『これは再建築不可の土地ですか？』

最近、一般不動産投資家の方々からもこのような質問が来るようになりました。

再建不可の土地は無価値、建物を建てれないんだから土地の価格は０、建物も古いから物件価格は０じゃないの？

中にはこんな理解をされている方がいます。

はたしてそうなのでしょうか？

①２ｍの接道義務を面していない

②建築基準法上の道路に面していない

こういう土地のことを再建築不可の土地といいます。

ではどうやって見極めればいいのでしょ？


続きはこちらから。。

今日は国土交通省が発表している『路線価』の見方を説明します。

簡単に自分で土地価格が把握できるので便利ですよ。

国税庁のホームページに入ると路線価図は入手できます。

まず住所から検索していきます。




都道府県をクリックするとこういう画面に切り替わります。



矢印の路線価図というところをクリックすると住所選択画面に移行していきます。



ここで調べたい住所を順番にクリックしていけば図面を見ることが出来ます。
こういう図面になっています。



白地図の道路の部分に数字とアルファベットが書いてあります。

白地図から物件の場所をまず特定しなければなりません。

場所が特定できれば道路に書いてある数字を読み取ります。



赤で囲んだ物件の場合で説明しますと、前面道路に書いてある数字とアルファベットは『１６０Ｄ』となっています。
まず１６０という数字は１平米あたりの単価（千円）で書かれています。

160,000円/平米がこの道路に面した土地の路線価です。

アルファベットは借地権割合です。

Ｄは借地権割合６０％です。

借地の上に建物を自分が所有している場合、通常地代というものを底地所有者（地主）に毎月支払います。

土地は土地所有者のものなので価値がないかというとそうではないよというのが借地権割合なのです。

この土地が更地で5,000万円しているなら、その６０％、3,000万円が借地を借りている人の土地の評価ということになります。

この路線価を計算するときに間口補正、奥行き補正なども調整していきます。

間口が２ｍしかない土地と、真四角の角地で同じ評価というのはあり得ないのできちんと計算方法があります。

まず角地でない土地の場合。

1方向の道路にのみ面している場合の計算方法です。

正面の道路の路線価に奥行価格補正率を掛けます。

奥行価格補正率は表をご覧ください。



住宅地で見ると１０ｍ～２４ｍまでは補正の必要がありません。

それ以上、それ以下の奥行だと補正が必要になります。



こういう敷地の場合だと、奥行きは２０ｍになっていますので奥行価格補正は必要ありません。

次に間口の補正率です。

こちらも表がありますので、その表を見ながら補正をかけます。




普通住宅地で見ると、４ｍ未満なら0.90を４ｍ以上６ｍ未満なら0.94を掛けて算出します。

８ｍ以上あれば補正の必要はありません。

なので、奥行き２０ｍ、間口１５ｍの土地ならば補正の必要はないことになります。

他にも奥行長大補正やがけ地補正などもありますので、詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

これらの補正率を正面路線価にかけて自分の土地の路線価を計算することになります。

角地や2方向の道路に面した敷地の計算の仕方は後日またこのブログで説明します。

今日はここまで。



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