ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

3点セット

『競売』ってなに?不動産競売の入札の流れ

  今日のテーマは『競売』です。

競売と言えばみなさんはどんなイメージを持っていますか?

『恐い』『ややこしい』『難しい』

そんなイメージを持っている方が多いのではないでしょうか?

実はそんなこともないのです。
でも、どんなものなのかも分からない。

やり方、参加の仕方も分からないという人のために解説していきます。

まず一般的な不動産取引の場合、売主さんがいて、買主さんがいます。

買主さんが物件代金の支払いをし、それに対して売主さんは物件の引渡しをします。

これが不動産取引です。

そして、買主さんが代金を支払う場合、多くの場合不動産は高額なので銀行などの金融機関から資金調達をします。

住宅ローンであったり、アパートローンであったりです。

銀行さんは無担保で高額な融資を引き受けてくれません。

どうするかというと、その購入する不動産に担保をつけます。

抵当権であったり根抵当権であったりします。

これが住宅ローン、アパートローンを利用するときのざっくりとした流れになります。

 

次にその抵当権ってなにというお話です。

抵当権とは、

住宅ローンなどのお金を借りたときに、家や土地をその借金の担保として確保しておくものです。

借金の担保と言えば聞こえは悪いですが、何千万もの高額のお金を貸すわけですから万一の場合「返せませんだけでは済まないですよね。

返せない場合はその借金の元になった不動産を取り上げますよというのが抵当権です。

 

次に根抵当権ってなにというお話です。

そもそも根抵当権とは

事業をやっていたら、銀行から何度もお金を借りたり返したりします。

その都度登記したり抹消したりすると大変です。

登録するたび、抹消するたびに費用がかかればとても大きな出費です。

会社
利便性のために、そして経済活性化のために作られたものです。

銀行がまず、お金を貸す上限の金額を決め、

これを

「極度額」と言います。

その金額の範囲内なら、いくら借りたり返したりしても、抵当権は何も変更しない。

最初に設定したままにするという仕組みです。

アパートローンや事業性のある融資に対して行われることが多いのが根抵当権です。

そして借入額の1割増し、2割増しで金額設定が行われることもあります。

あとで追加融資を行うために設定したり、また利息分なども回収するために設定したりもします。

 

ローンが支払えなくなれば、銀行などの金融機関から催促の電話や手紙が入ります。

その連絡を無視していると、再建計画が立たないので金融機関は建物を

差し押さえ競売手続きに移行します。

裁判所に申し立てをするわけです。

土地や建物を競売にかけて、お金に換え借入金を回収しようとするわけですね。

これが一般的な競売の流れです。

この他にも競売にはいくつか種類があります。

この説明はまた詳しく説明するとして、競売の流れについて見ていきます。

 

まず、先ほどのように抵当権者、金融機関などが競売の申立てを裁判所に対して行います。

それに基づき裁判所の方で調査をします。

入札物件の資料を作成するということですね。

どんな物件か分からなければ誰も入札できませんので、競売にかかった物件がどういった物件で、どういった権利関係になっていて、今どういう状況になっているのかということを調査し公表します。

3点セットと言われる資料で、

物件明細書、現況調査報告書、評価書という3つの資料です。

入札期間前に新聞やネット上でこうした物件情報やこの調査資料を見ることができます。

物件の概要とともに、こうした3点セットも裁判所でも、ネット上でも閲覧することができます。

こういった情報を公開することを公告といいます。

公告された物件のなかから興味ある物件を見つけて入札することになります。

その入札者の中から最高金額を付けた方が落札者となります。

ただ、一番高い金額をかいたからというだけでは落札者になれないこともありますので、そのあたりはこの後ご説明いたします。

 

まず最初に競売入札には入札するための書類を入手することが必要です。

振込依頼書・入札書・入札保証金振込証明書

そして入札書類を入れる封筒。これが必要です。

これらの入札に必要な書類は管轄裁判所で入手できますのでまずこれを手に入れてください。

 

