ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

需要

戸建賃貸の出口作りを思案中

最近私の元にご相談に来られる方の中で、戸建賃貸を所有している方が多く見受けられます。
少額の投資金額から始めることができ、そこそこの高利回りが見込めますから初心者(語弊はありますが、入り口という意味で捉えてください)にとっては魅力的にうつります。
ただみなさん同じ悩みなのですが、買い進めていくといずれは資金難に陥ります。
そこで融資利用していいものかどうかという相談に来られるわけですが、私がお答えする答えは同じです。
『これからまだ不動産投資を続けますか?』
『先々一棟ものの所有とかも視野に入れていますか?』
まずこういった質問をします。
そこで返ってくる答えはほぼ同じ。
『はい、そう考えていて融資の相談に行ったのですが思うようにいかなくて・・・』
そうですよね。
借入先がどこなのかにもよりますが、耐用年数を大きく経過した戸建や、道路付のない物件を担保として評価してくれる金融機関は少ないので、すでにその物件でリフォーム資金などの融資利用をしていたりすると前に進めなくなったりするんですよね。
何年後かに支払いが終わるから、その時には家賃収入は全て自分のもの。
こう考えてその間のキャッシュフローがほとんど残らないにも関わらず融資を受けたりするのですが、本当にそうでしょうか?
その支払いが終わるのは何年後?
3年後、5年後なら別ですが10年後とかになるならその物件の資産価値ってどのくらいになっているのでしょう?
10年後には空き家問題がもっと深刻になっているかもしれません。
同じような老朽化した建物がたくさん増え価格破壊が起こっているかもしれません。
多くの方は老後の生活資金として、また安定収入を目論んで築古の戸建を購入し賃貸物件として不動産投資を始めるのですが、賃貸物件を検索する時にまずどういう探し方をされますか?
希望エリア、希望の沿線から賃料を入力して希望の間取りを入力します。
そこで出てくる件数が多ければさらにフィルターをかけます。
築年数とか駅からの距離とか。
その前に、マンション、アパート、貸家の中から種別を選ぶわけですが、貸家という種別を選ぶ方がどれだけいるのかという話です。
その中でも築30年以上となると、なかなかネット上からの反響を取ることも容易くはなくなるのです。
これが数年後にもっと同じような貸家が増えるとしたら?
今ある賃貸マンション、賃貸アパートが値下がりして競争が激化したとしたら?
恐ろしいですよね。
なので、融資を利用してまで築古の戸建を購入することには反対です。

今はまだ賃貸中で安定した収益が上がっている物件なら築年数が古くても買い手は現れています。
ただこれはトランプのババ抜きと同じです。
購入したタイミングで空室が出て内装工事で多大な出費を伴ったり、空室期間が長くなり家賃収入が得れなかったりすることもあり得るのです。
なのでそういう物件をたくさんお持ちの方は今の買い手がつくうちに手放した方が賢明かもしれません。
もちろん全て現金購入し、ローンを抱えていない方は別です。
家賃が得れる間は所有しておくこともありかもしれません。

戸建は土地が付いているから大丈夫。
こんなお話をされるお客様もいます。
でもその土地ってどのくらいの広さがあるのでしょう?
また間口はどの程度あって、新築を再建築する需要のあるような土地なのでしょうか?
また自分が住みたいと思えるような建物を再建築できるような土地なのでしょうか?
そうでなければその土地は二足三文の土地です。
再建築するためには解体費用も必要です。
その解体費用の分を差し引きいったいいくら残るのでしょう?
土地神話なんて今の日本にはもうありません。
公共事業がどんどん拡大し、行政所有、公社所有の土地がたくさんあった時代、民民で取引されている土地が少なかった時代は終わりました。
国や市所有の土地がどんどん払い下げ、公売に出てきている世の中です。
有効活用されていない建物は取り壊され、公売で一般企業が買い取ったり、分譲マンションに生まれ変わります。
次から次へと供給されていっています。

日本の国土は狭いから土地は貴重だ?
たしかに人通りの多い商業地の土地は貴重です。
分譲マンションを建てるにもビルを建てるにも賃貸住宅を建てるにも適しています。
また最近ではインバウンド需要でホテル建築も盛んです。
でも反対に郊外の土地は空き地だらけ、地元の商店街も空き店舗だらけではありませんか?
それなのに土地神話?
あり得ませんよね。
築古戸建を売るために理由を後付けしているに過ぎません。
では築古戸建がダメならいったい何を買えばいいの?
違うんです。
築古戸建でもいいんです。
要は需要を作り上げればいいのです。
賃貸需要がないから空室に困るのです。
なので、賃貸需要を作り上げれば空室に困らないわけです。

どうやって作ればいいの?
それを先日からずーっと考えていました。
そして何となくボンヤリと見えてきました。
契約内容、法律の問題、集客の問題などいくつか課題がありますので、その辺を専門家と協議しながら詰めていきたいと思っています。
未来の新しい賃貸住宅の形というものを作り上げれないかなと模索しています。

