ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

高齢化社会

これからの日本の社会を考えると

なんかとても重い題名で始まりましたが、これからの日本の将来について少し語りたいと思います。

といっても、私は政治家ではないので政策や法案について語っても仕方ないですから、そういうお話ではなく、あくまで不動産屋さんとしての話を中心に。

 

今、日本は未曾有の高齢化社会に突入しています。

世界保健機関(WHO)の定義によると、総人口に占める65歳以上の人口割合が7%を超えると高齢化社会、14%を超えると高齢社会と言われています。

illust2328_thumb


今の日本の高齢化率

65歳以上の人口が総人口に対して28.1%、75歳以上の人口割合が14.2%まで上昇しており、これは後期高齢社会(こんな言葉が存在しているのかどうか知りませんが)に突入しているのです。

今の65歳と言えば、ひと昔前の65歳と違い元気いっぱいです。

昔のイメージでは、65歳になれば杖をついて腰が曲がって。。

仕事どころか家の縁側でゆっくりとお茶をすすっていたイメージでしたが、今の65歳はまだ元気に働いています。

だからといって、安心かというとどうでしょう?

あと何年その状態が維持できるのか?

あと何年健康で働けるのか?

働けなくなってから何年余生を過ごさなければいけないのか?

その時、社会保障はどうなってるのか?

これからも高齢者は増え続けます。

一方、こどもの人口は減少しています。

今後の社会保障費は足りるのか?

どう予算組みしていくのか?

またまた消費税増税?

所得税増税?

インフラ整備はどうなるのか?

自治体も予算不足です。

住民税も上がるのか?

納税者の数が減っていく中でどう維持していくのか?

少し考えただけでも問題は山積みです。


 

少し話を変えます。

日本に障がい者ってどのくらいの比率で存在しているかご存知ですか?

今内閣府が発表しているデータで障がい者の数を見ると、身体障害者は436万人、知的障害者は108.2万人、精神障害者は392.4万人となっています。

複数の障がいを併せ持つ人もいるので単純な合計にはなりませんが、3つの障がい者数を足すと、936.6万人、およそ国民の7.4%ものの障がい者が存在していることになります。

高齢になってくると、身体が思うように動かなくなったり、知的障がいを発生したりしていきますので、この数は今後ますます増えていくことが予測されます。


続きはこちらから


子ども比率低下でこの先日本はどうなるの?

15歳未満の人口が全人口に対して12.6%まで低下しました。
これは世界各国と比べても明らかに少ない数字になっています。
先進国では医療も充実していますし、紛争などもなく平均寿命は長くなるのは当然なのですが、あまりにも低い数字です。
中国では増えすぎた人口を抑制するために一人っ子政策をとりましたが、それでも比率は日本より高い数字になっています。
日本では逆に、子どもを増やすための政策を実施する必要があるのではないでしょうか?
少子化の原因はいくつも考えられます。
まず共稼ぎでなければ家計がやり繰り出来ないという経済的状況が一つ。
晩婚化の影響も一つ。
生涯独身という選択肢が増えたということも一つの要因ではないでしょうか?
女性が自立することにより、人生の選択肢の中に必ずしも結婚というものが必要なくなってしまいました。
もちろん女性が自立することには賛成ですし、生涯独身という選択肢も否定しません。
結婚しても子どもを作らないという選択肢ももちろん否定しません。
でも、作りたくても作れない。
しかも、経済的状況で作れないという選択肢は無くすべきではないでしょうか。
子どもは宝です。
もちろん家族にとっては当然のことですが、国民にとっても宝物です。
自分たち世代が働けなくなったときに助けてくれるのは若い世代でないといけません。
国力を強くするのも若い世代です。
少子化の原因の一つに一人っ子が増えたということも考えられます。
3人、4人の子どもを育てるのはお金がかかります。
教育や習い事、多くのことを学ばせようとすると一人っ子に集中することにより実現も可能になります。
学校の教育だけでは学力の高い学校には進学出来にくい状況になっていますので、当然塾にも通わせないといけない。
スポーツの習い事も昔に比べて選択肢は多くなっています。
ニュースで取り上げられるスポーツも多種多様にわたっています。
ゴルフで石川遼くんが活躍するとゴルフを。
テニスで錦織くんが活躍するとテニスを。
体操、トランポリン、これからオリンピックが始まるとまた新しいスポーツが人気になるかもしれません。
塾にスポーツに音楽、これが2人、3人の子どもを抱えていると、とてもサラリーマンの給料では支えきれません。
じゃあ、子どもにはいろいろな習い事をさせてあげたいから、2人目を作るのをやめましょう。
こういう選択肢になることも否めません。
子どもを育てるのにはお金がかかります。
旦那さんがサラリーマンで奥さんがパートに出ます。
子どもを保育所に通わせると、奥さんが週に2、3回働く給料だけでは保育料で飛んでしまいます。
じゃあ週に4日、5日働きましょう。
週に4日、5日働いて、家事をこなしてとなると、もう重労働です。
しかも家計は言うほど楽にはならないので、旦那さんのお小遣いは増えません。
昼食代は300円と、聞くだけでかわいそうな話もよく耳にします。
これなら夫婦共稼ぎで子どもを作らず、月に1、2回は2人で美味しいものを食べに行って、デートしてという選択肢を持つことも当然かもしれません。

