多くの不動産会社さんは自社ホームページにお金をかけたり、ポータルサイトに多額の広告費を投入しています。





















お客さまの信頼を勝ち取るためにできること、それがSNSや自らのブログで自分の信念、考え方を伝えることです。

その瞬間瞬間できれいごとを並べるのは誰にでもできますが、ブログやSNSって積み重ねていくものですからね。

不動産屋さん選びで悩んだ際にはぜひSNSで検索してみてください。

きっとお役に立てるはずです。

不動産投資＝利回り

と思っていませんか？

不動産投資物件で表記されている『表面利回り』、これにどれだけの意味があるのか？

いくら表面利回りが高くても、実際に手元に残るキャッシュが少なければ意味がありません。

しかも満室時想定賃料。

これも曲者です。

満室になった場合これだけの賃料が得れますよというものですが、たいがい隅っこにこんな表記が。




『賃料収入や利回りは将来にわたって確実に得られることを保証するものではありません。』

そりゃそうなんですが、この想定利回りさすがに大手不動産会社はそんなに無茶な数字を書いてくることもないのですが、小さい怪しい不動産屋さんの想定利回りは全く信用できません。

『これは希望的観測？』

という家賃表記がなされていることもあるので、家賃見込みは必ず自分で調査しましょう。

同じ物件が複数社から掲載されている場合に、満室時想定利回りが各社によって数字が異なっている場合もあります。

当然空室を高く見積もれば、利回りも高くなるのでそうしたい気持ちはよく分かるのですが、自社で引き継いで管理することになれば自分の首を絞めるだけの話になります。

でも管理請負を前提に考えていなければ何でもできますもんね。

『うちは賃貸やっていないからどっか紹介するよ。』

こんな会社には要注意です。

いずれにせよリスクヘッジのために、仲介会社がどこであっても賃料相場の調査は自分で行っておくに越したことがありません

賃貸相場を調べるって具体的にどうすればいいの？

こういう質問をよくいただきます。

私に聞くくらいなら、私の相場観を信じていただいた方が早いような気もするのですが一応やり方は教えます。

よそで聞いた数字と私が言っていた数字とが符合すれば一番安心でしょうからね。

賃料相場を調べるのは至って簡単です。

物件近隣の不動産屋さんに聞きこむだけです。

昔の周旋屋さん。

頑固おじさん一人でやっている会社なら別ですが、営業マンを置いて営業されている会社さんならたいがい電話で快く対応していただけます。

メールやＦＡＸで、事前に位置図や間取図などを送って見てもらいながらお話するとスムーズに事が進みます。

『先ほど資料を送らせていただいたのですが、この物件の購入を検討しています。つきましては、物件購入の際には管理も委託する先も探しています。部屋付けをしていただいた会社さんにそのままお任せしようかと思っているのですが、いくらくらいの賃料が取れそうか見ていただけますか？』

こんな感じで大丈夫です。

ポイントは

『部屋付け募集をしてほしい。』

『管理を任せたい。』

この２点です。

実際に管理を任せる必要はこの時点ではありません。

本音の部分を探るためこういった言い方をしているだけの話ですので。

もちろん、早々に部屋付けをしてくれ、管理もきっちりとしてくれそうな会社さんならそのままお任せして大丈夫だと思います。

賃貸仲介する会社さんの考え方としては、

『自社管理の物件のお客さまはいいお客さんを入れよう。』

と考える会社さんと

『自社管理をする物件は審査基準はなんとでも出来るので、どんなお客さまであっても、とにかく埋めてしまおう。』

こういう考え方をする会社とに分かれます。

営業マンが管理業務も兼務している場合や営業マンが愛社精神を持っている場合は前者、売上至上主義の営業マン、愛社精神のない社員さんの場合は後者という感じでしょうか。

尋ねている会社さんがどちらのタイプか分からないので、複数社に聞くことになります。

その場合、エイブルやアパマンショップなどの大手と地元密着の賃貸会社さんなど３社くらいに聞き込みをするのがいいかもしれません。

大きな開きはないでしょうが、あまりに高い賃料を提示してくれる会社さんもありますし、自社で部屋付けをしやすいよう低い賃料を提示してくる会社さんもありますので、一社だけでは心もとないのです。

