ほんとうに大丈夫？不動産投資 : 購入

不動産投資はしてみたいけど不安。不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。失敗しない不動産投資。定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。末長いお付き合いをお願いしますね。

購入

2021年04月13日10:42

『仲介手数料無料』の罠【売買仲介編】

カテゴリ: 不動産売買

最近はいろいろな不動産会社さんが増えました。

その中で

『仲介手数料無料』

と大々的に謳っている会社さんがあります。

3,000万円の不動産を購入する場合、『3％+6万円』つまり、96万円

そこに消費税が乗っかってくるので、105.6万円

この仲介手数料を仲介する不動産会社さんに支払うことになります。

この金額って、安い軽自動車なら新車で買えるほどの金額ですから節約したい気持ちは重々分かります。

でも、不動産会社も商売です。

仲介手数料を無料にできるカラクリがそこには存在しています。

飛びつく前に、なぜそんなことが出来るかを知る必要がありますよね？

そこで、『仲介手数料無料』を謳っている会社さんの・・・

続きはこちらから

タグ：: #仲介手数料; #無料; #カラクリ; #不動産; #売買; #購入; #エージェント

2018年08月08日11:11

民泊は購入して始めるべき？賃貸で始めるべき？

カテゴリ: 民泊[Airbnb]; 不動産投資

他府県はどうか分かりませんが、大阪市内の民泊市況は盛況です。

非合法な民泊施設の大半が撤退し、今はブルーオーシャンの時代に戻りました。

私が運営している施設の稼働率も90％近くを維持しています。

ホテルの稼働率も相変わらず好調なのか、宿泊料が安いという理由で日本人旅行客、出張利用者も民泊施設を利用するようになってきています。

民泊をやる場合、大阪市には特区民泊という制度があります。

民泊と一言にまとめてしまうと誤解されがちなのですが、現行法で言う民泊とは3種類あります。

①簡易宿所

②特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）

③民泊新法（住宅宿泊事業法）

このいずれかを選択することとなります。

でも、どれが好きなものを選択できるという意味合いではなく、どの認可が取れるのか、それによって申請方法も運営日数も変わってくるということになります。

まず特徴でいうと、①簡易宿所と③民泊新法は1泊2日からでも営業は可能です。

②の特区民泊は2泊3日からの営業しか認められていません。

＊話が行ったり来たりするのを防ぐため、規制関係、申請関係は全て大阪市の場合のお話とさせていただきます。他の自治体はそれぞれ自治体毎で規定が異なりますのでご確認ください。

