ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

韓国

昨年日本に訪れた外国人の総数は3188万人で過去最高に

日本政府観光局(JNTO)が発表している統計によると、昨年1年間の

訪日外客数は3188万2千人

と、過去最高の数値となりました。

2018年が3119万1千人だったので、伸び率は低下(前年比2.2%増)しましたが中国からの旅行者は959万人(前年比14.5%増)にもおよび、1千万人にも届こうかという勢いです。

今回大きく訪日外客数が伸びなかった原因は、日本と韓国の政治問題に起因しています。

韓国人だけの数字を切り取ると、2019年12月では68.1万人→24.8万人。前年比63.6%ダウンという強烈な数字となっています。

2019年全体でみても、753.8万人から558.4万人(前年比25.9%ダウン)、約200万人も減少したことになります。

韓国―大阪は飛行機の便も良く、LCCを利用して多くの若者が来日していました。

往復の航空運賃が1万円を下回る時期もあったりしたおかげで、韓国国内旅行よりも格安な大阪旅行というイメージが成り立っていたのに。。。

格安航空で来る韓国人旅行者の多くは『民泊』を利用していました。

数名で一緒に宿泊できる民泊を利用し、格安航空券で大阪に。

ここが、大打撃を受け大阪市内の民泊施設の経営を圧迫しています。

でも、2020年今年は東京オリンピックの年です。

そして、大阪では2025年大阪万博が控えています。

IRの件では政治献金など、嫌なニュースが世間を賑わしていますが、観光大国日本としてもう一歩踏み出すためには、近隣諸国との良好な関係性を保ち、世界中が注目する国へと進化していただきたいなと。。。

下の画像は、観光庁が出している『外国人旅行者受入数の国際比較(2018年)』です。

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続きはこちらから

韓国でも外国人旅行客が増加しているそうです。



日本では昨年度の訪日外国人旅行客が2400万人を突破しました。
これは前年比でも22%増の数字でした。
2020年東京オリンピックに向けて着々と数字を伸ばしているのですが、実はこれ日本だけの話ではなかったのです。

お隣の韓国でも
2016年訪韓外国人旅行客の数字は、前年比30%増の1720万人になっています。
このうち日本からの旅行客は230万人。
1/8の数字です。
対して中国からの旅行客数は約800万人と、半数を占める勢いです。

中国人の爆買い、旅行先は日本だけではなかったのですね。


また中国人による韓国の不動産の購入が、5年間で5倍になったというニュースも。

日本だけのことではなかったのですね。

先日、テレビでバブル期に日本人が海外不動産やブランド物を行列を作って買い漁っている映像が流れていました。
これって去年までの中国人が日本でしていた姿と同じです。

『最近どこ歩いても買い物袋を両手いっぱい下げた中国人ばかりだ。』
『中国人はマナーが悪いからイヤだ。』
こんな声もいっぱい聞きましたが、実は30年数年ほど前日本人がやっていたことですよね。

それが今は逆で日本で同じことをされている。
されていると捉えるのか、してもらっていると捉えるのかは大きな違いです。

バブル期は日本国内の不動産が値上がりし続け、国内で買える物件がなくなったということで海外不動産が注目されました。
今の中国も同じです。

中国国内の不動産市況が大きく落ち込み海外不動産に目がいっています。

その投資先に日本やマレーシア、韓国が注目されたということですが、この先どうなっていくのでしょう?

中国国内で外貨の持ち出しが規制されましたしね。
今後どういった動きになるのか注目されます。
また東京都都心部ではバブル期並みに地価が高騰しているというニュースも報道されています。

あまりに加熱した不動産投資には注意が必要です。
ただ、一部の地域以外ではそこまで値上がりはしていません。
大阪市でも中央区、浪速区、北区、西区など一部の地域では大きく地価が上昇しています。
まだこれは実勢価格ベースですが。

その周りの地域でも若干値上がり傾向にはありますが、まだまだ以前と変わらない地価で土地が手に入ります。
バブル期並みという言葉に惑わされてしまえばチャンスを棒にふる可能性も出てきます。
そうなのです。
確かに価格は上昇しています。
でも住宅ローンを筆頭にあらゆる融資金利は史上最低水準となっています。
金融機関の不動産投資へ対しての取り組み姿勢もまだまだ前向きです。
この辺りをどう捉えるかですよね?
低金利をうまく利用できればまだまだチャンスはあります。
大家さんの破綻が・・
というような世の中で騒がれている危機は、これだけ低金利の世の中なのに4%を超える金利で調達したり、20平米そこそこのマンションに一部屋2000万円もの借入を起こして不動産投資を始めている方に対してです。
低金利で融資を行う金融機関はそれなりに物件評価を行います。
それに対して比較的高金利(20年前に比べたらそれでも低金利なのですが。)で貸付を行う金融機関は物件評価よりも、人物評価重視で評価します。
物件の収益性が悪くても、借入する当事者の勤務先が優良で収入に余裕があればそこから回収できると見ているからです。
不動産屋の口車に乗せられてそんな買い方さえしなければ、なおきちんと低金利の融資を利用さえしていればまだまだ魅力的な投資先だと思います。

