ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

必要

賃貸経営に不動産管理会社は必須?

今日はあらためて管理会社の必要性について。

私は以前から賃貸経営に管理会社は必要ない思っています。

それは以前のように家賃滞納業務に大家さんが追われることがなくなったからです。


一昔前の管理会社の仕事と言えば、ほとんどが未収家賃の回収業務でした。

月末までに入金のない入居者に対して、催促の手紙や催促の電話、連帯保証人に請求など、何人かの滞納者が発生すればこれだけで大部分の時間を取られていました。

今はなぜそういった業務が少なくなったか?

決して、家賃滞納者が減ったというわけではありません。

賃貸借契約前にほとんどの場合『保証会社』と保証委託契約をすることになったからです。

保証委託契約を締結していると、保証会社へ今月分の家賃が未入金であることを書面で通達すると即座に代位弁済してくれます。

あとは、保証会社が入居者に取り立てをするという流れになりますから、オーナー・管理会社の手間が大幅に省けるようになっているのです。

管理会社の業務と言えば

①家賃管理(滞納処理含む)

②入居者募集業務(入居審査含む)

③入居者からのクレーム対応

④退去に伴う退去立ち合い業務

⑤入退去時のリフォームの手配

⑥建物定期巡回

このくらいのものです。

あと建物の規模により消防点検や貯水槽の清掃、エレベーターの点検等も発生しますが、ほとんどの場合この業務は外注です。

リフォームも外注している場合も少なくはありませんので、家賃滞納処理以外の業務としては②③④⑥の業務ということになります。

②の入居者募集業務ですが、こちらに関しては管理会社からでなくても賃貸仲介会社に委任することで補うことはできます。

部屋付けの際に賃貸借契約書も仲介業者が作成してくれるのでこちらを利用するのもよし、自分で作成しておいた契約書を使用してもらうのもよしです。

契約内容にばらつきがあっても困るので、事前にひな型を作成しておき業者さんにこの賃貸借契約書のひな型を使用してもらうのが一番理想です。

④の退去立ち合い業務。これが面倒だという方にはリフォーム業者に見積もりついでに退去立ち合いをしていただく方法をお勧めします。

最近ではほとんどのリフォーム業者さんが、自社専任で仕事を任せてくれるなら引き受けますよと言ってくれるようになっています。

昔の賃貸住宅なら

『壁に押しピンの跡があるから〇〇円請求します。』

とか

『煙草を吸っている形跡があるので、クロスの貼り替え費用を請求します。』

ということをやっていたりしましたが、現在では国土交通省が発表している原状回復のガイドラインに基づいて請求することが一般的です。

退去立ち合いする業者さんに事前に説明することにより追加の補修費用の請求も容易になるのではないでしょうか?

残すは③と⑥になるのですが、⑥の定期巡回ですが、これは物件を保有した立場なら少なくとも1ヶ月、2ヶ月に一度くらいは現場に訪れるべきです。

それは管理会社に委託してようがしていまいが同じです。

賃貸住宅は入居者が家賃を支払ってくれて初めて成り立ちます。

いわば、自分に給料をくれている会社と同じです。

さすがに、自宅で仕事をするリモートワーク(在宅ワーク)も増えてきた世の中ですが、2ヶ月も出勤しなくていい仕事ってそんなに多くはないですよね?

なので、月に1回程度はご自身で巡回してみることをお勧めします。

管理会社といっても、報告書を書くためだけの巡回になっていることも少なくはありません。

ゴミやチラシが散乱しているマンションにはいい入居者が入ってこなくなります。

そういう意味では『自分の資産は自分で守る』という気概で挑みたいものです。

残すはクレーム対応だけになりました。

これがイヤだから管理会社に頼んでいるんだという大家さんも少なくはありません。

でも30戸、40戸あるマンションならともかく、10部屋くらいまでのマンションなら入居者からクレームが入ってくることなどほとんどありません。

考えられる連絡が入ってくるケースといえば

『住民が騒いでいるから何とかしてほしい。』

『廊下の電球が切れているから交換してほしい。』

『給湯器が故障してお湯が出ない。』

『家賃の支払いを待ってほしい。』

こんなものです。

廊下の電球は

『交換しに行っておきますね。』

という対応で大丈夫ですし、給湯器の故障はいずれにせよ今すぐ対応できるものではありませんので

『業者に連絡して電話させますね。』

という対応で問題ありません。

『家賃の支払いを待ってほしい。』

件に関しては、

『保証会社に加入しているのでそちらに請求しますので、保証会社とお話合いください。』

で入居者と直接交渉しないのが一番です。

直接交渉してしまうと、その後保証会社が間に入ってくれなくなることもあり得ますし

『この大家さん、こないだも待ってくれたので今回もお願いしよう。』

と常習化する恐れも出てきます。

ご覧の通り、管理会社を必要とするケースって『騒音』や『近隣トラブル』くらいのものです。

ただ、そんなに発生しませんよ。

クレームが入れば、次の日に張り紙やポスティングで注意喚起すればたいがいの場合収まります。

あとは文面を考えるだけです。

うちでは物件をご購入いただいたお客さまにはそうした文章を無償提供しています。

家賃の催促の文面、騒音等のクレームが出た場合の対処文面、ゴミの出し方の注意喚起の文面、いくつか考えられる文面を事前に用意しておけばクレーム対応に追われることもそうそうありません。

