ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

35年

不動産購入でやっちゃった・・・『こういう不動産購入は失敗する』

今日は不動産購入でやっちゃったというテーマ。

こういう買い方をしたら失敗しますよということをご紹介していきます。

 

せっかく自宅を購入したのにローンを支払っていけない。

不動産を差し押さえられ競売に・・・

なぜこんなことが起こるのでしょう?

それは、支払いのシュミレーションがまずできていないということに起因します。

そうならないためには『家賃と同等の支払い』という言葉に惑わされないということが必要です。

これは、不動産広告のチラシとかでよく見かける言葉です。

毎月支払い7万円でOK。

家賃と比べてみてください。

家賃並みの支払いで購入できますよといううたい文句です。

これを見て『今の家賃と変わらないなら払っていけるのでは?』

と思ってしまいます。

これが落とし穴なのです。

住宅を購入すれば毎年固定資産税、都市計画税を払っていかなくてはいけません。

毎年5月頃、6月頃に納付書が送られてきますが、この計算を忘れていたらとても大きな出費になります。

なので、きちんと計算に入れておく必要があります。

また一般の銀行で住宅ローンを組んだ場合は団信(団体信用生命保険)、この保険料がローンの金利に含まれていたりしますが、フラット35などで借りている場合は団信の保険料は別途負担です。

この費用も毎年請求がきますので、考えておく必要があります。

そして、引っ越しする際に、家具や電化製品を買い替えたりしたくなりますよね。

せっかく新居に移るんだからこの際冷蔵庫も新しくしたいとか、マンションから戸建てに引っ越しした場合ですと、窓の数が違うのでその分カーテンもたくさん必要になります。

エアコンも各部屋に設置するとなると結構の出費です。

そして、部屋が広くなる分、鉄筋コンクリートの賃貸マンションから木造の戸建てに引っ越した場合は光熱費も大きく上昇します。

今まで、毎月電気代が6000円、ガス代が4000円、水道代は2000円といった支払だったのが、電気代12000円、ガス代、水道代も上昇して家計を圧迫するというケースもありますので、きっちりと計算に入れておかなくてはいけません。

 

次のケースです。

転職するからその前に購入しよう』

こういったケースのお話です。

まず住宅ローンの審査基準ってどんなものを見て判断するのかという話ですが、勤続年数、収入、年齢、車やクレジットカードなどの毎月決まった支払い、そして自己資金(貯蓄額)などを基準にして住宅ローンの可否を決定します。

転職してしまえばこの中の勤続年数や年収といった項目でマイナスに作用しますので、転職する前にローン審査を通してしまい住宅購入をしてしまおうというケースは多くみられます。

これが何がいけないかというお話ですが、そもそも現職を転職するということは、転職した新しい職場で長続きするかどうかということさえまず分からないですよね。

新しい職場環境に自分が合うかどうか。

また約束された年収が確実に今後ももらうことができるのか。

とても不安定な状態です。

新入社員で入社したときのことを思い出してください。

就職した瞬間に大きなローン(例えば車のローンなどを)組もうと思いましたか?

仕事に馴染めるかどうか、そもそもどんな職場なのかとか不安じゃなかったですか?

転職も変わらないですよね。

つまり転職した時点で過去の自分はリセットです。

そんな不安定な状況で30年、35年という長期のローンを組んではいけませんよというお話です。

家賃を今後支払っていくなら、ローンを組んで少しでも出費を抑えれる住宅購入をと考える方も多くいますが、先ほど説明したように購入した場合は住宅ローン以外にもいろいろな出費が伴います。

この辺りはきっちりと考慮しておく必要がありますので、収入が安定していない時期に住宅購入を安易に考えてしまうと失敗につながるということです。

 

次のケースは、35年ローンで組めるうちにということで、とりあえず最長の期間でローンを組むという場合です。

住宅ローンというのは最長で80歳まで組むことができます。

つまり、44歳までなら最長の35年間の住宅ローンを組むことができます。

期間が延びれば毎月の返済金額は少なく済みますし、今の低金利なら金利負担も少ないのでとりあえず35年でローンを組むことは決して悪いことではありません。

でも、定年退職って何歳までですか?