気になる方はまた時間をおいてご相談にきてください。
今はまだ専門家に相談する前のアウトラインが出来上がっただけの段階ですので・・・

一人で悩んでも物事は解決できません。
私も悩んだら専門家の先生たちに相談します。
そして自分が信頼できる仲間を作るべきです。
一緒に新しい形を作れる仲間を。
一人では微力でも、大勢が集まればそれなりの力になります。

こんな私でもみなさまのお役に立つこともあるはずです。
少しでも多くの方のお役にたてるように、そして少しでも多くの方を不動産投資で失敗させないためにブログを通じて
警告を発しています。

物件を売らなきゃ仕事にならないはずなのに、最近は反対のことばかり言ってしまいます。
うーん。
ジレンマです。

でも売ってはいけない物件ってあるんですよね。
買う側にとってメリットのある物件ならどんどん購入はすべきなんですが、そういう物件が今は限りなく少なくなっています。

なら、作り上げなきゃだめなんですよ。
ということで、試行錯誤の最中ですのでもう少々のお待ちを・・

方向性が決まり次第次回セミナーを開催します。
その中では今日のお話のヒントもお話ししたいと思っています。
ということでまたお楽しみに。

民泊需要拡大で収益物件価格はどうなる?

インバウンド需要で沸く大阪。
中心部の収益物件価格は上昇しています。
さらに民泊需要の増加で、マンションの一室で民泊運営をする方も増加の一方です。
物件を購入して始める方、賃貸をお借りして始める方、元々所有している物件で始める方、いろいろな入口はありますが、大阪市中央区、大阪市浪速区の物件の増加数は東京をも凌ぐ勢いです。
今年の春のシーズンでは一般の通常の賃貸での部屋探しでも、なかなか部屋が確保できないという状況にもなりました。
これから大阪市の民泊条例の施行も控えていますし、今後どうなるのか少し検証してみたいと思います。

まず、大阪市の民泊条例が比較的申請しやすい条例になった場合。
オーナー自ら申請し、民泊運営に参入してくる方もかなりの数増加すると思われます。
オーナー自らが申請しなくても、部屋の管理を任せている不動産会社が代理で運営することも考えられます。
今の現状では、一般の賃料よりも3倍近い収益が民泊運営で可能になっています。
数が増えればこの収益を圧迫することにはなるでしょうが、それでも一般の賃貸に貸すよりも収益性が向上するのは間違いないでしょう。
今何故オーナー自らやらないのか?
それはこの条例の問題があります。
収益マンションオーナーは全て自己資金で建物を所有しているわけではなく、金融機関などから融資を受けて購入したり、新築マンションを建築したりしています。
古い建物で返済が全て終わっているというケースももちろんありますが、中心部の収益物件で抵当権が付いていないという物件にはほとんど巡り会いませんので、ここでは融資を受けている前提でお話します。
融資をしている金融機関には、モラルハザードという問題があります。
違法性のあるものには融資をしないという大原則があり、今回の民泊運営はまだ法整備がされていないため、融資物件に対してどういう使われ方をしているのかということを問題視します。
オーナー自ら民泊を運営していると公言してしまうと、今後の融資や、現在の融資に悪影響を及ぼしますので大々的には行うことはできません。
でも、法令遵守できる状態になればどうでしょう?

金融機関も民泊運営前提で不動産を取得することに対して、抵抗なく融資が付くことも予測できます。
その場合多くのオーナー様、多くの管理会社が参入してくることは容易に予測出来ます。
現在民泊を完全に否定している管理会社でも、条例が出来上がって、きちんと申請するなら許可するよというスタンスの会社も少なくはありません。
といっても前述した通り、そうなればその不動産会社が自ら運営、オーナーの代行として運営する道を選択することは否めません。
今年の年末から、来年にかけて民泊の数はもっと増加することが予測出来ます。
とすれば、どういうことが予測されるのか?
オーナーに無許可、管理会社に無許可で運営している方は100%撤退を余儀なくされます。
だって、賃貸借契約違反ですから。
転貸不可、第三者の無断使用不可はどの賃貸借契約書にも記載されています。
次に考えられるのは、供給過多による宿泊料のディスカウントです。
でもこれはサービスの内容、立地、運営する立場の人のスキルによって回避することはできます。
だって自分がホテルに泊まる際に、料金だけでは判断しないですよね。
広さや立地、サービスなどの基準によって判断しますし、他にないサービスを提供出来ていればonly oneになれますからね。
価格競争が起こったとして、どれくらいの価格まで下がるのでしょう。
前回のブログでも書きましたが、古ぼけた旅館の素泊りで一人一泊2500円とかします。
もちろん朝食、昼食、夕食抜きです。
ワンルームに二人宿泊するとして、一泊5千円を下回らなければならないほど供給過多になるとは思えません。
一泊5千円として、1ヶ月のうち7割稼働して単純に月額105000円。
今の三点ユニットの1Roomの賃料が4.5万円とすれば、それでも倍以上の収益を生みます。
さらに連休時や週末など、ホテルの予約が取りにくいタイミングでは2割から3割は料金をあげれるわけです。
そうなると先ほどの賃料の3倍というのは、そんなにハードルの高くない話だとご理解いただけると思います。
こうしたことがどういった影響を及ぼすか?
今パリでも民泊が問題視されています。
観光客相手に民泊運営する部屋がかなり増えているそうです。
それにより、一般の賃料が値上がりしているそうなのです。
普通の市民が部屋を借りれないという現象になっているようです。
これに伴い不動産価格も上昇しています。
当然利回りが向上するからですが、不動産所有者にとってはいいこと尽くめです。
借り手側とすれば隣の部屋で旅行客がいてるは、賃料は上がるわでいいことは一つもないのですよね。
静かに居住しようと思っている方は、都心部から離れて部屋を借りることになります。
そうなると、今の中心地一局の賃貸需要にも変化が起こるかもしれません。
周辺地域でも賃料減少の歯止めが効くかもしれません。
いずれにせよ、このインバウンド需要により不動産価格は上昇の一途です。
しばらくは続くことが予測されます。
ただし、先日の熊本のような地震や天災が起こってしまうと状況は変化してしまいます。
観光客離れ、外国人投資家の日本の不動産離れが起こってしまう可能性があります。
今怖いのはこの天災だけです。
でもいつ起こるのか分からないのが天災です。
今の過熱している需要が一気に冷え切る恐れもあります。
考えたら怖いですね。
不動産投資の一番のリスクはこの天災だと思っています。
もちろん天災があれば日本の株価も下がりますので、どの投資先でもリスクはあるのですけどね。

