ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

180日

違法民泊の時代から合法民泊の時代へ

違法民泊の時代は終了かな?

観光庁のホームページでこんな文書が公開されています。

※詳しくはこちら観光庁のホームページの文書をご覧ください。


001215823-1
民泊運営サイト、AirbnbやHomeAweyなどのサイトへの通達ですね。

住宅宿泊事業法(民泊新法)が今年の6月15日から施行されます。

それまでに許可を取得しているかどうか、その届出番号を確認すること。

そして、確認ができない物件の掲載をしないように通達しています。

あくまで現段階では通達にすぎないのですが、違法民泊においてAirbnbに掲載できないとなるとどうやって集客するのかなという疑問も生じますので、違法民泊の撤退は今後余儀なくされそうです。

かといって、住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づいて年間180日の運営となると、それはそれで収支が成り立つのかという問題も生じます。

大阪市内の中心部ではホテル不足が最近の建築ラッシュで解消されそうですし、もう民泊の力を借りなくても大丈夫というのが本音の部分ではないでしょうか?

私個人の意見としては、ホテルと一線を画しているのが民泊であり、アットホームな雰囲気、ゲストとホストの交流というのが本線であるべきではないかと思っています。

そこをないがしろにした、ただの宿泊施設としての民泊に需要はいずれにせよあり得ないのではと思っています。

ホテルの宿泊ではなんだか現地の雰囲気を味わえない、家族で宿泊できるような広い宿泊施設が日本には少ない、だったら民泊を利用しよう。

こういった需要は今後も根強く存在するようには思えます。

ただ宿泊料が安いから民泊、この需要は今後カプセルホテルや旅館、こちらに大きく流れていくような気がしますね。

カプセルホテルでも外国人の受け入れは増えましたし、外国人にも認知され始めています。

また、簡易宿所のような2段ベッド、合い部屋の宿泊施設も増えてきました。

マンションの一室で、個人が代行業者さんの手を借りて運営していても儲かったバブリーな時代の終焉です。

今後は本腰を入れた、サービス重視の民泊、他と一線を画した民泊施設だけが生き残れる時代になるかもしれません。
でも本来はこれがビジネスであり、他社と差別化することにより勝ち抜き、生き残る。
そういうものじゃないですかね?

もちろん施設自体に趣向を凝らしたものなら、運営は他者に任せて、これは当然アリの選択です。
賃貸経営と同じで、戦略を持って戦っている大家さんが生き残る、民泊もそんな時代になってきました。
面白いですねー。
なんだかワクワクします。

今回の通達でどのくらいの数の違法民泊が排除できるのでしょうね?
今大阪にある民泊施設のうち9割以上は届出のない施設です。
その9割が撤退ということになると、合法的に運営しているだけでもメリットは享受できそうです。
考え方を変えるとまだまだビジネスチャンスは転がっていそうです。
ただ、同じ参入するなら趣向を凝らしたり、差別化できるような施設作りをしたいですよね。

夏頃にはそんなセミナーを開催したいと思っています。
なぜ今じゃなくて夏なの?
そんな声が聞こえてきそうですが、どうせするならきちんとしたセミナーにしたいですし、データもきっちりと取った上でお教えしたいなと思っています。

今年はより一層アグレッシブに にチャレンジする予定です。
みなさまにも同様に儲けていただけるような情報を提供できたらとも思っています。

それまでは、首を長ーくしてお待ちください。(笑)

それではまた。





民泊新法(住宅宿泊事業法案)どうなる?

民泊新法(住宅宿泊事業法案)の内容が段々と明らかになってきました。

180日以内の営業というのはみなさまもご存知の通りだと思いますが、新宿区では月~木の間は営業を認めないという内容になりそうですし、大阪市ではどうなるのでしょう?

