ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

騙されないために

アパート経営はまだ大丈夫?

アパートローンの不適切融資が取り沙汰され、サラリーマン向け融資が締め付け傾向になってきています。
かといって、完全に融資が止まってるのかというとそうではありません。
資産家や資金が潤沢な企業に向けて、蛇口は解放されています。
分かりやすく言えば、完全に二極化してきたということです。

金融機関としては、危ない橋だと分かっていても融資残高を伸ばすためにサラリーマン向けの不動産融資を行なっていた。
でも元々物件価格の2割と諸費用の自己資金を用意できるサラリーマンなどそうそういない。
なので、分かってはいるけど。。。
書類上の体裁さえ整ってたら融資実行
っていう流れだったのが、そうもいかなくなりました。
焦っているのは誰?
金融機関?
アパート購入していたお客さん?
金融機関も今までのように、次々と勝手に案件が飛び込んでくるという状況ではなくなりそうです。
お客さん?
今まで自己資金をほとんど使わず購入していた人にとっては今まで通りとはいかなくなりそうです。
でも、お金はあるけど使わなかっただけのお客様は特に影響はありません。
元々それなりの自己資金を使って購入するのが不動産投資です。
原点に戻るだけです。
一番困ってるのは、収益不動産をメインに、しかもサラリーマン属性のお客様をメインにしていた不動産会社ではないでしょうか?
『自己資金0で不動産投資、アパートオーナーさんに』
この手のキャッチフレーズの会社さんは、厳しくなるでしょうね?

居住用の住宅を売る場合でも、頭金0のお客様と頭金1千万円のお客様では、購入に至るまでの意思決定のスピード感は大きく異なります。
コツコツと貯めたお金を一気に使うっていうのは、どうしても躊躇ってしまいますから。
投資用不動産でも同じです。
自己資金を使わずにマンションオーナーになれる
そのキャッチフレーズに踊らされ購入したお客様は、契約の印鑑を押すだけで毎月◯◯万円の収入が手に入ると錯覚しているケースが多いので、物件をじっくり吟味する間に、こんなビッグチャンスを他の人に取られてしまうんじゃないかという疑念にとらわれ購入に至ってしまいます。
物件を気に入って
この物件なら勝算がある
ではなく、この買い方なら今の自分にもチャンスがあると錯覚します。
つまり、物件は何だっていいんです。
この手のお客様を集め、気持ちを高揚させ、ファイナンスをあてがう。
これを不動産業と呼ぶのかどうかも疑問にさえ感じてしまいます。
金融商品ですよね。
元本割れ確実な。
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こういった業者さんは、これからはスキームではなく、商品を売らなくてはいけなくなります。
お客様を集めるのは簡単でしょう。
投資先がなく、預金していてもほとんど金利はつかない、将来や老後に不安を感じている。
こんな人は今の日本には山盛り存在しています。
不安を煽り、あたかも確実安定した投資先のように見せかけることは難しいことではありません。
ただ、その集めたお客様をはめ込む手段が今失われましたから困っているでしょうねー。
うちには関係ないのでどっちでも良いんですが。(笑)

そんな中、新規アパート融資の金利引き上げが行われるんではという話が飛び込んできました。
都市銀行では金利1%未満のアパート融資が行われていました。
住宅ローン金利並み、もしくは住宅ローン以下の金利で貸し出していました。
でも、現在は上昇した不動産相場になっており、将来的には売価が融資残高を下回る可能性も高まってきています。

そのリスクを踏まえると、そんな金利で長期間の貸出しなど行えない。
そう判断するのは当然の流れかもしれません。
でも、悪いことばかりではありません。
最近、市場に流通している投資用不動産の利回りが少し上昇してきているように感じます。
まだ大きく変動してきているわけではありませんが、これまでは水面下で取引されていた物件が、水面下だけでは捌ききれず市場に流通してきたという印象が強いのですが。。
ただこのような状況が続けば、売主の方も強気な価格設定オンリーとはいかなくなるかもしれません。
実際に物件価格が下がりだすのは、アパート経営、マンション経営が上手くいかず支払いが滞り、競売・任売に物件が流れ出した時になるかとは思いますが。

