ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

5年

過去を変えるのは偽造、未来を変えるのは創造

過去は変えることはできませんが、未来を変えることは誰にでもできます。

するかしないか。

行動を起こすか起こさないか。

それだけのことです。

未来は自分で切り拓くものです。

私も昔を振り返るとひどいものでした。

今でもその頃を知っている友人は言います。

『あの頃仕事を舐めてたもんなー。』
『全くやる気なかったでしょ?』

仕事を舐めてるつもりもやる気がなかったわけでも当時はなかったのですが、側から見るとそうにしか見えないぐらいグダグタでした。

『宅建とか取らなくていいの?』
『うん、大丈夫。取らなくても営業できるから。』

『ポスティングとかやらないの?』
『汗水垂らして働くの性分じゃないんだよね。』

もうクズでしょ?(笑)

いつ変わったって?

賃貸営業の会社に7年ほど勤めていた時期がありました。

その頃は自分が特に動かなくても勝手に会社が集客してくれましたし、(あっ、もちろんポスティング以外の集客作業は滅茶苦茶手伝っていましたよ。)来たお客さんを決めることが一番の仕事だと勘違いしていました。

広告宣伝費をかけて反響を取る、この作業には長けていましたから、泥臭い集客作業をどこか子バカにしていたところがありました。

そんな感じで仕事をしていても何かのスキルを得ることもなく、ただ無駄な時間ばかりが経過していきました。

その会社を退職し、近所の小さな不動産屋さんに転職した、そこが一つの転機でした。

その会社には広告宣伝費をかける資金も余力もそのノウハウすらなく、お金をかけずに集客する必要がありました。

『社長、こんな広告打ちたいんだけど。』
『やっていいし、とりあえず広告費は立て替えとくけど、給料から清算してな。』

すごいこと言うでしょ?

でもそんな会社でした。

自分の身銭を切って広告活動するわけですから、一生懸命知恵を絞りますし、出来る限り経費を節減して集客する必要が自然と出来上がります。

その代わりと言っては何ですが、歩合給はやればやるほど貰えるシステムに切り替えてもらい、経費はこっち持ちでも頑張れば報酬は今まで以上、こんなやるしかない状況に恵まれ自分は大きく成長できました。

ただ集客のしんどさは以前の会社と比べ物にならないほど厳しく、満足のいく集客活動ができないので仕方なく店の前にふらふらっと立ち寄った通行客にどんどん声掛けし、毎日1来店を目指し頑張りました。
その結果そんな会社でも営業マン2人で1ヶ月の売上300万円を超える月も出るようになりました。

努力ってこんな簡単に報われるんだ。

そう思ったことを思い出します。

今はネット集客主体の時代ですから同じ戦法は取ることはできないと思いますが、たまたま運が良かったのか大きな経験を積むことができたように思います。

その会社では集客から経費管理、そして売上を作ること全てが学べましたので(社長が放任主義で全く何も関与してくれなかったおかげ)次の起業に繋がったわけですね。

若いうちの苦労は買ってでもと言いますが、その時の私は30歳前後、もう若くはない年齢で初めて気付けたのです。

そうした経験を踏まえ起業するわけですが、そこでも苦労の連続でした。

全くの0から集客する、このことをかなり甘く考えており知名度のなさ、聞いたこともない不動産屋さんの敷居の高さを痛感しました。

前の会社は小さな町の不動産屋さんでしたが、創業20年近くになる老舗の不動産屋さんで地元ではそれなりに知名度、認識度がありましたので後から考えるとまだ恵まれていたのですよね。

新規オープンした店では、店に入ってくるお客さん全てが店内をグルグル見渡し、
『この店入って大丈夫?』
そんな雰囲気で恐る恐る席に着きます。

信頼関係が全くないところからのスタートでした。

15分ほど話をすればだんだんと打ち解けてくれて空気は一変するのですが、最初の頃はサクラのお客さん(友だちの女の子とか)に席に座っていてもらったりいろいろ苦労したものです。

この時もそうですが、前の会社に転職した時も、
『あれ?辞めなきゃよかったかな?』
こう思ったことは少なくはありません。

でも、後ろを振り返ったところで何も変えれるわけもなく。

後悔することより、どうやって集客するか、どうやって売上を作るか、それを考えるのに多くの時間を取られるほどやることは山積みでしたので、前だけを見ることしかできなかったことが今考えると幸せだったのかな。

