ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

fp

今日はFP3級の試験を受けてきました

今日はFP技能試験(ファイナンシャル・プランニング技能検定)の試験を受けてきました。

指定された学校に通ってもいないので、コツコツと3級からの受験です。

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FP3級の合格率は60%~80%くらいあると聞いていたので、そのくらいの確率なら落ちるわけないかと安心して受験しましたが、少しヒヤヒヤの結果でした。(笑)

やはりなめてかかるとダメですね。

でも、何とか答え合わせ上では合格基準を満たしているので大丈夫でしょ。

FPの仕事と言えば、私たち不動産業界にも大きく関わる仕事です。

不動産投資にとってはもちろん重要な要素です。

住宅購入にしても、投資用物件購入にしても自己資金は重要です。

その自己資金をどうやって貯めていくか?

また、今ある資金をどう活用していくか?

そうした提案をよりしやすくするためにもう一度勉強してみようと頑張っています。

合格発表は7月4日だそうです。

ちなみに合格ラインは6割の正解率で、受験者数に関係なく、合格率に関係なく受かります。

これは2級でも同じです。

学科実技の2種類あり、どちらも合格すれば3級に認定されます。

どちらか一方が残念ながら合格ラインに届かなかった場合でも、片方の合格は次回以降にも持ち越せます。

翌々年度末まで繰越されますので、気軽に受験してみてはいかがですか?

資格を持っているからと言ってコレで飯を食えるわけではありませんが、新しいことを学ぶということはとても重要な経験です。

知識はたくさん持っていて損をすることはありませんからね。

では、また明日から2級受験に向かって学習しますか。

次の試験は9月10日です。

あと4ヶ月もあるので、ゆっくりと勉強したいと思います。

久々のブログ更新でした。



不動産屋にならなかったら何になってたんだろ?

と、普段考えたことのないことを考えていました。

今の仕事が嫌になったとか、このまま続けていくのが無理になったとかそんなお話ではありません。

最近新しいことにチャレンジしようと、ネットで学べる通信講座に申込みました。
欲張りなことにFP行政書士の勉強を始めています。

何で2つ一緒にするの?
1つ1つ絞ってやればいいじゃないの?

そうなんですが、まず最初に行政書士の勉強をしてみようと始めたのですが、思っていたより難しくて
『これはやばい。』
と思って、自分の気持ちに保険をかける意味でFPも勉強することにしました。(笑)

FPと言っても3級、2級、1級とありますから、まず一番簡単なところから勉強を始めています。
この2つは不動産業、今やっていることに一番リンクしそうなので一から勉強してみたいなと思って始めているのですが、思った通り不動産に関連するようなことがたくさん登場します。

行政書士なら民法。
FPなら保険や投資、生活設計などです。

きっちりと資格を取得して、FPの観点から、行政書士の観点から物事を分析できれば面白いだろうなと思いながら楽しみながら学習しています。

そんなことを考えていたら、冒頭の話になったわけです。
不動産屋さんになってなければ、行政書士になってた?
保険屋さんになってた?

絶対になってなかったでしょう。
というより、興味も持たなかったでしょう。

人生の半分以上を不動産屋として過ごしてきた今、違う人生の選択肢を考えることさえ容易ではありません。

不器用なので料理人にはなれませんし、車の運転が好きではないので運転手さんにもなれません。
スポーツでご飯が食べれるセンスを持ち合わしているわけでもなく、芸能人になれる笑いのセンスもありません。

かといって、サラリーマンとして会社勤めすることができなかったような性格を持ち合わしています。

昔働いていた不動産屋の社長にこう言われたことがありました。
『キミは不動産屋か水商売しか向いてないよ。』
22歳の時の話なのでこう言われたのですが、この歳になって水商売ができるはずもなく残された選択肢はやっぱり不動産屋しかなかったのでしょうかね・・

