戸建をメインに不動産投資をされている方がよくおっしゃるセリフがあります。

「戸建は古くなっても土地が残るから。」

「資産価値は減らないから大丈夫。」

はい。その通りです。

おっしゃる通りです。

その土地に価値があれば。



まず、どういう土地が価値があると思いますか？

不動産とくにマイホームをご購入される時の希望。土地を探すときの希望としては

１）南向きがいいな

２）間口は広い方がいいな

３）前面道路は６ｍくらいがベストかな

４）閑静な住宅地で、できれば駅から近いところがいいな

５）土地は最低○○坪は欲しいな

こんな感じじじゃないでしょうか？

全て当てはまるような土地って、当然人気がありますし取り合いになります。

近隣の土地相場が１００万/坪だとしたら、１２０万/坪でも買う人はいるでしょう。

こういった土地付戸建を購入して、賃貸に出して採算がとれるでしょうか？

うーん

まず採算は取れません(^_^;)

資産価値のある不動産＝投資用不動産に適している
ではないのです(^_^;)

みなさんの目指している戸建購入時の利回りってどれくらいでしょう？

築年数にもよるでしょうが、


サラリーマン大家さんたちが購入している物件って、イメージですが、５００万円で購入して賃料５万円～６万円。利回りでいうと、１２％～１５％という感じだと思います。

賃料６万円取れる場所で５００万円で購入できる戸建って、よく土地がついていても１５坪。だいたい１０坪強って物件が多いと思います。

もちろん郊外で購入すれば２０坪ついているかもしれません。

でも、例えば大阪市内で１０坪の土地って、新築建てなおせませんよね？

１０坪×建ぺい率６０％×３階建＝１８坪（約５９．５平米）
微妙ですよね(^_^;)
しかも駐車場はとれません。
さらに前面道路が４ｍなら容積率は１６０％になります。そうなると１６坪（５２．８平米）

新築建てる意味のある広さではないような気がします・・・

前面道路要件によって容積率は変わってしまいます。
※住居系は前面道路の幅員（ｍ）×０．４×１００

前面道路６ｍの土地で、建ぺい率８０％の土地なら何とか可能です。

でも、前面道路４ｍならアウトです(^_^;)

しかも、狭小の土地に建物を建築するのって、建築費も高くなるのご存知ですか？？(^_^;)

もう一つ、１０坪の土地に建築されている建物って、たいがい２間間口ですよね。

ひどいところは１間半間口ってところも。。。

※間口：１間間口は畳の横１畳分です。

昔の建物って隣との間隔が１０ｃｍもない・・・

って家も結構あります。

今は最低３０ｃｍ空けないと建てれないでしょ。
※民法なら５０ｃｍ

なので、１０坪とかの土地に資産価値ってないと思っています。

それなら再建築不可の３０坪の方が資産価値があるような気がします。

個人的な見解なんですが、都心部（市街化区域は最低限の要件）の人口密集地の再建築不可の土地って将来的に、何らかの要件を満たせば最建築可ってなりそうだと思っているのですが。

これは、但し書きで建築の同意書をもらうって話ではなく、防火建築物で建築する。

隣家と５０ｃｍ以上空けて建築するとか。


そうしないと、都心部の路地裏の家たちってスラム化してしまいますよ。
そのほうが恐ろしい。。。。

連棟住宅もしかりです。

切離すときに大変だから・・・

うーん。たしかにそうなんですが、今リフォームして賃貸に出すのに、何年後の想定をしているのでしょうか？

１００万、１５０万かけてリフォームするなら５年後に建て替えなんてしないでしょうし、そういう建物にお金をかけてリフォームしません。

最低１０年は建物が持つと思って投資するわけなんですよね。

本当に１０年で倒壊するなら、１０年持てばいいんじゃないでしょうか？

利回り２０％になる金額で買っちゃえば、半分の５年で元が取れるわけですから、１０年経てば誰かに無料で譲ってもいいかもしれません。

少額資金で不動産投資を始めようという方なら、譲り受け人になってくださいます。

今日のテーマの結論です。

狭小土地の住宅でも、連棟住宅でも価値のない物件などありません。

Ａさんが見て０円と思う不動産でも、Ｂさんが見れば１００万円。

逆にＡさんが見て５００万円と思う物件でも、Ｂさんが見れば３００万円。

こういった話が多くあるのが不動産です。

その物件の価値を見出したものだけが、本当の意味での掘り出し物を手に入れるのではないでしょうか？


なので、どっちが得？？

どっちも得になりますし、どっちも損にもなります。

先入観を持って不動産を見ることをおススメいたしません。

戸建だからＯＫ！！

前面道路公道だからＯＫ！！

連棟だからダメ！！

前面道路が建築基準法上の道路じゃないからダメ！！

そんなことは関係ありません。

そんなことを決めるのは銀行の融資担当さんに任せておけばいいんです。

そういった物件で１，０００万も２，０００万も出すなら反対しますよ。

でも、２００万、３００万円で買える物件。

しかもやり方によっては、毎月５万、６万円生んでくれる物件なんです。

目をつぶらなければいけませんよね。

不動産の価値を決めるのは購入するあなたです。

間違った不動産選びをしないようにしっかりとした目を養いましょう。

そのためには、日々の勉強が必要です。

一緒に勉強しましょう。

プロの不動産投資家になりましょう。

そのためのお手伝いをさせていただきます。

１１月８日に大阪駅前第一ビルで無料セミナーを開催します。





お時間が合うなら一度ご参加ください。

お目にかかれる日を楽しみにしております。それでは(^'^)




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