ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

騙される

節税対策という名の甘い誘惑

『不動産投資で騙された』
『買わなきゃよかった』
こんな声が未だによく聞こえてきます。

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多くのこういったケース、『節税』という甘い囁きから悪魔の道へとひきづりこまれています。
『税金を払い過ぎています。』
『賢い人はもうすでに対応されています。』
『毎年◯◯万円という税金が還付される方法があります。』
この言葉に反応してしまった人、あなたはもう未来の被害者です。

甘い言葉に反応し、ズルズルと引き摺り込まれていく。
映画のいろんなシーンでよく見られる光景ですが、自分の身に降りかかると多くの人は気付きません。
『ひょっとしたら、これはチャンスなのかも』
『全員が知っていない情報を自分が知ってしまった。この話に乗っからないと世の中に置いていかれてしまう。』
こういった心理でしょうか。

その、あなたに話を持ちかけてきた人はどこかの被災地でボランティア活動をしている時に出会った人でしょうか?
道端で倒れていた自分を病院に運び込んでくれた命の恩人でしょうか?
そんな聖人君子が自分に救いの手を差し伸べてきてくれたのなら信じてしまうのは仕方がありません。
でも、そうではありませんよね?
恐らくパリッとしたスーツを着て、いかにも仕事が出来そうな感じの営業マンだったのではないでしょうか?
よく、詐欺師ほど身なりがきっちりしている。
話し方も丁寧で信用できた。
っていう話を聞いたことがありませんか?

赤の他人に儲け話を持ってくるわけがありません。
美味しい話の裏にはワナが仕掛けられているのです。
私も不動産投資の仲介の仕事をしています。
当然、減価償却の話も所得税還付の仕組みも知っています。
でもね。
そんな話をするのは、決まって購入後の話です。
なぜなら?
節税目的で不動産なんて買うもんじゃないからです。
節税対策にもなるだけの話なんです。

続きはこちらから。
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※ホームページ上にブログページを作成しましたので、そちらでもどんどん公開していきます。
こちらのページと合わせてごらんください。

不動産屋の悪事が暴かれる

去年、スルガ銀行の不適切融資が問題になりました。
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売買金額や自己資金の水増し、サブリースを使った、あたかも安定した収益が上がるかに見せかけたレントロールを利用した不適切融資。
レオパレスの手抜き工事もありましたよね。
天井に施工上あるべきはずの界壁が、なかったという問題です。
そして年末のアパマンショップの消毒不施工問題。
これは施工、不施工だけの問題ではなく、原価1,000円ほどの消毒液に対して、施工代込みではあるが、1.5万円〜3万円程度入居者から半強制的に徴収していたという問題も明るみに出ました。

こういった問題はいつからあったのか?
最近突然起こった出来事かというと、そうではありません。
スルガ銀行だけに限らず、金融機関に対して預金口座の改ざん、売買金額の書上げなどはもう20数年前から行われていました。
レオパレスの手抜き工事問題も、手抜きがどうかは別にしてチープな建築物との認識は不動産業界の誰もが従前から感じていた話です。

アパマンショップの消毒代の話、これはアパマンショップだけでなく、ほとんどの賃貸仲介の会社で行われていました。
良識ある賃貸業者は、もう数年前からそのような付帯工事を徴収したりはしてなかったはずですが。。
私が以前(といっても20年以上前)働いていた賃貸仲介会社でも『消毒代』と言われる入居前の付帯工事を徴収していました。
料金は2万円だったり3万円でした。
完全歩合で働いていた会社でしたから、その1/3ほどが営業マンの手取りになります。
でも、実際に施工されていたのはほんの一部。
報道にあったように未施工のまま、鍵を引き渡していたこともありました。
アパマンショップだけの問題ではないんですよね。
賃貸のお部屋を借りる際に、入居時かかる費用としては、
①礼金、敷金
②家賃(前払い)
③仲介手数料
これだけで入居できると思っているお客様が多数いらっしゃいます。
本来ならこれだけでいいはずなのです。
オーナーに入るのはそもそもそれだけですから。
でも実際にお部屋を借りる際には、その他に
④火災保険料
⑤保証会社の保証料
⑥鍵交換代
⑦ハウスクリーニング費用や消毒費用
などが見積もりにかかれていることが多くなっています。
火災保険は水漏れ事故や盗難事故に備えるために加入しておいた方がいい費用ではありますが、管理会社が勧めてくる火災保険は不必要な保障内容が担保されており若干高めに設定されています。
保証会社の保証料は、礼金なしや敷金なしで入居する際に家賃滞納に備えるため、加入がほぼ強制されています。
ここまでは理解できるのですが、鍵交換代やハウスクリーニング費用などは、本来家主負担で行うべき費用です。
ここまで強制的に加入を求めてくるのは、管理会社として今は一般的になっています。
そこに加えて消毒費用。。。

