不動産を売却した時に利益が出れば譲渡所得が発生します。
これは長期譲渡か短期譲渡かによって税率が変わります。
売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡として、超えていなければ短期譲渡という扱いになります。長期と短期では課税される税率が変わります。
売却して出た利益に対して、短期では39.63%、長期では20.315%が課税されます。
これは所得税、住民税、復興特別税が加算された税額になります。
この利益というのは単純に購入した金額と売却した差額というものではなく、購入した金額には仲介手数料や登記費用、印紙代や不動産取得税なども含まれますし、同様に売却金額からも仲介手数料、登記費用などは控除することができます。
ただし建物に関しては所有期間分を減価償却する必要がありますので、詳しい計算についてはまたご相談下さい。
不動産投資をされている方の中には、この短期譲渡、長期譲渡というものを気にされる方が多いのですが、マイホームの場合ほとんど気にかけるケースは少なくなっていました。
なぜなら。
マイホームの場合は購入した金額より売却する時の金額が大きく下回る場合が多いのです。
新築で購入し、何年か住んだ後離婚や住宅ローンの支払いが出来なくなり手放すという場合、3、4年で減った残債分より値下がり幅が倍以上発生していました。
中古で購入する場合、購入者自らがリフォームする必要が生じます。
その場合、リフォーム分は値下げ交渉してきますし、業者が買い取り売主になる場合はその業者さんの利益分も売値から下がります。
したがって新築で物件を購入した場合、住宅ローンの残債の返済額よりも値下がり幅が大きくなっていたために譲渡利益が出なかったのです。
利益が出ないどころか、売却しても残債分が返済できないために売却すら出来ないというケースも少なくはありませんでした。
でも最近そうでもないケースが登場しています。
都心部の区分所有建物はここ2、3ねん価格が上昇しています。
新築マンションの建築費が高騰し、販売価格も上昇しました。
それに伴い中古マンションの市場に注目が集まっているのです。
新築マンションに手が届かない方が中古マンション市場に流れ出したのです。
場所、築年数、物件にもよりますが、2割〜3割程度上昇しているマンションも出てきています。
そうなると新築購入時よりも高く売却できたり、中古でも購入した金額より高く売却できるケースも頻繁に起こってきています。
そうなると先ほどの長期譲渡か短期譲渡かというのは気になりますよね。
税率が倍ほど変わりますから。

でも、実は居住用財産には3000万円までの特別控除というものがあるのです。
居住用財産というのは、つまり自分が住むために購入した不動産、自宅を売却した場合ということになります。
自宅を売却した場合、利益が3000万出たとしても譲渡所得はかかりません。
これには長期、短期関係ありません。
しかも自分が居住しなくたってから3年を経過する年度内に売却した場合でも、この特別控除が適用になります。
つまり、自宅を売却しようと思ったけど残債分以上で売却できそうにないから売却さずに他人に賃貸していたという物件でも、3年を経過していなければ特別控除が使用出来ます。
実務ではこうした賃貸として貸出しているケースが多く存在します。
残債分で売却することが出来ず、足らない残債分を用意出来ない場合などには第三者に賃貸で貸出し、住宅ローン分だけでも支払ってもらえるならいいかという形で賃貸することが少なくはありません。
こうした場合でも今の時勢なら、その当時よりも高い金額で売却出来るかもしれません。
その当時よりも若干でも残債は減っていますので、ひょっとしたら売却して手元にまだ余剰資金が残るケースも想定出来ます。
そうした方にとって今は千載一遇のチャンスかもしれません。
2年前に不動産屋さんに相談したが、その金額ではとても売れないよと言われた。
3年前に相談したが、賃貸にした方が毎月いくらか手元に残るよと言われ賃貸に貸出した。
というケースでも、今ならその当時よりも高い金額で売却できるチャンスがあります。
相場というのは生き物です。
常に変動するものなのです。
不動産の売却査定でも、実際にはどの事例を引っ張りだすかによって査定金額は大きく変動します。
安い事例を3例比較するのと、高い事例を3例比較するのとでは上下で2、3割は変動します。
同じマンションでも、一昨年の同時期、今年の前半の事例では1割、2割変わっていたりします。
安く買い取りたい業者さんでは、安い事例をピックアップし、高くても専属専任で預かりたい業者さんは高い事例をピックアップしてきます。
つまり、不動産の腹算用次第で査定金額は変動します。
当てになりませんよね。
なので、いい価格で販売したいと思うなら、まずご自分の不動産の価値を知っておく必要があります。
そのためには不動産一括査定というのは一つの選択肢としては有効です。
知り合いの不動産屋さん、信頼できる不動産屋さんがいない場合にはその手段が一番有効的かもしれません。
大手だからといって、ご自分の不動産をより高く売却してくれるとは限りませんし、逆に小さい不動産屋さんだからといって親切丁寧と限っているわけではありません。
ご自分の意志をきちんと汲み取ってくれ、親身に考えてアドバイスをくれるパートナーを選ぶ必要がありますよね。
今は不動産を売却するにはとてもいい時期ではあります。
もちろん今後も値上がりする可能性は0ではありません。
でも、都心部に物件をお持ちで数年前に購入している方なら、購入時と同程度、もしくはより高い金額で売却できる機会ではあります。
同程度の金額で売却出来れば、居住期間中はタダで住めたようなものなので十分ありがたい話ではないでしょうか?
その期間分の残債は減っていますから、売却時にキャッシュが残ってきます。
もしやと心当たりのある方は是非一度ご相談下さい。
査定、ご相談は無料で行っています。
ただし関西近郊の物件に限ります。
それ以外の地域では、申し訳ないですが調査費と交通費を頂きます。
みなさまのご相談お待ちしております。