ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

80歳

不動産購入でやっちゃった・・・『こういう不動産購入は失敗する』

今日は不動産購入でやっちゃったというテーマ。

こういう買い方をしたら失敗しますよということをご紹介していきます。

 

せっかく自宅を購入したのにローンを支払っていけない。

不動産を差し押さえられ競売に・・・

なぜこんなことが起こるのでしょう?

それは、支払いのシュミレーションがまずできていないということに起因します。

そうならないためには『家賃と同等の支払い』という言葉に惑わされないということが必要です。

これは、不動産広告のチラシとかでよく見かける言葉です。

毎月支払い7万円でOK。

家賃と比べてみてください。

家賃並みの支払いで購入できますよといううたい文句です。

これを見て『今の家賃と変わらないなら払っていけるのでは?』

と思ってしまいます。

これが落とし穴なのです。

住宅を購入すれば毎年固定資産税、都市計画税を払っていかなくてはいけません。

毎年5月頃、6月頃に納付書が送られてきますが、この計算を忘れていたらとても大きな出費になります。

なので、きちんと計算に入れておく必要があります。

また一般の銀行で住宅ローンを組んだ場合は団信(団体信用生命保険)、この保険料がローンの金利に含まれていたりしますが、フラット35などで借りている場合は団信の保険料は別途負担です。

この費用も毎年請求がきますので、考えておく必要があります。

そして、引っ越しする際に、家具や電化製品を買い替えたりしたくなりますよね。

せっかく新居に移るんだからこの際冷蔵庫も新しくしたいとか、マンションから戸建てに引っ越しした場合ですと、窓の数が違うのでその分カーテンもたくさん必要になります。

エアコンも各部屋に設置するとなると結構の出費です。

そして、部屋が広くなる分、鉄筋コンクリートの賃貸マンションから木造の戸建てに引っ越した場合は光熱費も大きく上昇します。

今まで、毎月電気代が6000円、ガス代が4000円、水道代は2000円といった支払だったのが、電気代12000円、ガス代、水道代も上昇して家計を圧迫するというケースもありますので、きっちりと計算に入れておかなくてはいけません。

 

次のケースです。

転職するからその前に購入しよう』

こういったケースのお話です。

まず住宅ローンの審査基準ってどんなものを見て判断するのかという話ですが、勤続年数、収入、年齢、車やクレジットカードなどの毎月決まった支払い、そして自己資金(貯蓄額)などを基準にして住宅ローンの可否を決定します。

転職してしまえばこの中の勤続年数や年収といった項目でマイナスに作用しますので、転職する前にローン審査を通してしまい住宅購入をしてしまおうというケースは多くみられます。

これが何がいけないかというお話ですが、そもそも現職を転職するということは、転職した新しい職場で長続きするかどうかということさえまず分からないですよね。

新しい職場環境に自分が合うかどうか。

また約束された年収が確実に今後ももらうことができるのか。

とても不安定な状態です。

新入社員で入社したときのことを思い出してください。

就職した瞬間に大きなローン(例えば車のローンなどを)組もうと思いましたか?

仕事に馴染めるかどうか、そもそもどんな職場なのかとか不安じゃなかったですか?

転職も変わらないですよね。

つまり転職した時点で過去の自分はリセットです。

そんな不安定な状況で30年、35年という長期のローンを組んではいけませんよというお話です。

家賃を今後支払っていくなら、ローンを組んで少しでも出費を抑えれる住宅購入をと考える方も多くいますが、先ほど説明したように購入した場合は住宅ローン以外にもいろいろな出費が伴います。

この辺りはきっちりと考慮しておく必要がありますので、収入が安定していない時期に住宅購入を安易に考えてしまうと失敗につながるということです。

 

次のケースは、35年ローンで組めるうちにということで、とりあえず最長の期間でローンを組むという場合です。

住宅ローンというのは最長で80歳まで組むことができます。

つまり、44歳までなら最長の35年間の住宅ローンを組むことができます。

期間が延びれば毎月の返済金額は少なく済みますし、今の低金利なら金利負担も少ないのでとりあえず35年でローンを組むことは決して悪いことではありません。

でも、定年退職って何歳までですか?

60歳か、65歳か。

定年退職後も引き続き勤務させてもらえるかもしれません。

でも、定年前の年収と同じだけもらえるわけじゃありません。

退職金がもらえるからその分でなんとか・・

じゃあ一体いくらもらえそうですか?

