空き家率がどんどん上昇しています。
大阪府の空き家率は2013年で14.8%、今は2016年ですが、新築の着工戸数も相変わらず好調なのでこの数値はもっと増えていますよね。
2033年には全国の空き家率が30%になってしまうという試算も出ています。
この中で不動産賃貸業をメインとしている、いわゆるオーナー様たちはどう対応していけばいいのでしょうか?
不動産屋さんに相談すれば、
『家賃を下げましょう。』
『礼金なしで募集しましょう。』
『広告料(家主さんが業者さんに支払う手数料のこと)を増やしてください。』
と言われます。
工務店、リフォーム業者に相談すると
『リノベーションしましょう。』
『他と差別化するために、お金をかけてリフォームしましょう。』
挙げ句の果てには
『室内のリフォームだけでは差別化できないので外壁や共用部分もこの際リフォームしましょう。』
などと言われます。
もちろん空室を埋めるためには有効な手段ですよ。
しかも分かりやすい手段です。
でも、家賃をどんどん下げればキャッシュフローが残らなくなりますし、お金をかけてリフォームすれば現金が出て行ったり、借入金が増えてしまったりします。
もっと有効な手段はないものでしょうか?
中にはリフォーム費用が捻出できないオーナー様もいたりします。

話は変わります。
売買の場合、多くの個人の売主さんは現状のまま売却します。
売却する理由にもよるのですが、居住中のまま売りに出されるケースが多くなります。
もし売主さんに余裕があるなら、転居して空きの状態で、尚且つリフォームして売却すればより高値で売却することは出来ます。
それは分かっていたとしても多くの場合、次の引越し費用がない。
またリフォーム費用がなかったりしますので、そのままの状態で売却することになります。
不動産業者が売却する場合ではどうでしょう?
ほとんどの場合、リフォームをかけて売却します。
これは購入希望者がキレイな状態で見ているので気に入りやすい。
お客様が購入後にリフォームをする場合、イメージがつきにくい。逆に高くかかってしまうかもしれないと思うからです。
つまりキレイな状態にしてあげることにより高く売却できる可能性が高まるわけです。
もちろん賃貸でも同じです。
キレイな状態にしてあげると決まりやすくはなります。
でも多くのオーナー様の場合、高額なリフォーム費用をかけて募集するというリスクをあまり取りたがりません。
費用対効果を考えてしまうのでしょうが、それなりの原状回復だけのリフォームの場合ですと、空室を埋めるために時間がかかってしまうのと、家賃が入退室を繰り返す度に下がっていきます。
自ら資産価値を下げていっていることと同じです。
でも同じマンションを購入した新しいオーナー様たちはどうでしょう?
購入時より収入をUPさせようと、共用部分を改装したり、室内をリニューアルしたりします。
それにより賃料を上げることが出来たり、マンションの資産価値が向上したりします。
それならば賃貸でも現状のまま借りていただき、借主さんにリフォームをしてもらい資産価値を上げてもらい、再リースをするというのはどうでしょう?
もちろんリフォームにかかる費用と再リース時との家賃差がバランス良くならなければ成り立ちませんが。
オーナー様としたらリフォーム費用がかからず、仲介手数料もかからない。
借りる側とすれば不動産を所有しなくてもオーナー業を運営できる。
一棟もののマンションでは難しいかもしれませんが、古家などでは実現可能なような気がします。
古家の場合、リフォームに大きな費用を要します。
なので貸出したいけどリフォーム費用がないので放置している場合や、持っていても固定資産税などがかかるのでもったいないから売却するするという例も多く存在します。

それならば固定資産税などが支払うことができ、その他に多少の収入が入ればありがたいというケースもあるように思うのですよね。
そういうマッチングできるサイトなどがあれば不動産が活性化しそうな気がするのですが。
この仕組みはサブリースと同じです。
サブリースをするのに不動産業者である必要はありません。
宅建免許の要らない不動産業なのです。
つまりオーナー業者と同じという扱いになります。
重要事項説明も必要なありませんし、自由に賃貸することができます。
不動産を所有する場合と比べ低資金で始めることができますし、賃貸ですから途中でやめることも可能です。
こんなことを考えながらも、実現するしたところで私が儲かる要素はないのですよね。
だって私は不動産屋さんですから。
ポータルサイトを作る会社ならそこからでも収益を生むことは可能でしょうが。
誰かこういうビジネスを考えて稼働させてくれないですかね。
そうすれば日本の不動産がもっと活性化すると思うのですが。

どの賃貸物件でもハンを押したように同じではなく、お客様がいろいろな選択肢を持てるようになった方が賃貸業界も盛り上がると思います。
オリジナリティ溢れる部屋作りをしようと思うと、若い人たちのバイタリティが必要です。
でも不動産オーナーというのは資金力のない若者にとっては非常にハードルの高いものです。
もっと参入しやすい業界にならばいいのになといつも思っています。
今は昔に比べて若いオーナー様たちが増えました。
と言っても30台の方々がほとんどで、20台の方はほとんど見かけません。
それなりに所得があって、自己資金のある方だけが参加できる市場なのです。

でも最近その市場に黒船が登場しました。
よくこのブログでも書いている民泊です。
Airbnbです。
これはゲストとホストを直接結びつける革新的なポータルサイトです。
宿泊者と宿泊施設提供者が直接取引できるのです。
必要な費用もゲスト側6〜12%、ホスト側3%だけです。
CtoCのやり取りが実現しています。
ここには旅行業者ももちろん不動産業者も介入していません。
不動産の未来が形になっています。
この民泊を始めるのに不動産を購入する必要がありません。
今ではオーナー様が民泊を運営したいホストの方に部屋を提供してくれるケースが増えてきました。
つまり賃貸を借りるところから運営が可能になっています。
自分が家賃を払って、その施設を貸出し宿泊料を得る。
その差額が利益になります。
少額の初期投資で不動産投資を開始することができるのです。
詳しいことは当社主催のセミナーに参加していただければお話致します。
近々では7月15日(金)18:30から大阪市浪速区の浪速区民センターでセミナーを行います。
参加費は無料になっています。
ぜひこの機会にご参加ください。

というわけで最後は宣伝で締めくくりました(笑)

もしセミナーに日程が合わず参加できない場合でも個別相談も受け付けていますので、お気軽にお声がけくださいね。

それではいつかお会いできる日を楽しみにしています。