次に年間の営業日数で見比べますと①簡易宿所と②特区民泊は年間365日フルに営業することが可能です。

でも、③の民泊新法は年間上限180日、自治体によっては土日のみの営業しか認められていなかったりします。

大阪市の場合でも5室以上を営業するときは、小学校の敷地周囲100ｍ以内の場所では月曜日の正午から金曜日の正午まで営業することはできないという規制があります。

問題は許可を取得するためのハードルがどれだけ違うのかという話になりますが、180日規制があるから簡単に取得できるかというとそうでもないというのが現実です。

細かい要件についてはまた別の機会に書きますが、ハードルが対して変わらないのであれば日数制限のない簡易宿所か特区民泊で申請するべきというのが私の見解です。

問題は今日の題名にもしてるように、購入して始めるのか？

それとも賃貸で始めるのかということです。

賃貸の利点は、儲からないと判断したらすぐにやめれること。

逆に問題点は、

家主に民泊を行うことの許可をもらう必要があるということ。

そして、消防設備の導入にあたり工事の許可をもらうこと。

購入した場合は必要のない手間がここでまず生じます。

次に、一般の賃貸を借りるのと同じ賃料では家主は貸してくれないということ。

一棟マンションの一室で行う場合、他の部屋は一般の入居者です。

民泊施設を運営することで、その一般入居者から苦情が寄せられることが安易に想像できます。

その苦情が元で退去に繋がることもあります。

その辺のリスクを補うため、民泊施設として部屋を貸し出す際には通常の賃料よりも3割から5割高く貸し出すことになります。

近頃では許可取得可能な物件については相場の倍ほどの賃料で募集している部屋もあるくらいです。。。

その賃料を支払ってなお利益を出せるのかというのが一番大きな問題になります。

逆に言うと、それでも儲かる物件ならオーナー自らで運営する方がメリットは高くなるので、微妙なラインに設定されていることが多いのが現実です。

購入して始める場合なら、誰かに家賃を払うわけじゃないので採算ベースに乗せれるかどうかは自分（運営会社）次第です。

よく賃貸で貸してくれる物件を探してほしいという依頼があります。

他の不動産屋さんにもたくさんの電話が入ってきているでしょう。

でもね。

確実に利益が見込める民泊可の賃貸物件があったとしたら、オーナーさん自ら、その次に賃貸の担当者が自ら借りませんか？

賃貸の契約費用なんて今どき30万円ほどのものです。

家具一式揃えても60〜70万円あれば始めることは可能です。

これだけ外国人旅行者が日本に押し寄せ、民泊運営のプラットホームが完成している今、そんな川上の情報が入ってきてやらない理由が見当たりません。

もうお判りですよね？

賃貸物件を探すなら誰かに頼ってる時点でスタート地点にも立てません。

自らの努力で手に入れなければならないのが今の民泊です。

昔はなぜ不動産屋さんから民泊可の物件情報が回ってきたか？

今みたいに法規制がなかった時は、まず消防法をクリアする必要がなく（なくって言うのもおかしいけど、そもそも申請するわけじゃないので）物件は無限にありました。

その中からオーナー許可をもらえる物件という選択だけでよかったので（それでも全物件の1％程度）ある程度の物件情報はありました。

その多くの物件情報の中から選択ができたわけです。

賃貸の営業マンも何件も何件も運営することもできませんから、お腹いっぱいになりあぶれた物件が回ってきたわけですね。

でも今は民泊を始めるのに前述のいずれかの許可を取得する必要があります。

先ほど書いたように、全物件のうち民泊許可をくれる物件は1%未満です。

そのうちまず用途地域が当てはまる物件、平米数の規定をクリアできる物件、そして最難関の消防法令適合通知書を発行してもらえる物件はさらに少なくなります。

圧倒的に紹介可能な物件が少なくなった理由が分かったでしょうか？

賃貸が無理なら買うしかない？

買えれば一番いいんです。

購入前に消防法令適合証明が取得できるかどうか、用途地域が当てはまるかどうか、その物件で民泊運営して利益を出せるかどうかの調査を事前に行うこともできますから。

そこで無理と判断すれば買わなければいいだけの話です。

でもそうした条件をクリアできる物件は価格も高くなります。

みんな考えることは同じですよね？

じゃあどうすればいいの？

探せばいいんです。

不動産屋さんに頼むのではなく自分の力で。

自分の足で歩き回って探すのも一つ。

片っ端から電話しまくって物件を探すのも一つ。

でも、どんな物件を探したらいいか分かりませんよね？

また、空き家を見つけたところでどうやって所有者を見つけたらいいかも。

所有者を見つけて直談判すればいいんです。

自分が借主であり、買主になるかもしれないんですから。

無下に断られたりしません。

話は聞いてくれるでしょう。

あとはどう所有者を説得するかだけです。

『どうやって物件を見つけるか？』

『民泊運営が可能な物件をどう見極めるか？』

『どうやって所有者を探すか？』

『どうやって所有者を説得していくか？』

ここが問題なので、そういったお話を

L-style Club内でお話していきたいと思っています。

『えっ？ブログでは教えてくれないの？』

申し訳ございません。

この流れで教えるパターンって商材売るパターンのやつくらいじゃないですか？（笑）

私がお教えするのは特別なことではありませんし、誰でもマネできることです。

でも不動産物件って千差万別ですから、物件毎に内容も許可のハードルも変わってきます。

所有者さんも一人一人別人ですからアプローチ方法も変わってきます。

リアルタイムでその時その時どういう状況なのかを確認しながらでないと、適切なアドバイスを行うことは不可能です。
なので当クラブ内で一緒に探していこうではないでしょうかという話になってしまうのです。