賃貸借契約書の件も含め、事業として大家業を考えていくならこの程度の準備はしておいた方がいいと思います。

『不動産会社に頼らない賃貸経営』

これがこれからの大家さんにとっては大事なことです。

不動産屋の私がこういうことを言うのはおかしな話かもしれませんが、一昔前の賃貸経営ってこうした無駄なお金を支払ってもまだ儲かっていたのです。

でももうそんな甘い時代ではありません。

無駄な経費はきちんと見直して、収益をどれだけ向上させるかが重要です。

そのためのノウハウはどんどん提供します。

みなさまが儲かれば私もまた新しい物件を購入するお手伝いができますからね。

商売の基本は『オールハッピー』です。

きちんとした運営ができれば誰も泣かさずにみんな儲かります。

そんな形でみなさまと繋がっていければと思っています。

happy






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歯科医が1万4000人過剰?



2029年に歯科医が1万4000人過剰になるそうです。

コンビニエンスストアより多いという報道がありますが、最近報道の信憑性について少々疑問を持っています。

毎年の合格者数とかを基に算出しているそうですが、実際のところどうなのでしょ。

歯科医に限らずAIによって約半数の仕事がなくなるという検証がありました。

でも、人って働かなくてはいけないものです。
なくなればなくなったなりに働かなくては生きてはいけません。

コンビニエンスストアの数より多いといえば不動産屋さんの数っていくつあるか知ってますか?
32万です。
コンビニの6倍です。

歯科医が過剰なら不動産会社の方が過剰です。

あきらかに淘汰される立場です。

私は淘汰されませんよ。

日本の不動産会社の数が例え1/10になろうとも。

でも考えてみてください。
歯科医になるには並到底の努力ではなれません。
開業するにも莫大な資金が必要です。

仮に歯医者という仕事が世の中で今みたいに必要とされていなくなったとしても、失業したり路頭に迷うことなどありませんよ。

頭にインプットされているCPUが違います。
昔の歯科医のようにただ虫歯を治すだけでなく虫歯にならないような予防のレクチャーや、インプラント・・

専門ではありませんからあまりよくは知りませんが、時代の流れとともに変化していますよね。

変化しないのは私たちが働いているこの市場です。

集客の方法が飛び込みや新聞折込広告から、インターネットの集客に変わっただけで革新的な技術が登場したわけでも、法改正で何かが変わったわけでもありません。

マスコミの信憑性の話ですが、最近よくテレビで見るニュースの中に、高齢者の車の事故のニュースがあります。
漠然と見ていれば、高齢者の事故が過去にないほど起こっていて、高齢者の免許を全て取り上げろという風潮に見えます。

でも実際には、車と車がぶつかっただけの事故も多くあります。
以前ならニュースにもならなかった些細な交通事故でもニュースになっています。

芸能人の不倫のニュースも然りです。

どうでもいいニュースでも、取り上げ方によって世間の流れは大きく変わります。

恐ろしい世の中です。

今回のニュースもそんな一つです。

厚生労働省が発表しているデータだそうなのですが、世の中に必要のない仕事ってたくさんありますよね。

でも、他人から見て必要のない仕事のように見えても必要としている人がいるからこそ成り立っているのです。

先ほどの不動産会社の話にしてもそうですが、今後これほどの数の不動産会社は必要となくなるでしょう。

でも0になるかというと0にはなりません。

必要としてくれる人はいるわけです。

もちろん必要とされないスキルの仕事をしているとダメでしょうけど、プロのアドバイスを必要としている方は世の中にはいます。

でもこの記事の歯科医ように、治さなくてもいいのに治すように誘導したり、治療を長引かしたりということも実際にはあるのでしょう。

でもそうした歯科医は勝手に潰れますよ。
他人が心配しなくても。

私たちの仕事でも同じです。

お客様のことを考えずに高いものを売りつけたり、ネガティヴな情報をしっかりと伝えずに売ってしまったり、貸してしまったり。

そんな話は山ほど聞きます。

その業界がなくなるかなくならないかは、結局自分次第ですよね。

『儲かるからやるねん。』
『売れるからいいねん。』

こんなスタンスでは未来があるわけがありません。

『こうしたら儲かるだろうけどやったらダメだ。』
『こうしたら売れるだろうけど、あかんよな。』

簡単に儲かる方法など誰でも思いつきます。

何故やらないか?