60歳か、65歳か。

定年退職後も引き続き勤務させてもらえるかもしれません。

でも、定年前の年収と同じだけもらえるわけじゃありません。

退職金がもらえるからその分でなんとか・・

じゃあ一体いくらもらえそうですか?

その退職金で完済できそうですか?

また、退職金で住宅ローンの残債を返済してしまい、その後の老後の資金は大丈夫ですか?

恐いですよね。

年金で生活できる保障は今の日本にはありません。

老後の資金もきっちりと確保しておく必要はあります。

ではどうすればいいの??

簡単な話です。

定年退職までに完済できる計画を組み、その計画を実行できると思った場合に購入に踏みければいいのです。

一般的に住宅ローンは元利均等払いで組む方がほとんどです。

毎月の支払いが一定額になっている支払方法です。

給料がこれから先どんどん上がっていく予測が立つ方なら、その上がった分を繰り上げ返済したりして早期に完済することは可能です。

でもその予測が自分で立てれないと思っていたりしたら・・・

35年ローンで組んではいけませんよね・・・

超長期のローンを組むとなかなか残債は減っていきません。

いざ売却しようとしたときに、残債の方が大きく突出していて売りたくても売れないという状況に陥いります。

安易に毎月の支払額が少なくすむからといって35年ローンを組んではいけません。

 

次回はまだまだ失敗の例をご紹介します。

こうなる前に購入前にぜひご相談ください。

ご相談はライフコンサルティングまで。

 

今日のブログの内容をまとめた動画はこちらです。

文章を読むのが面倒な方はぜひこちらをご覧ください。


『サブリース』35年借り上げってどういう意味?

最近はサブリース契約も10年間から30年間、35年間など長期の契約商品が出てきています。

これは所有者にとってありがたい話なのですが、そもそも何でこんな長期間の保証ができるのかというお話です。

大東建託などは『35年間一括借上』をうたっています。

『35年間家賃を保証してくれるなら何のリスクもないから建てちゃおう』

まさかこんな安易な考えで新築のアパートを建築する人もいないとは思いますが、きちんとした説明がされていなければ分からないですよね。

ハウスメーカーさんがターゲットにしているのは不動産投資家の方々ではなく、地主さんなどの不動産経営の素人さんです。

30年保証、35年保証といっても家賃の見直しはその期間中も行われます。

たいがいは2年毎、5年毎とかで賃料の見直しが入ります。

その際にいきなり大きな減額をされてキャッシュフローが一気に悪化する。

→ローンが支払えなくなる

→滞納し、競売にかけられるもしくは売却を迫られる

→土地がなくなってしまう。

こんなケースも想像出来てしまうわけです。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。

もちろん22年で建物が朽ち果てるわけではありませんので、これはこれでどうなのかという話ですが、いつから木造の収益不動産で30年ローン、35年ローンが組めるようになったのでしょう?

最近の話です。

30年借上げ、35年借上げという契約を担保にして金融機関が30年返済、35年返済を組むようになりました。

そうなのです。

ハウスメーカーの30年借上げ、35年借上げというのは超長期の融資を引き出すためのテクニックの一つなわけです。

なぜ超長期の融資が必要なのか?

またなぜ低金利の融資をセットにして販売するのか?

それは建築費が高いからです。

利回りが低いからです。

もちろん戸数にもよりますが、あるハウスメーカーさんなどでアパートの見積もりを取ると木造で1室あたり1,000万円から1,200万円ほどかかります。

そこから回収できる家賃は6万円から7万円だったりします。

土地から購入して建築すればとてもじゃないけど合う利回りではないわけです。

それならなぜ建てるの??