その退職金で完済できそうですか?

また、退職金で住宅ローンの残債を返済してしまい、その後の老後の資金は大丈夫ですか?

恐いですよね。

年金で生活できる保障は今の日本にはありません。

老後の資金もきっちりと確保しておく必要はあります。

ではどうすればいいの??

簡単な話です。

定年退職までに完済できる計画を組み、その計画を実行できると思った場合に購入に踏みければいいのです。

一般的に住宅ローンは元利均等払いで組む方がほとんどです。

毎月の支払いが一定額になっている支払方法です。

給料がこれから先どんどん上がっていく予測が立つ方なら、その上がった分を繰り上げ返済したりして早期に完済することは可能です。

でもその予測が自分で立てれないと思っていたりしたら・・・

35年ローンで組んではいけませんよね・・・

超長期のローンを組むとなかなか残債は減っていきません。

いざ売却しようとしたときに、残債の方が大きく突出していて売りたくても売れないという状況に陥いります。

安易に毎月の支払額が少なくすむからといって35年ローンを組んではいけません。

 

次回はまだまだ失敗の例をご紹介します。

こうなる前に購入前にぜひご相談ください。

ご相談はライフコンサルティングまで。

 

今日のブログの内容をまとめた動画はこちらです。

文章を読むのが面倒な方はぜひこちらをご覧ください。


不動産投資をしなければいけない理由

『不動産投資ってリスクがありそうだから恐い。』

『高価なものだから失敗したら人生も終わってしまうのでは?』

こう考えている人も少なくはありません。

たしかに、不動産投資にはリスクはあります。

失敗の仕方によっては人生が終わってしまうかもしれません。

でも万一失敗しても命までは取られませんし、再起は全然可能です。

日本の不動産はノンリコースローンではありませんので、その不動産で失敗すれば他の財産にも影響が及ぶことにはなります。

でもそんなに簡単に失敗しませんし、リスクを回避する方法さえ知っていれば失敗を避けることはできます。

私はよくお客様にお話しするのですが、

『資産も十分にあり、将来の不安を何も抱えていないなら投資する必要はありませんよ。』

『リスクを背負うものは、リターンが必要な人だけだからです。』

と説明しています。

リスクをある程度回避できたとしても、失敗しない確率を高めたとしてもその確率が0になるわけではありません。

お金を、資産を増やす必要のない人が不動産投資をする必要はないと思っています。

節税目的の場合はまた別ですよ。

最近ではこの節税目的で不動産投資を始める方が増えました。

この場合、目的は『節税』ですからリターンがなくてもいいわけです。

ただ節税し続ける必要があり続けるということは、決して容易ではありません。

相続対策?

所得税、住民税の還付目的?

相続税対策の場合は、もうすでに十分すぎるくらいの資産があるわけですから必要でしょう。

でも、所得税の還付目的なら?

来年も再来年も10年後も20年後もその所得税を払い続ける想定でしょうか?

サラリーマンでも年収1,000万円以上クラスにならないと税金還付のうまみは少なくなります。

そのラインに届くのは40台になってからでしょうか?

定年までと考えるといずれ売却のタイミングが訪れるわけですよね。

その際に売却できそうな物件かどうかが購入の目安になってきます。

冒頭の話でなぜ不動産投資をしなければいけないかという話ですが、サラリーマンの定年退職は60歳です。

今後65歳に伸びるとは思いますが、それでも平均寿命男性80歳、女性87歳まで15年以上あるわけです。

その残りの人生を楽しめるだけの年金受給というのはとても望めそうにない状況です。

それならば貯蓄で・・・

年金での不足分年間200万円としたら、15年で3,000万円。

20年なら4,000万円必要です・・・

簡易生命表(男)50-UP

上の表は生存率のデータです。

60歳の男性の生存率は92.63%。

65歳の男性の生存率でも88.78%です。

ここまでは大概の男性は生きれるわけです。

しかもまだ働ける年齢ですから、特に不自由なく生活できるでしょう。

ここからが問題です。

80歳、85歳まで生きる可能性はどのくらいあるのでしょう?