でも子どもがいるとしんどいこともたくさんあるのですが、その倍楽しいこと、うれしいこと、感動することがあります。
子どもと一緒に出かけていると、普段会話することのない方たちとよくお話させていただきます。
おばあさんやおじいさんがよく話しかけてくれたり、外国人の旅行者にもよく話しかけられます。
たまに足を止めて話をしますが、こんなことって自分一人で歩いているとなかなか起こらないことです。
小学校や中学校に進学すると、子どもの親同士が知り合いになり繋がりの輪が広がります。
これも子どもがいるからこそ、あり得る話なのかもしれません。

なのでこれからの若い世代にどんどん子作り、子育てをしてもらえるように子育て支援の政策をいろいろ出して欲しいですよね。
高齢化社会の対策や政策ももちろん必要ですが、少子化対策を後回しにしてしまえば取り返しのつかないことになってしまいます。
子どもが成長して、働き出すまでに20年はかかってしまいます。
今のうちに手を打たないと急に生産人口が増えることなどあり得ないのですから。
これは会社の経営でも同じことが言えます。
目先の問題だけに取り組んでいて、将来予測される問題を先送りしていると、問題が表面化した時にはもう手遅れです。
でも、先の問題に取り組める環境を作るということは難しいことなんですよね。
経営をよくプロ野球に例えて話していたことがあったのですが、チームを強くするには守備だけでも攻撃だけでもダメなんです。
でも守備も攻撃もバランスよく素晴らしい選手ってなかなか存在しません。
なので、経営者(首脳陣)がバランスよく配置し、バランスよく指揮することが必要なんだと。
攻撃が素晴らしい=営業力が強い。
守備が素晴らしい=管理業務や事務能力が高い。
という基準で話していましたが、営業力のある社員は協調性に欠けていたり、事務処理能力が著しく低かったりします。
極端な話、パソコンをほとんど使えないとか。
逆に集客をするためには事務能力に長けている人の力が必要だったりします。
これらをバランスよく指揮していくことが大切です。
また若手とベテランのバランスも大切です。
若い子だけならイケイケの時はいいのですが、流れが悪くなった時に対処出来るのはベテランだったりします。
これはスポーツの世界でも会社でも同じです。
不動産投資でも同じことを話ししています。
物件をバランス良く所有すること。
これは大事です。
築年数の古い物件は収益力が高い場合が多いのですが、修繕費、空室リスクなどは高まります。
逆に築年数の浅い物件は収益力は低くても修繕費、空室リスクは低かったりします。
資産をバランス良く配置することにより安定した収益力を持つことが出来ます。
何事もバランス良くいくことですね。


『住宅の循環』の形が変化しています

住宅すごろく1
従来の住宅の流れというのは、こういう形でした。

まず、実家から独立して『一人暮らし』をする。
一般的には1Roomからですよね。

次に結婚して2DKや2LDKのファミリータイプに引っ越しする。

そして、夢のマイホームということで『住宅購入』。これが従来のゴールでした。

でも今はこの形が変わりつつあります。

まず、実家暮らしの若者が一人暮らしをしなくなっています。

その理由としてまず実家が広くなったという要因があります。

昔は狭い家に両親、子供たち、おばあちゃんやおじいちゃんなど6人も7人も住んでいましたから自分の部屋もない若者も多かったですし、妹やお兄ちゃんと部屋が共同というのも少なくはありませんでした。

ここに国土交通省が発表しているデータがあります。
『所有関係別一住宅当たり延べ床面積の推移』というデータです。

(1)所有関係別一住宅当たり

昭和43年に近畿地方の民間貸家の一住戸あたりのの平米数は34.17平米でした。
それが平成25年では43.93平米になっています。

しかも今みたいな核家族化していない時代ですから、この部屋に4人、5人で住んでいたのですが、いまではこの43.93平米に対して2人、3人が住むという状態に変化しています。