『相続税対策』

という大義名分のもとにどんどん新築アパートが建築されているわけです。

借金を作って相続税の対象となる資産を減らしましょうということです。

1億円の現金を持っていても1億円の借金があれば資産は0です。

評価額5,000万円の土地の上に建築費1億円のアパートを全額借金で建てれば、マイナス5,000万円になります。

そういう見方をすればいいように感じますよね。

たしかに不動産を購入することって相続税対策には有効です。

でも、損をしなくても十分相続税対策はできるのです。

建物をわざわざ2割も3割も高い建築費で建てなくても、相場通りの建築費で建物を建築しても節税にはなります。

要はスキームの問題です。

35年返済で金利0.6%、建築費1.2億円の借入で毎月の返済額は316,800円。

借上げ後の利回りが例え5%でも毎月50万円の家賃収入があります。

返済できてしまうわけです。

固定資産税を支払ってもまだお釣りがでます。

相続税対策のみが目的であれば、節税はすでにできているわけなのでこれで十分なのかもしれません。

でも、借上げ賃料の見直しが入った場合はどうなるのでしょう?

5年後に借上げ賃料が10%下落、家賃収入は45万円になります。

もうアップアップです。

さらに5年後にさらに10%下落すれば、家賃収入は40.5万円に。

固定資産税を支払えばキャッシュフローはもうマイナスです。

0.6%という金利で考えてもこうなるのです。

そうならないためにはまず相場を把握しておくこと。

建築費がどのくらいかかるのかというものも把握しておく必要があります。

安い建築費で建築し、安い金利で借り入れを起こせば失敗は限りなく回避できます。


そもそもサブリースの仕組みってどうなっているのかご存知ですか?

オーナーさまから部屋を借上げ転貸する。

オーナーさんに支払っている賃料より高い賃料で入居者に貸し出すから利益が出るのです。

一般的には査定賃料の80%から90%で借上げする会社が多いですよね。

その差額でリフォーム費用とか、仲介業者に支払う手数料をまかなっています。

募集賃料が下がれば当然収支は圧迫しますから、元のオーナー様との借上げ賃料を下げる交渉をしてきます。

『家賃保証があるから安心』

ではないのです。

サブリースは低金利で長期の融資を引き出すための材料と思っていればいいのです。

サブリースがもし切れればどうなるの??

空っぽにされて返されても困る・・・

というオーナー様もいらっしゃるかもしれません。

ただほとんどのサブリースの契約には入居者保護の契約内容が織り込まれています。

どういうものかというと、

『サブリース原契約が解消された際には、貸主は転貸借人の契約内容を引き継ぐものとする。』

文面は多少違うかもしれませんが、同意義の文面が必ず入っているはずです。

つまり、借上げ賃料の値下げ交渉の際にこの文面を念頭においておけば焦らなくてもよくなるかもしれませんよ。

もちろん建物の入居状況にもよりますが、満室に近い状況であればサブリース契約を解消した後の方が家賃収入がよくなるケースの方が多いかもしれません。

当初の設定賃料が高めに設定されていたなら別ですが、相場より安い賃料で借り上げているならいざとなった時に自分で賃貸経営をすれば破たんは回避できます。

でも内装工事費用とか空室のリスクとか考えれば、キャッシュフローさえしっかり残っているのならサブリース契約は魅力です。

まぁバランスの問題ですよね。

サラリーマンで賃貸経営の時間もない、手間をかけることが出来ないという方ならサブリースでなくても毎月の管理費で家賃の5%ほどの管理手数料を取られてしまいます。

しかも、入退去の際にリフォーム費用、仲介業者の手数料も発生します。

それならばサブリースの方が煩わしくない、手間もかからないということになります。

サブリース契約をするにしても、自分で賃貸経営を全てするにしても賃料が適正なものなのかということはしっかりと調査しましょうね。

そこが間違えてしまうと、何年後かには・・・

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最近、需要のない地域にもどんどん新築アパートが建てられています。

表面利回りをよく見せるために20平米前後の1Kとか1Roomもよく建てられています。

そうした物件は今後必ず過当競争に巻き込まれてしまいます。

需要のない地域の物件などは、いくら賃料を下げても入居希望者さえ現れないということも考えられます。

しっかりと見極めてくださいね。

表面利回りだけいいからと言って買ってはいけませんよ。

賃貸需要のない地域でもサブリースがついているからと言って安易に建築したらダメですよ。

適正賃料、適正価格をきちんと見極めることさえできれば不動産投資に失敗はありません。

自分で鑑定できない壺とかを何百万も出して購入しないでしょ?