入札書には提出する日付、事件番号、物件番号、入札金額、そして入札者の住所氏名を記載します。

事件番号、物件番号については物件目録、3点セットに記載されてありますのでそちらをご覧になり転記してください。

入札額については、買受可能価額以上で入札することが必要です。

買受可能価額以下の入札では買受人になれませんのでご注意ください。

この入札書で一番大事なことは金額を書き間違えないことです。

1桁間違えて書いていたから訂正しておいてとか、

数字を間違えたからなかったことにというのは通用しません。

一度提出してしまえばあとから修正することはできませんので、慎重に記載してください。

 

次に入札保証金振込証明書の書き方です。

こちらにも事件番号、物件番号、入札者の氏名や住所などの情報を書き込みます。

開札期日も記入する欄もありますので、3点セットを見ながら記入していきます。


そして落札できなかった場合に保証金の返還を受ける口座を記入します。

こちらは、入札者本人の口座を書くのが一般的ですが、入札者本人の口座以外でも受け付けは可能です。

落札できなかった場合は開札後数日でこの返還口座に入金がありますので、次回の競売入札の保証金としてすぐに流用することも可能です。

そして振込証明書を貼付けます。

貼り付けた振込証明書には2か所の割り印が必要です。

そして、金融機関の受付印のあるものを貼り付けます。

保証金の入金はかならず、入札期日期間終了日の前日までに入金するようにしておいてください。

 

振込依頼書です。

こちらにも事件番号、入札者の氏名、住所を記入します。

決められた保証金額を記入し、振り込み手続きをします。

金融機関の窓口に行って、金融機関の受付印を受領するようにしてください。

 

先ほど振込依頼書の書き方の説明をしましたが、入札にあたって最初に入札保証金の入金が必要です。

こちらは物件ごとに決められた売却基準価額をもとに決められています。

売却基準価額の2が保証金額となります。

売却基準価額が低ければ入札保証金も低いのですが、売却基準価額が高額の場合、保証金額が何百万円、何千万円になるケースもあります。

金額の多寡を問わず、どの物件でも最初に保証金が必要だということは覚えておいてください。

 

先ほど書き方を説明した書類以外にも入札者本人を証明する書類が必要です。

個人なら住民票、法人なら登記簿謄本などがこれにあたります。

その書類も入札書と一緒に提出しなければなりませんので、事前に取得しておくことが必要です。

そして入札できる権利があるものだけが入札できます。

ほとんどの方は外国人を含め入札が可能です。

ただ債務者自ら入札することは禁止されています。

抵当権の実行で競売にかけられたのに、自ら競落して抵当権を抹消。

それならばその債務を最初から支払えということになりますから債務者自らが落札者になることはできません。

そして競売妨害等の行為を行っていたものなんかも入札者となれません。

逆に言うと債権者(抵当権者)お金を貸していた方ですね。

この債権者自ら入札し落札することは可能です。

 

これらの書類の記入が終わり開札日を迎えます。

開札日当日は裁判所に出向けば、入札本数、入札金額、入札者の名前を読み上げてくれます。

一度経験しておくのもいいかもしれませんね。

1番手と2番手の差が結構ある物件もありますし、僅差で落札しているケースもあります。

あまり2番手とかけ離れていたら入札金額を失敗したと顔が青ざめることもあるかもしれませんし、保証金の分を流しても代金納付を取りやめた方が良い場合もあります。

落札金額、入札本数だけなら、開札日当日の夕方頃にはネット上で閲覧することができます。

お忙しい方はネットでチェックすることになります。

こちらでは2番手以降の入札金額は分かりませんので、他の入札者との差を知りたい方は裁判所に出向く必要があります。

 

最高価買受人になるには

まず提出した書類に不備がないこと

入札保証金を期日内に振り込んであること

入札書を期限内に提出していること

本人確認書類が同封されていること

そして、最高価格で入札していたことが必要です。

さらに、その最高価が買受可能価額以上の金額であること。

以上が要件となります。

 