電話ではなく足を運んで聞きに行くと、その会社のムードや社員さんの働き具合も見れるので、できる限り足を運ぶ方がいいでしょう。

ただ気を付けないといけないことが一点あります。

物件所在の最寄り駅がローカルな駅の場合、その駅にわざわざ賃貸物件を借りに来るお客さんが少ないことがあります。

エリアによっては、大阪でいうと『梅田』『なんば』などに探しに来たお客さまを、賃料が合わないので振る地域だったりすることもあります。

そういった地域の物件の場合、地元の業者さんより都心部の業者さんが多く決めてくれる物件もあったりします。

なので、その物件所在の沿線でメインの駅の不動産会社さんにも聞き込みするというのも戦略の一つです。

駅前に３つも４つも賃貸専門の不動産会社さんがある場合なら、その各社を回ることだけで事が済みますが、駅前に一つもそういった会社さんがない場合もあったりするのです。

そこにあるのは、開いているのか開いていないのか分からない会社だけという場合もありますよね。

そうした地域でも賃貸需要がないわけではありません。

というのも、大阪市内の場合は１５分も歩けばどこかの駅に当たります。

南海線と地下鉄が交錯していたり、地下鉄と近鉄線が交錯していたりします。

地下鉄の駅には多くの不動産会社があり、南海や近鉄の駅前には不動産会社がほとんどないっていうケースもあったりします。

それは、需要の問題というよりは客足、お客様の絶対数の問題です。

同じエリアなら歩いて１０分、１５分の場所の物件には容易にアナウンスできますので、それならばより多くの一見客が見込める沿線の駅前に出店しよう。

至極当然の思考です。

一つの賃貸店舗を出店するには固定経費でもそこそこ必要ですからね。

今の賃貸仲介の不動産業者さんはポータルサイトに頼った集客をしています。

ＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ’Ｓ、アットホームに・・・

いろいろなサイトに掲載して幅広く集客しています。

ポータルサイト掲載に必要な経費はバカになりません。

また今のネットで集客するには、物件数をたくさん掲載することはもちろん、たくさんの室内写真を載せること、近隣施設を数多く掲載すること、気の利いたコメントを付けるなどやるべきことは山ほどあります。

それらの業務をこなしていくためにはかなりの人員も必要になります。

集客が十分見込める駅前に出店しなくては採算が取れませんので、主要な駅周辺に業者が集中してしまいます。

いずれは業者任せの賃貸募集ではなくなると思います。

家主とお客様が直接繋がる時代ＣｔｏＣの時代はすぐそこに来ています。

ただ、部屋探しをしているお客様自身が家主直の物件を探すことに慣れていません。

それだけなのです。

ネットで『賃貸』『〇〇駅』と検索しても、出てくるのは各ポータルサイトだけ。

次に出てくるのは大手の不動産会社です。

でも、家主と入居者が繋がるメリットは数えきれないくらいあります。

『仲介手数料不要。』

家主直なので、仲介手数料は当然いりません。

仲介手数料不要をうたっている会社さんもありますが、まだまだ仲介手数料を取っている不動産会社さんの方が当然多いのでこれだけでも大きなメリットです。

『入居時の初期費用不要。』

賃貸仲介の時に、保証会社加入、火災保険加入、鍵交換代やハウスクリーニング費用、これに２４時間緊急対応サポートみたいな費用も乗っかって請求されることがよくあります。

でも、これらの費用はオーナーさんに入ってくる費用ではありません。

仲介業者さんに支払っている手数料を考えれば、これらの費用を全てオーナー負担にしてあげてもまだお釣りがくるかもしれません。

たくさんの部屋数を所有しているオーナー様なら、火災保険の代理店を開いて自分の部屋の入居者を全て取り組むのもアリだと思います。

『入居者の顔が見れるので安心。』

たいがいの場合、オーナー様は入居者の顔も知らない。

どんな人間かも分かっていません。

でも直でつながることにより、入居者の人間性も見ることができます。

もちろんこうしたことが煩わしいと感じる方も少なくはないでしょうが、そう感じる方は不動産会社さんにお任せしてはいかがでしょうか？

今のシステムで問題なのは、

『不動産会社に頼るしか方法がない。』

ここにつきます。

昔農家の人は『農協に頼る』しか方法がありませんでした。

流通網がなかったからです。

でも、流通網ができる需要はあったのです。

『農家と直にやり取りしたい。』

『実際に口に入れているものを作っている人を見ておきたい。』

『安くでいいものを手に入れたい。』

賃貸で言っても同じです。

『家主と直でやり取りしたい。』

『自分が住む部屋のオーナーさんはどんな人か見ておきたい。』

『無駄な費用なく、少しでも安く借りたい。』

同じだと思います。

農家はどうなったか？

農協以外の流通網ができました。

スーパーや飲食店と直接契約する農家も増えました。

賃貸でも同じではないでしょうか？

農協がなくならないのと同じで、不動産屋さんがなくなることはないかもしれません。

でも、確実に家主と入居者が直接繋がる時代は近づいています。

その中でプロの家主として入居者にどうアプローチしていくか、そこを念頭に置いておくことは今後の賃貸経営には必要になってくるかもしれません。

そのためには、まず相場くらいは自分で調べる手段を知っておきましょうということです。

家主ではなく、オーナー業です。

『業』。　

この言葉の通り、事業の一環としてきっちりと取り組みましょう。

その先には必ず未来が開けていますので。






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