なのに、なぜ不動産だけ自分で鑑定できないのに購入しちゃうのでしょう?

大手のハウスメーカーが建てているから?

大手の銀行が融資してくれるから?

それだといいカモになってしまいます。

私が中古物件を購入する際に判断基準にしていることは、まず新築で建築すればいくらの建物なのか?

築年数経過していくらで販売しているのか?

それが割安感があれば購入しますし、割安感がなければいくら高利回りでも購入しません。

新築物件でも同様です。

スケールメリットを発揮して数多く建築している会社が販売している物件なら、自分で一から建築するより安い物件があったりします。

自分で一から建てた物件なら募集にかかわる費用も自分負担です。

それが満室で引き渡ししてくれるなら、そっちの方がメリットがあったりすることもあります。

土地値はいくらなんだろ?

建築費はどのくらいかかっているんだろ?

自分で建てるより安いな。

なら買っちゃおう。

こんな思考回路です。

いくら手残りするかではなく、将来手放すときにいくらで売却できそうなのか?

ここも重要ではないでしょうか。

あっ。

これはあくまで個人的主観なので、いろいろなご意見はあるかもしれません。

本来の不動産投資は売却するものではなく、所有し続けるものだという考えの方もいらっしゃるでしょうし、売却して利益を出してこその不動産投資だという方もいるでしょう。

私はどちらも正しいと思っています。

結局損を出さなくて儲けることができればどちらも正解なので。

インカムでもキャピタルでも儲かる。

これが理想です。

不動産って株式と違い変動は少ない商品です。

長期にわたり変動します。

その中には低迷する時期もありますし、高騰する時期もあります。

低迷している時期に手放さなくてはいけない状況だけ避けることが出来れば損することなど滅多にないはずなのです。

あなたが所有しているものは商品であって商品ではないのです。

欲しいと思う方が現れた時だけ売却する。

こんなスタイルでいいのではないでしょうか?

35年借上げ。

ここから話がどんどん発展していきましたが、利用されるのではなくその制度まで利用しましょう。

うまく利用すれば意外と利用価値がある商品もあったりしますので。

ただ契約内容の確認だけは怠らずしてくださいね。

疑問点はきっちり確認する。

あいまいな表現のところは特に注意を払う。

これだけはしっかりと押さえておいてください。

以上、サブリースの注意点でした。





いったいマイホームっていくらの物件を買えばいいの?


マイホームは欲しいけど、いくらの物件を買えばいいの?

私の元にはこういう相談がよく来ます。
これは物件ありきで相談に来ているわけでなく、購入した方がいいのか、そのまま賃貸に住んでいた方がいいのか悩んでいる段階からの相談が来るからです。

多くの不動産屋さんに同じことを相談すると、まず年収を聞かれます。
そしてその年収から返済比率を割り出し、借入可能額を計算します。

例えば年収350万円なら返済比率30%で計算すると年間105万円まで返済できるということになります。
これを現在のフラット35の金利1.25%で計算すると2970万円まで借りれることになります。
もちろん35年返済です。

年収の約8.5倍です。
本当にこれでいいのでしょうか?
フラット35の場合は固定金利ですから、金利も上がることはないですし計算は成り立ちやすいかもしれません。
でも家計の支出って35年一定ではないのですよね。
子どもの入学、塾代なども家庭によって変わりますし、私立大学に入学するとなれば学費と下宿代とか考えると年間200万円はかかるかもしれません。
昔なら年功序列で給料は上がっていきましたが今はどうでしょう?
奥さまはずっと共稼ぎでパートに出るのでしょうか?
もうお子さまを作る予定はございませんか?

本当はここまでヒアリングしなければ適切なアドバイスなどできないのです。

住宅ローンって最長35年返済で組みますが、最大80歳までの年数で見てくれます。そもそも80歳まで働くのですか?

定年退職は何歳の会社なのでしょうか?
退職金規定はどうなっていますか?

よほど大きな企業でなければ現段階でそこまで予測できないかもしれません。

なので、少なくとも定年退職までの年数で試算してみるのがベストだと思います。

そうなると現在40歳の方なら最長25年返済ということになるでしょうか?