最後に落札後の手続きの手順です。

最高価買受人になった場合、開札日から1週間で売却許可決定がされます。

売却許可決定がなされると、約1週間で代金納付期限通知書が送られてきます。

この中には、手続きの方法が記されており、その手順に沿って固定資産の評価証明を取得し、所有権移転にかかわる登録免許税の計算を行います。

登録免許税の金額が確定すると、いつ代金納付を行うか、また登記にかかわる手続きにいつ裁判所に出向くかを裁判所に通知します。

落札価格から保証金額を差し引いた額が残代金として支払う額になります。

この納付期限は落札後約1ヶ月から1か月半後くらいが目処になっています。

なので、落札したからすぐに入金しないとと焦ることもありません。

融資付けも十分可能な期間です。

残代金を支払い、登録免許税も支払うと裁判所が嘱託で登記手続きをしてくれます。

もちろん、競売時についていた抵当権は外された状態で登記されることになります。

裁判所に出向き、登記手続きが完了すると、登記識別情報(昔で言う不動産の権利証)ですね。

これが郵送で送られてきます。

以上で所有権移転の手続きは完了です。

 

登記手続きは完了したということは、この不動産は自分のものになったということです。


でも、今日から自由に使っていいかという話は別物です。

まず、建物の鍵の引渡しは行われません。

通常の不動産取引ですと、決済時に鍵の受け渡しが行われますが、競売物件の場合は裁判所が所有者や居住者から鍵を引上げ、落札者に渡してくれることはありません。

また、建物内に動産、家具や荷物が残っている場合もあります。

この場合も建物内に残っている動産まで自分のものに自動的になるわけではありません。

所有者がそのまま居住したままの状態ということもあります。

そうした場合どうすればいいの?

