中古マンションの場合、居住中のまま売り出されることが多くあります。


売主さんが個人の場合はほとんどこのような形になってしまいます。
というのも一般的には住宅ローンを抱えたまま売りに出ることが多いので、先に引越しして空の状態で売り出すことが困難だからです。

空き家の状態にしようと思うと、まず先に引越しする必要があります。
次の物件も購入した場合、
住宅ローンを二重で抱えることになります。
この場合今住んでいるマンションを売りながらそれまでのローンを支払いつつ、次の物件のローンの支払いが始まります。
不動産会社の買取保証か何か付いていないと次の融資は受けにくいと思っておく必要があります。

買取保証というのは、仲介でこの価格で売り出します。
2ヶ月、3ヶ月で売れなかった場合は、この価格でうちが買取りしますよというものです。
仲介で売れなかったものを不動産会社が買い取るわけですから、当然それまで売りにかけていた金額よりも1割も2割も下がってしまうことになります。
つまり売却する前に購入するのは、売却のことだけ考えると得策ではないという事になります。

では、購入は後から考えるとして先に賃貸マンションか何かに一旦避難するという手はどうでしょう?
この場合住宅ローンと家賃の二重払いにはなってしまいます。
その負担が大丈夫ならという前提ですが、毎月売れるまで二重払いにはなりますが住宅ローンは元本返済部分と利息の組み合わせで成り立っています。
残債が2,000万円で金利1%で借りていたとすると、毎月の利息は16666円です。
ローンを返済していたとしても元本は減っていきますから売却できたときにその分元本が減っているわけですよね。
マンションの場合は管理費、修繕積立金の支払いが毎月生じます。
つまり、この管理費、修繕積立金とローンの利息分だけが二重払いになるというわけです。

こう考えると、丸々二重払いになるわけじゃないことがお分かりでしょうか?
居住中の場合と、空き家の状態できれいに掃除している状態とでは売却価格は変わってきます。
なぜか?

日常生活をしていると当然生活道具、家財道具は年々増えていきます。
自分では日々生活していると気にならない汚れも購入希望で内覧に来るお客様にはとても気になる汚れかもしれません。
荷物で溢れている室内と使用感のある部屋を見て『購入したい。』と思わないかもしれません。
担当の不動産会社の営業マンも実は気になっているんだけど、あなたに気を使って言えないかもしれません。
これだけでもマイナス要素ですが、居住中の場合はいつでも案内ができるわけではありません。
週末のみ、日曜日だけしか案内できないとか、時間も制約してほしいですよね。
そうじゃないと売れるまでお出かけもできませんので。
お客さんが『今から見たい。』と思っているタイミングで内覧できないこともデメリットです。

居住中と空き部屋とでは、同じマンション、同じ間取りでも100万円、200万円成約価格が変わってくるケースもザラにあります。

そう考えると、この先ほどの二重払いも高値で売却するためには有効な手段であるわけです。

引越した後に壁紙を交換したり、フローリングの傷をリペアしたりするのもとても効果的です。
見栄えがよくなるということは、気に入ってもらいやすくなるということです。

満足いく価格で売却できれば、あとはゆっくりと購入する物件を探せばいいですし、少し高く売却できた分購入価格に反映することもできます。

あとは売り出す時期によっても価格は変動します。
同じマンションや近隣のマンションで売り物がたくさんあるときにはお得感のある部屋から売れていきます。
お得感のある物件とは、つまり割安感のある物件です。
自分の部屋だけ他より200万円安いとか、同じ価格だけど平米数が広い、階数が上層階だとかですね。

逆にその地域で同じような売り物が少ないときには相場通りの価格でも、また相場以上の価格でも購入希望者が現れます。

結局、不動産って需要と供給のバランスですから、需要と供給の状態を見ながら売却のタイミングを見計らうということも需要です。

私のお客様にはよく提案するパターンです。
『今同じマンションで少し安いなと思う物件が売りに出ているので、タイミングを少しずらしましょう。』
『たぶん安いのですぐ売れますから、そのあとゆっくりと時間をかけて売却しましょう。』

実際この戦略でいくつもお客様の満足いく価格で売却のお手伝いをさせていただきました。

お客様にとっての100万円って大金ですからね。
もちろん僕にとっても大金ですが(笑)

そんなことを考えながら、実は私自身も自宅を売却しようと企んでいます。
時流がいい流れであり、マンションを売るのにはいいタイミングだと思っているので、この時期に売却して今度は一軒家を建てようと企んでいます。
子どもが女の子2人なので比較的評判のいい地域にしたいなと思っているのですが、これまたそういった地域の土地値も大きく上昇しています。
また建築費も以前に比べて高くなっていますから、それなら売却してしばらく賃貸暮らしもいいかなと思ったり。

でも先ほど言っていたように売るなら空にして売却かけた方が戦略的には有効なので、今は
『よし。先に引越ししちゃうぞ。』
そんなことを今話し合っています。

私の住んでいたマンションで、私自身がオープンハウスをしている姿も近々見れるかもしれませんよ。(笑)

その時は是非内覧にいらしてくださいね。

あっ。
もちろん冷やかしじゃないやつでお願いします。(笑)