もう誰のために徴収しているのか。。。
不動産会社の利益のためにオーナー(家主)さんは、部屋を提供しているわけです。
うちは、個人で所有している物件も、会社で保有している物件も、鍵交換代やハウスクリーニング費用を徴収していません。
※管理している物件は、火災保険料、保証会社保証料、鍵交換代については入居者にご負担いただいています。

消毒代はもちろん徴収していませんし、営業マン時代にもお客様からいただいた記憶がありません。
自分を美化するつもりはありませんが、賃貸営業していた時から、自分が納得いかない費用は取りたくないという考え方があったからです。
でもこういった無駄な費用が今回の事故により露呈しました。
これをきっかけに、賃貸の部屋探しからオーナー、入居者にとって無益な費用がなくなればいいのに。
そうなることによって、入居者の負担が少しでも軽減され、賃貸住宅の入居促進につながっていけばいいのにと願っています。

不適切融資に関しても同じです。
買えないお客様に買わせるために貯蓄残高の改ざん、売買代金の書上げが行われています。
そのせいで、投資用不動産の価格が上昇し、多くの赤字大家さんが登場しました。
賃貸経営すべきではない人たちが、たくさん大家さんになりました。
賃貸住宅を所有することは、会社を経営することと同じです。
しっかりとした目的を持って、しっかりとした経営指針を立てなければいけません。
収入の向上、経費の削減。
会社を経営していれば当然の話です。
でも多くの賃貸オーナーさん、特に不適切融資でオーナーになった方々は、その収入向上、経費管理さえも不動産会社に委託します。
営業、経理などの業務の全てを外注して生き残れる会社って想像できますか?
何かを作りあげるメーカーさん?
職人さん?
どこの店でも簡単に手に入る商品を作っている会社が、競争社会で生き残れますか?
無理ですよね?
賃貸住宅経営、特に一棟アパート、マンションになれば、融資利用は必須です。
価格ボリュームが大きくなりますからね。
そこで問題になるのは、自己資金をいかに少なく購入するかではなく、いかに安い金利で資金調達できるかです。
1億円の借入で、金利4%と1%では年間3%の金利差が生まれます。
利息だけで年間300万円変わってくるわけです。
今一棟アパートの表面利回りは新築で7%前後です。(大阪の場合)
年間700万円の収入に対して、利息が300万円変わってくるのですから、死活問題です。
つまり、金利3%、4%でしか資金調達できないお客様は絶対に購入すべきではないということがお分かりでしょうか?

こんな話をセミナーや、個別相談で毎回お話しています。
買うべきではない人に売ってはいけない。
これは自宅でも同じです。
無理した住宅ローンで自宅を購入してはいけません。
ごくごく当たり前の話です。
でも、それが分かっていない営業マンが多すぎるのが、今の不動産業界です。
その認識を改め、お客様を正しい道へ誘導できる業界に変換しないと今後私たちの業界はどうなるのか?
それが不安でたまりません。

