ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

飽和

人口減少と供給過多、賃貸需要低下。この先どうなる?

日本の人口減少は先日のこのブログでもご紹介した通りです。

もう一度ご覧になりたい方はこちらから。

そして、賃貸住宅の建築着工戸数も減少はしていません。

着工件数

なぜこんなことが起こるのでしょうか?

通常は需要と供給のバランスによって、需要が不足しているから供給を増やし需要を補うというのが普通です。

今の賃貸住宅建築の需要は需要がないのに無理やり掘り起こしているだけの需要です。

まずは相続税対策のアパート建築。

相続税対策という名のもとに、節税対策の一環として賃貸アパートに目を向けられました。

遊休地と建付地(アパートや戸建など建物が建っている敷地)との評価額との乖離を利用したスキームです。

さらに借入金を起こし資産と債務のバランスを変化させることにより大幅に相続税対象額を引き下げることができるというものです。

これは、目的は相続税対策であるため建築したアパートの収支よりも、どれだけの額を節税できたかというところに視点は移ります。

自分が元々所有していた敷地にアパートを建築したのに表面利回りが7%とか8%とか・・・

それでも建築主は

『相続税がだいぶ儲かった。本来なら〇千万円納めるところが〇千万円に減った。』

と大喜びです。

この相続税対策の勉強は数年前からいろいろなところで開催されていました。

地主さん向けから不動産会社向けまで・・・

不動産会社に向けて開催していたセミナーは、要はこういう手法でアプローチすればビジネスチャンスになりますよというものです。

税理士さんが自分の顧客だけでなく新規の顧客開拓に向けて不動産会社を巻き込んだわけです。

もちろんハウスメーカーや金融機関までも。

今でも全国各地で新築のアパートが建築されています。

賃貸需要のない地域でも。

都心部へどんどん人口流入が進んでいる今の世の中、地方で賃貸需要など発生するのでしょうか?

もちろん最初の頃は目新しいですし、どんな地域でも賃貸物件を探しているお客様はいますので満室になるかもしれません。

でもそのお客様が一巡したらあとは取り合いでしかありません。

一棟目が成功すれば二匹目のドジョウを狙って、どんどんアパートが建築されます。

『このアパートはすぐに満室になりましたよ。他にも待っているお客様がたくさんいます・・・』

そう実績を見せられてついつい

『私も建てよう。空き地を遊ばしていても仕方ないから。』

どんどん空き地だらけの町がアパートだらけに・・・

元々賃貸需要の少ない地域ではすぐに飽和状態です。

こうして何年か経った後には

『空室率が増えたので、借上げ賃料を下げさせていただきます。』

管理会社からこういう話が・・・

アパートを建築して相続税が下がり、なおかつ毎月いくらかの収入が入る。こんな夢みたいな話があるんだと思って食いついた人はそこで現実に戻されます。

毎月いくらかの収入どころか、毎月の支払いに窮することになったり、毎月別の収入から補うことになったり・・・

すでに投資用ワンルームを新築で購入した人はすでにこういう循環に入り、物件を損切りして手放したり、中には競売にかけられるケースも後を絶ちません。

アパート建築もあと数年後にはこういう話が多発するのではないでしょうか?

でも金融機関は大丈夫です。

しっかりと担保を取っていますし、いざとなったらその物件だけでなく他の保有物件も処理し保全を図ります。

またその物件の支払いに窮しても補える属性を持っている方に貸し出しています。

高属性のサラリーマンとかですよね。

給与差し押さえができますから。

今までの話を聞いてどう思いますか?

『銀行が紹介してくれた案件だから大丈夫。』

『税理士さんの紹介だから大丈夫。』

こう思っている人は世の中にたくさんいます。

でも、一番怖いのは・・・

不動産投資はビジネスです。

投資ではありません。

『いかにして満室稼働させるか?』

『いかにして収支をプラスに持っていけるか?』

所有した不動産の資産価値を上げることも必要ですし、常にフル稼働させることが目的です。

『自分ならこうして収入をUPできる。』

『自分ならこうして収支を改善し、資産価値を向上できる。』

こう思って購入すべきです。

将来にわたり競争性のない物件

例えば20㎡そこそこの単身向け物件や、駅から徒歩圏内では厳しい物件。

若者の街離れが進んでいて賃貸入居層が減少している地域などは厳しいのではないでしょうか?