そうですよね。知りたいですよね。

そのあたりのお話は次回お話することにします。

お楽しみに。

それでは。

ちなみに動画でもご覧いただけますので、こちらもぜひご覧ください。


競売物件のメリットとリスク

今日は競売物件のメリットとリスクのお話を。


まずはメリットから。

1)一般市場よりも安く購入できる

競売物件の売却基準価額は一般市場の40%~50%に設定されています。

実際の落札価格でも一般市場の80%前後で落札されています。

『えっ?そんなものなの?もっと安いと思っていた。』

という人もいるかとは思いますが、入札の多いエリアの物件では市場価格の1割減くらいの相場で落札されているケースも増えています。

もちろんこの落札価格というのは物件ごとによって変わりますので、中には市場価格の半値以下で購入できたのではという物件もあります。

いずれにせよ、一般市場よりは安く購入できるわけですからこれが最大のメリットです。

2)人気エリアの流通の少ない物件が手に入る

次に人気のエリアの物件、人気のタワーマンションなども競売に登場したりします。

一般市場に出たとしても秒速でお客さんがついてしまうエリアの物件でも、競売なら入札期間中じっくりと入札金額を吟味できます。

3)先着順ではない

最後に競売というものは入札期間が決められており、誰もがその期間中に入札しなければならず、その期間中に最高値を付けた人が最高価買受人となります。

つまり、早い者勝ちではなく、より高値を付けた人が買受できるわけです。

『不動産って情報が命だから、一番先に情報が入ってくる不動産業者さんがいい物件を先に買っちゃうんでしょ。』

普通の一般流通の不動産物件ならそうですよね。

再販して利益の出そうな物件があれば自分で仕入れて再販売して利益を作ることが可能です。

なので自社で仕入して再販している会社さんが勧めてくる仲介物件は

『自分が購入したいと思わなかった物件。』

『自分が購入するには金額が合わなかった物件。』

ということになります。

再販して利益分を確保しようとすると最低でも相場の2割から3割程度は安く仕入れないといけませんから、その目線に合わなかっただけなのかもしれませんけどね。

でも、競売物件の場合は不動産業者さんも一般のお客様も同じタイミングで入札しなければなりません。

早い者勝ちではなく、不動産業者さんと同じ条件で入札、落札が可能です。

つまり不動産業者と同じ土俵で戦える唯一の市場なのです。

次にリスクの面を考えます。

最大のリスクは

1)内覧ができない

ここではないでしょうか。

競売物件の内覧は基本的に不可です。

債権者に申し出をし、手順を踏めば内覧することは不可能ではないのですが実務的にはかなり難しい話になります。

3点セットと呼ばれる資料を基に入札価格を判断しなければいけません。

2)購入後の保証がない

競売物件には瑕疵担保というものがありません。

購入後に雨漏りをしていた。

床が抜けていた。

というようなことが判明しても弁済をしてくれるわけではありません。

ただ、この辺の状況も3点セットの中の現況調査報告書というものの中に記述があります。

雨漏りの形跡がある。

壁面にひび割れがある。

というような供述がありますので、隅から隅まで目を通しておけばある程度のリスク回避は行うことができます。

3)保証金が最初に必要

競売物件に入札するのには最初に入札保証金の供託が必要です。

これは売却基準価額の2割と定められておりますので、この分の保証金は落札の如何にかかわらず入札前に必要になります。

もちろん、落札できなかった場合はすぐに返金されます。

大阪市の場合は開札日から1週間もかからず返金されます。

4)確実に購入できるかが分からない

当然ですが、最高価買受人になれなければ購入はできません。

また、入札期間中でも案件が取り下げられることがありますので、開札日に裁判所で取消になっているのを見てがっかりということもあり得ます。

5)鍵の引渡しがない

基本的には前所有者による鍵の引渡し義務はありません。

なので、コンタクトが取れないケースでは鍵の引渡しが困難です。

その場合は引き渡し命令→強制執行という手続きになりますので時間を要することになります。

6)融資が受けづらい

競売物件に対してイメージがよくない金融機関もいまだに存在します。

自己居住用の場合はまだ取り扱いが可能なのですが、収益用、投資用としての融資付けには多少苦労します。

信用金庫、信用組合さんなどと事前のお付き合いのある場合は別ですが、初めての不動産投資で競売物件での融資付けとなるとタイムスケジュール的に難しくなることもあり困難を極めます。

以上がリスクの部分になります。

リスク面を考えると、やはり最低でも相場の1割~2割は安く購入しないと割に合わないというのが個人的見解です。

1割はともかく、2割安以上で購入しようとすると1回、2回の入札では落札できないと思っていただいた方が賢明です。

この相場というものは私たちのような仕事をしていれば自然に身につくものですが、一般の方には分かりづらい指標です。

なので怪しい競売代行業者さんなどではこの相場を高く指示し、落札しやすい金額に誘導することも少なくはありません。

ご注意くださいね。

また自分で勝手に相場を判断することも危険です。

不動産の価格を決める要素はいくつもあります。

誤った相場観で入札してしまうと、相場以上の金額で落札してしまうこともあります。

過去にお話ししたお客様の例で

『建築基準法上の道路に面していない再建築不可の物件を近隣の土地相場で落札してしまった。』

ケースや

『持ち分割合があり、全部の所有権を移転できない物件を購入してしまった。』

という例もありました。

こうした場合でも

『知らなかったからキャンセルしたい。保証金は戻ってくるの?』

と聞かれても、入札した保証金の返還はありません。

残りの代金納付をしなければ、残代金の支払いは必要ありませんが、一度入札した保証金は返金されません。

なので、不動産の知識のない方はプロの不動産屋さんにアドバイスを求めることをお勧めします。

競売代行業者さんでも、981.jpのサイトで紹介している業者さん、不動産競売流通協会(FKR)に加入している業者さんなら落札代金の3%+消費税の手数料でお手伝いしてくれます。

もちろんうちの会社でもお手伝いしておりますので、最初はお気軽にお問い合わせください。

981


次回のブログでは、競売の3点セットの見方をご説明いたしますね。

こちらにもご期待ください。




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