ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

CtoC

ほんとうにもう仲介業ってなくなってしまうかも・・・

みなさんジモティーっていうサイト知っていますか?

jimothi

こういうやつです。

TVCMでも『地元の掲示板ジモティー♪』って流してやっていたのでご存知の方も多いかもしれませんが、これって結構使えるなというのが最近実感しています。

要らないものと必要な人とのマッチングサイトですが、掲載料も登録料も何かを売却したときの手数料も不要です。

広告料収入でやり繰りしていると思われるので、ちょいちょい検索項目に関係ないPRも出てきますがそこは仕方ないとあきらめてくださいね。

実は今、私自身引越しの準備をしていまして、引越先に持っていかない大きな家具やもう必要のないものを引越業者に処分してとお願いしたら、一点あたり1万円、大きいものなら3万円処分費がかかると言われどうしようか悩んでいました。

そこで大阪市の廃品回収に依頼しようとしたのですが以前から登録していたジモティーで売り出してみたらどうかなと思い登録しました。

すると、L型の大きなソファー、処分するのに1万円と言われた代物ですが、すぐに売れました。

ちなみに大阪市の不用品回収で調べたら2つに分かれるので2,000円でした・・・

大阪市の不用品回収の料金はこちら

自分で引き取りに来てもらう場所まで運ぶのと、日時を指定されるので少し面倒ですがこの手間だけで8,000円も浮きます。

『売れなかったらこれだな。』

こう思ってとりあえず8,000円(引き取りに来てもらう条件)で登録すると、立て続けに何件も問い合わせが。

結局値段交渉はあったものの7,000円で引き取ってもらいました。

そして一番処分に困っていたのがバルコニーに置いていたベンチプレスです。

雨に濡れて少しさびている状態でしたが、重りだけでも25kg×2、12.5kg×2、7.5kg×2、5kg×2、2.5kg×4,1.25kg×2、そして10kgあるバー・・・

運ぶだけでもうんざりしていたのですが、8,000円で引き取りに来てくれました。

引越業者に頼んだら4万円と言われた2つの不用品が15,000円になりました。

上下で5.5万円の差です。

調子に乗った私はお好み焼きテーブルとカウンターの前の椅子4脚、1人掛けのソファーも売却することにし不用品の処理は完了しました。

要らない、捨てようと思っていたものがお金に替わり、買って行った方も割安で手に入れれる。

今大阪市内では民泊をしていた部屋の撤退なんかで比較的新しめの家具、家電がよく掲示されています。

リサイクルショップで購入するより安く入手できます。

極端な話、ジモティーで購入した物件をヤフオクで出品し時間をかけて売り出せば十分な利益を確保できるのでは?

なんて思ったりもします。

軽トラと小さな倉庫があれば十分商売として利益を出せるんじゃないかな。

でも私はリサイクルショップではありませんし、そんな商売を勧める話をするつもりではありません。


私は不動産屋なので、

『これって不動産の空き家で困っている物件にも大きく活用できるのでは?』

こう考えているのですが、実際にはもうすでに不動産物件の募集も多く見かけます。

(ほとんどは不動産会社の掲載ですが)

賃貸物件から売買物件、人材募集まで載っています。

うちも何度も載せていて反響はそこそこ入ります。

ただ動機が薄いのと匿名で質問、交渉ができるのでSUUMOや他のポータルサイトのように来店、案内には繋がりにくいように感じています。

でも、オーナー自ら掲載できるという最大の利点がここにはあります。

自分で自分の物件のPR。

案内になれば自ら案内。

貸主自ら入居者と契約するなら重要事項説明も要りませんし、何なら契約業務だけ不動産屋さんに依頼しても格安でやってくれるはずです。

契約書作成だけなら私に依頼してくれればリスクヘッジした内容で賃貸契約書くらい作成しますし、保証会社の審査、契約業務も代行します。

その場合、契約書作成費用として21,600円(税込)いただきますが、不動産業者に仲介手数料、広告料を支払うことを思えば経費削減につながります。

いかがですか?