最近ご相談で多いのが地方の戸建て投資です。

表面利回りが高く見込めそうな感じがしますので、ご相談があとを絶えないのですが、根本的に

『売買の需要もないのでそこまで物件価格が安いのですよね。』

『ということは、賃貸需要はあるのでしょうか?』

という疑問です。

200万円、300万円で一戸建が購入できる地域で4万円も5万円も家賃で払うお客様がそんなにいるのでしょうか?

何人かはいるでしょうね。

でもそのお客様が自分の物件に入居してくれるかどうかは分かりません。

そのあたりのリサーチはしていますか?

物件近隣の賃貸業者さんに出向き、賃貸需要や賃料相場の聞き込みはされていますか?

物件を内覧して購入申し込みを書く前に、せめてそのくらいのリサーチはした方が・・・

『すぐに買付書かないと他に取られてしまいませんか?』

もしそう思うなら、物件を見に行く前に電話で業者さんに確認すれば済みます。

たぶん、今書いていることって不動産投資を事業として考えていたとしたら当たり前の話です。

でもそれくらいの動きはしていかないと、今後の激流の流れについていけなくなります。

不動産投資は簡単??

『はい、簡単です。始めるのは。』

事業、ご商売、起業すべて同じですが、始めるのは簡単です。

継続していくことが難しいのです。

不動産投資も同じです。

継続していく自信がないのであれば、やめておいた方がいいと思います。

もうすでに始めてしまっている方はやめれないので、売り時を見極めてください。

20年、30年後の老後資金にと思って不動産投資を始めた方、今のまま、無知のままで老後の資金を稼げるほど甘くはないと思います。

ただ、今からまだ数年は物件の売り時は続くでしょう。

その間に売却してしまうか、継続して不動産賃貸業をしていくために学んでいくかはご自分の判断です。

不動産投資はあくまで事業として参入してくださいね。

そのためには、管理費や電気代などの経費の見直しや、どうやったら内覧者に気に入ってもらえるような部屋づくりをしていくか、また借入金で購入している場合は借り換えや金利の引き下げ交渉などやるべきことはたくさんあります。

賃貸オーナー、家主ではなく、1事業の経営者としてぜひ今後も勉強していってくださいね。

今後もこのブログをご覧いただいて。

それではまた。




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今日はゲストハウスではなくシェアハウスの話

最近民泊ブームですっかり忘れていましたが、元々シェアハウスやりたかったんですよねー。

テレビでやってたテラスハウスのやつです。


何故これを今思い出したかというと、ここ一週間でシェアハウスを始めたいから物件が欲しいというお客様に2組出会ったんです。
民泊ブームに押されシェアハウスの話題がテレビのニュースから消えましたが、一時フューチャーされていました。
起業家が集まるシェアハウスとか、母子家庭だけのシェアハウス、ダイエット成功したらその分家賃が割引になるシェアハウスなどいろいろな成功しているシェアハウスがありました。

今の日本では横のつながりが希薄になっています。
老人の孤独死なども今でも後を絶ちません。
そういった老人と若者のシェアハウスというのも企画されていましたね。
一人暮らしの老人の家に安くで若者を住まわせれば孤独死もなくなるし、若者も安くで住居を借りれるというものでした。
これはさすがに少し無理があるのでは、
とは思ったのですが。
親戚の子ならともかく全くの他人ですもんね。
金目のものとか家に置いとけなくなりますし、生活リズムがそもそも違いますからね。
その後どうなったのでしょう?

ところで、うちには1歳8ヶ月の娘がいますが、子育てって大変なんですよね。
男は仕事をしているから、子育ては奥さんがやっていればいいんだという考え方が、昔は通用したのかもしれませんが、今ではなかなか通用しません。
それは昨日のブログでも書きましたが、各家庭が核家族化していて協力者が身近になかなかいないからなんですよね。
夫婦で子育てしていくのも大変なのに、母子家庭や父子家庭で育てていくのはもっと大変です。
そういった同じ環境の人たちが集まって一つのシェアハウスに住んだら面白いだろうなと思っていたら、もうすでにありました(笑)

しかも予約待ちが出るくらい満杯状態みたいです。

お母さん一人で仕事しながら子どもを育てて、なおかつ休みの日に子どもを遊びに連れて行ってとなったらもう至難の技です。
多くの母子家庭ではそれを実行しているわけなんですが。
シェアハウスなどで、週末それぞれの家族が集まって夕食会とか、考えただけでも素敵です。

