今日日経のニュースを読んでいるとこんな記事が。
マンション賃料が極端に下落している地域がある。都心まで1時間前後の通勤圏にもかかわらず、単身向けの家賃が2万円台と直近のピークの半分程度に下がり、バブル前の昭和期並みになってしまった。
また、特定の地域で賃料が下落するのは関西も同様だ。「建設費の高騰が賃料への上昇圧力としてあるのだが、郊外の利便性の良くない地域は逆に賃料の下落が目立つ。また大手家電の下請けが多い地域は景況感が悪く賃料への下落圧力が強い」(大阪市の難波不動産鑑定)のが特徴だ。
と綴っている。
なぜこんなことが起こるのか?
これは賃貸住宅の着工件数がまだ増え続けていることに原因しています。
これだけ空き家問題が活発化している中でまだ賃貸住宅の着工は増え続けています。
これは今年一月に改正になった相続税法に起因しています。
建物を建てることによって、相続税評価額を大幅に下げることができ、さらにローンを組み込むことにより、さらに負債も作れ相続税対策になるというものです。
都心部で土地を所有している方を中心に建築ラッシュです。
最近では鉄骨やRC造の建築費が高騰し、木造アパートの建築が大幅に増加しています。
木造アパートの建築費もそれに伴い高くなってきています。
大手メーカーのアパートでは、建築費が一部屋当たり1200万円かかるというケースも。それでもどんどん着工件数が増加しているのですから、いかがなものでしょう?
今日本全国に約820万件の空き家があり、そのうち約446万件が賃貸住宅でそのうち約9割がアパート、マンションなどの共同住宅だそうです。
つまり約400万件の空き部屋があるわけです。どうやって埋めましょう?
さらに毎年約30万戸の新築住宅が増え続けるわけですよね‥
新築のうちは新築プレミアでほぼ満室稼働します。
一巡くらいはまだいいでしょう。
問題はそこからです。
5年後、6年後、二周りしたくらいから家賃は下落します。
大手のサブリースなどでも当初10年間は家賃補償はしてくれるでしょうが、その後の見直しで提示される賃料が問題です。
5%くらいの下落率なら、まだ何とかしのげるでしょうが、1割下落したらほぼキャッシュフローは回らなくなります。
住宅ローン破綻と同じようにアパートローン破綻が何年後かには訪れてしまうかもしれません。
もちろん入居者のニーズをつかみ、築年数が古くてもほぼ満室稼働になっているアパート、マンションは多く存在します。
大家さんも勉強し、努力しなければならない時代には変化しています。
今これから不動産投資に参入しようとしている方は多くいらっしゃいます。
その方でも勉強熱心な方はたくさんいらっしゃいます。
不動産業者の従業員よりも勉強熱心です。
不動産業の社長でも(小規模の会社が多いですが)勉強熱心な社長はいます。
いろいろなセミナーでお会いすることがあります。
そうした方々は常に新しい情報を収集していますから、時代の流れにもうまくついていけるでしょう。
そうでなく、『何となく儲かりそうだから。』『友人がやっているから俺も。』というような人には厳しい時代になるかもしれません。
人生生涯学習ですよ。
プロ野球選手でも今年は多くのベテラン選手が引退しましたし、契約更改でも大幅ダウンを受け入れて来年もチャレンジする選手もいます。
一般の仕事でも、次のステップに進めるかどうかって、30代の時が大切だと思います。
私はもうすでに45歳ですが‥
個人事業主ってある意味スポーツ選手と同じだと思っています。
先日古い友人と話をしていたのですが、『自分の代わりに店を任せる人間を育てるのが難しい。任せるような人物は独立してしまうしね。』というような話をしましたが、実際その通りなのです。
終身雇用や退職金として3000万円とかを渡せれる会社なら別ですが、そうでなければ(ほとんどの個人商店や小規模の会社では無理でしょう)なかなか優秀な人間は定着しません。
自分が常にプレイヤーとして頑張り続ける必要があるのです。
不動産投資も個人事業主です。
ただプレイヤーは自分ではなく物件です。
そのプレイヤーは自ら売却しない限り現役を続けます。
今度はマネージメント。スポーツ選手でいうと監督の立場ですね。
そうなれば60歳になっても、70歳になっても必要とされるわけです。
でも、誰でも監督になれるわけではないですよね。
監督になったとしてもうまくプレイヤーを動かすことができるかというと、そこはまた問題です。
経験のない監督なら、優秀なコーチを呼べばいい。
同じ志を持ったコーチを集めればいい。
不動産投資でも同じだと思っています。
不動産物件を紹介してくれる人。
税務関係を任せれる人。
登記、権利関係をお任せする人。
物件の管理をお任せする人。
さらに言うなら物件取得にあたり適切なアドバイスをもらえる人も欲しいですね。
これがなぜ必要かというと、不動産の情報って平等に入ってくるわけではないので、いろんな情報がいろんな業者、個人に入ってきます。
一人の不動産屋さんとしか知り合わなければその情報も逃してしまう可能性も大いにあります。
ただ相談する相手にはその物件を推奨しても何のメリットもありません。
手数料がそこに入るわけじゃないからです。
じゃあどうすればいいの?