ただ中古一棟マンションの価格は上昇一方です。
ここには注意が必要です。

RCの築20年の物件、10年前なら表面利回り10%で手に入りました。
それが今では7%ちょっとで売り抜けています。
築30年のRCのマンションでも10%の利回り物件は回ってきません。
ということは、10年前に購入した物件が当時購入した金額以上で売れてしまうということです。
家賃が上昇しているならともかく、家賃はその当時より下落しています。
これはまさにバブルといっても過言ではありません。
まぁ、その当時の金利より今の金利の方がだいぶ安いので、ただ単純には比べれませんがね。

投資には値上がりしている時期から購入して、更に値上がりを期待する方法と、値下がりしてから購入して値が戻ったタイミングで売却する方法があります。

今が一番高い時期、今が一番低い時期。
これが分かれば100%失敗はしないのですが、それがはっきりと見えている人はこの世の中に存在しません。
たまたまうまいタイミングで購入して、たまたまうまいタイミングで売却して大きく利益を出した。
こういう人は今の時代山ほどいます。
不動産投資の本を読んでも成功例ばかりです。

だってそりゃそうですよ。
バブル前に株を購入して、値上がり途中のタイミングならみんなお金持ちです。
海外不動産を買い漁っていた日本人がその象徴です。

今本を出版している人たちは時代の流れにうまく乗った人たちです。
その手法は一つではありません。
戸建投資、区分所有投資、アパート投資、全額ローンのマンション投資、どれを取っても今売却すれば大黒字です。

でもそのまま真似れば成功する?

しないですよね。
過去5年間で成功したことが今後5年間で通用するかは分かりません。

なので本に頼らず自らの判断基準を養うべきです。

老後の生活資金を賄うために不動産投資をしようという方。
今購入した不動産をそのまま所有して、20年後には私的年金生活を。
こんな理想を抱いてはいけません。

不動産を今購入してはいけませんという話ではありません。
購入するからには、プロの大家さんを目指しましょうということです。

株のプロって、同じ株を持ち続けることはあっても全て同じ銘柄を持ち続けることはしないですよね。
安定した株と、将来値上がりが期待できる株、バランス良く所有します。
タイミングを見計らって入れ替えします。
不動産も同じです。
ここは自宅なので絶対に売却しない。
ではなく、不動産ビジネスで成功しようとするなら自宅でさえ売り物です。

今は安定した収益を生み出してくれている物件があったとしても、将来的には分かりません。
いずれ不良債権になるかもしれません。
逆に今はキャッシュフローを生み出してくれないが、あと4、5年でローンの支払いが終わる。
その後は多額のキャッシュフローを生む。
こういう物件もあるかもしれません。

バランス良く物件を所有していくのが理想的です。

常にキャッシュフローのバランスを見ながら。
そして今売却すればいくらの利益を生み、いくらの税金を納めなくてはいけないのか。

バランスシートで把握しておくことは必要です。

家賃を稼ぎ出し、いつ売っても負債が残らない物件が優良物件です。
いくらキャッシュフローを生み出しても売却時に売却損が出る物件は不良債権です。

逆にキャッシュフローが少なくても、売却時に売却益が見込める物件は優良物件です。

毎月のキャッシュフローだけにとらわれていませんか?
これは危険な発想ですよ。

不動産投資はいつ止めても借金を残さない。
これが基本です。
もちろん購入したばかりですぐ売却したら、購入時、売却時に諸費用等がかかる分赤字です。
何年か経った時にせめてローンの残債で売却できるというのが理想です。
そうした物件を見つけることができるように自分の目を養うことが大切です。

そのためには勉強しましょ。
経験を積みましょ。
最初から完璧な人などいませんよ。
たまには失敗することもあるかもしれません。
思ったようにならないこともあるかもしれません。
でも前に進まないと知識も経験も身につきませんからね。

でもできる限り失敗はしたくないですよね?

