ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

高騰

大阪市西成区の地価が高騰

インバウンド需要にわく大阪
観光客の増加に伴いホテル建築、民泊建築が盛んです。
2025年大阪万博も決まり、益々その波は高まった状態になっています。
地価も大きく上昇し、建築屋さんも大忙し。
建築費も確実に高くなってますよね。

『なら、うちの仕事も絶好調?』
そうなんですよね、今のところ。
でも、そういう時にこそ気を付けて行動しないと足下をすくわれます。

いわばこの今の大阪の状況、完全にバブルです。
大阪市西成区、新今宮駅周辺。
これは平成最後の暴動が起こった場所です。
日雇い労働者の街。
その駅周辺には、一泊◯百円という簡易宿所がたくさん存在していました。
いまだにいくつかは残っています。
でも、その多くは外国人向け宿泊施設へと転用されています。
この新今宮駅という駅、大阪の中心線を走るJR環状線と大阪地下鉄メトロ御堂筋線が走り、関西空港から直結で来れる南海本線の急行停車駅でもあります。
利便性で言うと、大阪の中心地である『梅田駅(大阪駅)』と並ぶ利便性です。
『なんば』駅や『天王寺』駅より交通の便でいうと優れている駅です。
この三路線だけでなく、大阪地下鉄メトロ堺筋線、これは観光客で賑わう『黒門市場』に直結する沿線で、他にも堺市へと繋がる阪堺線(チンチン電車)の駅もあります。
こんな便利な場所なのですが、とにかく治安の悪さが問題で大阪市民からは敬遠されている場所でした。
昼間っからワンカップの日本酒を飲みながら徘徊しているおじいちゃん、昼間から酔っ払って道端で寝っ転がってるおじさんたちしかいない街でした。
ひと昔前までなら、若い女性をこの街で見かけることなどほとんどなく、車で通行していてもいつ当たり屋が飛び出してくるか心配な場所でした。
その不思議な街の地価が今大きく高騰しています。
10年前とかに比べると下手したら10倍ほどの価格です。
一泊数百円で日雇い労働者を泊めていたホテルが観光客向けに改装すると、一泊数千円に跳ね上がります。
そうやって買収して再営業したホテルや、再建築して建て直したホテルなどが乱立し、今や新今宮駅周辺は外国人観光客だらけです。
昔からこの地域に住んでいる地元民の一部からは、
『最近人増えたなぁ。』
『外人増えて環境ようなったなぁ』
こんな声も聞こえてきます。

10倍ですよ、10倍

それに伴い西成区の周りの地域も大きく地価が上昇しています。
同じく南海本線の急行停車駅である天下茶屋駅、この周辺も今は坪単価150万円という声も聞くくらい。。
少し前まで40万円ほどで買えたのに。。。

大阪地下鉄メトロ四ツ橋線『花園町』駅、ここも『なんば』駅、『梅田』駅に直結する沿線ですが、ここの地価も数年で3倍ほど高くなりました。

長年この不動産業に従事していますが、これだけの短期間で地価が急上昇した話はバブル期しか耳にしたことがありません。
つまり、これはバブル??

バブルは名前の通り、シャボン玉です。
いつまでもそのきれいな形を維持できず、少しの風で弾け飛びます。
徐々に少しづつ膨らんだ風船なら少しは維持できるかもしれません。
いや、無理か(笑)

大きく膨らんだものはいつか萎みます。
同じ萎んでいくなら少しづつ、ゆっくりと萎んでくれることを望んでいますが、もしいきなり弾けたらどうなるのでしょ?
建築途中の建物が完成前に頓挫し、そのまま放置。
こんなことにならなきゃいいんですがと、ついつい心配してしまいます。

まぁ、観光客が今のまま増え続けたり、横ばいでも今のままを維持できれば、そんな心配はいらないのかもしれません。
でも、自分自身のことはポジティブに考える方なのですが、仕事に関しては結構ネガティブな考え方を常に持っています。
ラッキーは長続きしない。

でも、もうしばらくはこのまま上昇気流で推移していくのかな?