民泊やるには賃貸でやるのがいいか、購入してやるのがいいか？

結論を言うと、

安く借りれるなら賃貸でいいと思うし、安く買えるなら買ってしまえばいい。

問題は安い賃貸物件、売買物件をどうやって見つけるかだけの話なんですよね。

ちなみに私も民泊できる物件、賃貸物件でも購入物件でも、そして建物を一から建築できる土地をも探しています。

逆にそういった物件を発見できれば、自分で借りたり購入しなくても誰かに紹介することは十分可能です。

その情報をお金に換えるチャンスもL-styleClubにはあります。

民泊運営の仕方も物件の探し方もレクチャーします。

目的は多くの仲間を作ることです。

詳しくはこちらのページをご覧ください。

みなさまのご参加お待ちしております。

タグ：: #民泊; #賃貸; #購入; #探し方; #消防法令適合通知書; #用途地域; #特区民泊; #住宅宿泊事業法; #民泊可

2018年03月09日18:34

起業と不動産投資とは同じ

カテゴリ: 世間の話題; 不動産投資

0から、つまり何もないところから何かを作ることって難しいものです。

起業もこれにあたります。

もちろん自分の過去の経験、経歴に基づいて起業する方がほとんどでしょうが、それでも顧客をごっそり引き連れて起業することも、開業前から売上が確定しているような起業の仕方もできるわけではないので、0から売上げを積み重ねていくことになります。

この作業がイヤだから、不安だから、自信がないから起業に踏み切れない方が多いのではないでしょうか？

でも新しいことにチャレンジすることをいつから恐れるようになったのでしょう？

こどもの頃って新しいことに興味津々じゃなかったですか？

いくつおもちゃを持っていても新しいおもちゃが欲しい。

口にするものほとんどが今まで味わったことのない食べ物。

そして、母親の友だちのこども、保育所で新しい友だち、小学校でも新しい友だちを作り、学校で教えられたことをどんどん吸収していく。

公園にある遊具はブランコ、滑り台、鉄棒、砂場、スプリング遊具、どれを見ても目がキラキラ。

何をするにも興味津々、毎日発見の連続です。

このことにストレスなど感じるわけもなく、どんどん新しいことにチャレンジしていきます。

本来、新しいことにチャレンジすることって楽しいことなんだと思います。

『失敗したらイヤだな。』

『うまくできないことが格好悪い。』

そんな変なプライドが邪魔をしてしまうのです。

プライドってそんなに大事ですか？

って書きながらも、私はプライドを捨てることができないタイプなのでダメな部類です。

ただ、最初は失敗するもんやんって開き直ってるところがあるので、チャレンジすることに躊躇はしません。

誰だって最初は初めてすることばかり。

最初から上手くすることができたとしても

『おっ。最初にしたらうまいやん。センスあるねー。』

程度のもので、手慣れた人に勝てるはずもありません。

逆に言うと失敗しても

『最初だから仕方ないよ。』

で済むことですよね。

それならチャレンジしないと損です。

『上手くいったら儲けもん。』

ダメならいつでもやめればいい。

不動産投資も同じです。

ダメならいつでもやめればいいんです。

でも多くの人はやめれない状況から始めてしまうから、撤退も後退もできない。

前進するしかないのは辛い選択です。

何でそうなってしまうのか？

それは分不相応の借金をしてまで始めるからです。

年収800万円の人が1億円の自宅をフルローンで買わないでしょ？

元々返済比率の問題があるので、フルローンで組もうと思っても無理ですが。

でも投資用ローン、アパートローンなら

『家賃で返せるから。』

という理由で、あたかもその家賃が何もせずに、しかも永遠に入ってくるかのような錯覚で購入に踏み切ります。

これが経営者で事業融資を借り入れる時ならどうですか？

まず、資金を借入れてまでしないといけない事業なのか、資金を借入れてすることによるメリットはどのくらいあるのかっていう判断をしませんか？

今これだけ投資用不動産物件が流通しているのも、多くの物件が取引されているのも、この不動産投資向け融資が活発になったから、その理由が一番大きいのではないでしょうか？