なので、少しづつ業界を浄化させていきたいなと思い密かに活動中です。

微力ですが、不動産で失敗する人を少しでも減らしたい。
もっともっと安心して不動産購入、賃貸をできる業界にして、流通を活性化させていきたいと考えています。

その中で、いろいろ考えるんですよね。
不動産仲間といろいろ話をしたり。
でも、抜本的に改革するには、他業種の人たちの意見を取り入れることが必要だと強く感じました。
他業種の人たちから見ると、不動産業界はとても不思議でおかしな世界に映っています。
そんな人の意見をたくさん聞きながら、今年は少しづつではありますが、具現化していきたいと思っています。
昨年から始めたL-styleClubをさらに進化させ、より深い不動産知識を得る場に。
大阪在住以外の人たちにも、学べる環境作りを整備しています。
今年のRE/MAX L-styleには期待してください。

やりますよー。

年始の所信表明代わりにブログ記事書いてみました。
今年もみなさま、よろしくお願いします

無料セミナーがダメなわけ

不動産系のセミナーは世の中に溢れています。
そのほとんどが無料で開催されています。




このブログをご覧の皆さまもそういった不動産セミナーに多数参加されていることかと。

中には有益な情報を提供してもらえたり、これからの不動産投資のヒントになるセミナーもあるかもしれません。

でもそんなセミナーは数あるセミナーの数%ではないでしょうか?

私も自分でセミナーを開催もしていますが、自己研鑽のために最低でも月1、2度は他のセミナーにも参加します。
そのほとんどは有料のセミナーです。

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不動産コンサルティングマスター向けのセミナーだったり、プロの不動産屋さん向けのセミナーなので参加費も1万円弱のものから3万円ほどするものまで様々です。

無料のセミナーもたまには参加しますが、そのほとんどは小さなヒントを掴めればラッキーという内容のものです。

なぜそうなるか?

簡単な話です。
赤の他人に対して、有益な情報をタダで提供してくれる人などいないからです。

どこかの会場を借り切って、多くの準備時間を要して、スタッフも借り出して。
しかも内容は長くて1時間半ほどですよね?
そのうち30分ぐらいは自社の宣伝、自社商品の売込みです。

時間と労力をかけているのですから、何かビジネスに繋がらなければ誰もセミナーなんてやりません。
皆さまが思っている以上に準備が大変なんです。

かといって、有料だからと言って必ずしも自分に役に立つものとは限りません。 

『そんなこと知ってるよ。』
という内容のものから
『俺の方が詳しいんじゃない?』
って思うような浅ーいセミナーもあります。

ただ、そんなセミナーでも少なくとも1つや2つは
『へー。それは知らなかった。』
とか
『へー。それは思い違いしていた。』
ということも混じっているものです。
そのために受講料を支払うわけですが、知らなかった知識を得ること、間違えていた認識を修正することができたと考えると1万、2万円の受講料って安いもんだと思っています。

だからと言って、皆さんが何万円ものセミナーに参加しなければならないということではないですよ。

ただ、無料のセミナーなんか何回行ったところで役に立つのはほんの数握り、時間の浪費です。

世の中の成功者が一番大切にしているものって何か知っていますか?
それは時間です。

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いくらお金を持ってもそのお金を使って人生を楽しむ時間がなければ意味がありません。

無料セミナーをどこでやってるか一生懸命チェックして、その日程に合わせて時間を作り参加してみてた。
でも思っているような内容ではなかった。
まだそれだけならいいですよ。 
時間の浪費だけで済みますから。

そのセミナーで、その気になって投資用ワンルームを買っちゃったり、新築アパートの申込みをしてしまい多額の借金を背負ってしまっている人をたくさん知っています。

無料セミナーには多くのが潜んでいます。

私が今回事務所移転する理由の一つに、セミナー会場を併設できる広さがある事務所だったということがあります。
これで少なくとも会場費は浮きます。
準備期間は同じとしても、移動時間、会場での準備時間は大きく短縮できます。
これって私にとってとても大きなメリットなのです。

会場を抑えるスケジュールと自分のスケジュールを合わせなくてよくなる。
プロジェクターやPCを持ち運ばなくてよくなる。
これだけでも多くのストレス軽減です。
人が集まらなくても不安になりませんしね。