そんなサービス始めてみました。(笑)

ペイパルも導入しましたので、契約書作成費用も保証会社の保証料もカード決済で可能です。


家賃上昇の兆しは見えず、賃貸物件の供給は止まりません。

空き部屋が多くなれば自らの部屋にお客さまを誘導するために、不動産業者に支払う広告料は増えていきます。

北海道のある地域なんか、賃料の4ヶ月分、5ヶ月分が手数料として必要という話も聞きました。

そんなに支払っていればオーナーに利益が残ることなんかありません。

なので、オーナー自ら賃貸募集する時代に突入してきました。

そうするにはジモティーはうってつけのサイトです。

不動産業者に任せっきりではどうすることもできない時代がやってきます。

もうすでにそうなっているかもしれません。

賃貸経営素人のサラリーマンさんたちに金融スキームをくっつけて販売してきた不動産業者さん、今度は自らが淘汰される時代がやってきますよ。

CtoC時代です。

私たち不動産業者、とくに仲介業者にとっては苦難の時代がやってくるかもしれません。

だって、借主であるお客さんにとっても貸主直なら家賃交渉もしやすいですし、そもそも仲介手数料や鍵交換代、ハウスクリーニング費用なんかも必要ありません。

その分だけでも大きな利益です。

もちろんオーナーさんにとっても、不動産屋に支払う手数料(広告料)が不要になりますから大きな費用の削減です。

その分、契約者にフリーレント(入居月の家賃サービス)とか、必要な家具を付けてあげるとかサービスも提供できます。

その必要な家具さえもジモティーで探すことができますから一石二鳥です。

キャッシュフローを増やすためには物件を増やすことだけではなく、費用の削減というものも考えていきましょうね。

こんな話をして私に何の得があるんだろと考えてみましたが、今のところ何も思いつきません・・・

ただ、せっかくこのブログにたどり着いてこの記事をご覧いただいている方に少しでもお役に立つように、また毎回継続してご覧いただいているみなさまに少しばかりの情報提供です。

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こんな賃貸の仕組み作りって無理なのかな?

空き家率がどんどん上昇しています。
大阪府の空き家率は2013年で14.8%、今は2016年ですが、新築の着工戸数も相変わらず好調なのでこの数値はもっと増えていますよね。
2033年には全国の空き家率が30%になってしまうという試算も出ています。
この中で不動産賃貸業をメインとしている、いわゆるオーナー様たちはどう対応していけばいいのでしょうか?
不動産屋さんに相談すれば、
『家賃を下げましょう。』
『礼金なしで募集しましょう。』
『広告料(家主さんが業者さんに支払う手数料のこと)を増やしてください。』
と言われます。
工務店、リフォーム業者に相談すると
『リノベーションしましょう。』
『他と差別化するために、お金をかけてリフォームしましょう。』
挙げ句の果てには
『室内のリフォームだけでは差別化できないので外壁や共用部分もこの際リフォームしましょう。』
などと言われます。
もちろん空室を埋めるためには有効な手段ですよ。
しかも分かりやすい手段です。
でも、家賃をどんどん下げればキャッシュフローが残らなくなりますし、お金をかけてリフォームすれば現金が出て行ったり、借入金が増えてしまったりします。
もっと有効な手段はないものでしょうか?
中にはリフォーム費用が捻出できないオーナー様もいたりします。