経営者は、極力借入れを起こさず事業を展開していくことを考えます。

借入れするときには、その資金を使って事業展開をしよう、新規プロジェクトのために資金を投入しようなど明確な目的が存在します。

でも、今の不動産投資家の人たちはFXの取引のように、ただレバシッジをかけてキャッシュフローを増やそうとしている人が多く見受けられます。

FXをやっている人、株で信用取引をしている方は当然ご存知でしょうが、これって

得する時は得するけど、損するときには大損します。

株の世界に

買いは家まで、売りは命まで

という言葉があります。

信用取引をしていれば、こんなリスクもあるんですよっていう格言です。

（不動産取引では、売りから入ることはありません。というよりできません。）

でも、多額の融資を受けてアパート購入、マンション購入をするってことは、この信用取引と同じということに気付かなくてはいけません。

初心者がいきなりハイリスクの信用取引から始めるからダメなんです。

頭金500万円で1億円の不動産を購入。

レバシッジ20倍ではないですよ。

頭金500万円といっても、1億円の不動産を購入するのに諸費用で500万円以上はかかってしまいます。

ということは、レバシッジの倍率は∞です。

あくまで諸費用除いて考えてくださいね。

株取引でも手数料引かれるでしょ。

1億円の物件で借入金9,500万円。

これで始めてレバシッジ20倍です。

諸費用500万円、借入金9,900万円。

自己資金600万円。

この場合ならレバシッジ100倍です。

せめてレバシッジ10倍、これがリスク回避できるギリギリのラインではないでしょうか？

『不動産投資なんかやーめた。』

って突然なったときでも、売却額で借入金を返済できるギリギリのラインです。

もちろん不動産の価格って長いスパンで考えると、上昇したり下落したりを繰り返していますので、いいタイミングで売却さえすればフルローンで購入しても生き残れるでしょう。

でももしタイミングを逸してしまうと、それこそ先ほどの話のように

『マンションだけでなく、自宅も貯金も全て失うことになります。』

ひいては家族までも。

不動産投資って、家賃収入を得る。

インカムゲインだけで考えてはいけません。

不動産投資の醍醐味ってこのインカムゲインではなく、キャピタルゲインなのです。

安いものを買って、高いタイミングで売る。

一番分かりやすい商売の基本です。

でも、フルローンで購入することを考えていると、この安いものを買うことが非常に難しくなります。

銀行が評価する価格より安く購入できればもちろん大丈夫ですよ。

でもそんな買い物、目利きができますか？

低金利で融資してくれる金融機関は評価の掛け値が低くなっています。

その掛け値で購入できているなら心配はないでしょう。

でも、金利の高い金融機関は評価にかさ上げしてくれています。

つまり、その評価額は市場の正当な評価ではありません。

『銀行が貸すから悪いのだ。』

こんな声がたまにメデイアに掲載されています。

でも、借りるときには

『ありがとうございました。おかげさまで・・・』

『フルローンでマンションオーナーになれた。やったぁ。』

こう思っていませんでしたか？

言い方悪いですが、マンションオーナーには誰でもなれます。

いつも言ってるように

借入額＜資産価値

こうなって初めて不動産は資産になります。

フルローンで組んだ瞬間に

借入額＞資産価値

こんな物件購入して、何がオーナーですか。

私が若いときベンツの中古車を購入しました。

毎月支払額は8万円ほどでした。

駐車場代3万円。

ガソリン代4万円／月。

半年ほどで維持できず手放しました。

ローンの残債額に少し追い足した金額で売れたので助かりましたが。

これと何ら変わりはありませんよね。

借入れすることが悪いことっていう話ではありません。

うちの会社でも先日ローンで新築アパートを所有しました。

でも勝算あってのことです。

お客様にご購入いただいている不動産物件でも、いつでも再販売させてくださいねーって感じです。

購入時より高く売却できるかどうかは別にして、大幅に値下がりするような物件をお勧めしたりしていませんので、その辺りは自信を持っています。

まぁ、言ってもそんなに頻繁に取引しているわけではありませんから当然といえば当然なのですが。

不動産は購入した時点で半分以上、損するか得するかは決まってきます。

後の半分は時代の流れ、相場の流れです。

いいタイミングなら売却すればいいし、悪いタイミングならいいタイミングが来るまで待てばいい。

それだけのことです。

不動産投資って簡単でしょ？？

特に、家賃を生む物件は持っていても損しないので、後は売却するタイミングだけです。

購入時に失敗しない。

これだけを回避していればいいのですから。

みなさん、買うときに失敗だけはしないようにしてくださいね。

買うときに失敗すると、抜け出すチャンスは難しくなります。

でも、方法はきっとあります。

それを見つけれるかどうかです。

そんなお手伝いもしています。

『今すぐ助けてー。』

できることとできないことはありますので、お約束はできませんが、

『こうしたら何とかなるのでは？』

というヒントくらいは見つけることができるかもしれません。

お気軽にご相談ください。

不動産の有料相談も随時受け付けております。

支払いストップ→自己破産

の前にご相談くださいね。

あっ。

最後に不動産投資で失敗したからといって、絶対に自殺とかしちゃダメですよ。

不動産の失敗くらいで命を投げる必要なんてありません。

いくらでも残りの人生で取り返すことはできます。

時間はかかるでしょうが、失敗は取り返せるものですからね。

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masaaki ohnishi