ちなみに今相談されているのは留学生向けのシェアハウスです。
留学生って部屋を借りるのに苦労するそうです。それを手助けしたいという話です。
留学生だけに限らず、外国人の方って普通に賃貸住宅を借りるのに一苦労します。
契約者の問題もありますが、連帯保証人の問題が一番大きいのですよね。
あと、日本に来てこれから住むのに家具も一式揃える必要があります。
これも帰国するときは必要のないものになるのにです。
外国人が部屋探しをするとき、家具付きかどうか?
どういった家具がセッティングされているのか?
ということを非常に気にします。
テレビや冷蔵庫だけでなく、日常的に使う家財道具もあれば喜びます。
そういった住宅って日本ではまだまだ少ないのですよね。
レオパレスなどはそういった家具は備え付けられていますが、少し料金が高いですよね。
短期の出張者向けに作られていますから、料金設定が外国人にフィットしません。
でも外国人がオーナーさんという物件はそういった家財道具が用意された部屋を作ってありますし、口コミだけで部屋は埋まっていきます。

大阪の賃貸住宅は飽和状態です。
空き家が多い上にどんどん新築マンションが建築されています。
空室を埋めるためには家賃を下げ、業者さんに支払う手数料をはずまなくてはいけません。
3点ユニットのワンルームでは、敷金、礼金0は当たり前。
業者さんに支払う手数料も家賃の2ヶ月、3ヶ月という状態になっています。
そこまでして賃貸した部屋が、1年そこそこで退去されてしまえば収益など残るはずがありません。
でも先ほどのようなテーマを持ったシェアハウスは不動産業者に頼らずとも、口コミやホームページから満室になったりします。
どちらがいいのでしょう?
建築費も全部屋にバス、トイレ、洗面台なども設置する必要もありませんし、一部屋あたりのコストも安くつきます。
その割には家賃もそこそこ取れているのです。

シェアハウスに否定的な方は、昔の下宿アパートなどを想像している方が多いように感じます。
風呂無し、トイレ共同の木造アパートっていうやつです。
今はめっきり少なくなりましたが、一部屋一ヶ月15,000円とか20,000円で貸されていたあのタイプです。
『あんなのお客さんつかないでしょ?』
と言われます。
そうです。
そのイメージではお客様は付かないでしょう。
でも、テーマを持ったシェアハウスとなると共通の悩みや問題点を、お互いに解決しあえたり、補あえたりするチャンスが一つ屋根の下に存在します。
共同の浴室、トイレ、キッチンというイメージではなく、リビングなどがミーティングルームになったり、遊び場になったりというイメージです。
楽しそうでしょ?

シェアオフィスも今はとても流行っていますが、これも同じで毎日が異業種交流会であり、ミーティングルームなども無償もしくは安価で使用できたり、電話の受継ぎ、来客の受継ぎなども自社で社員を雇わなくてもしてもらえるというので人気です。

オフィスをシェアするだけでなく、人材や接客スペースまでもをシェアできるというものです。

人は一人では生きていけません。
誰かと繋がっていないとダメな生き物です。
こういったシェアハウスやシェアオフィスがそういう繋がりを作ってくれるというのを期待して入居する方も少なくはないということですね。
部屋探しで困っている外国人と英会話などの外国語を学びたい方、外国人と交流を持ちたい日本人とのシェアハウス。これって良くないですか?
それが作りたいと思っていたのですが、でもそれを作るためにはかなりの資金力が必要です。
 外国語2人に日本人2人ではきついですもんね。
せめて5対5、もくしは外国人6対4くらいの人数は最低限でも必要かなと思っています。
そうなると二階建の建物で、リビングにみんなが集まれるとなると、うーん。
土地は50坪くらいは必要でしょうか。
坪80万円としたらそれだけで4000万。
建物を考えると8000万。うーん。
やはり少し郊外でしなければ採算取れないですよね。
もしくは中古の古くて広い民家を改装するしかないですね。

どちらにしても今は資金力がないので、じっくりと考えてみることにします。

それよりも今はゲストハウスの方が圧倒的に収益は生みそうなので、そちらで資金を貯めてゆくゆくはの夢にしておきます(笑)
シェアハウスの情報も興味を持っているので、その辺りもこれからはちょくちょくアップしていきますね。

それでは。
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