話は変わります。
売買の場合、多くの個人の売主さんは現状のまま売却します。
売却する理由にもよるのですが、居住中のまま売りに出されるケースが多くなります。
もし売主さんに余裕があるなら、転居して空きの状態で、尚且つリフォームして売却すればより高値で売却することは出来ます。
それは分かっていたとしても多くの場合、次の引越し費用がない。
またリフォーム費用がなかったりしますので、そのままの状態で売却することになります。
不動産業者が売却する場合ではどうでしょう?
ほとんどの場合、リフォームをかけて売却します。
これは購入希望者がキレイな状態で見ているので気に入りやすい。
お客様が購入後にリフォームをする場合、イメージがつきにくい。逆に高くかかってしまうかもしれないと思うからです。
つまりキレイな状態にしてあげることにより高く売却できる可能性が高まるわけです。
もちろん賃貸でも同じです。
キレイな状態にしてあげると決まりやすくはなります。
でも多くのオーナー様の場合、高額なリフォーム費用をかけて募集するというリスクをあまり取りたがりません。
費用対効果を考えてしまうのでしょうが、それなりの原状回復だけのリフォームの場合ですと、空室を埋めるために時間がかかってしまうのと、家賃が入退室を繰り返す度に下がっていきます。
自ら資産価値を下げていっていることと同じです。
でも同じマンションを購入した新しいオーナー様たちはどうでしょう?
購入時より収入をUPさせようと、共用部分を改装したり、室内をリニューアルしたりします。
それにより賃料を上げることが出来たり、マンションの資産価値が向上したりします。
それならば賃貸でも現状のまま借りていただき、借主さんにリフォームをしてもらい資産価値を上げてもらい、再リースをするというのはどうでしょう?
もちろんリフォームにかかる費用と再リース時との家賃差がバランス良くならなければ成り立ちませんが。
オーナー様としたらリフォーム費用がかからず、仲介手数料もかからない。
借りる側とすれば不動産を所有しなくてもオーナー業を運営できる。
一棟もののマンションでは難しいかもしれませんが、古家などでは実現可能なような気がします。
古家の場合、リフォームに大きな費用を要します。
なので貸出したいけどリフォーム費用がないので放置している場合や、持っていても固定資産税などがかかるのでもったいないから売却するするという例も多く存在します。

それならば固定資産税などが支払うことができ、その他に多少の収入が入ればありがたいというケースもあるように思うのですよね。
そういうマッチングできるサイトなどがあれば不動産が活性化しそうな気がするのですが。
この仕組みはサブリースと同じです。
サブリースをするのに不動産業者である必要はありません。
宅建免許の要らない不動産業なのです。
つまりオーナー業者と同じという扱いになります。
重要事項説明も必要なありませんし、自由に賃貸することができます。
不動産を所有する場合と比べ低資金で始めることができますし、賃貸ですから途中でやめることも可能です。
こんなことを考えながらも、実現するしたところで私が儲かる要素はないのですよね。
だって私は不動産屋さんですから。
ポータルサイトを作る会社ならそこからでも収益を生むことは可能でしょうが。
誰かこういうビジネスを考えて稼働させてくれないですかね。
そうすれば日本の不動産がもっと活性化すると思うのですが。

どの賃貸物件でもハンを押したように同じではなく、お客様がいろいろな選択肢を持てるようになった方が賃貸業界も盛り上がると思います。
オリジナリティ溢れる部屋作りをしようと思うと、若い人たちのバイタリティが必要です。
でも不動産オーナーというのは資金力のない若者にとっては非常にハードルの高いものです。
もっと参入しやすい業界にならばいいのになといつも思っています。
今は昔に比べて若いオーナー様たちが増えました。
と言っても30台の方々がほとんどで、20台の方はほとんど見かけません。
それなりに所得があって、自己資金のある方だけが参加できる市場なのです。

でも最近その市場に黒船が登場しました。
よくこのブログでも書いている民泊です。
Airbnbです。
これはゲストとホストを直接結びつける革新的なポータルサイトです。
宿泊者と宿泊施設提供者が直接取引できるのです。
必要な費用もゲスト側6〜12%、ホスト側3%だけです。
CtoCのやり取りが実現しています。
ここには旅行業者ももちろん不動産業者も介入していません。
不動産の未来が形になっています。
この民泊を始めるのに不動産を購入する必要がありません。
今ではオーナー様が民泊を運営したいホストの方に部屋を提供してくれるケースが増えてきました。
つまり賃貸を借りるところから運営が可能になっています。
自分が家賃を払って、その施設を貸出し宿泊料を得る。
その差額が利益になります。
少額の初期投資で不動産投資を開始することができるのです。
詳しいことは当社主催のセミナーに参加していただければお話致します。
近々では7月15日(金)18:30から大阪市浪速区の浪速区民センターでセミナーを行います。
参加費は無料になっています。
ぜひこの機会にご参加ください。

というわけで最後は宣伝で締めくくりました(笑)

もしセミナーに日程が合わず参加できない場合でも個別相談も受け付けていますので、お気軽にお声がけくださいね。

それではいつかお会いできる日を楽しみにしています。


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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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