現在大阪では大阪市内、そして大阪府の特区民泊がスタートしています。

でも大阪府の中で全ての都市で営業可能かというとそうではありません。

堺市、東大阪市など大きな市はこの大阪府の特区民泊実施地域とは別に、市ごとに条例を定めないといけません。

堺市はこの大阪府の特区民泊、大阪市の特区民泊いずれにも当てはまらないので来年施工される予定の民泊新法での営業を待たないと営業できないことになっています。

堺市には関西国際空港から直結の南海本線堺駅もありますし、営業したいエリアではあります。

この辺りで物件をお持ちの方にとっては、民泊新法は待ち遠しい法案です。

ただ今の話では、施行は来年6月以降になりそうですので、まだあと1年近くもあることになりますね。

すでに特区民泊が施行されている大阪市などのエリアでは、この特区民泊と新法の兼ね合いがどうなるのかというのが焦点になっています。

民泊新法が施行されたからといって、この特区が廃止になるわけではなく並行して走る形になると言われています。

大阪市では特区民泊の申請ができないから民泊新法で営業したいという期待を持っていた方も多かったはずです。

その方々にとって、この民泊新法は待ち遠しい法案でした。

みなさんご存知のとおり、現行の特区民泊の最大の障壁は消防法です。

この消防法のクリアができず断念するケースが大変多かったのです。

そこでこの民泊新法に期待が寄せられていたのですが、結局この新法でも消防法の規制は特区、簡易宿所同様、旅館業の規制になりそうなことが明らかになってきました。

消防法の基準をクリアしないといけないということになると、営業日数の制限がある民泊新法より特区民泊の方がいいわけで、住宅系地域(特区民泊が実施できない用途地域)のみでしか発揮できないことになります。

今回の新法の目的は、届出のない民泊を取り締まるための法律と言われています。

現在の旅館業法では、届出のない施設に立ち入り検査を実施することができないことになっており、民泊新法が施行されると届出のない施設でも立ち入り検査を実施できることになります。

つまり、届け出なく営業している人は、新法実施までに届出施設として営業するか撤退するかという選択を強いられます。

賃貸で民泊を始めた方も多いと思いますが、オーナーさんサイドで消防施設を導入して、借主に営業させるということはなかなか困難な話です。

費用負担が莫大になることがあるからです。

そこで結局行きつくところは物件を購入して、消防施設を導入し許可申請して営業する。

民泊を営業するなら、こういう流れになるしかないのかなというのが現状での感想です。


かといって、大阪市北区、中央区、浪速区の土地価格は高騰していますのでなかなか購入はできません。

ただ逆に言うと無届施設がどんどん撤退に追い込まれるようになると、その周辺エリアでも民泊で収益を上げていくことが可能になってくるということも考えられます。

中心地だけ高騰していた土地価格、不動産価格がその他のエリアにも拡大するチャンスでもあります。

そして周辺エリアではまだ土地の価格も大きくは上昇してはおらず、まだまだ手に入れるチャンスがあります。

そこで、不動産を取得して民泊営業を始めてみようかという方に、どういう点に気を付けて物件選びをすればいいかということをいくつかお教えします。

駅から近い立地

これは旅行カバン、スーツケースをガラガラと押して長距離は歩けないですよね。

宿泊する旅行客の方々は、朝や昼、夕方に到着する方ばかりではありません。

夜間便で到着して暗い夜道を、駅からの長い距離歩くというのは一苦労です。

なので、できれば駅から徒歩5分圏内の場所がいいということになります。

また、裏通りで分かりにくい立地も敬遠した方がよさそうです。

②ある程度広い居住スペースがあるお部屋

民泊をするにあたり、競合相手は当然ホテルや旅館です。

今大阪市内都心部ではビジネスホテルの建築がどんどん進められています。

ビジネスホテルは15㎡~20㎡の小さなお部屋が多いので、この広さに競合しない物件がお勧めです。

ホテルと違いゆったりとしたスペースがある。

4人、5人でゆったりと宿泊できるスペース。

これが今だけでなく先を見越した戦略になります。

広いスペースになれば、家具の配置などレイアウトも自由ですし、自分オリジナルのお部屋を作り差別化を図れるというのも民泊の魅力ですよね。

消防設備が導入できるかの確認

例えば11階建以上の建物になると、床面積の10%以上のスペースを宿泊施設に変更すると1階から11階全ての部屋にスプリンクラーを導入しなくてはいけません。

こうなると消防設備導入にかかる費用は莫大なものになります。

こういった物件は避けたほうが賢明です。

また、戸建物件でも消防設備の導入は必要です。

その場合誘導灯、消火器、自動火災報知機などを取り付ける必要があります。

その費用は40万から50万円ほど必要ですのでその費用は見ておきましょう。

用途地域

簡易宿所、特区民泊いずれも商業地域・近隣商業地域・準工業地域・準住居地域・第二種住居地域・第一種住居地域(3,000㎡以下)の地域でしか営業はできません。

また簡易宿所営業の場合は学校や保育所・公園等が110m以内にないことが定められています。

この地域以外では民泊新法でしか営業できませんので、十分な収益を確保することが難しくなってきます。

建築基準法

共同住宅(賃貸マンションや賃貸アパート)は容積率の緩和が行われています。

共用部分は容積率に換算しなくていい決まりになっているからです。

容積率が目一杯建っている物件ですと、旅館業法の申請をすることによりその緩和がなくなり、容積率OVERとなってしまい、申請ができなくなってしまいます。

また、簡易宿所、旅館、ホテルでは建物登記の用途を『共同住宅』から『旅館』『寄宿舎』などに変更する必要がでてきます。

そうなると固定資産税の計算も変わりますので注意が必要です。

ただ特区の申請は建築基準法に適合していなくても申請が可能ですし、建物の用途変更も必要がありません。

大阪市など、特区民泊実施地域ですと特区申請で十分なのかなという印象ですが、簡易宿所などの旅館営業になると『じゃらん』や『楽天トラベル』などの宿泊サイトにも掲載できるみたいですので、悩みどころですよね。