『日本の住宅はウサギ小屋』と海外から比喩された時代は変化しているのです。

昔は、働きだして彼女や彼氏でもできればすぐに一人暮らしをしたものでした。

でも今の時代は、それぞれに自分の個室があり、食事・洗濯が付いている実家からなかなか抜け出せない若者が増えてしまっています。だって実家にいても何不自由なく生活ができるのですからね。

なので、そもそもこの『住宅すごろく』が始まらないケースさえあります。

次に結婚しないという選択肢を持つ若者も増えました。

結婚しなければ住宅を購入する必要もないですし、部屋数が多いところに引っ越しする理由もありません。

最近では、『一人暮らし』から『結婚してファミリータイプの賃貸』さらに『住宅購入』という流れで進んでも、これがゴールにならないケースがあります。

売却して『老人介護施設』や夫婦二人だけになり都心部の住宅から『環境のよい地域で余生を過ごすために転居』という選択です。

以前ならこの『住宅すごろく』に乗っかるのがごくごく自然の流れでした。

なので、不動産業界では賃貸業界も売買業界もお客様で賑わっていました。

それが今では、一人暮らしもしない。

結婚して賃貸に住むのではなく、いきなり購入するケースもありますし、せっかく住宅を購入しても様々な原因で自宅を手放すというケースも多々あります。

『住宅ローンが払えない』
『離婚してしまった』

ということ以外にも

『売却して賃貸に戻る』という選択肢も出てきています。

いずれにせよ不動産業界に流れてきているお客様は減少傾向です。

高齢者社会に突き進んでいる今の日本では、最後に売却して老人介護施設に入るという選択肢はこれからどんどん増えていくでしょう。

その時に売却して施設の入所費用を賄える方はいいでしょうが、売却してもほとんど手元にお金が残らないということになったら一大事です。

なので、これから住宅購入をお考えの方は、出口戦略というものを意識する必要もあるかもしれません。

売却時に高く売れる不動産は『資産』ですが、購入時に住宅ローンの残債を完済できない不動産は『負債』です。

『いずれこの地域の地価は上がるだろう。』
『この南向きの土地は新築の建て替え用地としての需要があるだろう』

など、将来売却するときのことを考えて住宅は購入すべきです。

『子どもの学校区があるので、この地域でしか探したくない。』

『今の仕事場に近いからこの地域で探そう。』

という選択肢なら住宅購入より、賃貸の方がお勧めかもしれません。

学校区というのはいずれ撤廃される可能性もあります。
これは少子化で小学校、中学校の統合などもあり得るわけですし、学校の評判というのは常に変動します。

この学校区は評判がいいから買おうという選択肢は少し危険かもしれません。

仕事場も転勤、転職などで変わってしまうかもしれません。

そういった場合、売却時期のタイミングは『高く売れる時期』ではなく、『引っ越ししなくてはいけないから売却する』というタイミングになります。

不動産を資産としてとらえるなら、売却のタイミングは『高く売れる時期』ということになります。

逆に購入するタイミングも『安く買える時期』と言うことになります。

不動産査定の際に、近隣物件の売り出し状況の話をよくお客様にします。

不動産価格というのは『需要と供給のバランス』によって決まります。

供給が多い時期に売却するのはあまり得策ではありません。

競合物件があれば比較対象にされてしまいますし、『売り急ぎ』の物件がその中に紛れていれば価格を左右されてしまいます。

逆に同時期に比較対象になる物件がなければ相場以上の価格で売却することは可能になります。

その地域で物件を欲しい方っていつの時代にもいらっしゃいますので。

売却に有利な地域、場所というのももちろん存在します。

周りに広大な敷地が空地であったとしたら、そこに大規模の分譲地や大規模のマンションが建築されるかもしれません。

その金額がもし安い金額で売りに出されたら、近隣の中古市場は一気に下がってしまいます。

逆に商業地域などでこれ以上物件が建ちにくい地域というならどうでしょう。

自然に中古市場は活発になります。

なので、少し高くても人気のある地域、少し高くても評判の良いマンションなどを購入するのは出口戦略として有効です。

ただ、高値で買ってしまってはダメですから、きちんとした相場感は大切です。

株式投資で自分で運用するときに3,000万円で運用しようとしたときに、何の勉強もせず、誰の助けも受けずに始める方はいないですよね。

しっかりとした勉強をして学んでからか、しっかりとしたプロに運用を任せませんか?

不動産も高額の買い物なのに、自分で勉強せずにいきなり購入するかたが多いと思います。

だから失敗する方が多いのかもしれません。

なので、住宅購入、不動産投資をお考えの方はぜひ一度ご相談ください。

少しはお役に立てると思いますので。

それではご相談お待ちしております。

物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