そういう人は当社までお越しください。
ご相談に乗らせていただきます。

今すぐ購入は考えていないという方でももちろん大丈夫です。

お気軽にお問い合わせくださいね。

不動産塾でも作ろうかな?

物件売るよりそっちの方が楽しそうなんで(笑)

そんなこと考えながら仕事を楽しんでます。

そんな私でよければご相談に乗りますので。

それではまた。

訪日外客数がついに2,400万人突破しました

2016年度の訪日外客数が発表になりました。

日本に訪れた外国人旅行客の数です。

2015年は過去最高の1974万人でした。2,000万人に届こうかという数字でしたが少し足りない数字で終えました。

『爆買い』が話題になった年です。

爆買いの勢いは少し落ちどうなるのかと思った昨年、2016年でしたが結局ふたを開けてみると過去最高2,403万9千人。前年度対比で21.8%増の数字で落ち着きました。

この数字をどうとらえますか?

『勢いが落ちたね。』

という方もいるかもしれません。

でも、2015年1974万人、2014年1341万人、2013年1036万人、2012年836万人、2011年622万人。

この数字と比べてみてどう思いますか?

2015年は前年対比147%という驚異的な伸びでした。

約1.5倍ですから

『何か最近外国人が増えたよね?』

と何となく実感できるくらいの伸び率です。

ここ数年の外国人旅行客の伸び率はすごいことになっています。

これはただ単に日本が注目されているわけではなく、ビザの緩和など政府の施策の後押しがあってのことです。

それに乗っかる形で関西国際空港も発着率を大きく伸ばしました。

今や深夜着便など当たり前になっており、LCCのたくさんの航空会社が乗り入れています。

2012年から比べて4年で3倍、2011年から見ると5年で4倍もの数字になっています。

2020年オリンピックイヤーには政府目標として4,000万人という数字を掲げていますから、それもこの勢いが続けば何となく実現できそうな感じではないでしょうか?

ただ順調に観光客数は増えているものの、相変わらずアジア各国からの旅行客がほとんどのウェイトを占めています。

2016年の日本政府観光局が発表しているデータによると2403.9万人の国別内訳は以下の通りです。

国別シェア


中国からがもちろんTOP、637万3千人でシェアは26.51%。

以下韓国509万人で21.18%、台湾367万人で17.34%、香港が152万人で7.65%。

実に東アジア4国で72.67%も占めています。

次いで多いのがアメリカの103万人で5.17%、タイの79.6万人の3.75%です。

東アジア以外の国からの来日外客がまだまだ少ないのが分かります。

中国本土は人口が13億6千万人いますので、その割合でいうとまだ0.46%。

一年間に日本に来る数が中国国民の人口比でいうとたったの0.46%です。

まだ200人に1人も来ていないことになります。

これだけ中国人を街中で見ることが多い時代なのにです。

中国人恐ろしい・・・

それに比べてお隣韓国の人口は5042万人です。

そのうち509万人も昨年一年で日本に訪れているわけですから10人に1人以上の確率です。

台湾の人口も2348万人ですからそのうち367万人なので、実に15.6%。

いかに親日かがうかがえますね。

中国人はまだまだ0.46%の国民しか来日していません。

しかもその日本に来ている中国人は富裕層の方々です。

そう考えると国民性の違いというか、何というか・・・

でも日本に来る以上お客様ですしね。

うまくもてなして日本にお金を落としてもらいましょう。

でも一つ気になるニュースが。

中国国内からのお金の持出しの規制が1月1日からかかっているということです。

不動産などの投資用には中国国内から持ち出したお金を使用してはいけないというお達しが出ているそうなので、それが日本に今後どういった影響を及ぼしていくかが心配です。

スーツケースに現金を忍ばしたり、電子マネーに換金して持ち出したり、いろいろな方法はあるのでしょうが有識の中国人は一線を引いてしまう可能性もありますよね。

ところでビットコインの取引が中国国内で活発だそうです。

これも外貨に換える一つの方法として利用されているのでしょうか?

うーん。

中国は分からない。

元安も止まっていないので、今後どういった政策を打ち出してくるのか?

中国経済が崩壊すれば世界経済にも尋常ない影響は及ぼすでしょうから、うまく世界中とお付き合いしてほしいものです。

今年のインバウンドはどういった動きになるのでしょうか?

楽しみではありますが、どんどん新しい動きが出ているのでそこにも注目です。

今年の年末には訪日外客数3,000万人突破。

こんなニュースも出ているかもしれませんね。





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株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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