そんな様子見の日々が続いています。

『プロだから分かるでしょ?』
よく言われるセリフですが、株屋さんが常に常勝なら、顧客に株なんて売ってませんよ。
いつの時代も、いい時(安い時)に買い、いい時(高い時)に売る人が勝つんです。
確実に勝てる人は、安い時にたくさん仕入れ、高くなるまで売らないでおれる人。
株で資産を築いている人の多くは長期ホールドができている人です。
売ろうと思ってないけど、『売ってください』と頼まれる人です。
不動産投資の基本はここにあります。
自分から売ろうとしない。
『なんか最近、やたら売ってくださいという人が来るんだけど。』
『もうちょっと上がったら売ってもいいかな?』
はい。
100%勝ち組です。(笑)

私個人の考え方でいうと、数年前にこの地域で不動産を買い、まだ所有している人、売るならこのタイミングなのかなって思っています。
まだここしばらくは上昇するかもしれません。
でも、その後は今の相場を大きく下回る時期、タイミングが必ずやってきます。
一旦下がりだすと、売却のタイミングはまたしばらくやってきません。

バブルを経験した人がよく言うセリフ、
『坪◯万円で売ってくれって言われてたんだ。あの時売っとけばよかった。』
こうならないようにね。

今、大阪市西成区の地価、不動産市場はバブルです。
この地域に例え小さい不動産、長屋住宅でも崩壊寸前の築古戸建でも何でも構わないので、所有している方は一度ご相談ください。
きっとあなたが驚く価格で売却してきますよ。

お知り合いの方で、そんな心当たりがある人もぜひご一報を。
きっと、このご友人はあなたに素敵なディナーをご馳走してくれるはずです。(笑)

ご相談お待ちしております。
RE/MAX L-style 06-4703-3300
oonishi@life-consulting.net
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大変です。中古マンション価格が上がっています

不動産価格は何を基準に変わると思いますか?

欲しいと思う人が増え、売りたいと思う人が少なければ価格は上昇します。

簡単に言えば需要と供給のバランスです。

ただマンションの場合は、その需要と供給に関わらず価格が変動することがあります。

どういうことかと言えば、新築マンションの販売価格に中古物件も反応するということです。

今建築費が高騰しています。

東京オリンピックに向けての建築ラッシュ、アパート建築ブーム、そしてインバウンド向けのホテル建設、賃貸マンション、どんどん新しい建物が建築されていっています。

建てるのは誰?

もちろん建築会社さんですが、AI、ロボットが勝手に建ててくれるわけではなく職人の人手が必要です。

その職人の数が追いついておらず、日当はどんどんうなぎ登り、それに伴い建築費も高騰。

建築費が高騰すれば新築マンションの販売価格に反映される。

風が吹けば桶屋が儲かる

建築会社には社員さんがたくさん働いています。
仕事がなくてもお給料は毎月発生します。

建築需要がないときは、儲からなくても仕事を引き受けないと雇用を維持できません。

でも今はどうでしょう?

仕事が多すぎて職人を借りてくる、人手を借りればお金がかかる。

その分建築費を高くせざるを得ない??

とにかく今建築費は以前に比べて大きく上昇しています。

先ほども言ったように建築費が上がるにつれ、マンションの販売価格、平米単価は大きく上昇しています。

ホテル建設ラッシュに伴い、土地も上昇しました。

賃貸住宅に比べ高収益が見込めるホテル用地を探している会社は、分譲マンションのデベロッパーよりも高値で土地を購入していきます。

建築費だけでなく土地値も上昇しているわけです。

新築マンションの販売価格はその影響もあり、どんどん上昇しています。
こちらに平成28年までの新築マンション販売価格の推移があります。

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*株式会社不動産経済研究所『全国マンション市場動向』引用

これによると大阪でも平成19年平米単価で48.1万円であった販売価格が平成28年には62.1万円、29.1%もUPしているのが分かります。
首都圏でも東京23区内では平成19年平米単価が85.6万円だったものが、平成28年には100.5万円まで上昇しています。
17.4%UPです。

販売価格は平均して東京23区内では6,000万円くらい、大阪で4,000万円ほどなのでいずれも1,200万円〜1,300万円は上昇しているということになります。

新築マンションが高くなればそれだけ中古マンションにもお客様が流れてきます。

『新築は高くなって買えなくなったから中古でもいいよね。』

中古マンション市場にお客様が流れてくると、経済の当然の原理で中古マンション価格も上がります。

今はこういった流れなのですよね。

大阪市内では中古市場も2割〜3割程度上昇しています。

ちなみに、これは昨年度ではなく一昨年度のデータですから、昨年はより一層上昇している実感があります。

『住んでいるマンションが高く売れた。』

これはたまたまではなくデータに基づいた統計です。

『うちのマンション売ってくれた業者さんすごいの。買った時より高く売ってくれたの。』

そうなんです。
いつの時期に購入したかにもよりますが、築10年以内の物件ならその可能性は格段に上がります。

10年近く住んで買った価格で売れる。
その間タダで住めたようなものですし、その間に支払った住宅ローンの減少分は手元に余剰資金として残ります。
しかもマイホームの場合は、売却益に対して3,000万円の特別控除がありますので、利益が出ても非課税になります。