もちろんこの選択に後悔はありません。
だって今の仕事楽しいんですよ。
いろいろな相談が飛び込みます。
投資用物件が欲しい。
新築の家を建てたい。
物件を処分したい。
民泊を始めたい。
いろいろな相談があります。
先日はおかしな電話がありました。
『他の不動産屋でローンを組んでマンションを購入した。その時消費者金融の借金分を上乗せしてローンを組んでもらった。でも、もっと安い金利で組めたんじゃないかなと思っている。それができるのなら他の不動産屋にも声かけてもう一件購入できないかと思っている。』
と。
『あー。なるほど。』
オーバーローンして借金をひとまとめにしたというわけですね。
しかも、堂々と一見の不動産屋さんに相談してきました。
(うーん。頭がいたい。)
でもここまで開き直って電話掛けてきたら逆にあっぱれですね。
『あー。うちでもやってますよ。ぜひぜひ。』
こんなことを言う不動産屋さんがいるなら会ってみたいです。

住宅ローンを借りる際に諸経費分のローンを借りることはできます。
これは都市銀行でもやっていることなので特別不思議な話ではありません。
でも、他の借金を上乗せしてオーバーローンを組むことはできません。
まともに書類を提出してもオッケーが出るわけがありません。
売買契約書を偽造したり、領収書を偽造したり虚偽の申請をしなければ融資を受けることができません。
そんなのまともな不動産屋さんはしてくれませんよ。
ということで
『申し訳ありません。うちではそういうことはやっていないので。』
と丁重にお断りしました。
すると
『どこかやってくれるとこ紹介してくれませんか?』
と。
『ごめんなさい。』
無理ですー。

不動産を利用してのただのおまとめローンですよね。

でも実際にそういうお客さんを集めて生業にしている会社がまだまだあるということです。
だから業界の信用がなくなるのですよね。
同じ不動産業というくくりでも、その手のご相談には応じていませんので悪しからず。

というわけで、結局不動産の話ばかりになってしまいました。
やっぱり生まれ変わっても不動産屋さんなのかなと改めて思いました。

南の島でのんびりとカフェを開いている自分は想像できるのですがねー。


うーん。
やっぱ無理かな・・


いったいマイホームっていくらの物件を買えばいいの?


マイホームは欲しいけど、いくらの物件を買えばいいの?

私の元にはこういう相談がよく来ます。
これは物件ありきで相談に来ているわけでなく、購入した方がいいのか、そのまま賃貸に住んでいた方がいいのか悩んでいる段階からの相談が来るからです。

多くの不動産屋さんに同じことを相談すると、まず年収を聞かれます。
そしてその年収から返済比率を割り出し、借入可能額を計算します。

例えば年収350万円なら返済比率30%で計算すると年間105万円まで返済できるということになります。
これを現在のフラット35の金利1.25%で計算すると2970万円まで借りれることになります。
もちろん35年返済です。

年収の約8.5倍です。
本当にこれでいいのでしょうか?
フラット35の場合は固定金利ですから、金利も上がることはないですし計算は成り立ちやすいかもしれません。
でも家計の支出って35年一定ではないのですよね。
子どもの入学、塾代なども家庭によって変わりますし、私立大学に入学するとなれば学費と下宿代とか考えると年間200万円はかかるかもしれません。
昔なら年功序列で給料は上がっていきましたが今はどうでしょう?
奥さまはずっと共稼ぎでパートに出るのでしょうか?
もうお子さまを作る予定はございませんか?

本当はここまでヒアリングしなければ適切なアドバイスなどできないのです。

住宅ローンって最長35年返済で組みますが、最大80歳までの年数で見てくれます。そもそも80歳まで働くのですか?

定年退職は何歳の会社なのでしょうか?
退職金規定はどうなっていますか?

よほど大きな企業でなければ現段階でそこまで予測できないかもしれません。

なので、少なくとも定年退職までの年数で試算してみるのがベストだと思います。

そうなると現在40歳の方なら最長25年返済ということになるでしょうか?