それは誰かを苦しめることになるから。
誰かを騙す話になるから。

ごくごく当たり前の話です。
でもうちの業界、やっちゃう人が多いんです。

不動産屋、歯科医、報道の人、全然分野もやってることも違いますが、人を喜ばせることができなければ仕事としてダメですよね。

自分が一生懸命やっていることで誰かが喜んでくれる。
感謝してくれる。
必要としてくれる。

これが基本であり全てです。  

そんな気持ちを忘れずに、一生持ち続けて頑張りたいと思っています。

なので不動産会社の数がどれだけ減ろうとも、世の中の不動産従業者がどれだけ少なくなろうとも株式会社ライフコンサルティングは永久に不滅です。

命がある限り。(笑)

さぁ、世の中に淘汰される立場ではなく、世の中に必要とされる人になりますか。



老後の生活のためにいくらいるの??

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マイナンバーがもうすぐ交付される予定ですが、マイナンバーによって税金、年金、災害対策の行政対応のために導入されるということです。

年金、私たちが老後にもらえる権利ですが、はたしていくらもらえるのでしょう?

ゆったりと老後生活を過ごしていくためには、はたしていくらあればいけるのでしょう?

今日はその件について、検証してみたいと思います。

私は今45歳です。

社会保険に加入して20年ほどになります。(一時期個人商店で働いていたので、国民年金でした)

このまま社会保険を加入していくとして、支給開始は多分70歳になるでしょう。

夫婦二人で70歳からもらえる額が月額20万円と言われています・・・・

住宅ローンが終わった自宅を持っていれば、ローンも家賃もいりませんが、そうでない場合なら大変です(-.-)

しかも受給開始が70歳です。。。。

その後何年もらえるのでしょ(゜o゜)

定年退職が65歳とかには今後なりそうですが、今時の65歳はまだまだ元気ですから70歳まで定年が伸びるのでしょうか??

老後夫婦が普通に生活するのに必要な資金は月額30万円と言われています。

それでも毎月10万円不足します。

1年で120万。10年で1200万。20年で2400万円。もうこれ以上長生きできないですよね。

しかもどちらかが介護にかかってしまうと、介護に充てる費用も必要になります。

やはり、3,000万円は残しておかないとダメですね・・・

もしくは、働かなくても毎月10万、15万入ってくる副収入をきちんと作っておくかです。

コツコツと贅沢せずに過ごしてきた方が、老後を気にして定年退職した後もつつましい生活を送らなければならないなんて、何のために一生懸命頑張ってきたのでしょってなりませんかね?(^_^.)

元気なうち、頭と身体が動くうちに、老後のための生活資金と生活手段を築きましょう。


今40歳の方なら、5年で1戸。家賃5万円。70歳までに6戸。家賃収入30万円。

45歳なら4年に1戸。70歳までに6戸。同じく家賃収入30万円。

まずこの辺を目標にしませんか?

これならいけるでしょう(^'^)

まず400万円貯金です。

400万円で家賃5万円を生む戸建を購入。

家賃収入はそのままストックしておきましょう。

1年で60万。6年8か月で400万。2戸目です。

今度は2馬力になりますから、1年で120万円貯まります。3年4か月で400万円貯まりました。

ここでまた1戸購入。3馬力になりました。家賃収入15万円です。1年で180万円になりました。

こうなると2年後にもう1戸買えますね。12年4か月で4戸、家賃収入20万円になりました。

次は20カ月後、5戸のオーナー家賃収入25万円。16か月後に6戸、家賃収入30万円達成しました。

15年4ケ月。予定より4年8ヶ月早く達成しましたね。

まあ、固定資産税や、退去に伴うリフォームなど全く無視した計算ですが、そんなにハードルが高くないことさえ分かってもらえれば大丈夫です(^'^)

実際には、2戸目、3戸目で融資を利用したり、1棟ものマンションやアパートの話が入ってきたりと計画以上の成果が出ることの方が多いと思いますよ。

家主業って、公務員の方でも大手を振ってできる唯一の副業ですからね。唯一でもないか。アフィリエイトとか、株式投資も別に罰せられませんもんね(^'^)

でも、自分の子どもに託せる事業ですから、ある意味企業家と同じです。前にもこのブログで書きましたが、オーナー業って社長です。経営者ですから(^'^)

日本の国がこれからどういった道を歩んでいくかわかりません。もちろんよくなっていってほしいですし、よくなるために精一杯貢献したいと思っています。

でも、自分の老後を守るのは自分です。

どういう状況になっても、老後は安泰っていう生活を一緒に築きましょう!!

そのためには、まず1歩です。不動産投資への道をまず踏み出しましょう。

そのためのお手伝いをさせていただきます。

もちろん踏み外すような道は勧めません。

ご安心ください。

って言うのが一番あやしいのかな?(笑)

一度、無料セミナーを聞きに来てください。で、判断してください。こいつの言う事一回聞いてみようかと思うか、やっぱり怪しいやと思うかを判断しに来てください。

11月8日(日)大阪梅田でセミナーを開催しますので、お時間のある方は是非お越しください。

詳細は弊社ホームページよりご覧ください。

いつのまにか宣伝になってしまいました(笑)

では、お目にかかれる日を楽しみにしております(^'^)






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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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