後悔という言葉は、後ろ(過去)を悔やむと書きます。

後ろを振り返るということはもちろん必要なのですが、振り返るのはゴール手前だけでいいのかなと。

いつの頃からか悩むことをやめました。
1時間悩んで解決しないことは1日考えても結論が出ない。

なのでいつも壁にぶち当たった時に1時間だけ真剣に悩みます。
それで答えが出ない時は、後は行動するのみ。

行動してから修正していく、このスタンスに変えました。

どうしようこうしようと悩んでいる間にどんどん時間は過ぎ去っていきます。

その過ぎ去った時間で、ひょっとしてこの犯したミスを取り返せる仕事ができたかもしれない。
ミスはミスで仕方ないし、なかったことにはできないでしょ?

それならその時間を生産的なことに費やすようにしよう。

これが今の自分の基本姿勢です。

失敗は避けることはできません。
どんなに優れた人でも何一つミスを侵さず完璧に全てのことをこなすことは容易ではないはずです。

まして、私は人間的にも性格的にも少々欠点のある人間ですから、当然のようにミスは侵します。

失敗した分を別の何かで取り返すようにすればいいだけの話なのではないかなと。

今日も賃貸の決済金の明細をお客様に渡した時に、
『大西さん下の名前の漢字間違えてます。』
こんなご指摘を受けました‥

『すいません。すぐ訂正しておきます。ごめんなさい。』

・・・

ミスは取り返せばいいのです。
みなさまご迷惑をおかけします・・・

そんなこんなで失敗の連続ですが、チャレンジを続けていると成功するケースも当然出てきます。

起業して3年以内で潰れる会社が7割と言われています。
その残りの3割には残れたということですね。

5年では85%、10年では94%の会社が生存していないというデータもあります。

まぁ今の会社は上の娘が生まれた後に作った会社です。
この子が成人するまで存続できる会社を作るために設立しました。

なのであと17年は存続できる会社、存続できる企業モデルを確立する必要があります。

そのためにはまだまだ後ろを振り返る余裕はありません。
まずは目先の3年後を確立すること。

これが今の最重要課題です。

未来は変えることができます。
だって今の自分は10年前はもちろん5年前、新たに起業した3年前でも想像できていなかった自分です。(いい意味で)

3年前の自分が、多分3年後にはこうなってるだろうなと思う自分であることってつまらないですよね?

自分のことを自分で客観的に見ていますから、過大評価も過小評価もしていません。
落ちぶれる自分の姿なんて想像したくもありませんし、そうならないように努力はしているつもりです。

自分の期待を裏切る(いい意味で)自分でいつまでもありたいものです。

未来を変えるのはいつでも挑戦です。
そして即座に行動すること。

勘違いしてはいけないのは、誰かの話に丸乗りすること。
自分の考えで進んだものではなく、他人の意見に流されて進んだ道には後悔が付いて回ります。

自分が選んだ道で仮に失敗したとしても、自分が決めたことなら後悔する必要はありません。
その失敗は必ず次に活かせますから。

でも、他人に乗っかって失敗したとするとその経験は
『誰かを信用してはいけない。』
この教訓しか残りません。
そして、その教訓が次の自分のチャンスを阻んでしまう教訓になってしまうかもしれません。

後悔しない道を選ぶこと。
それが明るい未来を創る唯一無二の道です。

最後にもう一度、
後悔したくないから何もしない
これが最悪の選択肢ということは覚えておいてくださいね。

それでは、みなさまの成功を祈っています。



不動産の売り時っていつ?(住宅編)

不動産の売り時っていつ?


今でしょ

そんなこと言うとただの営業トークになっちゃうので言いませんよー。

じゃあどんな時が売り時で、どんな時が売り時ではないのか、これについて今日は書いていきたいと思います。


まず単純に、相場が上がっている時が売り時で下がってる時は売り時ではない、これは誰でも分かりますよね?

ちなみに今は相場が上がっているタイミングです。
その上で、どんな人が今のタイミングで売るべきなのか、またどんな人は売るべきではないのかというお話です。

まず、ケース①
住み替えの人。
今住んでいる住宅を売却して、次の住宅を同時に買い換えようとしている方です。

この人は今の住宅が高く売れても、次購入する住宅価格が上がってしまえば結局同じです。

ってことは、今が売り時ではない??

