『収益物件はバブルだ。』
『価格が高騰してるから今は買い時じゃないよ。』
『そのうち下がってくるから、下がった時に買えばいいんじゃ？』
こんな声は2、3年前から聞こえてきています。
で、実際に価格が下がってきているかと言うとそうでもありません。
たしかにうなぎ上りに上がっていた時期に比べると少し落ち着いているような気はしますが、5%も10%も下落しているという実感は全くありません。
シェアハウスかぼちゃの馬車のスルガ銀行の件、サラリーマン投資家向けの過剰融資も世間の話題になり
『金融庁が◯◯銀行に調査に入った。』
『行政指導が出たらしいよ。』
こんな話もあり、サラリーマン投資家向けの融資が厳しくなってきているのは事実です。
じゃぶじゃぶの融資姿勢から、慎重な融資姿勢に変わってきてるのは間違いないとは思います。
だから？？
『買う人が少なくなれば市場原理に基づいて、価格は安くなるでしょ？』
たしかにそうなんですよね。
長期で見たときには、また抜本的な金融政策・金融商品でも出ないことには下火になっていくかもしれません。
この議論をしている人は、よく昭和の終わり〜平成のバブルの頃と比較して話をしています。
あの時と今回では様相が大きく変わっています。
あの時は今日買った物件が明日もっと高値で取引されていく、そんな話をよく聞きました。
私ももういいおっさんになってしまった年齢ですが、バブル時代はまだ学生でした。
なので先輩に聞いた又聞きの話ですが。
それも目利きができて購入した物件ではなく、新築マンションの抽選に当たった人が完成と同時に売り出したら何百万も何千万も儲かっちゃった。
そんな時代でした。
お給料も右肩上がりの時代でしたし、自分の給料と同じように不動産価格も上がっていく。
景気が悪くなるなんて誰も想像していなかった時代です。
そして一番の違いは、金利の違いです。
不動産価格が上がっていくという前提のもとに購入している物件ですから、金利が高くても関係なかったわけです。
それがいきなり物件価格が下がり始め、売るに売れなくなるのですが、その金利負担がエゲツないわけですよ。
1億円の借入で金利8%としたら、年間800万円の金利負担です。
その金利負担に加えて不動産価値の低下、その間のキャッシュフローも今より全然悪かったりしますから、もう手を挙げるしかない。
そういう所有者だらけになるわけですね。
でも、今はどうでしょう？
金利は史上最低金利です。
金利負担も軽いものです。
しかも、転売目的で購入しているものではありませんので、満室に近い状態で回っている物件ならキャッシュフローが下回ることもありません。
それにこんな時代ですから、満室にしてくれる不動産屋さんも山のようにあり、ネットで簡単に検索をかけることができます。
つまり、売らなければならない理由がないのです。
そこに拍車をかけるのが建築ラッシュの問題です。
ホテル建築が盛況なので、建築費はまだまだ高騰しています。
新築価格が高いので中古市場に目が向いている。
これはまだ正常な状態です。
バブル時代は新築より中古の方が高かったですから。
そして今回の地震、大雨の影響で建築業界はまた大忙しになってしまうかもしれません。
そうなると。。。
建築業界はますます手薄になります。
そうすると建築費はまだまだ安くならない。
買う人がいなくても、原価が高くなるわけですから安くなってくれる理由がまだ存在しないということになります。
『木造アパートもどんどん建築されているけど、それも出口を失えば安くなるんじゃないの？』
不動産屋さんが販売用アパートを建てる場合、通常プロジェクト融資という形で1年ないし1年半くらいのスパンで融資を組みます。
『その間に売ってね。』
こういうことなんですが、1年経って売れてない場合いきなり競売にかけるかというとそういうわけではありません。
優良な取引先なら、
『もう一年伸ばしときますか？』
『なんなら、長期に切り替えてそのまま保有してもらってもいいですよ。』
こうなることもあると言うか、こうなることの方が多いですよね。
元々販売用ということは、お客さんに販売する価格に利益が含まれていますので、利回りは通常出回っている物件よりは良くはなります。
長期保有に切り替えたところでキャッシュフローはきっちり回っていきます。
これも、売らなくてもいい物件になってしまう可能性もありますよね。
現に付き合いの深い不動産会社の社長さんたちとお話ししていると
『長期に切り替えてくれるし、別に持っといてもいいねん。』
こういう声も聞こえてきます。
とは言っても、手掛けた案件全て保有するわけにもいきませんから、もちろん市場にはリリースされます。
その中でも高利回りの物件や、民泊転用できる物件は右から左に売れていきます。
たぶん今下がってくるのを口を開けて待っている人たちは、いつまでも口を開けたままの状態で終わってしまうかもしれません。
これから先どうなるの？
不動産投資向け融資は絞られてくるかもしれません。
『素人に大きな金額貸しちゃダメだよ。』
金融庁はこういう指示を出しているはずです。
『世間の風当たりきついからさぁ。』
こんな会話がなされてるかもしれませんよね。
これからは、自己責任で処理できる。
または、資産処理で何とでも返済できる。
ここだけがターゲットになってくるかもしれませんよね。
というより、半ばもうそうなってきています。
『あの時無理してでも買っとけばよかった。』
過去を振り返ってよく耳にするセリフです。
今がそのタイミングとは言いませんが、自分の手で何とか収益構造を変えることができそうな物件を見つける。
そんな物件を見つけることができればチャンスはまだ転がっています。
うちでは、そういうお手伝いをメインにさせてもらっています。
投資用不動産物件の価格が下がるタイミング。
それは、融資が付かなくなったタイミング。
＊買おうと思っても自分の融資もつかないですよね。
もしくは、金利が大きく上昇したタイミング。
＊この場合は融資は付きやすくなりますが、キャッシュフローが回らなくなります。
どっちのケースももう手が出ませんよね。
民泊もどんどん大手企業が参加し出しました。
一般の人が参入できるチャンスはもうなくなってしまうかもしれません。
これを最後のチャンスと捉えるか、もう諦めたぁと投げ出すかはあなた次第です。
まぁ、不動産を購入しなくても、民泊に参入しなくてもお金を増やす手段をお持ちの方は、静観しておくべきタイミングなのかもしれませんね。
でも、どうせチャンスを指を咥えて待っているだけなら、私たちと一緒に勉強してみませんか？
然るべきタイミングがやってきた時のために、何を学んでおき、どういう力を蓄えていくべきなのかを。
そんなきっかけ作りにL-styleClubをぜひご利用ください。
最後に宣伝になってしまいましたが。（笑）
みなさんのご参加お待ちしております。
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