やりたいことをどんどん発信し、興味ある人にだけ来てもらうことができます。

このセミナー会場を使って、自社以外の方にもどんどん別の、いろいろなセミナーを開催してほしい。
それが見識を広げるキッカケになるかもしれませんしね。

セミナーはL-styleClub会員は無料(Silver会員は一部有料)でご参加いただく予定です。

今までのように年に数回のセミナー開催とかではなく、隔週での開催が理想です。

だって、皆さんに伝えたいことが山のようにあるからです。
私の目的は、多くの皆さんにきちんとした不動産知識を持ってもらうことです。
そうすることによって、不動産に対しての不安も払拭でき中古不動産市場が活性化する。
不動産投資で利益をあげてもらい、次の物件購入につながる。

誰かを騙さなくても、誰かを泣かさなくても不動産業って儲かるんだということを示したい。
ただそれだけです。

儲かるって言葉が少しいやらしいですけど、3千万の不動産取引で仲介手数料は100万円ほどになります。
今の不動産市場のように、買った瞬間に値下がりする新築物件ばかり売り、手放す時はローンが支払えなくなって困った債務者ばかり。
中古物件は曰く付き
こんなイメージを植え付けたのは、私たち不動産屋です。

そういう悪いイメージではなく、気軽に相談できる窓口になりたい。
ただそれだけです。

お金や仕事は後から付いてくる。
そう信じています。

でも最近改めて気付いたことが一つあるんです。
無料セミナーと有料セミナーの違い。

それは聴きに来る人たちの意識の違いです。
無料セミナーの場合、遅刻してきたり途中退室したり。

宅建協会の定期講習は無料なんですが、何分の1かの人は居眠りしています。

よく考えれば、以前の会社で社員用の勉強会を何度か開催しました。
研修用の資料を用意し、何日も時間をかけて。
なのに、社員はボーッと話を聞いていたり、眠そうな顔して意識が半分飛んでいたり。。。

無料、タダっていうだけで学ぼうとする意思が見えない人が増えます。
でも有料にすると、何かをつかもう、何かを得て帰ろうという人が圧倒的に増えます。
話を聴く姿勢も、メモを取る姿も真剣そのものです。

それが1千円のセミナーでも、3千円のセミナーでもです。
正直3千円もらっても会場費、資料の作成費で赤字です。

なので3千円くらいのセミナー受講料を払いたくないという人には正直聞いてもらいたくない、そう思い当社のセミナーは有料制にしています。

お金の価値など人それぞれです。

勉強にかける情熱ももちろん人それぞれです。

でも一つ言えるのは、たった数千円、数万円の受講料の自己投資ができない人が、人生の成功者になれるわけがないじゃないですか。

『訳の分からないものにお金を使うのがイヤなんだ。』
こんなことを言う人もいますが、教える側からすると
『訳の分からない人に何でタダで物事を教えなくちゃならないんだ?』
そうなりませんか?

自分が発言する言葉は他人の言葉の裏返しです。

何度も言いますよ。

無料セミナーはその企業のPRもしくは、何かの商品を売るためのセミナーです。

それを分かっていて参加するならOKです。

そうでなく、何かを学ぶために足を運ぶなら大多数が無駄足になることを覚悟してください。

そして、その場で購入の意思表示を決してしないこと。

『面白いかなと思うんだけどどう思います?』

と、一言ご相談ください。

それだけで、あなたの人生を救うお手伝いができるかもしれません。

うちの会社いい会社だと思うんですよね。

だって、世界で一番お客さんのことを考えている営業マン(不動産エージェント)だと自負している私がいますから。(笑)

不動産投資で失敗する人は根っからの性善説の人と根っからの性悪説の人です。


最初から完全に人を信じてしまう人、最初から人を疑ってかかる人です。
どちらに偏っても成功はできません。

いいことも悪いことも清濁併せ持つ、こんな人が成功するタイプだと思っています。

あなたはどのタイプですか?





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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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