40歳にもなればそこそこの年収にも達しているでしょうし、将来のビジョンも大まかには見えてきているでしょう。

その頃にマイホームを購入しても遅くはないと思うのですよね。

住宅購入で失敗している多くのケースは若い夫婦に見られます。
20台半ば、後半で将来の収入アップを見込んで現在の家賃と同じような支払額で住宅ローンを組むケースです。

しかも諸経費も含め全額ローンで購入するケースです。

もはや本来なら購入したと言わないですよね。
だって少しのお金も出していないのですから。

こういったケースで目論見が変わるのは、出産、離婚です。

若い夫婦は共稼ぎが多く、奥さまが正社員でなくてもパートに出て家計を助けている場合が多いです。

出産すると奥さまは働けなくなりますのでその分家計は苦しくなります。

よく収入合算でローンを組む場合があるのですが、収入合算しないと払えない借入で共稼ぎでなくなればもう即破綻です。

不動産屋さんはその時売ればいいので、こういう進め方をしてきます。

ローンが払えなくなって、売却する話になれば一石二鳥くらいに思っている業者もいるくらいです。

そうなれば儲かるのは不動産業者だけということになります。

中古住宅は20年経てば価値は0。
そんな家を35年ローンで販売すること自体が罪です。

マンションの耐用年数は47年で戸建は20年。おかしすぎますよね(笑)

木造の耐用年数も35年見てくれないと割に合いません。
最近ではインスペクションというのが出だしましたが、これも格安で建てられた建売住宅を診断した時にどういう評価になるのでしょうか?

その辺りの評価書も拝見してみたいとこです。

実勢がある地域では築年数の古い建物でも需要があり、評価は落ちません。
落ちないというより需要があるので価格が付くのです。

住宅購入の際に考えなければいけないこと。
それは一生住むための家なのか、それとも買い替えを視野に入れた家なのかということです。

買い替えを視野に入れるなら、再販できる物件を購入しておく必要があります。
需要の高い地域で購入しておく必要があるのです。

大阪でも郊外の物件では、築15年、築20年の住宅で残債の半値近くでも売れないような物件も出てきています。

こうした家を購入してしまうと資産ではなく負債になります。
逆に購入時には高くても売却する時に購入時の金額近くで売却できる物件があったとしたらどうでしょう?

売却するまでにローンの残債は減っていますから、売却時にはローン残債を支払っても現金が残ることになります。
これは不動産が資産になっていたということですよね。

でも逆に一生住み続ける家なら売却することもないので、場所も需要も関係ありません。

将来のことなど分からないよと言われる方もいらっしゃるかもしれません。
でも、将来のことが分からないならそもそも35年という長期のローンなど組んではいけないのです。

家を購入する際にはきちんと生活設計をした上で。
自分の人生プランを固めた上で購入することをお勧めします。

こうなりたいというビジョンでももちろん構いません。

よくあるのが、転職するから今のうちにとか、会社を始めるからローンの通りやすいサラリーマンのうちに購入したいという話があります。

これはもうナンセンスとしか言いようがありません。
目先の展望が見えないのに多額の借金を背負う意味が分かりません。

今のうちにとか、今しかという考え方は捨ててください。

購入のタイミングというのは、金利で決めるのではなく、親が今なら援助してくれるからとかで決めるものではありません。

私は競売物件のサポート業務もしていますが、ほとんどが前述したようなケースで競売にかけられているのです。

みなさまが失敗すれば私の仕事も増えるかもしれませんが、本意ではありませんので、くれぐれもそうはならないようにしてくださいね。

住宅購入を検討するタイミングで、いきなり不動産会社に相談に行くのではなく、私のような方に相談するかファイナンシャルプランナーに相談するかした方がいいと思います。

住宅購入というのは一生で一番大きな買い物ですから是非慎重に。
そしてきちんとしたパートナーに相談してくださいね。

相談する方がいない場合は私にご相談ください。
一人でもこの世の中から失敗する人をなくすために頑張っていきます。
それでは、ご相談お待ちしております。




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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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