こんなみたいな話が現実になっています。

なので是非大阪市内でマンションを所有している方はご売却を検討されてはいかがでしょうか?

株式会社ライフコンサルティングでは、お住いの住宅の無料査定を行っています。

『あなたの大切な資産を少しでも高くご売却いたします。』

そして残った余剰資金で老後の生活資金を確保してみてはいかがでしょうか?

そのお金を不動産投資に使うのもありですよね。

不動産で儲けたお金はさらに別の不動産で増やしましょう。

少なくともこの機会に売却できたお客様は不動産運があります。

私はよく言ってる話なのですが、ギャンブル運と仕事運、金運と不動産の運って違うんですよね。

仕事でとても成功している人でも不動産で損ばっかりしている人もいれば、金運がないように見える人でも買った物件が次々と高値で売れたりすることがあります。

『たしかに不動産についてはうまく回ってるな。相続した家もタイミングよく売れたし。』


なんて人はぜひこの機会にご相談ください。

お待ちしております。

あっ、今日はマンションの話だけをしましたが、次回は戸建の話をします。

そちらもお楽しみに。


景気はよくならなくても不動産価格は上昇する。その理由は?

このブログでも再三書いているパークシティLaLa横浜の傾き問題の件で、今後確実に地盤調査の方法について強化されます。

そうなると今までに比べ地盤調査に第三者、専門家の立会いなども求められるようになるのではという感じです。

しかも地盤の調査方法についても言及していくことになるかもしれません。

今まで以上に地盤調査、地盤改良にお金と時間がかかるようになるのは確実ですね。
もちろん何よりも大切なのは安全なので、それについては実現するのは望ましいことだと思います。
特に公共機関や病院、学校などの安全はきっちりと確保していただきたいですね。
あと分譲マンションなんかも大勢の人数が暮らすわけですから当然規制強化は必要だと思います。

ただ個人の住宅の場合はどうなんでしょうね?
あまりに規制強化で建築費が高騰してしまうと新築を建てること自体難しくなってしまいそうですね(・・;)

今回の話を受けて、建築費は今以上に高騰するでしょう。
今ですら都心のマンションの建築費は坪あたり100万円とか言っていますから、これ以上上がればもうマンションなど買えなくなってしまいます。
当然それにつられて中古マンションの価格も上昇します。

新築は建築基準が厳しくなるので高くなるのは当然ですが、なぜ中古まで??

これは新築マンションを買えなくなった層が中古市場に流れてくるからですね(・・;)

風が吹けば桶屋が儲かるっていう話と一緒です。

景気は良くならないのに住宅は高くなっていく。

うーん。

こう考えると都心部の不動産以外は手を出してはいけないかもしれないですね(-。-;

需要があるから高くなるだけで需要がない地域はますます売れなくなる。

あれ?
そうなると郊外の物件は安くなって需要が出るのかな?
それにつられて都心部も下がるんでしょうか?

都心部も下がれば建築費も下がりますよね。
あれ?

またデフレに戻ってしまいました(-。-;

バブルのときもそうでしたが、ずっと上がりっぱなしってないですよね。
円安も円高もそうですが。

でも、今後しばらくは建築費、マンション価格は上昇しそうです。

そのあとは分かりません。

多分また下がるでしょ。

不動産は買い時と売り時が大切です。
株と一緒ですね。

最安値で買って、最高値で売れば一番儲かるんですが、そんなことできる人はいません(-。-;

株と一緒で、上昇気流が見え出したら購入、下落兆候が見えだしたらいち早く処分。これですね^ ^

情報収集はマメにしますので、もうやばいよーっていうときには教えますね。手遅れになる前に^ ^

さぁ、まだまだいけますよ不動産投資。みなさん頑張りましょうね(^◇^)
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代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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