっていて、グラフを見る限り少ないような気にはなるのですが、別の統計によると3人に1人は離婚するという統計もでています。
他人事ではないですよね‥

話は戻りますが、離婚した時は処分がややこしくなります。
どうせ離婚すれば財産分与するわけですから、共有名義にする必要すらないですし、この不動産が債務超過に陥っている場合は特に難儀です。

不動産売買には所有者全員の同意が必要ですから、互いの利害関係が一致しないといけません。

特に離婚する相手方からすれば借金が残った分はあなたが払いなさい。
私の持分は現金で支払ってくださいみたいなこともあり得るのですよね。

当然そういった話に同意しないケースも多くありますから、なかなか売却の手続きが進まなくなります。

住宅ローンも夫婦で共有しているケースならなおさら最悪です。

離婚したのに債務だけが残ってしまい残念な話、借金だけ共有するって話も‥

住宅って払い終わるまでは自分のものではないんですよね、結局。

長く連れ添った夫婦なら、先ほどの配偶者の特例を使って、そのうち自分の名義にすることはできます。

自己居住の不動産なら小規模宅地等の特例を使えば、旦那さんが亡くなっても相続税対策は必要ないほど評価減することができます。

なので、購入間もなくで住宅ローンがたくさん残っている状態で名義を共有する意味はあまりありません。

逆にいえば投資用不動産などなら夫婦共有にすることにより、相続対策として使えたり不動産収入を分散できたりと、メリットを享受できることもあります。

この場合でも夫婦ずっと一緒にいるというものが前提ではありますが‥


いずれにせよ、夫婦の共有財産を作ったり、相続税対策を講じたりというのも夫婦円満が前提であります。

資産を増やすことに躍起になって家族を省みないと元も子もないことになりますのでお気をつけください。

一番いいのは家族の協力で、一緒に資産を増やしていくというのが理想ですね。

不動産投資を成功させるためには奥さまの協力、家族の協力は必要です。

なので、できればご家族全員で不動産投資の勉強をしてくれるのが一番です。

資産作りも大切ですが、一番大切なのは家族ですからね^ ^

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