今の金利水準のままだと、支払いが困難になるオーナーが増えるというのはなかなか想像できない状況です。
今の金利ではキャッシュフローが回らなくなることがあまり起こりえないからです。
(3%、4%の金利で調達していない場合)
安く売る必要がないのです。
でも、金利が1%上昇すると1億円の借入で金利負担が年間100万円変わります。
表面利回りが8%とすると、満室時の収入で年間800万円しかないのに、そこから支払いが100万円増えてしまいます。
空室率が年間5%とすれば、収入は760万円。
固定資産税、管理費や入退室のリフォーム、仲介手数料など考えるとそのうち2〜3割程度のランニングコストは必要かもしれません。
1億円に対して元本支払い分は30年返済でも月額30万円程度です。年間に引き直すと360万円。
金利が1%から先ほどの年間100万円で済むのが、金利2%なら200万円、3%なら300万円。
こうなるともう何も残りません。
金利上昇の政策を今の日銀が取るとも思わないのでしばらくは大丈夫だとは思いますが。。

仲介の不動産業者に頼らず、自ら金利交渉、条件交渉できる買主さんだけが生き残りそうです。
そのためには、今所有の賃貸不動産を高稼働させ、キャッシュフローの潤沢さをアピールし、購入希望の物件のキャッシュフローだけでなく、万一の場合でも他の物件の収入で補いきれるよというアピールも必要になってきます。

いずれにせよ、素人の不動産経営から、プロの不動産経営へと時代は逆流していきそうな気がします。
もちろん、不動産業者だからプロという意味ではありませんよ。
賃貸不動産単独で利益を生む構造を構築すべきということです。
大規模修繕など費用支出の計画もきっちりと立て、満室経営を行なっていくための戦略や部屋づくりをしっかりと行なっていく。

今後収益不動産の価格が値下がりしてくれば購入のチャンスです。
その時に、いかに自己資金を用意できるか?
また、金融機関がプロの不動産投資家として判断してくれる決算(確定申告)内容を用意できているか?
この辺が重要になってくるのではないでしょうかね?

不採算物件は今のうち(まだ買い手があるうち)に処分し、優良物件のみを保有する。
売却して、手元にキャッシュを生む物件を売却して自己資金を用意しておく。
こういった戦略も必要かもしれませんね。

今お手持ちの不動産がいくらで売却できそうか?
そういった査定のご依頼お待ちしております。

ご相談はメールでお願いします。
oonishi@life-consulting.netまで。





賃貸住宅経営って結局・・・

賃貸住宅の経営
分かりやすく言えばオーナー業、大家さん、家主さんのことですが、ここにも事業計画、経営戦略が大切ですよというお話です。

『家主さん』
ってどういうイメージをお持ちですか?
マンションの裏に大きな自宅があって。
田舎なら、畑とアパートを所有していて。。
昼間っからのんびりとマンションの掃除をしていて。。。
こんなイメージを持ってる方も少なからずいらっしゃるかもしれません。
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そう。
こんな人。(笑)

私も今の仕事をするまでは、こんな大家さんがマンション経営をするんだなぁと思っていました。

未だにそういった地主さんから家主さんにという大家さんも少なくはありませんが、最近ではサラリーマン大家さんが増えたり、別業種の法人さんが多角経営の一角としてマンション経営というのも多く見られるようになっています。

いろいろ見ている中で、一番うまく切り盛りしている
大家さんって誰だと思います?
地主さん?
法人さん?
サラリーマン大家さん?
それとも不動産ファンド?

私が見ている中で一番安定した不動産経営を行い、経費管理等もしっかりしているのは、別事業を経営している法人さんです。
やはり別事業とはいえ、長年会社経営をしていこうと思うと、経営計画から資金計画、経費管理までしっかりと行っていかないと不可能です。

創業3年で消費税課税業者になり、翌年度の消費税納税で四苦八苦するような経営者は経営者失格なのは一目瞭然です。
社員を数人でも雇って会社経営している経営者さんは、その家族をも養ってると言っても過言ではないので、リスク管理もしっかりしています。

このマンションを購入して、どう満室につなげていくのか?
長い将来収益を生み続けてくれる物件なのか、はたまた売却のタイミングを見計らいキャピタルゲインを見込む物件なのかをよく知っています。

言われるがままにマンションオーナーになった人は、そんな先のビジョンは持ち合わせていないでしょ?
一棟買えば、もう一棟、あと何棟所有できるかな?

こんなこと考えている人は終わってしまっています。
会社経営で本業が傾いている時に、別事業を展開したいから資金を借り入れたい。
こんな申入れをして金融機関が受け入れてくれるわけがありませんよね?