こうした天災が起きずに、日本の不動産株価が上昇し、インバウンド需要で日本の景気がよくなり、国民の皆さんの景気がよくなることを期待しましょう。


観光客が増えれば新しいビジネスがまた生まれそう



大型コインロッカーの需要。
最近大阪のなんば界隈では毎日のように外国人観光客で賑わっています。

街中を大きなスーツケースをがらがら引きながら歩いている外国人の姿もよく目撃します。
駅とかにはコインロッカーは多いですが、街中には少ないですよね。
ホテルに泊まっていればチェックアウト後も荷物は預かってくれるのですが、民泊ではなかなかそういうことも出来なかったりするので、飛行機搭乗前の時間まで荷物を持ってブラブラということになってしまいます。
チェックイン前も同様です。
チェックイン時間は大概夕方ですから、昼頃に着いたゲストは荷物を持ってブラブラということになりがちです。

そういった状況に対応するためには街中に大型コインロッカーがあれば便利という事かもしれませんね。
もっと言うならチェックアウト後の荷物を、空港まで届けてくれるサービスとかもあれば喜んでもらえるかもしれません。
10人分くらいの荷物を預かって、運んであげればそこそこの商売になりそうです(笑)

日本は観光立国を掲げていますが、ここ1、2年で急激に観光客が増えたのでそれに対応する受入姿勢が出来ていません。
なので逆にビジネスとしてそこに入り込む余地が残っているような気はします。

大阪などでは道路はほぼ平坦ですから、レンタルサイクルとかがあればいいのではと思ったりします。
大阪城に観光に行って、黒門市場をブラブラして、通天閣で串カツを食べてみたいなことも自由自在にできますが、まだそういったレンタルサイクルのお店は見たことがありません。
沖縄なんかではちょくちょく見かけるんですがね。

最近ではコインランドリーも大盛況です。
これも民泊需要ですが、バスタオルやシーツなどを乾燥機で回すのに、お昼前後にはフル稼働しています。
ニトリも大阪では大活躍です。
レジで大量の布団を購入している光景をよく見ます。
他には安い家電なども必需品ですから、家電の民泊セットなどを作れば飛ぶように売れそうです(笑)

そう考えるとまだまだ参入出来そうなビジネスはたくさんありますね。

しかもほとんどが小資本で出来そうです。
まさに今の日本は独立開業に向いている時期かもしれません。
完璧な翻訳ソフトとかがあって、しゃべってくれさえすればこれも飛ぶように売れそうです。
イメージはドラえもんの『翻訳こんにゃく』ですが何年後かには出来ているかもしれないですね。
何かを食べてしゃべれるようになることはないですが、自動的に音声認識してくれて、自動的に変換してしゃべってくれるようなイメージですよ。
でも文章でも未だに完璧に翻訳できるものがないということは、難しいのでしょうね?
チェスでも囲碁でもチャンピオンを倒してしまうくらいの人工知能があるのですから、それに比べてもっと簡単なような気がするのですがまた別問題なのですかね?

でも観光業って、これからの日本の主力産業になるのは間違いないですから、そこに早い段階で関わる事が出来た方がいいような気はします。

お土産もの屋さんみたいなものでも十分ご飯が食べれそうな気がします。

みなさんこの際新しい商売でも始めてみてはいかがですか?
その店舗を借りる時には株式会社ライフコンサルティングでお願いします(笑)

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