買うには理由があり、買わないには理由がある。

そう思っていませんか？

でも買う人って理由はないんですよね。

『将来値上がりしそうだから？』

『今が底値だから？』

そんな理由があると思っていませんか？

不動産に限らず相場は存在します。

去年に比べて今年の方が高いとか、今年の方が安いとか。

でもここ数年不動産価格は上昇し続けています。

土地値もマンションの価格も、そして一棟ものの収益物件の価格も。

『上がるってことは下がることもあるでしょ？』

そうなんです。

不動産価格も相場が上がったり下がったりを繰り返します。

でもどこが一番の高値で、どこが一番の底値なのかなんて誰にも分かりません。

例え有名な大学教授でも。

オリンピックが節目でそこから不動産価格は下落する。

2022年生産緑地の解除で不動産価格は暴落する。

言うのは簡単なのですが、じゃあその間誰も不動産を売らない、誰も不動産を買わない、そんなわけないですよね？

誰もが安いタイミングでは売りたくない、高いタイミングでは買いたくない。

そう思うのは当然です。

でも価格を決めているのは需要と供給のバランスです。

欲しいと思う人が多ければ価格は上がり、誰も欲しいと思わなければ価格は下がる。

つまり、需要がある地域、需要のある物件は値下がりしません。

値下がりしませんというのはおかしいかな？

価格は変動しますもんね。

需要がある地域の物件は次に売却するときも売りやすい。

なので、需要の高い地域の物件を買っておけば大丈夫？？

まぁ、そういうことなんですけど、需要の高い地域の物件は高い。

需要が高くなればなるほど高くなる。

今大阪の心斎橋駅前の土地なんて、1坪あたり3千万円、4千万円とか言われています。

1坪というと、畳2枚分。

これが3千万円、4千万円。。。

今はそれだけの需用があるっていうことなんですよね。

でもここまで高騰してくると、買うべきか買わないべきかというより、坪2千万円で売ってあげると言われても躊躇してしまいますよね。。

どこか一地域が高くなると、それにつられて周辺地域の土地相場も高騰していきます。

『◯◯から少ししか離れてないのに、この価格で買えるなら安いんじゃない？』

そうやって、周辺地域の価格も押し上げられます。

需要が高まっている時は、誰も損をしません。

買う側も、またその物件を買う側も。

そして、その土地に融資している銀行も。

だって、どんどん値上がりしているのですから。

でも、この結末はみなさんも想像できますよね？

一度経験していますから。

一度崩壊した流れは止まることを知りません。

あとは、これがいつ来るか？

それは私には分かりません。

東京オリンピック？

生産緑地の2022年？

大阪万博？

買わない理由を見つけるのは簡単です。

でも、買う理由を見つけるのも簡単です。

『値上がりするから』

『融資が付きやすいから』　
でも、この『融資が付きやすい』、ここに最近異変が起こっています。
スルガ銀行の一件以来、不動産向け融資への締め付けが顕著に現れてきました。

住宅購入で検討している際、

『ローンが借りれるなら買ってしまおう』

こう考える人は少なくありません。

その人の多くは、自身のローンに不安を抱えている人です。

消費者金融やカードローンの借入れがある、貯金はほとんどない、収入も高くない。

こういった人ほど、そういった思考回路に陥りやすくなります。

『ローンが通ったから買うのが正解？』

果たしてどうなのでしょうか？

今の支払い家賃より大幅にローンの支払い額が少なく、家計にプラスになるならありかもしれません。

でもそうした人の多くは、家賃と同額程度の住宅ローンの支払い額で住宅を購入します。

結末はどうなるか？

目に見えて分かりますよね？

今まで賃貸に住んでいて貯蓄ができなかった。

その家賃と同じ支払い額。

今後も貯蓄できるはずもありません。

そして、こどもさんの成長に合わせて教育資金や急な出費というものも増えていきます。

住宅ローン破綻です。

そうならないように家計を見直し、買う理由を作るか、貯蓄をして来るべき買い時に備えるか。

今はちょうど悩みどころです。

でもね。
最近この『融資が付きにくくなった』、ここに危機感を抱いている不動産投資家が多く現れています。

『うちなら、まだ何とかローンを通せますよ』
こんな言葉に騙される人も出てきそうな気もします。

『ローンが通ったから購入しよう』
こんな危険な発想にだけはならないようにしましょうね。

今は不動産を買わない理由があるとすれば、それは『今後値下がりしそう』、そう思った時です。
融資がつかなくなったというのは、ピンチではなくチャンスです。
購入できる人が限られてくるということは、購入できる人で居続けれる限りチャンスがあるということです。

他が買えないなら、不動産価格は下落していきます。
資金が潤沢にある人にとって、融資情勢が厳しくなるということはありません。

不動産価格は需要と供給のバランスですから、当然買える人が少なくなれば不動産価格は下落します。

下落したタイミングで購入できる人になっておく、これが不動産投資の必勝法です。

買う理由、それは『安くいいものが手に入るから』
買わない理由、『もっと安くで購入できるタイミングがあるから』
それだけのような気がします。

で、今は買い時？売り時？

どう思いますか？
新築の投資用ワンルーム、新築アパートは少し飽和気味、耐用年数の過ぎた投資用一棟マンションはスルガスキームの崩壊により融資が付きにくく出口がふさがっています。
このあたりの物件はもうしばらく様子見？？
築浅RC一棟マンションは相変わらず堅調。
ということで、このあたりの物件はしばらく値下がりが期待できません。
民泊利用できる物件は好調、まだ高値止まりしています。