事業を始めたが、順調に推移しているからさらに追加投資したい。
資金協力してくれないか?
これでしょ?

そのためには保有物件の分析が必要です。
将来にわたり、安定した収益を生み続ける物件なのか?
それなら、その物件は保有。
今はいいけど、既存のテナントが退去すれば収益は大きく低下する。
現状問題なく稼働はしているが、近い将来大規模な改修工事が必要。
それなら、この物件は時期を見て売却。

低い稼働率、悪い立地、重い金利負担。
こんな物件があれば即時売却。

現状満点経営、満室稼働、高収益。
ただこれ以上の収益向上は図れない。
それなら、最高収益を生み出しているこのタイミングで高値で売却。
今回うちの所有物件を売却する意思決定したのは、この例です。

いい状況で手放すことに対して、
『もったいない』
と思う人ももちろんいるでしょう。
でも、そんなこと言ってたら、いつが一番いいタイミングなのか誰が分かるんでしょうか?
『この金額なら売却してもいい』
『この利益なら売却しよう』
もしくは、
『いくらであっても売却しない』
この2つの選択肢じゃないですかね?

投資は、回収して初めて成功した投資です。

その回収が、長期にわたり永遠に続くのもあり。
売却時にリターンが返ってくるのもあり。

いずれにせよ、儲からないものに投資してはいけまけん。
誰かの未来のため、社会のために投資するなら別ですが。。。

売却さえ視野に入れて購入しておけば、手荒な使い方しないでしょ?

『この服何回か着たら売ろうと思うんだ』
こう思ってる洋服にミートソースべったり付くような食べ方しないでしょ?

『このカバン良い値段で買い取ってくれるみたい』
いい値段で買ってもらおうと思うと、床にカバンを直置きしたりしませんよね?

マンション投資はビジネスです。
入り口と出口、毎月の収入と支出、このバランスが大切です。

せめて、そのくらいは勉強して購入しましょう。
おせっかいかもしれませんが。(笑)

不動産屋の悪事が暴かれる

去年、スルガ銀行の不適切融資が問題になりました。
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売買金額や自己資金の水増し、サブリースを使った、あたかも安定した収益が上がるかに見せかけたレントロールを利用した不適切融資。
レオパレスの手抜き工事もありましたよね。
天井に施工上あるべきはずの界壁が、なかったという問題です。
そして年末のアパマンショップの消毒不施工問題。
これは施工、不施工だけの問題ではなく、原価1,000円ほどの消毒液に対して、施工代込みではあるが、1.5万円〜3万円程度入居者から半強制的に徴収していたという問題も明るみに出ました。

こういった問題はいつからあったのか?
最近突然起こった出来事かというと、そうではありません。
スルガ銀行だけに限らず、金融機関に対して預金口座の改ざん、売買金額の書上げなどはもう20数年前から行われていました。
レオパレスの手抜き工事問題も、手抜きがどうかは別にしてチープな建築物との認識は不動産業界の誰もが従前から感じていた話です。

アパマンショップの消毒代の話、これはアパマンショップだけでなく、ほとんどの賃貸仲介の会社で行われていました。
良識ある賃貸業者は、もう数年前からそのような付帯工事を徴収したりはしてなかったはずですが。。
私が以前(といっても20年以上前)働いていた賃貸仲介会社でも『消毒代』と言われる入居前の付帯工事を徴収していました。
料金は2万円だったり3万円でした。
完全歩合で働いていた会社でしたから、その1/3ほどが営業マンの手取りになります。
でも、実際に施工されていたのはほんの一部。
報道にあったように未施工のまま、鍵を引き渡していたこともありました。
アパマンショップだけの問題ではないんですよね。
賃貸のお部屋を借りる際に、入居時かかる費用としては、
①礼金、敷金
②家賃(前払い)
③仲介手数料
これだけで入居できると思っているお客様が多数いらっしゃいます。
本来ならこれだけでいいはずなのです。
オーナーに入るのはそもそもそれだけですから。
でも実際にお部屋を借りる際には、その他に
④火災保険料
⑤保証会社の保証料
⑥鍵交換代
⑦ハウスクリーニング費用や消毒費用
などが見積もりにかかれていることが多くなっています。
火災保険は水漏れ事故や盗難事故に備えるために加入しておいた方がいい費用ではありますが、管理会社が勧めてくる火災保険は不必要な保障内容が担保されており若干高めに設定されています。
保証会社の保証料は、礼金なしや敷金なしで入居する際に家賃滞納に備えるため、加入がほぼ強制されています。
ここまでは理解できるのですが、鍵交換代やハウスクリーニング費用などは、本来家主負担で行うべき費用です。
ここまで強制的に加入を求めてくるのは、管理会社として今は一般的になっています。
そこに加えて消毒費用。。。