税理士や弁護士のように顧問契約やアドバイザー契約をすればいいのです。
まだそういったことをやっている会社はほとんどないとは思いますが、今後そういったニーズは増えてくると思います。
お客様とお客様が直接繋がる時代に変化していっています。
そういった時のリスク管理は必要ですし、そういった流れになってもやはり不動産業者に情報が入るのも間違いないです。あらゆる不動産ごとに相談できるパートナーを作ることができれば、あなたの監督業は安泰です。
ご自分に経験がなければ、その経験を持っている優秀な人間を集めればいいだけなので。
しかも今の時代、司法書士の先生も税理士の先生も若い先生で勉強熱心な方は多くいますし、そういった方は顧客がまだ少ないのでこういったニーズにも応えてくれたりもします。
不動産投資家のプロとして成長するために一度ご検討してみてはいかがですか?
株式会社ライフコンサルティングでもサポート会員を募集しております。
お気軽にお問い合わせください。
話は少しずれましたが、空室をどうして埋めていけばいいのか?
これからの空室対策をどうすればいいのか?
最近では地方の空き家問題もテレビでも取り上げられています。
その中で興味を持ったのが、空き家対策とともに就職斡旋までしている話がありました。
地方移住するためには職業も大切ですもんね。
婚活に力を入れている自治体もありましたし、地方での空き家対策はその地方の魅力のアピールが不可欠なので少々難しいところはありますね。自分の力だけではどうすることもできない世界なので‥
ただ首都圏や大阪、京都、神戸などは自分の力だけで何とか空室を埋めることができると思っています。
インバウンドの活用ですね。
このインバウンドというのは外国人旅行客という意味でも使われていたりしますが、そもそも国内に入ってくるものという意味あいです。
つまり、外国人旅行客だけをターゲットにするのではなく、これから増え続けるであろう外国人労働者も取り組んでいけるような対策は不可欠です。
外国人が部屋を探すときに、オール家具付きか、一部家具付きかという探し方が一般的です。
3年も5年も住むことを目的、前提としていませんからある程度家具が付いている方がありがたいのです。
欧米では家具が付いている賃貸住宅は一般的ですし、DIY可能な住宅も多いと聞きます。
日本ではいずれも一般化されていません。
IKEAなどでは、部屋のイメージを具現化しています。こういった部屋に住みたいと多くの方が思います。
決して高い家具を揃えているわけではないですがそう思わせるのです。
賃貸住宅でもモデルルームとして、家具を設置して案内してもらう管理会社も出てきました。
空の部屋を見てもイメージがわかないのです。
賃貸募集をしてもその部屋を借りてもらえるのはたった一組です。
なら万人受けする必要はなく、とても気に入って住んでくれるお客様一組見つければいいのです。
外国人なら、家具を揃えるだけで他の部屋との差別化には十分なるでしょうし、日本人の一般の方向けにも初期費用が抑えられメリットを持っていただけるかもしれません。
そういった他人と違う募集方法を考えていくということが大事になるでしょう。
ちなみに先日うちの奥様と一緒に作り上げた部屋です。
ワンルームのUBの部屋ですが、いい感じに見えませんか?
壁一面だけクロス貼り替えたり、ウォールステッカーでアクセント付けたり、小物を揃えるだけでイメージが変わるものなんです。
賛否両論あるとは思いますが‥
こういったことを考えるのもオーナー業の楽しみになれば素敵な不動産投資家になれると思います。
是非そのお手伝いをさせていただければうれしく思います。
それではまた。