普通に考えたらそうですよね。

ただ、多くの人は自宅を住宅ローンを組んで購入します。

売却した金額がローンの残債に届かなければ、次購入する物件に上乗せしてローンを組むことになります。

でもこれって普通に考えて少しハードル高いですよね。

次の物件価格よりもローン金額が大きくなります。
その分次のローンの審査は厳しく、通りにくくなります。

でも、相場が上昇しているタイミングでは売却額>住宅ローンの残債額となる可能性がありますので、次の購入物件のローンが組みやすくなります。

住宅ローンで、しかもフルローンに近い形で購入している人で、住み替えたいという方にはこういった機会を活かした方がいいかもしれません。
不動産価格が上昇しているときには、こういった利点もあるのですよね。

ケース②
ローンの支払いを度々延滞してしまって今後の支払いも乗り切れるか不安な方。

ケース③
何年か前に売却しようと査定してもらったが、希望価格に届かず、またはローンの残債額に届かず断念した方。

②③、こうした人は今売却すべき人です。
少しでも高く売却できるタイミングで売り抜き、動産のままではない健全な状態に戻すべきです。

ローンの返済が始まって10年ほど経って繰上げ返済を一回もしていない、できる機会がなかったという人の場合、ほぼギリギリの生活を強いられていたということになりますから、その状態をいつまでも続けていけるのかという疑問も出ます。

その生活から脱却できるチャンスがあるなら乗っかるべきかもしれませんね。

ケース④
老夫婦でこどもと一緒に生活していたが、こどもたちも独立して夫婦二人の世帯になってしまった。
この機会に自宅を売却して、老後の生活資金に充てたい。

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この場合は微妙です。
たしかに高くで売却できる時期に換金し少しでもゆとりのある老後生活を送りたい。

気持ちは分かります。
でも問題はその後の住居費です。

売却後の残った資金で格安の住宅を取得し、それでも老後資金が残るなら大正解かもしれません。
でも、賃貸住宅に移り住み家賃を支払い続けるとしたら、いつまで家賃を払い続けるのという心配が付きまといます。

そのまま住み続ける方がかえって安かったという話にもなりかねませんよね。

ほとんどの方が今の時期に売却した方がいいという結論にはなるのですが、売却するタイミングというのも実は大切です。

不動産を売却してお金が残った。
やったーっていう話だけではないのですよね。

不動産を売却して、利益が出るとその利益に課税されてしまいます。
不動産譲渡所得というものです。

譲渡所得は短期と長期に分かれます。

分かれるポイントは売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えているかいないか。

よく勘違いするのですが、購入してから5年は経っているから大丈夫。
5年で長期譲渡になるということを知ってる人は多いのですが、よく勘違いしている方もいます。

1月1日現在で5年を超えてなければ長期譲渡所得にならないのです。
何が変わるか?

税率です。

短期譲渡所得の場合、
売却価格ー売却に要した費用)ー(購入した価格ー購入に要した費用ー減価償却分)
この差額が利益とみなされ
所得税30%、住民税9%が課税されます。
※平成49年までは復興特別所得税が2.1%が加算されるため所得税30.63%、住民税9%となります。

長期譲渡所得の場合は
所得税15%、住民税5%、同じく復興特別所得税2.1%加算で所得税15.315%住民税5%となります。

この税金を払わないといけないから、5年超まで待とう。
こう考える方も多いのではないでしょうか?

ただ、今売って39.63%の税金を払うか、来年売って20.315%の税金を払うか、この試算ですよね。
例えばこの利益が300万円だったとします。
そうなると39.63%なら118.89万円納税することになります。
20.315%なら60.945万円。 
『60万円弱も変わるじゃん』
って思ってしまいがちですが、もし来年売って200万円の利益になってしまうなら、40.63万円の納税になりますが手残りは今年の方が多くなります。
納税額は78.26万円多くなりますが、減価償却費が増える分利益も増えてしまいますし、そもそも売却価格が100万円高くなっています。

つまり、来年より今年の方が100万円以上高く売れそうなら、今年売るべきとなるのです。

最後に不動産譲渡所得の損益通算の話です。

同じ年に別々の不動産を売却し、片方は利益が、片方は損失が出ているという場合です。

あっ、
この話は少し長くなりそうなので、次回のブログで書くことにします。

そちらもまたご覧くださいね。




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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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