もう誰のために徴収しているのか。。。
不動産会社の利益のためにオーナー(家主)さんは、部屋を提供しているわけです。
うちは、個人で所有している物件も、会社で保有している物件も、鍵交換代やハウスクリーニング費用を徴収していません。
※管理している物件は、火災保険料、保証会社保証料、鍵交換代については入居者にご負担いただいています。

消毒代はもちろん徴収していませんし、営業マン時代にもお客様からいただいた記憶がありません。
自分を美化するつもりはありませんが、賃貸営業していた時から、自分が納得いかない費用は取りたくないという考え方があったからです。
でもこういった無駄な費用が今回の事故により露呈しました。
これをきっかけに、賃貸の部屋探しからオーナー、入居者にとって無益な費用がなくなればいいのに。
そうなることによって、入居者の負担が少しでも軽減され、賃貸住宅の入居促進につながっていけばいいのにと願っています。

不適切融資に関しても同じです。
買えないお客様に買わせるために貯蓄残高の改ざん、売買代金の書上げが行われています。
そのせいで、投資用不動産の価格が上昇し、多くの赤字大家さんが登場しました。
賃貸経営すべきではない人たちが、たくさん大家さんになりました。
賃貸住宅を所有することは、会社を経営することと同じです。
しっかりとした目的を持って、しっかりとした経営指針を立てなければいけません。
収入の向上、経費の削減。
会社を経営していれば当然の話です。
でも多くの賃貸オーナーさん、特に不適切融資でオーナーになった方々は、その収入向上、経費管理さえも不動産会社に委託します。
営業、経理などの業務の全てを外注して生き残れる会社って想像できますか?
何かを作りあげるメーカーさん?
職人さん?
どこの店でも簡単に手に入る商品を作っている会社が、競争社会で生き残れますか?
無理ですよね?
賃貸住宅経営、特に一棟アパート、マンションになれば、融資利用は必須です。
価格ボリュームが大きくなりますからね。
そこで問題になるのは、自己資金をいかに少なく購入するかではなく、いかに安い金利で資金調達できるかです。
1億円の借入で、金利4%と1%では年間3%の金利差が生まれます。
利息だけで年間300万円変わってくるわけです。
今一棟アパートの表面利回りは新築で7%前後です。(大阪の場合)
年間700万円の収入に対して、利息が300万円変わってくるのですから、死活問題です。
つまり、金利3%、4%でしか資金調達できないお客様は絶対に購入すべきではないということがお分かりでしょうか?

こんな話をセミナーや、個別相談で毎回お話しています。
買うべきではない人に売ってはいけない。
これは自宅でも同じです。
無理した住宅ローンで自宅を購入してはいけません。
ごくごく当たり前の話です。
でも、それが分かっていない営業マンが多すぎるのが、今の不動産業界です。
その認識を改め、お客様を正しい道へ誘導できる業界に変換しないと今後私たちの業界はどうなるのか?
それが不安でたまりません。

なので、少しづつ業界を浄化させていきたいなと思い密かに活動中です。

微力ですが、不動産で失敗する人を少しでも減らしたい。
もっともっと安心して不動産購入、賃貸をできる業界にして、流通を活性化させていきたいと考えています。

その中で、いろいろ考えるんですよね。
不動産仲間といろいろ話をしたり。
でも、抜本的に改革するには、他業種の人たちの意見を取り入れることが必要だと強く感じました。
他業種の人たちから見ると、不動産業界はとても不思議でおかしな世界に映っています。
そんな人の意見をたくさん聞きながら、今年は少しづつではありますが、具現化していきたいと思っています。
昨年から始めたL-styleClubをさらに進化させ、より深い不動産知識を得る場に。
大阪在住以外の人たちにも、学べる環境作りを整備しています。
今年のRE/MAX L-styleには期待してください。

やりますよー。

年始の所信表明代わりにブログ記事書いてみました。
今年もみなさま、よろしくお願いします
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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