あと、共同住宅では木造3階建は準耐火建築物として建築可能ですが、3階建以上の建物になると旅館業では耐火建築物である必要が生じます。

建ち上がった建物を準耐火から耐火建築物に変更することなどとてもできそうにありませんので、簡易宿所営業を考えている方にとっては木造3階建という選択肢はなくなります。

ただこちらも特区民泊では準耐火の建築物でも申請は可能ですのでそういった建物の場合は特区申請を考えていきましょう。

最後に当たり前の話ですが

需要のあるエリア

で実施すること。

農業体験型民宿とか、特別なテーマを持って営業する場合は別ですがただの民泊施設として開業する場合、競合相手がいますので宿泊客に選んでもらえる立地というものは重要です。

関西国際空港から何本も何本も乗り継がないといけない場所であったり、都心へのアクセスが悪い場所ですとちょっと苦戦するかもしれません。

それでももうすでにお持ちの物件で空室があるというなら実施してみる価値はあるかもしれませんね。

このようにまだまだ参入のチャンスがあるのが民泊です。

今までは民泊新法の概要が分からず、どちらにシフトしていけばいいのかを悩んでいましたが、やはり特区民泊を実施している地域ならこの制度を利用しない手はないということに結論づきました。

なので、今後そういった物件情報を提供していきますので、ご興味ある方はメルマガにご登録ください。

会員限定で物件情報をお送りしております。

メルマガ登録は当社HPより、メールをご送信いただき『メルマガ登録希望』とお書き添えください。

じゃんじゃんお待ちしております。

最後に特区民泊と簡易宿所の違いをまとめた資料を添付しておきます。

ご興味ある方はご覧ください。

特区民泊と簡易宿所の違い


民泊新法参議院でも可決。来年1月から施行か?

民泊新法


民泊新法(住宅宿泊事業法案)が成立というニュースが飛び込んできました。

衆議院に続き参議院の本会議でも賛成多数で可決され成立しました。

早ければ2018年1月から施行される予定です。

今回の法案で、『事業者』『管理業者』『仲介業者』が届け出制になります。

『事業者』(ホスト)は、都道府県知事または市町村長に届出をすることで事業が可能となり、『管理業者』は国土交通大臣、 『仲介業者』は観光庁長官から登録を受けることで、合法的に事業を行うことができるようになります。

年間の営業日数は180日以内に限られますが、これは民泊を始めようとする方には大きな一歩です。

法案の内容についてはこちらの通りです。

かみ砕いて説明していくと

1.部屋には台所、浴室、便所、洗面設備など生活の本拠として使用するための設備が備わっていること。

2.現に人の本拠として使用されている、従前の入居者の賃貸借の期間満了後新たな入居者の募集が行われている住宅で人の居住用として認められるもの。

3.寝具を使用して施設を使用すること。

4.1年間で180日を超えないこと。

5.都道府県知事または保健所設置の市は市長に住宅宿泊事業を営む旨の届出をしたもの

届出する内容については

1.商号、名称又は氏名及び住所(法人の場合はその役員の氏名)

2.住宅の所在地

3.営業所又は事務所を設ける場合にはその名称及び所在地

4.管理業務を委託する場合はその相手側である住宅宿泊管理業者の商号等

5.住宅の図面

その他の要件としては

1.各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限

2.定期的な清掃

3.非常用照明器具の設置

4.避難経路の表示

5.住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内

6.移動のための交通手段に関する外国語を用いた案内

7.宿泊者名簿の備付け(宿泊者の住所、氏名、職業、その他)

8.宿泊者への騒音防止、周辺地域の生活環境の悪影響の防止についての説明

9.苦情および問い合わせに適切、迅速な対応をすること

10.事業者である旨を掲げた標識を掲げること

ここには平米数や消防法については書かれていません。

あくまで旅館業、ホテルではなく住宅というくくりになるので消防法規制も甘くなるのではという見方もあります。

現行の『特区民泊』『簡易宿所』では消防の規制により、なかなか事業者、宿泊施設が拡大していかない状態になっています。

今回の新法成立によりまた『民泊』というものがクローズアップしてくるかもしれませんね。

ちなみに今回の新法は特区が認められている地域でも並立して進行していくようですので、また詳しい状況が分かりましたらUPしますね。

それではまた。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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