下に表があります。

簡易生命表(男)570-

70歳から84歳までの生存率です。

75歳で74.67%。つまり4人に3人は生きていることになります。

80歳で62.64%。3人に2人は生きています。

84歳で49.11%。2人に1人。

結構長生きでしょ。

お医者さんが言っていました。

『最近は医学が発達しているからなかなか死ねないよ。』

と。

長生きできる前提で、安心して生活していくためには老後の収入が必要です。

そのためには他の投資商品に比べ、比較的安定している不動産投資がお勧めです。

毎月100万円もの不労所得、メガ大家さんになる必要ないでしょうが、毎月20万円ほどの安定収入は確保したいですよね。

その道を目指して頑張りましょう。

明日はいよいよセミナーです。

そのための準備で今せっせせっせと働いています。

セミナー参加のみなさま、明日お会いできるのを楽しみにしています。

それでは。



介護疲れで。また悲しいニュースが


また悲しいニュースです。
埼玉県で87歳の夫が85歳の妻を殺したという話が・・

この夫は10年間も介護をしていて、疲れたと話ししているそうです。
老老介護の問題、このようなニュースはよく報道されます。
日本の平均寿命は女性で85歳、男性で80歳を超えています。
子育てと違い介護は終わりのない奉仕です。
しかも子育ては毎日子どもの成長していく姿を見れる楽しみがありますが、介護は逆に日に日に弱っていきます。
この問題は社会問題としてもっともっと取り上げるべきだと思います。
このままだと長生きすることが悪になりかねません。
老人介護施設に入るのが人生のゴールなら、そのために一生懸命生きてきた今までの人生は何だったのだろうと考えてしまいます。
健康で長生きをしたいとは思っていますが、このようなニュースを聞くと考えさせられてしまいます。
戦前の平均寿命は40歳台でした。
ここ数年一気に平均寿命は伸びているのですが、いいことだけではないような気がします。
おばあちゃんの知恵袋とか言いますが、昔は年配の方しか知らない知識や物事がたくさんありました。
今はネットでいろいろなことが調べることができますので、若い方が老人の方に話を聞いたり、知恵を借りたりすることが少なくなっています。
核家族化も一つの原因でしょうが、親と同居するということも少なくなってしまっています。
老夫婦が独立世帯でひっそりと暮らしていくということが、もっともっと増えていくでしょう。
老後の生活資金に困って配偶者を手にかけてしまうという悲しいニュースもよく報道されています。
お金があるからといって全てがハッピーではありませんが、せめて老後の蓄えをしておくということは必然になってきます。
政府は65歳まで働ける場を作ることに必死ですが65歳まで働いたとしても、まだ15年の余生が残ります。
夫婦で年間300万の生活をしたとしても、5000万円近くのお金が必要です。
私たち世代が十分な年金をもらえることは予測しにくい時代ですので、出来れば私的年金になり得るような収入は確保しておきたいとこですね。
年収300万円の時代ですから、子供たち世代に養ってもらうという選択肢も持ちにくい状況なので、やはり自分の身は自分で守りましょう。
あと20年頑張って働いて、安心して過ごせる老後を作らないといけませんね。
そのためには不動産投資で少しづつでも資産を積み上げていく必要があります。
不動産投資家でも、不動産を増やすスピードは人それぞれ違います。
それは、その人の属性によって融資が受けやすい、受けにくいによっても変わってきます。
今サラリーマン投資家が増えたおかげで、サラリーマン投資家に有利な金融商品がたくさん出てきました。
勤続3年以上、年収500万円のサラリーマン世帯なら融資は引きやすくなっています。
サラリーマンじゃないから無理ということもありません。
自営業者の方は今からでも地元の信用金庫とお付き合いしていった方がいいですよ。
信用金庫は取引実績、担当者との付き合い方によって大きく融資に影響を及ぼします。
始めは定期積立や定期預金など、余剰資金を預けるところからスタートしてみるのも必要です。
購入した不動産物件の家賃振込先に指定してみたりするのも効果的です。
ただ、不動産に強い信用金庫、あまり得意でない信用金庫もありますので、その辺りはご相談下さい。
不動産投資は長い目で、長期スパンで計画を立てていくことが必要です。
今すぐには無理という方でも、3年後、5年後を見据えて、今から計画していくことが必要です。
そういった方でもお気軽にご相談くださいね。
豊かな老後のため、一緒に頑張りましょう。
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