40歳にもなればそこそこの年収にも達しているでしょうし、将来のビジョンも大まかには見えてきているでしょう。

その頃にマイホームを購入しても遅くはないと思うのですよね。

住宅購入で失敗している多くのケースは若い夫婦に見られます。
20台半ば、後半で将来の収入アップを見込んで現在の家賃と同じような支払額で住宅ローンを組むケースです。

しかも諸経費も含め全額ローンで購入するケースです。

もはや本来なら購入したと言わないですよね。
だって少しのお金も出していないのですから。

こういったケースで目論見が変わるのは、出産、離婚です。

若い夫婦は共稼ぎが多く、奥さまが正社員でなくてもパートに出て家計を助けている場合が多いです。

出産すると奥さまは働けなくなりますのでその分家計は苦しくなります。

よく収入合算でローンを組む場合があるのですが、収入合算しないと払えない借入で共稼ぎでなくなればもう即破綻です。

不動産屋さんはその時売ればいいので、こういう進め方をしてきます。

ローンが払えなくなって、売却する話になれば一石二鳥くらいに思っている業者もいるくらいです。

そうなれば儲かるのは不動産業者だけということになります。

中古住宅は20年経てば価値は0。
そんな家を35年ローンで販売すること自体が罪です。

マンションの耐用年数は47年で戸建は20年。おかしすぎますよね(笑)

木造の耐用年数も35年見てくれないと割に合いません。
最近ではインスペクションというのが出だしましたが、これも格安で建てられた建売住宅を診断した時にどういう評価になるのでしょうか?

その辺りの評価書も拝見してみたいとこです。

実勢がある地域では築年数の古い建物でも需要があり、評価は落ちません。
落ちないというより需要があるので価格が付くのです。

住宅購入の際に考えなければいけないこと。
それは一生住むための家なのか、それとも買い替えを視野に入れた家なのかということです。

買い替えを視野に入れるなら、再販できる物件を購入しておく必要があります。
需要の高い地域で購入しておく必要があるのです。

大阪でも郊外の物件では、築15年、築20年の住宅で残債の半値近くでも売れないような物件も出てきています。

こうした家を購入してしまうと資産ではなく負債になります。
逆に購入時には高くても売却する時に購入時の金額近くで売却できる物件があったとしたらどうでしょう?

売却するまでにローンの残債は減っていますから、売却時にはローン残債を支払っても現金が残ることになります。
これは不動産が資産になっていたということですよね。

でも逆に一生住み続ける家なら売却することもないので、場所も需要も関係ありません。

将来のことなど分からないよと言われる方もいらっしゃるかもしれません。
でも、将来のことが分からないならそもそも35年という長期のローンなど組んではいけないのです。

家を購入する際にはきちんと生活設計をした上で。
自分の人生プランを固めた上で購入することをお勧めします。

こうなりたいというビジョンでももちろん構いません。

よくあるのが、転職するから今のうちにとか、会社を始めるからローンの通りやすいサラリーマンのうちに購入したいという話があります。

これはもうナンセンスとしか言いようがありません。
目先の展望が見えないのに多額の借金を背負う意味が分かりません。

今のうちにとか、今しかという考え方は捨ててください。

購入のタイミングというのは、金利で決めるのではなく、親が今なら援助してくれるからとかで決めるものではありません。

私は競売物件のサポート業務もしていますが、ほとんどが前述したようなケースで競売にかけられているのです。

みなさまが失敗すれば私の仕事も増えるかもしれませんが、本意ではありませんので、くれぐれもそうはならないようにしてくださいね。

住宅購入を検討するタイミングで、いきなり不動産会社に相談に行くのではなく、私のような方に相談するかファイナンシャルプランナーに相談するかした方がいいと思います。

住宅購入というのは一生で一番大きな買い物ですから是非慎重に。
そしてきちんとしたパートナーに相談してくださいね。

相談する方がいない場合は私にご相談ください。
一人でもこの世の中から失敗する人をなくすために頑張っていきます。
それでは、ご相談お待ちしております。




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