あまり影響を受けていない（高騰も下落もしていない）のは実需（マイホーム）の方でしょうか？
戸建とか、ファミリータイプの区分所有とかですかね？

もちろん、購入する場合は予算に合わせてターゲットを絞る必要がありますので、個別にご相談ください。
それぞれの方に合わせたアドバイスをさせていただきます。

ご相談は事前予約式になっていますので、あらかじめアポをお願いしますね。

それではご相談お待ちしています。

今日はこんなニュースがあったので、それを題材にと。

総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイントによると、日本の人口は平成21年をピークに8年連続減少、昭和43年現行調査開始以降最大の減少数となったそうです。

平成29年1月1日現在の日本の人口は1億2,790万7,086人で前年比では15万9,125人減少しています。

またこのうち日本人住民は1億2,558万3,658人で前年比では、30万8,084人減少しています。

つまり日本人は減って、外国人が増えている。

日本人は30万人減って外国人が15万人増えた。

こういうことです。

紛争がなく高齢化社会、長寿の国で人口が減少していっているわけですからこれはもう異常事態ですよね。

新入社員の受入れをしない会社に未来がないように出生率が低下していく国家に未来はありません。

都道府県別に見ると東京都、千葉県、神奈川県、愛知県などでは人口が増加しており、大阪府、京都府、兵庫県などでは減少しています。

市町村で見ても東京都23区、横浜市、名古屋市、大阪市などでは人口増加しています。

つまり都心部に集中してきているという傾向が見られます。

じゃあやっぱり都心部で投資用物件を購入すべき？

そりゃそうですよ。

考え方にはいろいろとあるとは思いますが、私は地方の不動産物件への投資は反対です。

購入する方の地元とか、そこに住んでいる人ならまた話は少し変わりますが、東京に住んでいて北海道の物件とか、大阪に住んでいて中国、四国地方の物件を購入するとかは何か違うんじゃないかと思ってしまいます。

そもそもそんな場所の物件を自分で見にいけますか？

購入時はもちろん、購入してからも物件は見に行かなければいけません。

会社を経営していて従業員に任せっきりにしていて会社に出勤もしない、様子も見に行かないなんてこと考えられませんよね？

賃貸経営って結局需要と供給のバランスですから、そこに需要があるかどうかというのは非常に重要です。

そういう意味でいうと、今の日本全体で見ると需要が少なくなってきているというのは簡単に見てとれます。

東京都内や大阪市内では需要が減っているわけではないから大丈夫じゃないの？

そういう声も聞こえてきそうですが、その需要以上の供給が増えていることを無視できません。

横浜市などでは供給過多が続いて賃貸相場が下落しているという話も聞きます。

大阪市でも賃貸相場が上昇している話は一向に聞こえてきません。

需要のある地域だから大丈夫というわけでもないのです。

賃貸住宅の今後を占っていくためには、人口のデータと空き家率のデータというものも重要です。

今後空き家率30%を超えていくという統計も先日出ていましたが、無策で賃貸経営をしていくと当然この渦に巻き込まれます。

なので正確なデータの分析とそれに対しての対策をきっちりとしていくことが重要になります。

空き家率と一括りにまとめると恐くて不動産投資などできなくなるのですが、この空き家の中には老朽化して使い物にならない戸建や文化住宅も含まれます。

解体することも費用負担的にできない、相続とかの絡みで手をつけることができないなどやむを得ない事情で空き家になっている住宅も含まれます。

データとしてピックアップするには、賃貸住宅の空き家率をチェックしておく必要があります。

つまり、貸せる状態なのに貸せていない部屋の空き家率です。

これを調べるには不動産管理会社などの空室率などを参考にしなければいけないのですが、そのデータを公表している会社って稼働率に自信がある会社なのであまり参考になりません・・

車で走っていてはあまり気付かないですが、自転車でうろちょろしていると気付くことがあります。

古い戸建や連棟住宅の空き家の看板が目立つことです。

道路付がいい戸建や、駐車スペースがある戸建などでも長い期間レインズに載ったままになっているのを見かけます。

ここの需要ってどうなのでしょう？

同時に三軒も四軒も募集するわけではありませんので、何となく決まっていっている印象は受けるのですがこの層のお客さんって年々減ってきているようには思います。

こここそ、今日本で増え続けている外国人家族の受入れとか面白いのかなと。

連棟住宅も同様です。

日本人の若い夫婦が戸建や連棟住宅を敬遠するなら老夫婦や外国人など、新しいマンションなどで受入れしてもらいにくい層をターゲットにしていくというのが戸建や連棟住宅の戦略になってきます。

いずれにせよ、今後は若年層の賃貸需要は大きく低下していきますから、外国人や旅行客を取り込む民泊なども視野に入れて稼働率をどう高めていくかということを考えていく必要があります。

事件やテロの温床になるという方もいます。

周りの入居者に迷惑がかかるという人もいます。

もちろんそうしたリスクはないとは言えません。

でも高齢者を受入れすれば孤独死というリスク。

若い夫婦を受入れすれば家賃滞納や騒音のリスク。

賃貸経営には常にリスクは付き物です。

でもこうしたリスクって商売をやっていく上には必ず付いて回るものです。

飲食店を経営していれば食中毒の心配をしなければいけませんし、輸出入が伴う商売には為替のリスクが。

そのリスクを回避していくことも経営手腕です。

リスクの上にしかリターンはないと個人的には思っています。

ただ、そのリスクを最大限回避するために私たちプロフェッショナルが存在しているということです。

うまく私たちを利用してリスク回避して、賃貸経営を成功に導いてください。

不動産のご相談は株式会社ライフコンサルティングに。

7月、8月はスケジュールに空きがありますので、ご予約お待ちしております。（笑）